Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2866522/SC (2025/0065613-6)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: IRONI COMIN
ADVOGADOS: JOSE HENRIQUE DAL CORTIVO - SC018359
TACIELI PEREIRA - SC071069
AGRAVADO: PEDRO LUIZ STRAPASSON
ADVOGADO: ODAIR ROBERTO LIPPERT - SC046464
DECISÃO Trata-se de agravo (art. 1.042 do CPC/15), interposto por IRONI COMIN, contra decisão que não admitiu o recurso especial do insurgente. O apelo extremo, fundamentado no artigo 105, inciso III, alíneas "a" e "c" da Constituição Federal, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, assim ementado (fl. 264, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. RECURSO DO EMBARGANTE. DEFENDIDA INEXIGIBILIDADE DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. INSUBSISTÊNCIA. EMBARGADO QUE REALIZOU APROXIMAÇÃO ENTRE AS PARTES, CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA ASSINADO. ATINGIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE RESULTADO ÚTIL IMPOSTA AO CORRETOR. PRECEDENTES DO STJ. AVENÇA QUE NÃO SE PERFECTIBILIZOU PELA AUSÊNCIA DE CONDIÇÕES FINANCEIRAS DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO QUE NÃO AFASTA DIREITO DO CORRETOR EM OBTER A CONTRAPRESTAÇÃO QUE LHE É DEVIDA. INCIDÊNCIA DO ART. 725 DO CC. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. Os embargos de declaração foram acolhidos, sem efeitos infringentes (fls. 281-284, e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 297-309, e-STJ), o insurgente alega, além de dissídio jurisprudencial, que o acórdão recorrido violou os seguintes dispositivos de lei federal: i) artigos 11 e 1022 do CPC, aduzindo omissão no julgado; ii) artigo 725 do Código Civil, pois tal dispositivo prevê a exigibilidade da comissão apenas em casos de arrependimento, enquanto o presente caso trata de desistência motivada, situação que não confere ao corretor o direito à remuneração. Contrarrazões às fls. 326-335 e-STJ. Em juízo de admissibilidade, o Tribunal a quo inadmitiu o recurso especial (fls. 366-371, e-STJ), dando ensejo à interposição do presente agravo (fls. 399-409, e-STJ). Foi apresentada contraminuta (fls. 413-414, e-STJ). É o relatório. Decide-se. O inconformismo merece prosperar parcialmente. 1. Inicialmente, no tocante à alegada negativa de prestação jurisdicional, o recorrente não indicou de modo específico em que consistiria a suposta omissão do acórdão, incorrendo, assim, em deficiência de fundamentação nesse ponto, o que atrai a incidência da Súmula 284 do STF. A respeito: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INCONFORMISMO DO DEMANDADO. 1. Não se conhece da alegada violação dos artigos 489 e 1022 do CPC/15, quando a causa de pedir recursal se mostra genérica, sem a indicação precisa dos pontos considerados omissos, contraditórios, obscuros ou que não receberam a devida fundamentação, sendo aplicável a Súmula 284 do STF. (...) 4. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.310.181/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.) PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. REEXAME DE PROVAS.IMPOSSIBILIDADE. DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. ANÁLISE. INVIABILIDADE. 1. A alegação genérica de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/1973, desacompanhada de causa de pedir suficiente à compreensão da controvérsia e sem a indicação precisa dos vícios de que padeceria o acórdão impugnado, atrai a aplicação da Súmula 284 do STF. (...) 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.856.694/AL, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 6/4/2022.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VANTAGEM PESSOAL NOMINALMENTE IDENTIFICADA. LEI 8.270/91. ATUALIZAÇÃO DECORRENTE DE REVISÃO GERAL. PRECEDENTES DO STJ. OMISSÃO DO ACÓRDÃO REGIONAL. DEFICIÊNCIA DA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. 1. É deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa ao art. 535 do CPC/73 se faz de forma genérica, sem a demonstração exata dos pontos pelos quais o acórdão se fez omisso, contraditório ou obscuro, bem como da sua relevância para a correta solução da controvérsia. Aplica-se, na hipótese, o óbice da Súmula 284/STF. (...) 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1654714/RJ, Rel. Ministro SÉRGIO KUKINA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 08/06/2017, DJe 20/06/2017) Incide, no ponto, a Súmula 284/STF. 2. O insurgente aponta ofensa ao artigo 725 do Código Civil, sustentando que a comissão de corretagem não é devida na hipótese, uma vez que o negócio não foi concluído em virtude de desistência motivada do comprador, que não logrou obter o financiamento bancário. A respeito da incidência da comissão de corretagem, o Tribunal de origem entendeu que (fls. 260262, e-STJ, grifou-se): Em suas razões, defende que a escritura pública de compra e venda do imóvel não foi assinada, impedindo a formação completa do contrato de corretagem, e que o negócio não se concluiu por uma circunstância motivada, em decorrência da incapacidade do promitente comprador em obter crédito junto às instituições financeiras, pelo que pretende o acolhimento dos embargos, afastando sua obrigação de pagar a corretagem ao embargado. (...) Na hipótese, é incontroversa a celebração de contrato de corretagem entre as partes (Evento 1, Anexo 6), de modo que cinge-se a controvérsia em averiguar se a comissão de corretagem é devida ao embargado. Pois bem, sobre o tema, a legislação civil prevê, em seu art. 725, que "A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes". Sobre a obrigação de atingimento do resultado que é imposta ao corretor, colhe-se da jurisprudência do STJ: (...) Tem-se, portanto, que o resultado é atingido quando as partes chegam a um consenso quanto aos elementos essenciais do negócio, externalizado mediante contrato preliminar, sendo de toda despicienda a assinatura da escritura competente, portanto. In casu, o contrato de corretagem celebrado entre as partes (Evento 1, Anexo 6) tinha por objeto um imóvel de 68 (sessenta e oito) hectares, desmembrado sob as matrículas de n. 5447, 5448, 8497 e 10428, avaliado em R$ 2.300.000,00 (dois milhões trezentos mil reais). Tal lote foi posteriormente objeto de contrato de promessa de compra e venda (Anexo 5) celebrado entre o embargante e o Sr. GERALDINO FERRONATO, este último que figurava como promitente comprador. Abro parênteses para destacar que o embargante em momento nenhum nega que o contrato de promessa de compra e venda decorreu da aproximação realizada pelo embargado, circunstância essa que torna inafastável a conclusão de que este último atingiu o resultado ao qual se propôs. Estabelecida essa premissa, não vislumbro motivos capazes de ensejar o afastamento da obrigação do embargante em pagar a comissão de corretagem ao embargado. Isso porque, conforme por ele próprio admitido, a consecução do contrato não foi concretizado em virtude de circunstância imputável ao promitente comprador, que não teve o aporte financeiro necessário ao adimplemento do preço acordado do bem. É dizer, em outras palavras, que não fosse a insuficiência financeira do promitente comprador, o contrato de promessa de compra e venda teria sido perfectibilizado, cujo desfazimento deu-se por motivo alheio à atuação do embargado. Não se pode dizer, então, que o negócio foi desfeito ainda nas tratativas de aproximação entre as partes - circunstância que, esta sim, implicaria a desoneração do embargante em realizar o pagamento da comissão de corretagem -, mas, em realidade, quando o empenho do embargado já havia se exaurido, como visto anteriormente. Está-se, pois, diante de hipótese de arrependimento que, na esteira do art. 725 do CC, não afasta o direito do corretor de obter a contraprestação que lhe é devida. Afinal, não é minimamente razoável que o embargado, que, reitero, atingiu o resultado que lhe impõe sua profissão, seja penalizado por circunstância que em nada relaciona-se ao seu desempenho. Dessarte, considerando que o embargado atingiu o resultado que lhe impõe a atividade por ele desenvolvida, e que a não consecução do negócio deu-se por circunstância alheia à sua atuação, impositiva a manutenção da sentença de improcedência. No ponto, constata-se que o entendimento proferido pelo Tribunal de origem destoa da jurisprudência firmada neste Tribunal Superior, no sentido de que, "quando a desistência do acordo é motivada, isto é, quando há justificativa idônea para o desfazimento do negócio de compra e venda de imóvel, revela-se indevida a comissão de corretagem." (REsp n. 1.786.726/TO, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/2/2021, DJe de 17/2/2021). A propósito, transcreve-se o excerto do voto condutor do referido julgado da Terceira Turma: Dessa forma, é possível concluir que somente será exigível o pagamento da comissão ao corretor se houver o resultado útil de sua atividade, ainda que o negócio não se realize em virtude do arrependimento das partes. A grande celeuma na doutrina e jurisprudência é definir o que seria "resultado útil" para fins de percepção da comissão de corretagem, matéria que sempre deverá ser examinada no caso concreto. Analisando os julgados desta Corte Superior quanto ao tema, à luz do Código Civil de 2002, constata-se que, na hipótese de desistência do negócio meramente caprichosa, isto é, sem justificativa idônea, tem-se reconhecido o direito à comissão de corretagem, nos termos do que determina o referido art. 725 do CC. Confiram-se, por oportuno, alguns precedentes nessa linha de entendimento: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. 1. Discute-se se é devida a comissão de corretagem quando, após a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento de sinal, o negócio não se concretiza em razão do inadimplemento do comprador. 2. No regime anterior ao do CC/02, a jurisprudência do STJ se consolidou em reputar de resultado a obrigação assumida pelos corretores, de modo que a não concretização do negócio jurídico iniciado com sua participação não lhe dá direito a remuneração. 3. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. 4. Pelo novo regime, deve-se refletir sobre o que pode ser considerado resultado útil, a partir do trabalho de mediação do corretor. 5. A assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem. 6. Recurso especial não provido. (REsp 1.339.642/RJ, Relatora Ministra Nancy Andrighi, DJe de 18/3/2013) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. AÇÃO DE COBRANÇA. PROCEDÊNCIA. ARTS. 489 E 1.022, AMBOS DO NCPC. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO E FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO. CORRETAGEM. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO VENDEDOR. INTERMEDIAÇÃO EFETIVADA. COMISSÃO DEVIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SÚMULA Nº 568 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este recurso ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. Em razão do princípio da unirrecorribilidade recursal, para cada provimento judicial admite-se apenas um recurso, ocorrendo a preclusão consumativa ao que foi deduzido por último, porque electa una via non datur regressus ad alteram. 3. Não há falar em omissão e falta de fundamentação no acórdão, quando o julgador adota fundamentação clara e suficiente para embasar a sua decisão. Ausentes os requisitos do art. 1022 do NCPC. 4. Após o CC/02, a disposição contida em seu art. 725, segunda parte, dá novos contornos à discussão, visto que, nas hipóteses de arrependimento das partes, a comissão por corretagem permanece devida. 5. "É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio." (AgRg no AREsp nº 465.043/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Terceira Turma, DJe de 19/5/2014) 6. Estando o acórdão recorrido em conformidade com a orientação firmada nesta Corte, aplica-se, no ponto, a Súmula nº 568 do STJ, segundo a qual, o relator, monocraticamente e no Superior Tribunal de Justiça poderá dar ou negar provimento ao recurso quando houver entendimento dominante acerca do tema. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp 1.828.390/DF, Relator o Ministro Moura Ribeiro, DJe de 19/2020) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CORRETAGEM. COMISSÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR APÓS ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. COMISSÃO DEVIDA. HARMONIA ENTRE O ACÓRDÃO RECORRIDO E A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No caso, o Tribunal de origem, com base no acervo fático-probatório dos autos, concluiu ser devida a comissão de corretagem, pois o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultou no efetivo aperfeiçoamento do negócio imobiliário, com a concretização do negócio e a assinatura do contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel, não obstante a posterior desistência imotivada da contratante depois da assinatura do compromisso de compra e venda. 2. A jurisprudência de ambas as Turmas da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça orienta no sentido de que é devida a comissão de corretagem se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem efetivamente no aperfeiçoamento do negócio imobiliário, ainda que este não se efetive em virtude do arrependimento imotivado das partes. 3. O entendimento adotado pelo acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1.475.227/RS, Relator o Ministro Raul Araújo, Dje de 19/12/2019 -) Da leitura dos referidos precedentes, é possível concluir que, se o corretor efetivamente aproximou as partes e obteve a conclusão do contrato, esgotando a sua participação na relação, terá direito à comissão de corretagem, ainda que posteriormente uma das partes desista do negócio. Nesse caso, o corretor terá atingido o resultado útil no contrato de mediação, qual seja, a aproximação das partes com a concretização do negócio. Situação diferente, contudo, é quando a desistência do negócio é motivada, isto é, quando há justificativa idônea para o desfazimento do acordo, circunstância em que não persistirá o direito à comissão de corretagem. No mesmo entendimento são os seguintes julgados: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO MONITÓRIA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE CONHECEU DO AGRAVO PARA DAR PARCIAL PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA PARTE AUTORA. 1. O entendimento proferido pelo Tribunal de origem destoa da jurisprudência firmada neste Tribunal Superior, no sentido de que: "quando a desistência do acordo é motivada, isto é, quando há justificativa idônea para o desfazimento do negócio de compra e venda de imóvel, revela-se indevida a comissão de corretagem." (REsp n. 1.786.726/TO, Relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 9/2/2021, DJe de 17/2/2021.). 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.443.749/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 30/9/2024, DJe de 3/10/2024.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL. REVERSÃO DO JULGADO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. O posicionamento do Tribunal de origem não merece reparos, pois se alinha com reiterados julgados que afastam o cabimento da corretagem quando o negócio jurídico não se concretiza, alcançando resultado útil. 2. "Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes. Incidência da Súmula 83 do STJ no caso em questão" (AgInt no AREsp n. 2.142.647/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 27/4/2023). 3. É inviável revisar as premissas fáticas fixadas no acórdão recorrido de que não houve resultado útil, devido à dificuldade na obtenção de financiamento dentro do prazo previsto no contrato, ante o teor da Súmula 7 do STJ, uma vez que as instâncias estaduais delinearam a controvérsia dentro do conjunto probatório dos autos. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.150.792/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. ART. 1.022 DO CPC. NÃO CONFIGURADA. CERCEAMENTO DE DEFESA. SUFICIÊNCIA DAS PROVAS. ENTENDIMENTO DO TRIBUNAL. SÚMULA 7 DO STJ. DIREITO CIVIL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABÍVEL COM RESULTADO ÚTIL DO CORRETOR. NO CASO, DESISTÊNCIA DA PRÓPRIA COMPRADORA. NÃO CABIMENTO DE CORRETAGEM. ENTENDIMENTO TRIBUNAL DE ORIGEM EM CONSONÂNCIA COM O DA CORTE DO STJ. SÚMULA 83 DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1.Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 2. A comissão de corretagem é devida, quando caracterizado o resultado útil da atuação do corretor, ou seja, quando há efetivo contrato final, comprovado por registro de compra e venda ou qualquer outro documento hábil para demonstrar que houve conclusão da negociação. 3. Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes. Incidência da Súmula 83 do STJ no caso em questão. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.142.647/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023.) No caso dos autos, ficou demonstrado que contrato não foi concretizadopor circunstância motivada, qual seja, a impossibilidade de obtenção de financiamento imobiliário por parte do comprador. Assim, na hipótese, o acórdão recorrido merece reforma para se declarar a impossibilidade de cobrança da comissão de corretarem. 3. Do exposto, conheço do agravo e dou parcial provimento ao recurso especial, nos termos da fundamentação supra, invertendo-se os ônus sucumbenciais. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI