Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2233592/SP (2022/0315958-7)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: JOSUE DE CARLOS
ADVOGADO: PEDRO CORREA GOMES DE SOUZA - SP374644
AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
ADVOGADOS: ROBERTA PATRIARCA MAGALHÃES - SP219114
EDISON BALDI JUNIOR - SP206673
DECISÃO Trata-se de agravo interposto contra decisão que não admitiu recurso especial apresentado em face de acórdão assim ementado (fls. 887/889): APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CARACTERIZADO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REVISÃO CONTRATUAL. SISTEMA SAC. SEGURO HABITACIONAL. TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. ILEGALIDADES NÃO DEMONSTRADAS. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. - São constitucionais e válidos os contratos firmados conforme a Lei nº 9.514/1997, pois se assentam em padrões admissíveis pelo ordenamento brasileiro e pela liberdade de negociar, notadamente com equilíbrio nas prerrogativas e deveres das partes, com publicidade de atos e possibilidade de defesa de interesses, inexistindo violação a primados jurídicos (inclusive de defesa do consumidor). - Quanto ao procedimento no caso de inadimplência por parte do devedor-fiduciante, o art. 26 e seguintes da Lei nº 9.514/1997 dispõem sobre formalidades que asseguram informação do estágio contratual. Esse procedimento é motivado pela necessária eficácia de políticas públicas que vão ao encontro da proteção do direito fundamental à moradia e do Estado de Direito, e não exclui casos específicos da apreciação pelo Poder Judiciário. Precedentes do E.STJ e deste C.TRF da 3ª Região. - Dificuldades financeiras não são motivos jurídicos para justificar o inadimplemento de obrigações livremente assumidas pelo devedor-fiduciante, porque a alteração do contrato exige voluntária e bilateral acordo de vontade. Também não há legislação viabilizando inadimplência por esse motivo, do mesmo modo que essa circunstância unilateral não altera o equilíbrio do que foi pactuado entre as partes. - O C.STJ já decidiu quanto à aplicabilidade do CDC nos contratos firmados no âmbito do SFH, desde que estes tenham sido celebrados posteriormente à sua entrada em vigor e não estejam vinculados ao FCVS. Entretanto, não pode ser aplicado indiscriminadamente, para socorrer alegações genéricas de que houve violação ao princípio da boa-fé, onerosidade excessiva ou existência de cláusula abusiva no contrato. - Sobre a controvérsia de direito intertemporal, em meu entendimento, contratos de trato sucessivo estão sujeitos à garantia da irretroatividade mínima de lei (art. 5º, XXXV, da Constituição), de tal modo que as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017 se aplicam às intimações pessoais feitas para purgação da mora após sua publicação (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando a retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), pois até então o devedor-fiduciário era comunicado para regularizar a pendência no período de aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Todavia, curvo-me ao entendimento deste E.TRF, segundo o qual o marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017 é momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial). - Com base na redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966), o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). Com as alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 e no art. 39, ambos da Lei nº 9.514/1994, a purgação da mora deve se dar em 15 dias após a intimação pessoal, ou até a averbação da consolidação da propriedade, após o que restará ao devedor-fiduciante o apenas exercício do direito de preferência em leilão (até da data do segundo leilão). - A respeito da instrução probatória, cumpre salientar que cabe ao Magistrado, no uso do seu poder instrutório, deferir ou não, determinada prova, de acordo com a necessidade, para formação do seu convencimento, nos termos do art. 370 do CPC. - Desnecessária a produção de prova pericial, pois a questão em debate é exclusivamente de direito, relativa à interpretação e aplicação de cláusulas contratuais, sendo suficientes para a análise os documentos já colacionados aos autos. Logo, não há que se falar em cerceamento de defesa. - A Lei nº 8.692/1993, em seu art. 25, estabeleceu, para os contratos de financiamento celebrados no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), o limite de 12% (doze por cento) ao ano. O contrato celebrado entre as partes prevê taxa de juros efetiva dentro dos parâmetros legais. - É pacífica a possibilidade de utilização da Tabela Price, bem como dos sistemas SAC ou SACRE nos contratos de mútuo habitacional, visto que referidos métodos de amortização não provocam desequilíbrio econômico-financeiro, tampouco geram enriquecimento ilícito ou qualquer outra ilegalidade. Tais sistemas, que aplicam juros compostos (não necessariamente capitalizados), encontram previsão contratual e legal, sendo amplamente aceitos na jurisprudência pátria. - O contrato prevê a utilização do Sistema de Amortização Constante - SAC, o qual faz com que as prestações sejam gradualmente reduzidas com o passar do tempo. Tal sistema não implica em capitalização de juros e consiste num método em que as parcelas tendem a reduzir ou, no mínimo, a se manter estáveis, o que não causa prejuízo ao mutuário, havendo, inclusive, a redução do saldo devedor com o decréscimo de juros, os quais não são capitalizados. - A contratação do seguro habitacional é obrigatória para os imóveis que são objeto de financiamento no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, conforme artigos 20 e 21 do Decreto-Lei nº 70/1966. - Para que a contratação do seguro seja considerada abusiva, é necessário que se comprove que as quantias cobradas a este título são consideravelmente superiores às taxas praticadas no mercado, ou caso a parte autora pretenda exercer sua faculdade de contratar o seguro junto à instituição de sua preferência, o que não ocorreu no caso. - A cobrança da taxa de administração está expressa no contrato livremente pactuado entre as partes, não havendo que se falar em abusividade. - A parte autora foi intimada para purgar a mora, porém deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada. Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Também restou comprovada a notificação acerca da data do leilão extrajudicial, cumprindo a exigência do art. 27, §2º-A, da Lei nº 9.514/1997. - Em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabia à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Preliminar rejeitada. Apelação não provida. Tutela antecipada revogada. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 921/967). Nas razões do especial, aponta a parte recorrente violação do artigo 39, II, da Lei nº 9.514/97, artigos 34 e 36 do Decreto-Lei nº 70/66, além do dissídio jurisprudencial. Argumenta, em síntese, que seria possível a purgação da mora, em contrato de alienação fiduciária de imóvel celebrado antes da Lei nº 13.465/17, até a assinatura do auto de arrematação. Ressalta que, em todo caso, seria imprescindível a intimação pessoal do devedor para purgação da mora e previamente ao leilão, sob pena de nulidade. Contra-arrazoado (fls. 1.103/1.105), o recurso especial não foi admitido na origem (fls. 1.109/1.119); contra o que se manifesta a parte agravante na presente via. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. No que se refere à controvérsia envolvendo à nulidade, extraio do acórdão recorrido que o devedor teria sido intimado pessoalmente para purgar a mora e, previamente, ao leilão, conforme extraio da seguinte passagem (fl. 885): Com relação ao procedimento de execução extrajudicial, observo que houve inadimplemento contratual a partir de 08/2017, razão pela qual a propriedade restou consolidada em favor da credora fiduciária, em 12/04/2018 (id 154936108). Foi enviada à parte-autora intimação pessoal para purgação da mora, pelo Registro de Títulos e Documentos (id 154936085), mas a mesma deixou transcorrer in albis o prazo para liquidar sua dívida atrasada (id 154936107). Frise-se que a certidão de notificação feita pelo Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção de veracidade, somente podendo ser ilidida mediante prova inequívoca em sentido contrário, o que não ocorreu no presente caso. Após a averbação da consolidação da propriedade, a CEF notificou o devedor, informando as datas dos leilões extrajudiciais, quais sejam, 24/01/2019 e 07/02/2019, com aviso de recebimento assinado em 17/01/2019 pelo próprio mutuário (id 154936180). (grifo acrescido) Como se vê do trecho acima reproduzido, a Corte Local pressupõe que o devedor teria sido intimado, pessoalmente, tanto para purgação da mora quanto, previamente, da data de realização do leilão, afastando, por conseguinte, a nulidade alegada. Diante desse contexto, para infirmar a premissa adotada pela Corte Local, quanto a ter sido realizada a intimação pessoal do devedor, seria imprescindível o reexame do contexto fático-probatório; o que, porém, é vedado em recurso especial (Súmula 7/STJ). No que se refere ao termo final para purgação da mora, extraio do acórdão recorrido que seria a data em que consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário, uma vez que, quando o devedor manifestou interesse para purgação da mora, já estaria vigente a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B. A propósito (fl. 346): Em meu entendimento, sob o prisma da segurança jurídica garantida pela irretroatividade das leis, intimações pessoais feitas para purgação da mora, antes da publicação da Lei nº 13.465/2017, davam garantias para o devedor-fiduciário regularizar a pendência até a lavratura do auto de arrematação do bem em leilão (conforme a então vigente aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966); já intimações pessoais feitas após essa data passaram a ser regidas pela Lei nº 9.514/1997 com as alterações da Lei nº 13.465/2017, dando ao devedor-fiduciante até a data da averbação da consolidação da propriedade para purgar a mora. Em suma, em meu entendimento, a purgação da mora até a assinatura do termo de arrematação foi possível apenas para intimações pessoais do fiduciante (visando à purgação da mora) efetivadas antes do início da eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017, em nada prejudicando retificação de 06/09/2017 e a republicação de 08/09/2017), após o que tal purgação somente é viável antes da consolidação da propriedade. Todavia, reconheço que a orientação deste E. TRF da 3ª Região firmou-se em sentido diverso (ao qual me curvo em favor da unificação do direito e da pacificação dos litígios), definindo o momento em que o devedor manifesta sua vontade de purgar a mora (diretamente ao devedor-fiduciário, ou mediante propositura de medida judicial) como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/2017. Vale dizer, se a manifestação de vontade do devedor-fiduciário foi feita durante a vigência da aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, o prazo para purgar a mora (pelo valor das parcelas em atraso, com acréscimos) é até o dia da lavratura do auto de arrematação; se essa manifestação de vontade foi feita já no período de eficácia jurídica da Lei nº 13.465/2017, o prazo para purgar a mora é até o dia da averbação da consolidação da propriedade. (grifo acrescido) Quanto à tese alegada pela recorrente, de que a lei a ser aplicada, para regular a purgação da mora, seria a da celebração do contrato, sob pena de irretroatividade; ressalto que esta Corte já se manifestou no sentido de que a lei nova regula os efeitos presentes e futuros de contratos de trato sucessivo, pois o que se discute, em casos tais, não são "os efeitos presentes e futuros de negócio jurídico que era perfeito sob a égide da lei revogada, mas, sim, as conseqüências de negócio jurídico renovado sob os auspícios da lei nova" (REsp nº 735.168/RJ, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe 26/03/2008). No que se refere à questão de fundo, a orientação adotada no acórdão recorrido não destoa da jurisprudência desta Corte, segundo a qual: "Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária" (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020, DJe de 16.10.2020). Nesse mesmo sentido: [...] 1."Sobrevindo a Lei n. 13.465, de 11/07/2017, que introduziu no art. 27 da Lei n. 9.514/1997 o § 2º-B, não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária" (REsp n. 1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13.10.2020, DJe de 16.10.2020). [...] 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.001.115/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 8/9/2023.) No caso, como o devedor somente manifestou interesse em quitar a dívida depois da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, após a designação do leilão inclusive, conforme extraio da inicial, protocolada em 30.9.2.022 (fls. 9/56), quando já vigente a Lei nº 13.465/17, não há como reconhecer a viabilidade de purgação da mora, tal como concluiu a Corte Local. Dessa forma, como a orientação adotada no acórdão recorrido está de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial não deve ser conhecido, em razão da incidência da Súmula 83/STJ. Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspenso no caso de beneficiário da justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI