Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2860483/SP (2025/0053982-4)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: NOVA GAMMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO: LOURIVAL JOÃO TRUZZI ARBIX - SP024491
AGRAVADO: ANA RAQUEL LEITE NEVES
AGRAVADO: ELIELSON SOUZA NEVES
ADVOGADO: EMERSON LUIZ TRESANO - SP324884
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por NOVA GAMMA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 241-247): APELAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Loteamento. Desistência do negócio pelos compradores. Sentença de parcial procedência, que determinou a devolução dos valores quitados, com retenção de 20% (dez por cento) do valor pago. Insurgência da requerida. Pretensão de revisão do percentual de retenção. Não acolhimento. Inviável a aplicação da multa contratual, cuja base de cálculo é o valor total do contrato, pois implicaria evidente enriquecimento sem causa, colocando o consumidor em desvantagem excessiva, o que é vedado pelo art. 51, IV do CDC, cujas regras incidem no caso. Fixação do valor da retenção em 20% dos valores efetivamente pagos pelos adquirentes. Patamar que atende o objetivo de cobrir despesas administrativas de publicidade e formalização de contrato, considerando se tratar de lote sem edificação. Sentença mantida. Recurso desprovido. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 285-288). No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 489, § 1º, VI e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 187, 421, 422, 479, 480 e 884 do Código Civil; 7º e 8º do Código de Processo Civil; 49, V, do Código de Defesa do Consumidor; e 32-A da Lei n. 6.766/79. Sustenta, em síntese, que o comprador incorreu em abuso de direito ao optar pela rescisão contratual imotivada; que o percentual de retenção fixado em 20% viola as disposições legais suscitadas; que houve cerceamento de defesa; e que houve negativa de prestação jurisdicional. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 294-310). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 348-350), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 378-397). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Cinge-se a controvérsia em saber se houve negativa de prestação jurisdicional; se poderia haver rescisão contratual por parte dos compradores do bem imóvel; se o percentual fixado em 20% atenderia à razoabilidade; e se houve cerceamento de defesa. Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem ao negar provimento à apelação deixou claro que (fl. 244-246): [...] em razão dos reajustes nas parcelas, entenderam que não conseguiriam mais honrar com o valor avençado e requereram o distrato da obrigação contratual. No entanto, a ré não lhes ofereceu o reembolso das importâncias pagas. [...] Segundo os autos, os compradores desistiram do negócio jurídico firmado com a requerida, portanto, independentemente de eventual inadimplência, podem pleitear a rescisão da avença e receber a restituição, de uma só vez, de parte dos valores pagos. [...] Cumpre observar que a aplicação da multa contratual, para a hipótese de rescisão por desistência do comprador, com fundamento no artigo 32-A da Lei nº 6.766/79 (incluído pela Lei nº 13.786/2018), tal como pretendido pela requerida, implicaria nítido enriquecimento sem causa da vendedora, tendo em vista o montante pago e a forma de cálculo, que incide sobre o valor total do contrato, colocando o adquirente em desvantagem excessiva, o que é vedado pelo artigo 51, IV do Código de Processo do Consumidor. Saliente-se, o fato de o contrato ter sido firmado na vigência da Lei nº 13.786/2018 não afasta a incidência das regras previstas no Código de Defesa do Consumidor. [...] Assim, considerando o lapso temporal decorrido desde a assinatura do contrato de cessão, em outubro de 2018 (fls. 40/43), até o desfazimento do negócio, e o fato de se tratar de lote sem edificação, mostra-se razoável e proporcional a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos a título de indenização pelas despesas administrativas de publicidade, documentação, formalização de contrato e comissão de corretagem. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo, tendo em vista que ao justificar a desistência do negócio jurídico, optou-se pela legitimidade do ato, afastando, dessa forma, a tese do abuso de direito. No mesmo sentido, fundamentou-se que o consumidor tem direito à rescisão contratual. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. Ademais, da leitura das razões do recurso especial, percebe-se que a recorrente afirmou terem sido violados os seguintes artigos (fl. 253-254): Pois bem, os dispositivos violados pelas instâncias inferiores são: artigos 187, 421, 422, 479, 480 e 884 do CC; artigos 7º, 8º e 1.022, inciso II, parágrafo único, inciso II c. c. artigo 489, §1º, inciso VI do CPC; e artigos 6º, inciso V e 49 do CDC. Não obstante, no decorrer da peça, alterna e passa a apontar a violação de artigos outros, às vezes desconexos com a demanda ou com o tópico elencado: VIOLAÇÕES AO ARTIGO 47 DO CDC E ARTIGOS 421 E 422 DO CC (PACTA SUNT SERVANDA): [...] (fl. 254) VIOLAÇÕES AOS ARTIGOS 884, 389 E 402 DO CÓDIGO CIVIL e 32-A da lei 6.766/79 (com redação dada pela lei 13.786/2018): [...] (fl. 263) Por fim, conclui da seguinte forma (fl. 273): Por todas as considerações apresentadas, requer a admissão do processamento de presente Recurso Especial e, após ser conhecido, seja o mesmo provido pelos fundamentos supra, a fim de reformar os v. arestos, por afronta aos artigos 43 do CDC, 389, 403, 421, 422 e 884 do CC, artigo 32-A da lei 6.766/79, desautorizando o desfazimento do negócio jurídico entre as partes; para, alternativamente, determinar a retenção em 25% do valor pago, acrescida da multa contratual e fixação por fruição, ante a privação do uso; ou, para cassar os v. julgados, por violação aos artigos 1.022, inciso II e parágrafo único, inciso II, 489, §1º, incisos IV do CPC, determinando o retorno dos autos ao TJSP, para que profira nova decisão sem os vícios da omissão. Tal atitude dificulta a compreensão da controvérsia, o que faz incidir o óbice da Súmula n. 284/STF: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AUTOS DE AGRAVO DE INSTRUMENTO NA ORIGEM - DECISÃO MONOCRÁTICA DA PRESIDÊNCIA DO STJ QUE NÃO CONHECEU DO RECLAMO. INCONFORMISMO DA PARTE AGRAVANTE. 1. A ausência de expressa indicação de artigos de lei violados inviabiliza o conhecimento do recurso especial, não bastando a mera menção a dispositivos legais ou a narrativa acerca da legislação federal, aplicando-se o disposto na Súmula n. 284 do STF. Precedentes. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.969.099/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. LEVANTAMENTO DE VALORES. RECURSOS AOS TRIBUNAIS SUPERIORES. AUSÊNCIA DE EFEITO SUSPENSIVO. ALEGADA VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 503, 995, 1.008 E 1.009 DO CPC. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. [...] 2. A mera referência aos arts. 503, 995, 1.008 e 1.009 do Código de Processo Civil, em contexto de generalidade das argumentações, sem indicação específica de como teria sido violado cada um desses dispositivos legais, configura fundamentação deficiente, atraindo o óbice da Súmula n. 284/STF. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.405.244/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 15/12/2025, DJEN de 18/12/2025.) Ainda que assim não fosse, melhor sorte não teria o recurso. Isso porque se verifica que a jurisprudência desta Corte demonstra que é adequada a fixação entre 10% e 25% do percentual de retenção dos valores já pagos, de acordo com as circunstâncias específicas que justifiquem o percentual adotado. No caso concreto, afastou-se o percentual máximo de 25%, na medida em que se apontou (fls. 246): Assim, considerando o lapso temporal decorrido desde a assinatura do contrato de cessão, em outubro de 2018 (fls. 40/43), até o desfazimento do negócio, e o fato de se tratar de lote sem edificação, mostra-se razoável e proporcional a retenção de 20% (vinte por cento) dos valores pagos a título de indenização pelas despesas administrativas de publicidade, documentação, formalização de contrato e comissão de corretagem. Eis a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO PARCIAL DE VALORES. RECURSO PROVIDO. 1. A jurisprudência do STJ admite a rescisão unilateral de contrato de promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente, desde que o vendedor seja ressarcido pelas despesas decorrentes da execução contratual, conforme Súmula 543/STJ. 2. A retenção de 20% dos valores pagos está em consonância com o entendimento consolidado do STJ, que considera razoável a retenção entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias do caso concreto. 3. No caso, a sentença de primeiro grau observou os parâmetros jurisprudenciais ao fixar a devolução de 80% dos valores pagos, com retenção de 20% afastando a taxa de fruição por se tratar de lotes não edificados. 4. O acórdão recorrido, ao negar a possibilidade de rescisão unilateral e imotivada, divergiu da jurisprudência do STJ, que reconhece o direito potestativo do adquirente à rescisão contratual, desde que observadas as condições de restituição parcial. [...] (AREsp n. 2.570.132/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 3/12/2025.) RECURSOS ESPECIAIS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. TERRENO NÃO EDIFICADO. NÃO CABIMENTO. [...] 2. A jurisprudência desta Corte admite a variação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga pelo comprador no caso de desistência ou inadimplemento do comprador. [...] 4. A jurisprudência desta Corte de Justiça já consolidou o entendimento de que não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição nos casos de contrato de compra e venda de lote não edificado. Precedentes. [...] (REsp n. 2.221.382/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 28/11/2025.) Ademais, no que se refere ao pedido de aplicação da taxa de fruição, além da alegação de violação a dispositivo legal que trata de lucros cessantes, afirma o entendimento atual desta Corte no seguinte sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. LUCROS CESSANTES E TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. RETENÇÃO CONTRATUAL COMO ÚNICA COMPENSAÇÃO. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. [...] 4. Inexistência de violação do art. 402 do Código Civil, pois não há lucros cessantes a indenizar em razão da ausência de edificação no imóvel. [...] (REsp n. 2.191.973/PA, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.) RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO CONTRÁRIO A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. O entendimento firmado do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de ser indevida a taxa de ocupação/fruição de lote não edificado após o desfazimento da promessa de compra e venda por iniciativa do adquirente. Precedentes. 2. Recurso especial provido. (REsp n. 2.209.645/SP, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. Nos contratos celebrados antes da Lei n. 13.786/2018, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que da resolução não se presume enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes. 2. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.936.424/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 12/5/2025, DJEN de 16/5/2025.) Nesse contexto, tendo em vista que o acórdão impugnado está no mesmo sentido da jurisprudência assente neste Tribunal Superior, incide a Súmula n. 83/STJ: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se fi rmou no mesmo sentido da decisão recorrida." Por fim, quanto à tese de que houve cerceamento de defesa, percebe-se que, para alterar o decidido no acórdão impugnado, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial pela Súmula 7/STJ. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. AFASTAMENTO. FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO. DANO MORAL CONFIGURADO. QUANTUM. RAZOABILIDADE. RECURSO ESPECIAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA Nº 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Desconstituir o entendimento proferido no acórdão recorrido quanto a inexistência de cerceamento de defesa, exige o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, inviável na via eleita ante o óbice da Súmula nº 7 do STJ. [...] 5. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.558.062/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025. Grifo.) Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS