Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AgInt no AREsp 2830854/SP (2025/0010581-2)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: OCTAVIO SQUARE PLAZA EMPREENDIMENTOS SPE LTDA
ADVOGADO: EMERSON ROSSINI MACHADO - SP426823
AGRAVADO: SAPPIR ADMINISTRACAO DE BENS PROPRIOS E PARTICIPACOES LTDA
ADVOGADOS: PAULO HENRIQUE DE SOUZA FREITAS - SP102546
FRANCISCO BROMATI NETO - SP297205
LUIZ CLAUDIO SCHOBA - SP267205
DECISÃO Diante das razões contidas no agravo interno de fls. 352/360, reconsidero a decisão de fls. 346/349, proferida pela presidência desta Corte Superior, e passo, desde já, à análise do recurso especial. Trata-se de recurso especial interposto em face de acórdão assim ementado: Ação de reparação de danos decorrentes de atraso na conclusão de empreendimento [“Tulip Inn Bauru Hotel”] – Procedência em juízo de primeiro grau – Contrato de promessa de venda e compra de unidades imobiliárias – Cerceamento de defesa não verificado – Inadimplemento culposo e injustificado das obrigações pactuadas, malgrado recebidas as parcelas – Descumprimento da previsão da entrega, estimada para novembro/2019 – Inexistência de preexcludentes – Alegação de óbices decorrentes da pandemia causada pela COVID-19 e da guerra na Ucrânia – Temas inoponíveis aos consumidores/compradores lesados com a demora – Inexistência da suspensão das atividades da construção civil em decorrência da crise sanitária – Súmula n. 161 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo – Riscos/álea exclusivos dos empreendedores/vendedores – Ônus e bônus – Inadimplemento contratual – Lucros cessantes – Presunção de prejuízo do comprador – Condenação da parte vencida ao pagamento da disciplina da sucumbência – Fixação de honorários em 11% sobre o valor da condenação, incluídos os de natureza recursal – Recurso do réu não provido e provido o do autor. Nas razões de recurso especial, a parte agravante alega que o acórdão recorrido incorreu em violação aos artigos 393 e 944, caput e parágrafo único, do Código Civil. Alega que o atraso na entrega da obra foi justificado em razão de elementos alheios à sua vontade, que se caracterizam como caso fortuito ou força maior, tais como “implicações decorrentes do período de lockdown, da guerra da Ucrânia, e, notadamente, do descumprimento contratual pela ‘OTIS’ no tocante à entrega dos elevadores”. Contrarrazões ao recurso especial apresentadas às fls. 305/314. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cumpre destacar, de início, que o Tribunal de origem entendeu que as circunstâncias alegadas pela parte agravante como justificativas do atraso na entrega não poderiam ser oponíveis aos consumidores, de tal modo que, sendo configurado o atraso na entrega, cabível a condenação ao pagamento de lucros cessantes. A propósito: "Quando ao mérito, o inadimplemento voluntário e culposo das obrigações insertas no contrato decorreu do descumprimento do prazo de conclusão do empreendimento, previsto para novembro/2019, já computado o prazo de tolerância de 180 dias, item 9, pág. 19, malgrado recebidas as parcelas, pouco importando ao resultado do litígio eventuais óbices ou entraves decorrentes da pandemia causada pela COVID-19 ou da guerra da Ucrânia, tema inoponível aos consumidores/compromissários compradores lesados com a demora, sendo que os riscos/álea foram exclusivos dos empreendedores/compromissários vendedores do bem [ônus e bônus], sobretudo diante da ausência de suspensão das atividades da construção civil ou a sua limitação em razão da crise sanitária, deste modo esterilizando os argumentos subjetivistas articulados, Súmula n. 161 do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo" Sobre o tema, a jurisprudência desta Corte Superior entende que o prejuízo decorrente de atraso na entrega de imóvel é presumido em razão da privação do uso do bem, de tal forma que é cabível a fixação de indenização por lucros cessantes. Veja-se: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial. 2. O acórdão recorrido reconheceu a responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira pelo atraso na entrega do imóvel, determinando a indenização por lucros cessantes. II. Questão em discussão 3. Consiste em saber se a responsabilidade solidária da construtora e da instituição financeira pelo atraso na entrega do imóvel está configurada e se a indenização por lucros cessantes é devida. III. Razões de decidir 4. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 5. Ausente circunstância excludente da responsabilidade, o atraso na entrega do imóvel objeto do contrato de incorporação enseja o dever de indenizar, solidariamente, daqueles que compõem a cadeia de fornecimento. 6. Configurado o atraso na entrega do bem por culpa exclusiva do vendedor, a indenização por lucros cessantes é devida, sendo o prejuízo do comprador presumido por causa da privação do uso do bem, conforme jurisprudência consolidada do STJ. IV. Dispositivo e tese 7. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "1. A reavaliação de cláusulas contratuais e elementos fático-probatórios é vedada em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2. A responsabilidade solidária em contratos de incorporação imobiliária abrange todos os integrantes da cadeia de fornecimento, na ausência de circunstância excludente. 3. O atraso na entrega do imóvel enseja indenização por lucros cessantes, com prejuízo presumido do comprador." Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.380.773/SP, Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 02.10.2023; STJ, REsp 1.729.593/SP, Min. Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgado em 25.09.2019. (AgInt no AREsp n. 2.679.002/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. PREJUÍZO PRESUMIDO. DANOS MORAIS. CONFIGURAÇÃO. SÚMULA N. 83 DO STJ. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 e 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. 2. O mero inadimplemento contratual não gera dano moral indenizável. Contudo, é cabível a condenação nessa verba no caso de atraso excessivo na entrega da unidade imobiliária. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.357.325/RN, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 13/12/2024.) Na hipótese dos autos, verifica-se que o Tribunal de origem entendeu ser devida a indenização decorrente do atraso na entrega, em linha com a jurisprudência desta Corte. Da mesma forma, consta do acórdão recorrido que não houve nenhuma circunstância demonstrada pela parte agravante apta a afastar a sua responsabilidade e a se caracterizar como caso fortuito ou força maior. Na hipótese dos autos, as alegações das partes se caracterizam, na verdade, como elementos associados aos riscos da atividade econômica exercida pela parte. Na linha da jurisprudência desta Corte, é o chamado “fortuito interno entendido como o fato imprevisível e inevitável ocorrido no momento da prestação do serviço ou da fabricação do produto, não exclui a responsabilidade do fornecedor, pois relaciona-se com a atividade e os riscos inerentes ao empreendimento" (AgInt no AREsp 1703033/DF, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 03/05/2021, DJe 28/05/2021). Com efeito, o Tribunal de origem decidiu em conformidade com a jurisprudência desta Corte ao entender pela existência de prejuízo indenizável, motivo pelo qual incide a Súmula 83 do STJ. De todo modo, alterar as conclusões do Tribunal de origem, no que se refere à não ocorrência de circunstância que se caracterize como força maior ou caso fortuito, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, providência vedada pela Súmula 7. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. LEGALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. CASO FORTUITO. SÚMULA 7/STJ. LUCROS CESSANTES. CABIMENTO. DANO MORAL. INEXISTÊNCIA DE CIRCUNSTÂNCIA EXCEPCIONAL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica de fundamentos decisórios. Reconsideração. 2. Não configura ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 3. Na hipótese, o Tribunal de origem não constatou a ocorrência de excludente de nexo de causalidade para justificar o atraso na entrega do imóvel, pois configurado fortuito interno, inerente ao risco do empreendimento. Incidência da Súmula 7 do STJ. 4. O atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente-vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente-comprador. Precedentes. 5. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar a lesão extrapatrimonial, o que não ocorreu no caso dos autos. 6. É válida a cláusula de tolerância, desde que limitada ao prazo de 180 dias corridos, na linha da jurisprudência pacífica desta Corte Superior. 7. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial, para reconhecer a legalidade da cláusula de tolerância e afastar o pagamento de indenização por danos morais. (AgInt no AREsp n. 1.957.756/RO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022, DJe de 5/4/2022.) CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ALEGAÇÃO DE OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR EM RAZÃO DA PANDEMIA. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. ALTERAÇÃO DA CONCLUSÃO DO TRIBUNAL A QUO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA N. 7 DO STJ. ADQUIRENTE DE UNIDADE EM EMPREENDIMENTO HOTELEIRO. AUSÊNCIA DO EXERCÍCIO DE ATIVIDADE PROFISSIONAL. RELAÇÃO CONSUMERISTA CONFIGURADA. INCIDÊNCIA DO CDC. INCIDÊNCIA DAS SUMULAS N. 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO. SIMPLES TRANSCRIÇÃO DE EMENTAS. AGRAVO CONHECIDO PARA NÃO CONHECER DO RECURSO ESPECIAL. 1. A revisão da conclusão do julgado, que não reconheceu a ocorrência de motivo de caso fortuito ou força maior para o atraso na entrega da unidade, mas sim fortuito interno, exige o reexame das circunstâncias fáticas dos autos, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante o óbice da Súmula n. 7 do STJ. 2. Alterar a conclusão do Tribunal estadual, acolhendo a pretensão de descaracterizar a relação de consumo entre as partes e, por consequência, afastar as disposições do CDC, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial, ante a incidência da Súmula n. 7 do STJ. 3. A circunstância de estar em pauta empreendimento hoteleiro não desqualifica o adquirente como consumidor final, ausente que está aquisição pautada em exercício de atividade profissional. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 4. A mera transcrição de ementas e excertos, desprovida da realização do necessário cotejo analítico entre os arestos confrontados, mostra-se insuficiente para comprovar a divergência jurisprudencial ensejadora da abertura da via especial com esteio na alínea c do permissivo constitucional. Incidência da Súmula n. 284 do STF. 5. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.803.752/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 7/4/2025, DJEN de 10/4/2025.) Em face do exposto, reconsiderando a decisão de fls. 346/349, proferida pela Presidência desta Corte Superior, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte agravada, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, ônus suspensos no caso de beneficiário da Justiça gratuita. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI