Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2824258/SP (2024/0455828-4)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: JOAO CARLOS FREIRE
AGRAVANTE: NATACHA CONTINI
ADVOGADO: JULIO CEZAR ENGEL DOS SANTOS - SP449781
AGRAVADO: PRESTIGE INCORPORACAO E ADMINISTRACAO DE BENS S.A.
ADVOGADOS: FERNANDA STRASSBURGER - PR056512
DIEGO AUGUSTO VALIM DIAS - PR044555
GUSTAVO DE MELO VICELLI - SP390599
CAMILA DA SILVA - PR068040
GUSTAVO HENRIQUE ELLERBROCK - PR090226
CARLA FERNANDA NETZEL DE MOURA LEITE - PR076082
AGRAVADO: RCI BRASIL - PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE INTERCÂMBIO LTDA
ADVOGADO: MÁRCIA CRISTINA REZEKE BERNARDI - SP109493
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JOÃO CARLOS FREIRE E NATACHA CONTINI com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores e nulidade de cláusulas contratuais abusivas, deu parcial provimento ao recurso de apelação, interposto pela recorrida, reformando parcialmente a decisão de primeira instância que julgou procedente o pedido da parte autora, nos termos da seguinte ementa (fls. 424-425): "CESSÃO DE DIREITOS DE USO DE IMÓVEL RESCISÃO CONTRATUAL RESTITUIÇÃO DE VALORES Celebrados contrato de concessão de direito real de uso de imóvel (multipropriedade) e contrato de associação a programa de benefícios Conduta abusiva dos prepostos das Requeridas (que levaram os Autores à conclusão dos contratos sem os devidos esclarecimentos) Ofensa ao dever de informação Caracterizado o vício de consentimento Cabível a rescisão da avença, com a restituição integral dos valores pagos SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, para declarar rescindidos os contratos celebrados entre as partes e condenar as Requeridas, solidariamente, à restituição da totalidade dos valores pagos (com correção monetária desde cada desembolso e juros moratórios desde a última citação) Ausente falha no dever de informação Não caracterizado o vício do consentimento Rescisão unilateral dos contratos pelos Autores que possibilita a retenção de valores pelas Requeridas Abusividade da cláusula contratual que estabelece cumulativamente a retenção de 10% do valor do contrato a título de taxa administrativa e cláusula penal de 20%, dos valores pagos Razoável a retenção de 20% da quantia paga Indevida a taxa de fruição (não comprovada a posse do imóvel) Valor da comissão de corretagem devidamente informado aos Autores Verba devida RECURSO DA REQUERIDA PRESTIGE PARCIALMENTE PROVIDO, para condenar as Requeridas, solidariamente, à restituição de 80% dos valores pagos pelos Autores (excluída a comissão de corretagem), com correção monetária desde os desembolsos e juros moratórios de 1% ao mês desde o trânsito em julgado da decisão." Alegam os recorrentes, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 926 do Código de Processo Civil ao permitir a cobrança da comissão de corretagem, embora não haja previsão de obrigação da aludida taxa no contrato firmado entre as partes, bem como nenhum destaque ou informação clara ao consumidor a respeito do referido encargo. Contrarrazões ao recurso especial às fls. 460-467. O recurso especial não foi admitido com fundamento de incidência da Súmula 284/STF (fls. 468-470). Nas razões do agravo em recurso especial, a parte agravante afirma não incidir o enunciado 284/STF, haja vista que apontou o dispositivo legal supostamente violado. Foi apresentada contraminuta ao agravo em recurso especial às fls. 479-484. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, na origem, de ação ajuizada por João Carlos Freire e Natacha Contini contra Prestige Incorporação e Administradora de Bens Ltda e RCI Brasil Prestação de Serviços de Intercâmbio Ltda (fls. 1/16), visando à rescisão contratual e à restituição dos valores pagos, com a declaração de nulidade de cláusulas contratuais que estipulam a cobrança da comissão de corretagem, da taxa administrativa e da taxa de fruição. Em primeira instância, o juiz entendeu como abusivas as cláusulas que previam "a possibilidade de rescisão da avença ao pagamento de penalidades correspondentes à cláusula penal (20% dos valores pagos), além de retenções da taxa administrativa (10% do valor total do contrato), comissão de intermediação (6% do valor total do contrato) e taxa de fruição (0,5% do valor do contrato multiplicado pela quantidade de dias do período de utilização multiplicado pelo número de anos), em evidente afronta à boa-fé objetiva" (fl. 320) e declarou "rescindido os contratos celebrados entre as partes, e condenar as rés, solidariamente, a restituírem aos autores a totalidade dos valores pagos, monetariamente corrigidos desde cada desembolso, pelos índices da tabela prática do Tribunal de Justiça de São Paulo, e acrescidos de juros de mora a partir da última citação ocorrida nos autos (art. 405 do Código Civil)" (fl. 322). Interposta apelação, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo deu parcial provimento ao recurso da construtora e reformou parcialmente a sentença, condenando "as Requeridas, solidariamente, à restituição de 80% (oitenta por cento) dos valores pagos pelos Autores (excluída a comissão de corretagem), com correção monetária desde os desembolsos e juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês desde o trânsito em julgado da decisão, arcando cada parte com 50% (cinquenta por cento) das custas e despesas processuais e com os honorários advocatícios do patrono da parte contrária, fixados em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com igual rateio mantidos, no mais, os termos da sentença" (fl. 432). Transcrevo, abaixo, os fundamentos do voto condutor do acórdão recorrido, na parte que interessa, em relação ao encargo da comissão de corretagem (fls. 431-432 - grifei): "Por outro lado, em relação à comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento, no julgamento do Recurso Especial número 1.599.511 (Tema Repetitivo 938), de que é válida a imputação de pagamento ao promitente-comprador, desde que observado o dever de informação pelo promitente-vendedor. In verbis: [...] O quadro resumo do contrato de cessão prevê que 'do preço total ora indicado, o equivalente a 6% (seis por cento), que corresponde a R$ 6.060,19 (seis mil e sessenta reais e dezenove centavos), se refere à comissão de intermediação. Fica, desde logo ajustado, que o valor pago a esse título não será restituído ao Concessionário, ainda que ocorra o término do contrato.' (fls.38) salientando-se que os termos foram redigidos em destaque e de forma clara. Ademais, os Autores também assinaram 'termo de verificação (fls.82/88), em que confirmam a ciência e a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem no valor correspondente a 6% do valor do contrato. Destarte, indevida a restituição de valores relacionados ao serviço de intermediação, porquanto respeitado o direito de informação dos consumidores e obtido o resultado útil esperado (celebração do contrato de cessão), ainda que com posterior arrependimento pelos Autores." Observo, contudo, que não assiste razão aos recorrentes. Com efeito, conforme se depreende do conjunto fático-probatório analisado pelo Tribunal de origem, o contrato celebrado entre as partes estipula que cabe ao promitente-comprador a responsabilidade pelo pagamento do valor da corretagem, com a informação do preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque para o valor da comissão de corretagem. Em situações análogas, esta Corte consolidou o entendimento de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que o valor total da compra do imóvel seja de antemão comunicado, com ênfase para o montante da comissão de corretagem. A propósito: "RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. POSSIBILIDADE. DEVER DE INFORMAÇÃO. OBSERVÂNCIA. NECESSIDADE. 1. Para os fins do art. 1.040 do CPC/2015, fixa-se a seguinte tese: Ressalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 2. Solução do caso concreto: Considerando que as partes convencionaram que o valor correspondente à comissão de corretagem seria pago diretamente pelo proponente ao corretor, impõe-se julgar improcedente o pedido de repetição dos valores pagos a esse título. 3. Recurso especial provido." (REsp n. 1.601.149/RS, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator para acórdão Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgado em 13/6/2018, DJe de 15/8/2018.) Dessa forma, encontrando-se o acórdão local em consonância com a jurisprudência do STJ, imperiosa a incidência da Súmula 83/STJ. Em face do exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC/15, majoro em 10% (dez por cento) a quantia já arbitrada a título de honorários em favor da parte recorrida, observados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI