Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2864048/RS (2025/0052578-4)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: ALBIZIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
AGRAVANTE: CONSTRUTORA COESA S.A. - EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS: LEONARDO MENDES CRUZ - BA025711
LUCAS BRAGA EICHENBERG - RS0048756
AGRAVADO: MATEUS CHAVES DE AQUINO
ADVOGADOS: ALEX DE SOUZA LOPES - RS087399
MATHEUS TASSINARI - RS115963
LUIZ FELIPE RANGEL TERRA - RS100618
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por ALBIZIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA e CONSTRUTORA OAS S.A. contra decisão que não admitiu recurso especial manejado, com base na alínea “a” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, em face de acórdão assim ementado (fl. 500): Apelação cível. Ação de rescisão contratual. Atraso na entrega do imóvel. Ausência de realização das obras no entorno do empreendimento. Frustração da perspectiva de valorização do imóvel. Restituição dos valores pagos. Inversão da cláusula penal. Termo inicial dos juros de mora. Atualização monetária. Caracterizada a culpa da promitente vendedora relativamente à resolução contratual, justifica-se a reafirmação do provimento judicial que resolveu o contrato e determinou a restituição das partes ao estado anterior, mediante a devolução dos valores pagos, acrescidos da condenação ao pagamento da cláusula penal compensatória invertida, por aplicação de precedente vinculante do Superior Tribunal de Justiça. Juros moratórios devidos a partir da citação. Atualização monetária pelo IGP-M, índice com ampla utilização em juízo. Apelação desprovida. Os embargos de declaração opostos restaram desacolhidos (fl. 531). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou os arts. 1.022, I e II, e parágrafo único, II, 489, II e § 1º, 927, III e § 1º, 987 e § 2º, do Código de Processo Civil, e os arts. 104, 389, 394, 395, 396, 412, 416, 413 e § 1º, 421 do Código Civil. Quanto à suposta ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, sustenta que o acórdão recorrido foi omisso e não enfrentou questões essenciais, como a ausência de responsabilidade da recorrente pelas obras no entorno do empreendimento e a inaplicabilidade do IGP-M como índice de correção monetária. Argumenta, também, que o acórdão não fundamentou adequadamente a fixação dos juros de mora a partir da citação, contrariando o Tema 1.002 do Superior Tribunal de Justiça. Além disso, teria violado os arts.104 e 421 do Código Civil, ao desconsiderar a liberdade contratual e os termos do contrato firmado entre as partes, que previa o INCC como índice de correção monetária. Alega que a aplicação do IGP-M resultou em enriquecimento sem causa da parte recorrida, em razão de sua desvinculação dos índices oficiais de inflação. Assevera que no tocante ao termo a quo dos juros moratórios houve violação aos arts. 394, 395 e 396 do Código Civil e ainda do art. 927, II e § 1º considerando o Tema 1002. Haveria, por fim, violação aos arts. 412 e 416 do Código Civil, uma vez que o Tribunal de origem não respeitou o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, conforme jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça. Contrarrazões ao recurso especial às fls. 578-584, nas quais a parte recorrida alega que o recurso especial não merece seguimento, pois busca reexame de matéria fático-probatória, vedado pela Súmula 7/STJ. Sustenta que o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no que tange à devolução integral dos valores pagos, à aplicação do IGP-M e à fixação dos juros de mora a partir da citação. O recurso especial não foi admitido com fundamento na ausência de prequestionamento (Súmula 211/STJ), na necessidade de reexame de matéria fático-probatória (Súmula 7/STJ) e na consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 83/STJ) (fls. 587-593). Nas razões do seu agravo, a parte agravante impugna os fundamentos da decisão de admissibilidade, argumentando que o acórdão recorrido violou dispositivos legais e que as questões foram devidamente prequestionadas, ainda que de forma implícita. Sustenta que o recurso especial não demanda reexame de matéria fático-probatória, mas apenas a correta aplicação do direito ao caso concreto. Alega, ainda, que o acórdão recorrido está em desacordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, especialmente no que se refere à aplicação do IGP-M e à fixação dos juros de mora. Assim delimitada a controvérsia, conheço do agravo e passo ao julgamento do recurso especial. O recurso merece provimento em parte. Trata-se de ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores pagos e outros pleitos, proposta por Mateus Chaves de Aquino em face de Albizia Empreendimentos Imobiliários SPE Ltda. e Construtora OAS S.A., sob a alegação de que as rés não cumpriram as promessas de valorização do entorno do empreendimento, o que motivou a rescisão contratual. Requereu a devolução integral dos valores pagos, a aplicação de multa compensatória e indenização por danos morais. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos, decretando a rescisão do contrato, condenando as rés à devolução integral dos valores pagos, corrigidos pelo IGP-M, com juros de mora a partir da citação, e à aplicação de multa compensatória de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação. O pedido de indenização por danos morais foi indeferido. O Tribunal de origem confirmou a sentença, destacando que a ausência de realização das obras no entorno do empreendimento configurou descumprimento contratual por parte das rés, justificando a devolução integral dos valores pagos e a aplicação da multa compensatória. Fixou o IGP-M como índice de correção monetária, por ser amplamente utilizado em condenações judiciais, e os juros de mora a partir da citação, considerando a culpa exclusiva das rés. Inicialmente, verifico que não merece prosperar o recurso especial interposto, por suposta violação ao artigo 1022 do CPC, uma vez que as questões mencionadas pela empresa agravante, relativas à ausência de culpa do vendedor para a rescisão do contrato, fixação de percentual de retenção a seu favor, inversão da cláusula penal, correção monetária e juros de mora do transito em julgado, nos termos do Tema 1002, foram devidamente enfrentadas pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada sobre a matéria, ainda que em sentido contrário à sua pretensão. Verifico que o Tribunal local entendeu no tocante a rescisão contratual que houve inexecução por parte da vendedora, pela ausência de realização das obras no entorno do empreendimento, afastando a exclusão da mesma em razão de restrições impostas pelo Poder Público e atraso na entrega pela suspensão de “habite-se” por decisão judicial. Assentada tal premissa, a qual não pode ser revista por óbice a súmula 7, afasta-se a possibilidade de retenção pelo vendedor, possibilita-se a inversão da cláusula penal, os juros são devidos da citação, afastando-se o tema 1002, que diz respeito a rescisão em razão do direito de desistência do adquirente. Quanto a condenação em cláusula penal compensatória e o termo a quo de incidência dos juros – da citação ou transito em julgado - verifica-se que o Tribunal local decidiu a questão em consonância com o entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, uma vez que se trata de hipótese de resolução motivada por atraso na entrega. O precedente estabelecido no recurso especial nº 1.631.485/DF (relator Ministro Luis Felipe Salomão. Segunda Seção. Julgamento em 22.5.2019. DJe em 25.6.2019), correspondente ao Tema Repetitivo nº 971, abordou, entre outros pontos, a inversão da cláusula penal compensatória em casos de rescisão contratual. Veja-se: "Além disso, como a cláusula penal compensatória visa indenizar, não há falar em cumulação com lucros cessantes, mas tão somente com atualização monetária e juros de mora a contar da citação (data da constituição em mora), como consignado no acórdão recorrido." No recurso especial nº 1.635.428/SC (relator Ministro Luis Felipe Salomão. Segunda Seção. Julgamento em 22.5.2019. DJe em 25.6.2019), referente ao Tema Repetitivo nº 970, foi fixado o seguinte entendimento:" A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes". No voto condutor, o Ministro relator fez uma relevante distinção entre cláusula penal moratória e cláusula penal compensatória, conforme se observa no seguinte trecho: Nesse passo, é consabido que a cláusula penal constitui pacto secundário acessório - uma condição - por meio do qual as partes determinam previamente uma multa (geralmente em pecúnia), consubstanciando indenização para o caso de inadimplemento absoluto ou de cláusula especial, hipótese em que se denomina cláusula penal compensatória. Ou ainda, como no presente caso, a cláusula penal pode ser estabelecida para prefixação de indenização por inadimplemento relativo (quando se mostrar útil o adimplemento, ainda que tardio, isto é, defeituoso), recebendo, assim, a denominação de cláusula penal moratória. O acórdão recorrido foi claro ao reconhecer a ocorrência de inadimplemento absoluto, o que justifica a aplicação exclusiva da cláusula penal compensatória. A multa aplicada, conforme contexto estabelecido na sentença e confirmado no acórdão, possui caráter nitidamente compensatório, a decisão do Tribunal de origem está alinhada à jurisprudência consolidada nesta Corte Superior. Além disso, ao reconhecer a resolução do contrato por mora da vendedora, conforme pedido dos compradores, deve-se garantir a restituição integral dos valores pagos, em observância à necessidade de retorno ao status quo ante, além da indenização pelos prejuízos efetivamente sofridos. A Súmula 543 do STJ reforça esse entendimento: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Na hipótese de rescisão do compromisso de compra e venda fundamentada no inadimplemento da vendedora do imóvel, os juros moratórios incidentes sobre os valores objeto de reembolso ao adquirente são devidos a partir da citação. Confiram-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. VALORES OBJETO DE REEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame [...] III. Razões de decidir [...] 8. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ. 9. No caso de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário fundamentada no inadimplemento da vendedora do imóvel, os juros moratórios incidentes sobre os valores objeto de reembolso ao adquirente são devidos a partir da citação, e não do trânsito em julgado. Precedentes. IV. Dispositivo e tese 10. Agravo interno desprovido. [...] (AgInt no AREsp n. 2.672.946/MG, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025.) DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DOS DISPOSITIVOS VIOLADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RETENÇÃO DE VALORES. DESCABIMENTO. VALORES OBJETO DE REEMBOLSO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame [...] III. Razões de decidir [...] 7. A Corte estadual concluiu que houve o inadimplemento contratual da empresa vendedora, e não do comprador, motivo pelo qual se admitiu a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos pelos adquirentes. Entender de modo contrário exigiria a análise do contrato firmado entre as partes, bem como dos demais elementos fático-probatórios dos autos, medidas vedadas pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. [...] 9. No caso de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário fundamentada no inadimplemento da vendedora do imóvel, os juros moratórios incidentes sobre os valores objeto de reembolso ao adquirente são devidos a partir da citação, e não do trânsito em julgado. Precedentes. [...] (AgInt no AREsp n. 2.672.946/MG, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/6/2025, DJEN de 12/6/2025.) Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em julgamento realizado sob a sistemática dos recursos especiais repetitivos, pela Segunda Seção, foi consolidada a orientação no sentido de que "[...] No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial [...]" (REsp n. 1.614.721/DF, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe 25/6/2019 - Tema n. 971). A propósito, a ementa do mencionado julgado: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13.786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. OMISSÃO DE MULTA EM BENEFÍCIO DO ADERENTE. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. ARBITRAMENTO JUDICIAL DA INDENIZAÇÃO, TOMANDO-SE COMO PARÂMETRO OBJETIVO A MULTA ESTIPULADA EM PROVEITO DE APENAS UMA DAS PARTES, PARA MANUTENÇÃO DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. 1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. 2. No caso concreto, recurso especial parcialmente provido. Verifica-se que o Tribunal local decidiu a questão em consonância com o entendimento consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. No tocante ao índice de correção monetária aplicável, pleito de substituição do IGPM pelo IPCA/INCC, alega a agravante que o contrato prevê a aplicação do INCC até o mês de expedição do habite-se e após o IGPM. Ressalta a agravante que a cláusula 19.4 determina expressamente a aplicação deste mesmo índice para a hipótese de restituição pela vendedora no caso de desistência da incorporação. Pretende, ainda, a aplicação do tema 966. Em que pese a questão tenha sido devidamente prequestionada, houve inovação em sede de embargos. Pois, em apelação a parte ré pugnou pela substituição do IGPM pelo IPCA com aplicação do art. 389 do Código Civil, a qual foi afastada pelo Tribunal local. A narrativa da apelante para afastar a incidência do IGPM foi apenas no sentido de que a correção pelo IGPM sofreu significativo aumento, seria matéria de ordem pública e não observaria o disposto no art. 389 do Código Civil. Não tendo havido alegação quanto as cláusulas contratuais, as quais só foram trazidas nos embargos, como inovação. Nesse ponto, como a questão demandaria interpretação das cláusulas para determinação de qual seria aplicável, bem como definição da data do habite-se, a questão encontra óbice nas súmulas 5 e 7 do STJ, além das súmulas 283 e 536 do STF e 211 do STJ. No tocante a substituição do IGPM pelo IPCA considerando o art. 389 do Código Civil, a questão foi objeto de debate na apelação, não sendo neste aspecto inovação, cumprido o prequestionamento, exigido inclusive para as matérias de ordem pública, pode a questão ser conhecida. Sobre a questão o Tema 966, o qual se pretende a aplicação: 4) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor. Caracterizado o descumprimento do prazo de entrega, o índice de correção monetária deve ser alterado, com afastamento do índice setorial, para correção do saldo devedor, obrigação financeira de maior monta no contrato de compra e venda, adotando-se o IPCA ou o INCC se mais vantajoso para o adquirente. De forma que, possível sua aplicação para as demais obrigações correlatas, desde que devidas em razão do descumprimento. Nesse ponto, dou provimento ao recurso especial. Em face do exposto, conheço do agravo e dou provimento parcial ao recurso especial, determinado a aplicação do IPCA, salvo se o INCC for mais benéfico ao consumidor, hipótese na qual o INCC deverá ser aplicado. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI