Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2201241/SP (2025/0075203-9)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
RECORRENTE: HESA 52 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADOS: JÚLIO NICOLAU FILHO - SP105694
KÁTIA ALESSANDRA MARSULO SOARES - SP163617
THELMA SILANO RAMOS DI STASI - SP190106
RECORRIDO: LAIZ RUBIA DA SILVA ITO
ADVOGADO: SÍLVIO LUÍS BIROLLI - SP073787
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por HESA 52 - INVESTIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ fls. 290): COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Relação de consumo. Leilão extrajudicial e posterior adjudicação que não autorizam a retenção integral do montante pago pela mutuária. Hipótese de incorporação a preço fechado. Efeito buscado pela fornecedora que somente é possível no sistema construção a preço de custo ou por administração, em que a obra é custeada pelos próprios condôminos e não pela incorporadora. Falta de efetiva comprovação dos gastos com o desfazimento do negócio que coloca a consumidora em evidente posição de desvantagem. Abusividade. Precedentes da Corte. Rescisão contratual provocada pela autora. Possibilidade. Art. 53 do CDC e Súm. 543 do STJ. Ajuste anterior à Lei nº 13.786/18. Retenção definida em 25% dos valores pagos. Matéria pacificada pela 2ª Seção do STJ. Juros de mora que fluem do trânsito em julgado. Correção monetária a contar de cada desembolso. Recurso parcialmente provido. Nas razões do recurso especial, sustenta a recorrente, além de dissídio jurisprudencial, que o Tribunal a quo negou vigência ao art. 63 da Lei 4.591/1964 (Lei de Incorporações Imobiliárias) e art. 1º da Lei n. 6.899/81. Sustenta, em síntese, que deve ser retida a totalidade dos valores pagos pela promitente compradora, devendo ser considerado, inclusive, o leilão extrajudicial do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda. Defende que a correção monetária quanto aos valores eventualmente a serem devolvidos deve incidir a partir do ajuizamento da ação. Contrarrazões às fls. 319/332, e-STJ. Após decisão de admissão do recurso especial (fls. 333/334, e-STJ), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. 1. Em suas razões recursais, a recorrente alega que o contrato celebrado entre as partes está submetido ao regime de construção por administração, razão pela qual, ante a desistência injustificada do comprador, faz-se necessária a realização de leilão extrajudicial do imóvel, ficando a eventual devolução de valores condicionada à quitação prévia do saldo devedor, nos termos do que dispõe o art. 63 da Lei n.º 4.591/64, questão cuja solução independe do reexame de provas. Com efeito, a construção do imóvel sob o regime de administração (preço de custo), na forma do art. 58 da Lei nº 4.591/64, é negócio coletivo, administrado pelos próprios condôminos, adquirentes de frações ideais do empreendimento, que, por meio de uma comissão de representantes, recebe, administra e investe os valores vertidos por todos, motivo pelo qual os riscos do empreendimento são de responsabilidade dos próprios adquirentes, e, em regra, a incorporadora nem mesmo irá figurar no polo passivo da ação de devolução das parcelas pagas e administradas pelo condomínio. No caso em análise, contudo, a partir da interpretação do contrato entabulado entre as partes, bem como da detida análise das circunstâncias fáticas da causa, concluiu o TJSP que o regime de obra por administração nunca foi seguido pela empresa demandada, ora recorrentes, razão pela qual a eventual restituição de valores não deveria obedecer aos ditames da Lei n.º 4.591/64, mas, sim, ao comando da Súmula n.º 543 do STJ, considerando que a iniciativa pelo distrato partiu do comprador. Por oportuno, trago à colação os seguintes excertos do aresto recorrido: Aliás, em hipóteses análogas, este Egrégio Tribunal de Justiça já decidiu que, em se tratando de incorporação imobiliária, sob regime de construção a preço fechado, como aqui ocorre (item IV – fls. 10), o direito da promitente compradora de ver seu patrimônio recomposto, ainda que inadimplente, não é afastado pela ocorrência de leilão extrajudicial, o que somente é possível no sistema construção a preço de custo ou por administração, em que a obra é custeada pelos próprios condôminos e não pela incorporadora. Desse modo, a revisão das conclusões do julgado, com o consequente acolhimento da pretensão recursal, não prescindiria da interpretação de cláusulas do referido contrato, bem como de nova incursão no acervo fático-probatório da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas nºs 5 e 7 do STJ. Nesse sentido: PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF E 211 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. DESCARACTERIZAÇÃO. MORA DOS COMPRADORES. VERIFICAÇÃO. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. [...] 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. No caso, para alterar a conclusão do Tribunal de origem, acolhendo a pretensão de descaracterizar a mora da recorrente e de declarar o inadimplemento dos compradores, ora agravados, e, por consequência, afastar o dever da empresa de restituir integralmente as quantias pagas, seria imprescindível nova análise da matéria fática, inviável em recurso especial. 4. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a partir da aplicação analógica da Súmula n. 286/STJ, faz-se possível a revisão judicial dos contratos imobiliários findos. Logo, nem sequer um eventual leilão extrajudicial do imóvel, por iniciativa da vendedora, pode subtrair o direito do consumidor de discutir judicialmente eventual abuso nos procedimentos de alienação do bem e de repasse do produto da arrematação, o que foi observado pelo TJSP. 5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor" (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos. Aplicação da Súmula n. 83/STJ. 7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1.891.471/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, j. 28/3/2022, DJe 31/3/2022 - sem destaques no original.) 1. 1 Ademais, a conclusão do Tribunal a quo, ao determinar a restituição dos valores, com retenção de 25%", encontra amparo na jurisprudência firmada por esta Corte de que o leilão de imóvel, em caso de resolução de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, não exclui o direito do promitente comprador de restituição dos valores pagos. Confiram-se os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. OBSERVÂNCIA DA SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. "A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ)" (REsp 1.723.519/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019). 2. Nos termos da Súmula 543/STJ, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento." 3. O leilão do imóvel não exclui o direito do promitente-comprador de receber as parcelas pagas. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.089.345/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAS E MORAIS. [...] NÃO CABIMENTO. ARRAS. NÃO DEVOLUÇÃO. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N.º 83 DO STJ. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. [...] 2. Na hipótese dos autos, o leilão do imóvel não exclui o direito do promitente comprador em receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito. 3. Consoante a jurisprudência do STJ, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Tal entendimento que restou cristalizado no Enunciado n.º 543 do STJ. [...] 8. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt nos EDcl no REsp 1.831.044/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe 24/2/2022) Aplica-se, pois, a Súmula n. 83 do STJ. 2. Por fim, quanto ao termo inicial para a correção monetária, a jurisprudência desta Corte é assente em afirmar que, em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide sobre cada desembolso. No mesmo sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO. VALOR PAGO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. CLÁUSULAS CONTRATUAIS. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal local demandaria o reexame de cláusulas contratuais e de matéria fático-probatória, procedimentos inadmissíveis em recurso especial em virtude das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. O termo inicial da correção monetária das parcelas pagas a serem restituídas em virtude da rescisão do contrato de compra e venda é a data de cada desembolso, nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1791907/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 08/03/2021, DJe 12/03/2021) PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INTEMPESTIVIDADE DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ÉGIDE DO CPC/73. COMPROVAÇÃO DA TEMPESTIVIDADE POR OCASIÃO DO AGRAVO INTERNO. POSSIBILIDADE. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE QUANTIA LÍQUIDA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. 1. A Corte Especial, no julgamento do AgRg no AREsp 137.141/SE, de relatoria do Min. Antonio Carlos Ferreira, modificou o entendimento até então dominante no STJ e passou a admitir a comprovação da tempestividade no ato da interposição do agravo interno, nas hipóteses de ocorrência de feriado local ou de suspensão de expediente forense. 2. Manifestando-se o acórdão recorrido sobre a questão de direito apresentada para julgamento, de forma fundamentada, não há que se falar em omissão do aresto. 3. A jurisprudência do STJ firmou-se no sentido da necessidade de completa reparação do desfalque patrimonial decorrente do ato que ensejou a ação de restituição e, por assim ser, a correção monetária tem seu termo inicial a contar do efetivo prejuízo, no caso do desembolso pelo agravado. 4. Agravo interno provido para, afastando a intempestividade do agravo em recurso especial, conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp 1103573/SP, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 22/08/2018) Logo, o Tribunal de origem julgou nos moldes da jurisprudência desta Corte, incidindo, portanto, o enunciado 83 da Súmula do STJ. 3. Do exposto, com amparo no artigo 932 do NCPC c/c a súmula 568/STJ, nego provimento ao recurso especial. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI