Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2864432/MG (2025/0053438-0)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: NOVA CONGONHAS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
ADVOGADO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
AGRAVADO: FLAVIA RONDINELE CORDEIRO
AGRAVADO: VANILDO DOMINGOS DA SILVA
ADVOGADO: RODOLFO LOBO SOTORIVA - MG128644
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por NOVA CONGONHA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A em desafio à decisão que inadmitiu recurso especial, este manejado com fundamento nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, contra acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do do Estado de Minas Gerais, assim ementado (e-STJ, fl.976): "EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE MULTA CONTRATUAL - CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA - TERMO DE COMPROMISSO DE OBRAS - ATRASO CONFIGURADO - RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA - APLICAÇÃO DA SANÇÃO PENAL EM FAVOR DO COMPRADOR - POSSIBILIDADE - SÚMULA 543, DO STJ - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DO MONTANTE PAGO PELO COMPRADOR. - Demonstrada a não entrega da obra no prazo ajustado por culpa exclusiva da ré, tem-se por certa a devolução integral dos valores pagos pelo autor, como a condenação ao pagamento da multa prevista em contrato. - O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.614.721/DF, firmou o entendimento de que é possível a inversão, em desfavor da promissária vendedora, da cláusula penal estipulada exclusivamente em detrimento do consumidor." Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ, fls. 1.003/1.007) Em suas razões recursais, a parte recorrente aponta violação aos arts. 186, 413, 421, 422, 475, 884, 927 e 944 do Código Civil, sustentando, em síntese (a) a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor por tratar-se de contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária; (b) não pode haver a rescisão contratual com a restituição integral dos valores pagos diante do cumprimento parcial da avença; (c) o negócio foi desfeito por iniciativa imotivada dos recorrido, sendo razoável a retenção de 10% a 25% do total dos valores pagos; (d) inexistência de danos morais; e (e) o valor dos danos morais mostra-se desproporcional. É o relatório. Passo a decidir. De início, quanto a inaplicabilidade Código de Defesa do Consumidor por tratar-se de contrato de compra e venda com garantia de alienação fiduciária, tem-se, no ponto, inviável o debate. Isso porque não se vislumbra o efetivo prequestionamento do referido tema, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias. Frise-se que ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios. Observa-se a incidência, pois, por analogia, dos óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. Assim, quanto ao ponto em mote, ausente um dos requisitos de admissibilidade do apelo especial, qual seja, o prequestionamento (Enunciados Sumulares n. 282 e n. 356 do C. STF). Por oportuno, leiam-se estes julgados: "AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PLANO DE SAÚDE. RECUSA DE COBERTURA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULAS 282 E 356 DO STF. DANO MORAL. CONFIGURAÇÃO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA DA LIDE. SÚMULA 7/STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada. 2. Inviável o recurso especial cuja análise impõe reexame do contexto fático-probatório da lide (Súmula 7 do STJ). 3. Agravo regimental a que se nega provimento." (AgRg no AREsp 504.841/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 24/06/2014, DJe 01/08/2014) Avançando, o TJ-MG, à luz do acervo fático-probatório, consignou que a rescisão contratual se deu por culpa da promitente-vendedora, de modo que deve haver a devolução integral de todas as parcelas pagas. Confira-se o excerto do v. acórdão recorrido (e-STJ, fls.980/981): "Não obstante as alegações do apelante no sentido de ser indevida a multa contratual, restou pactuado entre as partes, item III do contrato, que em caso de atraso superior a 180 (cento e oitenta) dias, incidiriam as multas estipuladas no pacto firmado. Não foi a parte apelante capaz de se desincumbir de seu ônus probatório de que o atraso se deu em razão de eventos fortuitos ocasionados por órgãos do Poder Público. (...) Atento ao princípio do pacta sunt servanda, devem as recorrentes realizar o pagamento das multas contratual e moratória, com as quais anuíram quando da celebração do contrato. Quanto à restituição dos valores pagos, o STJ compreende que, quando da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel por culpa do vendedor, as partes devem retornar ao estado inicial, mediante devolução das parcelas pagas pelo comprador, de forma integral, conforme Súmula 543 do STJ:" Sobre o tema, tem-se que a iterativa jurisprudência desta Corte se firmou no sentido que, nos casos de rescisão contratual por culpa do promitente vendedor, a devolução dos valores deve ser integral, incluindo a comissão de corretagem. Nessa linha de intelecção, confira-se: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESFAZIMENTO CONTRATUAL C/C RESTITUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RESCISÃO CONTRATUAL MOTIVADA POR CULPA DOS PROMITENTES VENDEDORES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS, INCLUÍDA A COMISSÃO DE CORRETAGEM. LEGITIMIDADE SOLIDÁRIA DE TODOS OS INTEGRANTES DA CADEIA DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor. Inexistência, no caso, da alegada ilegitimidade passiva de ITAPLAN. 2. Não evidenciada a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ser integralmente mantido em seus próprios termos. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.980.570/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. DISPOSITIVO LEGAL SEM RELAÇÃO COM O TEMA. SÚMULA N. 284/STF. ATRASO NA ENTREGA DE LOTES URBANOS. APLICAÇÃO DO CDC. ATRASO CONFIGURADO. CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR. SÚMULA N. 7/STJ. RESTITUIÇÃO INTEGRAL E IMEDIATA. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS REFERENTES A IPTU. HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. 1. O recurso especial não comporta conhecimento quanto à alegada violação do art. 369 do CC, visto que esse dispositivo não tem comando normativo apto a amparar a tese recursal, pois deles não se infere nenhuma alusão a cerceamento de defesa. Incidência da Súmula n. 284/STF. 2. O Tribunal de origem indeferiu a prova pleiteada por ser suficiente a prova documental e por ser irrelevante a conclusão parcial das obras, considerando que não comprovada a emissão de termo de conclusão, emitida pelo Poder Executivo Municipal. Infirmar o entendimento do Tribunal de origem para concluir pela imprescindibilidade da produção de outras provas esbarraria na Súmula n. 7/STJ. 3. Os argumentos utilizados pela parte recorrente para refutar a aplicação do CDC e a culpa pelo desfazimento do negócio somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. 4. A responsabilidade pelo pagamento de taxa de fruição, IPTU e despesas condominiais incide a partir da efetiva posse do imóvel, sob pena de os adquirentes terem que arcar com tais ônus financeiros enquanto estão impossibilitados de usufruir do imóvel (AgInt no AREsp n. 2.148.949/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024). Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.394.457/BA, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.) "EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DA VENDEDORA. RESOLUÇÃO DO CONTRATO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS PELO COMPRADOR. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OCORRÊNCIA DE OMISSÃO. 1. "A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão" (AgInt no AREsp 1.351.916/SC, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, DJe 18.12.2018). 2. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador, o que inclui a comissão de corretagem. 3. Antes de resolvido o contrato não há que se falar em prescrição da restituição cuja pretensão decorre justamente da resolução. 4. Embargos de declaração acolhidos." (EDcl no AgInt no AREsp 1220381/DF, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 20/11/2019 - grifou-se) Nessa esteira, estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o apelo especial encontra óbice na Súmula n. 83/STJ. Ademais, a modificação do entendimento lançado no v. acórdão recorrido, nos moldes em que ora postulado, para verificação de quem foi a responsabilidade pelo descumprimento do contrato, demandaria o revolvimento de conjunto fático-probatório dos autos, procedimento vedado nesta Corte, em face do óbice da Súmula 7 do STJ. Por fim, quanto ao cabimento dos danos morais e o valor do quantum indenizatório, tem-se, no ponto, inviável o debate. Isso porque não se vislumbra o efetivo prequestionamento do referido tema, o que inviabiliza a apreciação da tese recursal apresentada, sob pena de supressão de instâncias. Frise-se que ao STJ cabe julgar, em sede de recurso especial, conforme dicção constitucional, somente as causas decididas, em única ou última instância, pelos Tribunais Regionais Federais ou pelos Tribunais dos Estados, do Distrito Federal e Territórios. Observa-se a incidência, pois, por analogia, dos óbices das Súmulas 282 e 356 do STF. Diante do exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil de 2015, majoro os honorários advocatícios devidos à recorrida em 1% (um por cento). Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO