Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 1980991/DF (2022/0008002-7)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
RECORRENTE: TALISSA DOS SANTOS LACERDA ALVES
RECORRENTE: FABRICIO DA MOTA ALVES
ADVOGADOS: MAURÍCIO PEREIRA - DF041003
ELLYKA DE QUEIROZ ORNELAS ARAUJO - DF032343
RECORRIDO: AMIGA ASSOCIACAO MAXXIMO GARDEN
ADVOGADOS: MÁRCIO AUGUSTO BRITO COSTA - DF019449
ANDREZA DA SILVA FERREIRA - DF032585
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado (fls. 334/335): APELAÇÃO. COBRANÇA. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONDOMÍNIO DE FATO. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INÉPCIA DA INICIAL. ILEGITIMIDADE AD CAUSAM. PRELIMINARES REJEITADAS. RATEIO DE DESPESAS COMUNS. CONTRIBUIÇÕES DEVIDAS. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INAPLICABILIDADE DAS SANÇÕES. MULTA POR INTERPOSIÇÃO DE EMBARGOS MANIFESTAMENTE PROTELATÓRIOS. 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente o pedido para condenar os réus ao pagamento das taxas condominiais discriminadas em planilha acostada aos autos, além daquelas vincendas no curso do processo, acrescidas de juros, multa e correção monetária. 2. A discordância em relação à valoração dos elementos de prova coligidos aos autos e o inconformismo atinente à fundamentação adotada pelo órgão jurisdicional não devem ser confundidos com a negativa de prestação jurisdicional. 3. Se a parte autora junta planilha de cálculos que aponta como evoluiu a dívida e atas assembleares de aprovação das taxas exigidas, é prescindível à propositura da ação de cobrança a apresentação de todos os custos e despesas a legitimar a obrigação. 4. A legitimidade ad causam refere-se à pertinência subjetiva da ação; é o atributo que autoriza o sujeito a invocar a tutela jurisdicional, ou a formar o polo passivo da demanda. No caso vertente, a parte autora busca o pagamento de encargos condominiais e aponta que a dívida identificada se refere à unidade cuja propriedade/posse é dos requeridos. Constatada em cognição sumaríssima a pertinência subjetiva dos réus, o exame acerca do efetivo vínculo entre as partes e do direito ao recebimento dos valores cobrados remete ao mérito recursal. 5. Firmou-se, no âmbito deste Tribunal de Justiça, entendimento no sentido de que, nas hipóteses de condomínio irregular, considerando a situação fundiária e habitacional do Distrito Federal, a aderência à associação de moradores é automática quando adquiridos os direitos sobre bem localizado nos limites do condomínio de fato, sendo prescindível a filiação do possuidor à associação de moradores para a cobrança de taxas de rateio das despesas comuns, ainda que delas não usufrua, bastando a sua disponibilidade. 6. O entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.280.871, submetido ao rito dos Recursos Repetitivos (Tema nº 882), embora tenha prestigiado a liberdade de associação em detrimento da vedação ao enriquecimento ilícito, não se aplica à realidade urbanística e fundiária do Distrito Federal. O Tema 882 mais se adéqua às associações de moradores, por exemplo, de determinada rua ou bairro, localidades em que a manutenção é promovida pelo poder público, e não pelos próprios moradores, tal como ocorre no condomínio autor, com acesso franqueado apenas aos condôminos. 7. Como proprietário\possuidor de lote/fração integrante do condomínio, o recorrente não pode se eximir da responsabilidade, a todos os moradores imposta, de contribuir com o rateio mensal das despesas da entidade condominial – taxas de manutenção e conservação. Tal posicionamento jurisprudencial antecede a edição da Lei nº 13.465/17 – que autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos objetivos das associações voltadas à administração de imóveis. 8. Se as alegações autorais não conduzem a parte contrária a uma posição processual de prejuízo, não há que se falar na aplicação das penalidades por litigância de má-fé. 9. Ao transcrever, nas razões dos aclaratórios, trechos da sentença que examinaram as questões apontadas como omissão, o recorrente se afasta do conceito do aludido vício e denota velada intenção de rediscutir o já decidido, autorizando a incidência de multa pela interposição de recurso manifestamente protelatório. 10. Recurso conhecido e desprovido. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente aponta violação aos arts. 53, 60, do Código Civil; bem como divergência jurisprudencial. Defendem a impossibilidade de cobrança de taxa de associação a qual não teve a sua anuência. Afirmam que não podem ser submetidos a cobranças compulsórias por uma associação irregular cuja existência era desconhecida pelos recorrentes. Alegam que "todas as questões relativas ao lote foram tratadas diretamente com a agente imobiliária responsável, MIRANDA IMOBILIÁRIA, a empresa DOMÍNIO ENGENHARIA S/A e com a empresa RAPHA CONSTRUTORA E INCORPORADORA SPE LTDA, sendo que, naquela ocasião, em pesquisa junto à Administração Regional competente, foi constatado que ali não havia condomínio constituído, ou uma associação de moradores, mas apenas um loteamento regular, denominado Morada de Deus e não Maxximo Garden, e com unidades imobiliárias devidamente escrituradas" (e-STJ, fl. 374). Aduzem que "o lote situado na Rua Umari, nº 46, foi adquirido pelos Recorrentes para fins de investimento imobiliário, sendo que eles nunca residiram no local, como, de fato, não residem até a presente data, uma vez que no lote não existe qualquer construção" (e-STJ, fl. 375) Contrarrazões apresentadas. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Na origem, cuida-se de ação de cobrança proposta por Amiga Associação Maxximo Garden contra Fabricio da Mota Alves e Talissa dos Santos Lacerda Alves, buscando a cobrança de taxas condominais vencidas, no período de fevereiro de 2015 a outubro de 2019, no valor de R$ 77.451,95 (setenta e sete mil quatrocentos e cinquenta e um reais e noventa e cinco centavos), mais as vincendas no decorrer do processo. A ação foi julgada procedente para condenar os réus ao pagamento das taxas condominiais vencidas e vincendas, acrescidas de correção monetária e de juros de mora, mais multa de 2% (dois por cento). Confira-se (e-STJ, fls. 223/225): O cerne da controvérsia reside na verificação da obrigação de pagamento de taxa condominial em favor de associação a qual os autores afirmam não terem se associado voluntariamente. De início, impende ressaltar que “(...) A Lei nº 13.465/17, fruto da conversão da Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei nº 6.766/79, introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando valorizar os imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis em condomínio edilício. 4. A administração de imóveis em condomínio de lotes, nos termos acima definidos, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos. 5. Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei. Pela mesma razão, não cabe limitar a condenação de pagar as contribuições devidas ao período que sucede à publicação da Lei nº 13.465/2017, pois não se trata de aplicação retroativa da lei. (...)” (Acórdão 1254174, 07021167820198070008, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 3/6/2020, publicado no DJE: 16/6/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Assim, a responsabilidade pela obrigação condominial decorre do art. 1.315 do CC, sendo atribuída ao condômino na proporção de sua parte. Portanto, a obrigação é considerada de natureza “propter rem”, ou seja, aquela que acompanha a coisa. No caso, os réus não refutam o fato de que são proprietários do imóvel indicado pela autora, restando demonstrada a existência de vínculo jurídico entre eles e o loteamento regular com escritura pública (ID 48803924). Nesse ponto, há se ser destacado que os réus tinham conhecimento de que, em algum momento, a taxa condominial seria devida, como ressaltado em contestação ao afirmar que os “agentes envolvidos na transação deixaram claro que, tendo em visto o elevado número de lotes ainda de propriedade da construtora, bem como o atraso evidente na entrega das áreas e benfeitorias comuns, aquela, juntamente com a empresa de engenharia responsável, iriam custear as despesas de manutenção e segurança do local.” De fato, não há que se falar em compelir os réus a se associarem à autora (art. 5º, inc. X, da CF). Contudo, não se pode olvidar, conforme entendimento pacífico neste eg. TJDFT, do fato de que ter a posse ou propriedade de um lote em condomínio regular fechado no Distrito Federal implica ter reconhecida a existência de relação jurídica entre o possuidor ou proprietário e a associação do condomínio formada para a administração das áreas comuns. Sobre a inexistência de relação jurídica com a associação, “(...) Ao julgar os REsp. nº 1.439.163/SP e nº 1.280.871/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que as obrigações pecuniárias de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuírem. Contudo, a presente demanda trata de situação distinta de condomínio irregular, localizado em área pública, instituído por meio de parcelamento ou loteamento do solo também feito de forma irregular. 4. O condomínio, ainda que irregular, tem legitimidade para efetuar as cobranças das quotas-partes dos condôminos, os quais não podem se recusar a cumprir os termos da convenção devidamente aprovada, que faz lei entre as partes. Precedentes. 5. Demonstrado que o lote da recorrente se encontra dentro dos limites do condomínio, é certo que dos serviços por ele prestados se beneficia, não podendo eximir-se de custear as despesas que o patrocinam, sob pena de enriquecimento s em causa. 6. Preliminar rejeitada. Recurso parcialmente provido.” (Acórdão 1242640, 07003739420198070020, Relator: JOSAPHA FRANCISCO DOS SANTOS, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 15/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Ainda que assim não fosse, nem mesmo “2. A alegação de que o condomínio é irregular não afasta o dever de pagar as taxas condominiais. 2.1. Se a requerida adquiriu lote em local irregular, não pode agora alegar tal circunstância para deixar de contribuir com as despesas de sua manutenção e administração, até porque se beneficia das benfeitorias empreendidas pelo condomínio. 2.2. A tese firmada no julgamento do REsp 1.280.871/SP (Tema 882) não se aplica ao caso dos autos. Isto porque tal julgamento versou sobre circunstância fática diversa ao presente feito, sendo inaplicável aos condomínios irregulares do Distrito Federal. Naqueles autos, discutiu-se acerca de morador de bairro aberto, diferente do condomínio autor, originado de parcelamento desautorizado com aces so restrito aos seus moradores e visitantes.” (Acórdão 1241584, 07033128320198070008, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento:1/4/2020, publicado no DJE: 4/5/2020. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Sobre os valores pretendidos pela autora, os réus genericamente alegaram a “total ausência de documentos comprobatórios” e não impugnaram qualquer valor de forma especificada. Contudo, a pretensão está fundada no estatuto de ID 48803949, cuja cláusula 71, item 5, fixa os encargos moratórios pretendidos, e nas atas de assembleia, que fixaram os valores das taxas pretendidas pela autora de ID 48803969, 48803976, 48803979, 48803983, 48803995 e 50322342, reputando-se comprovada a legitimidade da cobrança dos valores pretendidos. Gizadas estas razões, outro caminho não há senão o da procedência dos pedidos aduzidos na inicial. E é justamente o que faço. Ressalto que os precedentes e/ou enunciados de Súmulas acima citados, apenas corroboram, como reforço argumentativo, os fundamentos adotados nessa sentença como razão de decidir. Não se limitando a sentença à adoção de precedente como razão única da decisão, desnecessário se torna demonstrar os fundamentos determinantes do precedente e sua inter-relação com o caso em julgamento, consoante exigência trazida pela nova ordem processual civil, no artigo 489, § 1º, incisos I e V. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado por AMIGA ASSOCIACAO MAXXIMO GARDEN em desfavor de FABRICIO DA MOTA ALVES e TALISSA DOS SANTOS LACERDA ALVES, partes qualificadas nos autos, para CONDENAR os réus ao pagamento das taxas condominiais discriminadas na planilha de ID 48803903 e as vincendas, na forma do art. 323 do CPC, todas acrescidas de correção monetária e de juros de mora de 1%, ambos a partir da cada vencimento (mora ex re), mais multa de 2%. A Corte local, ao analisar o recurso dos réus, manteve a sentença de acordo com os seguintes fundamentos (e-STJ, fls. 340/343): Quanto ao mérito, os requeridos retomam as teses lançadas na contestação: a) desconhecimento da existência e da atuação da apelada, pois sequer residem no imóvel (terra nua); b) ausência de condomínio constituído, mas mero loteamento em via pública; c) inexistência de vínculo com a apelada (não adesão); d) liberdade de associação; e) não demonstração da dívida; f) a natureza de condomínio irregular e de mera associação de moradores constitui óbice à exigência de encargos condominiais; g) a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é contrária à pretensão autoral; h) não incidência da Lei nº 13.465/2017; i) má- fé da apelada, por apresentar inverdades relacionadas à ocupação do bem. Em arremate, questionam a distribuição do ônus sucumbencial promovida pelo juízo singular, pugnando pela aplicação do princípio da causalidade, e refutam a natureza protelatória dos embargos de declaração opostos contra a sentença, razão pela qual discordam da aplicação de multa correspondente. Considerando que a maioria das alegações está substancialmente entrelaçada, as matérias ventiladas serão examinadas conforme a afinidade temática. a) Taxas condominiais Extrai-se dos autos que os recorrentes são proprietários do lote nº 46 da Rua Umari, localizado dentro dos limites do Residencial Maxximo Garden, no loteamento “Morada de Deus” (Região Administrativa de São Sebastião), aprovado pelos Decretos n° 28.564 a 28.570, de 14 de dezembro de 2007. Os documentos acostados aos autos revelam, ainda, a regular constituição da Associação Maxximo Garden (AMIGA) para cuidar de interesses de todos os proprietários e promissários compradores de lotes localizados na área delimitada pelo seu estatuto, em especial, sobre a cobrança da taxa de rateio das despesas de manutenção do residencial. Neste ponto, convém salientar que a presença inicial de empresa incorporadora (DOMÍNIO ENGENHARIA S/A) no ato constitutivo da associação não é circunstância capaz de afastar o interesse comum dos condôminos, ou macular a legitimidade da exigência da taxa de rateio, pois a atividade deliberativa é notadamente exercida, desde a constituição da entidade, pela Assembleia Geral. Portanto, apesar da inconteste natureza irregular do condomínio constituído, a referida taxa, em razão do propósito a que se destina, deve ser compreendida como encargo condominial, obrigação que deriva do título de propriedade (propter rem). Por conseguinte, é absolutamente irrelevante para a cobrança das taxas o fato de os requeridos nunca terem residido no local, ou nada terem construído. Também não são suficientes ao afastamento da obrigação ora exigida os argumentos concernentes à inexistência de vínculo formal (termo de adesão) com a apelada, ou o absoluto desconhecimento de sua atuação. De plano, é pouco crível que uma unidade imobiliária localizada em residencial de alto padrão, delimitado por muros e com serviços de portaria e segurança, não tenha qualquer tipo de organização para custeio, especialmente quando tal alegação parte de quem adquire o imóvel como forma de investimento, como afirmam os réus, e sobretudo quando considerada a relevante infraestrutura do local, com diversas áreas de comodidade e de lazer. Em relação à inexistência de vínculo, a jurisprudência deste Tribunal é uníssona quanto à possibilidade de cobrança de encargos condominiais por associações de moradores de condomínios irregulares, para manutenção dos serviços e equipamentos comuns, independentemente da formal adesão, porquanto vedado pelo ordenamento jurídico o enriquecimento sem causa. A propósito, colacionam-se os seguintes julgados: (...) Merece destaque que o entendimento adotado pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp nº 1.280.871, submetido ao rito dos Recursos Repetitivos (Tema nº 882), embora tenha prestigiado a liberdade de associação em detrimento da vedação ao enriquecimento ilícito, não se aplica à realidade urbanística e fundiária do Distrito Federal. Isso porque, diferentemente das circunstâncias fáticas examinadas naquele julgado, os condomínios irregulares constituídos no Distrito Federal dispõem de toda a infraestrutura de condomínios regulares, tais como portaria, sistema de segurança, pavimentação asfáltica, coleta de lixo, jardinagem, construção e manutenção de ambientes/equipamentos de lazer. Sobre o tema: (...) O entendimento firmado pelo STJ mais se adéqua às associações de moradores, por exemplo, de determinada rua ou bairro, localidades em que a manutenção é promovida pelo poder público, e não pelos próprios moradores, tal como ocorre no condomínio autor, cujo o livre acesso somente é franqueado aos condôminos. Nesse descortino, em atenção à natureza propter rem da obrigação exigida, tendo sido demonstrada a titularidade dos réus quanto ao lote inserido no condomínio residencial, e verificada a instituição da taxa de rateio em reunião assemblear da associação de moradores, forçoso reconhecer a procedência da pretensão autoral quanto ao pagamento dos encargos, mesmo que os proprietários não tenham fixado residência no referido lote, nem se associado formalmente à apelada. Entender de modo diverso implicaria evidente chancela ao enriquecimento sem causa. Tal posicionamento jurisprudencial, vale salientar, antecede a edição da Lei nº 13.465/17 – que autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos objetivos das associações voltadas à administração de imóveis. Logo, o direito perseguido pela demandante já lhe era garantido antes da chancela legal específica, motivo pelo qual resta esvaziada a tese defensiva quanto à aplicação retroativa de determinada disposição normativa. Nesse sentido: (...) No caso, observa-se que a controvérsia diz respeito à obrigatoriedade de pagamento de taxas de manutenção criadas por associação de moradores para não associados. Como se vê do acórdão, o caso sob exame diz respeito à cobrança de taxa condominial em loteamentos tradicionais, áreas absolutamente privadas, e não em loteamentos de acesso controlado, os denominados "condomínios fechados", em que se restringe, de algum modo, o acesso às vias de circulação interna, em logradouro público, a não moradores. A previsão de cobrança de taxa condominial em loteamentos de acesso controlado só foi autorizada, formalmente, a partir da Lei nº 13.465/17, que incluiu o art. 36-A na Lei nº 6.766/79, permitindo a cobrança. Daí a conclusão do Supremo Tribunal Federal no sentido de que só seria possível a cobrança da taxa condominial nessas áreas a partir da vigência da Lei nº 13.465/17. O caso foi julgado sob o tema de Repercussão Geral nº 492, em que firmada a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. " Nesse mesmo sentido, decidiu o Superior Tribunal de Justiça no REsp 1439163 / SP (Tema 882/STJ): RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - IMPOSSIBILIDADE. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". 2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de cobrança. (REsp n. 1.439.163/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe de 22/5/2015.). A despeito do referencial amplo da ementa, em que se faz alusão genérica a condomínio de fato, o Superior Tribunal de Justiça esclareceu, em múltiplos julgados posteriores, que a tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) só seria aplicável aos condomínios com acesso controlado, e não aos loteamentos tradicionais (fechados), como no caso. Por esse motivo, a decisão ora agravada está em consonância com o entendimento firmado no STJ sobre o tema, devendo ser mantida. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÕES DE COBRANÇA E DECLARATÓRIA. PRELIMINAR. COISA JULGADA. MATÉRIA PRECLUSA. CONDOMÍNIO IRREGULAR. TAXAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. SÚMULA 568/STJ. PRETENSÃO DE REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7/STJ. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. 1. Incontroverso o fato de que o condomínio é irregular e tem natureza de associação de moradores, e que o recorrente possui a condição de condômino, visto que seu imóvel está expressamente contido no ato de constituição do condomínio (art. 3º da Convenção de Administração). 2. O entendimento firmado pelo Tribunal estadual está em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de ser possível a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento fechado a proprietário de imóvel nele localizado, e ao deixar de aplicar o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979. 3. Quanto à alegação de que "o caso em tela não cuida de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei 6.766/79", tem-se que a referida afirmação vai de encontro à conclusão exarada pelo Tribunal de origem que, mediante a análise das provas dos autos, entendeu que o caso dos autos é diferente da hipótese considerada no Tema 882. 4. Não cabe a esta Corte fazer a diferenciação entre o loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/79, e o caso dos autos, que trata de um condomínio de loteamento irregular situado em área pública, tal como ocorreu em diversas regiões do Distrito Federal. Rever a conclusão da origem demanda reexame das provas dos autos. Súmula 7/STJ. 5. Os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica. Agravo interno improvido. (AgInt no REsp n. 2.015.719/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 11/9/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)" (AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023). 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CIVIL. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO, CONSERVAÇÃO E SEGURANÇA. LOTEAMENTO FECHADO. EXPRESSA PREVISÃO NO CONTRATO PADRÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. DECISÃO MANTIDA. 1. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas 5 e 7/STJ). 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei n. 6.766/1979, não há falar em aplicação da tese firmada no precedente (REsp 1.439.163/SP - Tema n. 882), restrita aos condomínios de fato, em que se firmou a seguinte tese: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (AgInt no REsp n. 1.920.235/DF, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, DJe de 4/10/2021). 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.025.182/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 5/6/2023, DJe de 9/6/2023.) Incide, portanto, o óbice da Súmula 83/STJ. Assim, é possível a cobrança de taxas de manutenção ou de qualquer outra espécie feita por administradora de loteamento fechado a proprietário de imóvel nele localizado. Em face do exposto, nego provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/2015, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI