Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2845485/CE (2025/0027980-0)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: ROSEMARY MARQUES MOTA
ADVOGADOS: RUI CORREA DE MELO - MG147450
REUBEM AZEVEDO DAMASCENO GABRIEL FILHO - CE039746
RUI CORREA DE MELO - CE038015A
GUNNAR VINGREN DO AMARAL SABINO - CE038417
DENISE CRUZ RIBEIRO - CE055263
AGRAVADO: CONDOMINIO PRAIAS DO CEARA
ADVOGADO: LEONARDO JOSÉ PEIXOTO LEAL - CE020858
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por ROSEMARY MARQUES MOTA contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO CEARÁ cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 402-404): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO MONITORIA. INADIMPLEMENTO DE COTAS CONDOMINIAIS. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE PREVIAMENTE ANUNCIADO. DESPESAS CONDOMINIAIS COMPROVADAS. CARÊNCIA DE ELEMENTOS NOS AUTOS PARA AFASTAR A TITULARIDADE DO APELANTE SOBRE O IMÓVEL. ALEGAÇÕES GERAIS. PROMOVIDA NÃO SE DESINCUMBIU DO SEU ÔNUS PROBANDI. FATO IMPEDITIVO, MODIFICATIVO OU EXTINTIVO DO DIREITO AUTORAL. RATEIO ENTRE OS CONDÔMINOS. FRAÇÃO IDEAL. RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Trata-se de Apelação Cível Interposta por Rosemary Marques Mota, em face de sentença proferida pelo Juízo da 18 a Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que julgou parcialmente procedente a Ação Monitoria, proposta por Condomínio do Edifício Praias do Ceara, condenando a parte adversa ao pagamento das taxas condominiais inadimplidas. 2. É cediço que, as taxas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, que recaem sobre uma pessoa por força de um determinado direito real, passando a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação. Tais obrigações transmitem-se por meio de negócios jurídicos, caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente ou possuidor. A propósito, dispõe o art. 1.336, I, do Código Civil: "Art. 1336. São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção". 3. In casu, verifica-se que inexistem dúvidas acerca da inadimplência e responsabilidade da apelante, como legitima proprietária das unidades imobiliárias, pelos pagamentos das taxas condominiais dos apartamentos n° 101, 102, 201, 302, 401, 501, 502, 602, 302, 801, 901 e 902 - Bloco ' A' /Jericoacoara; e, apartamentos n° 102, 202, 301, 302 e 201 - Bloco ’B'/Cumbuco, pois, conforme a decisão interlocutória de fls. 321/322, a averbação (Av.10) na matricula sob n° 6749 registrada no Cartório da Segunda Zona fora prenotada em razão de processo judicial (ação de divorcio) conferindo à apelante a titularidade dos imóveis objeto da demanda, independentemente do efetivo registro. Ademais, nos autos da Ação de Despejo (processo n° 0488640-20.2010.8.06.0001), a demandada foi intitulada como proprietária de uma das unidades (objeto da presente), cuja matricula comprova a sua propriedade. 4. Dentre os documentos comprobatórios das despesas condominiais em aberto, destacam-se a convenção de condomínio, art. 7o, às fls. 99/122, em que o valor de rateio de contribuição de cada unidade será tomado com base em sua respectiva fração ideal, a certidão de registro dos imóveis às fls. 16/18; a planilha descritiva das taxas a serem solvidas (fls. 20/37; 80/98, mais recente juntada às fls. 260/278), de onde é possível compreender a exata composição dos valores cobrados e a data em que deveriam ser efetuados os pagamentos. 5. Nesse sentido, entendo que agiu acertadamente o magistrado de primeiro grau, ademais, é uníssono que cabe à promovida, apontar a irregularidade dos valores cobrados, produzir prova convincente a respeito, não sendo suficiente a apresentação de meras alegações genéricas de que o condomínio-autor não provou serem devidos os valores vindicados (CPC, art. 373, II). Insta ressaltar que a promovida não trouxe quaisquer elementos de prova no sentido de que adimpliu as taxas correspondentes, não se desincumbindo do seu ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, é imperiosa à sua condenação ao pagamento das taxas condominiais sub judice. 6. Recurso conhecido e improvido. Sentença mantida. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 464-477). No recurso especial, a parte recorrente aduz que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 7º, 355 e 373, além do art. 700, §§ 2º, 3º e 4º, do Código de Processo Civil. Sustenta inobservância dos requisitos da ação monitória e cerceamento de defesa. Alega ausência de instrução adequada da inicial com memória de cálculo idônea e documentos de cobrança (boletos), o que imporia o indeferimento da petição inicial. Assevera ofensa ao devido processo legal e ao contraditório, ante o indeferimento da prova pericial requerida, em desacordo com os arts. 7º, 355 e 373, do CPC. Aponta utilização de planilha privada sem fé pública e sem presunção de veracidade e ausência de boletos e prestação de contas. Apresentadas contrarrazões ao recurso especial (fls. 488-504). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 506-509), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 528-543). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Cinge-se a controvérsia a delimitar a suficiência da instrução da ação monitória e à necessidade de produção de prova pericial. A parte recorrente sustenta que a inicial não atendeu aos requisitos do art. 700 do CPC, por ausência de memória de cálculo idônea e de boleto, além de apontar o cerceamento de defesa pelo indeferimento da prova pericial. O Tribunal de origem negou provimento à apelação, reconhecendo que as cotas condominiais são obrigação propter rem, que a documentação carreada, convenção com critério de rateio por fração ideal, certidões e planilhas, comprava a composição e exigibilidade do débito, sendo desnecessária a produção de outras provas, e que a recorrente não se desincumbiu do ônus de demonstrar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do seu direito. Vejamos os exatos termos do acórdão (fls. 408-416): Cinge-se a controvérsia recursal em averiguar o acerto ou desacerto da sentença proferida nos autos da Ação Monitoria, tendo em vista a alegação de violação ao artigo 373, inciso II do CPC, por suposto encerramento de fase instrutória sem a produção de provas requeridas para o correto deslinde do feito. A promovida, em suas razões recursais, objetiva afastar a cobrança com fundamento em alegação de cerceamento de defesa, embora não negue a divida, e tampouco comprove aos autos que efetuou os pagamentos. A despeito do alegado no apelo, verifica-se que às fls. 219/222, a parte ré apresentou petição requerendo produção de provas em audiência com o depoimento pessoal, além da oitiva de testemunhas. À fl.225, o juiz a quo designou audiência de instrução, devidamente realizada com a presença das partes, no entanto, restou frustrada a oitiva de testemunhas em face do requerimento de suspensão do processo. Às fls. 321/322 o magistrado determina a intimação das partes para apresentação de outras provas a produzir, conforme certidão de fl.324, porém sem manifestação das partes. No caso em tela, inexistem dúvidas acerca da inadimplência e responsabilidade da apelante, como legitima proprietária das unidades imobiliárias, pelos pagamentos das taxas condominiais dos apartamentos n° 101, 102, 201, 302, 401, 501, 502, 602, 102, 801, 901 e 902 - Bloco ' A' /Jericoacoara; e, apartamentos n° 102, 202, 301, 302 e 201 - Bloco 'B'/Cumbuco, pois, conforme a decisão interlocutória de fls. 321/322, a averbação (Av.10) na matricula sob n° 6749 registrada no Cartório da Segunda Zona fora prenotada em razão de processo judicial (ação de divorcio) conferindo à apelante a titularidade dos imóveis objeto da demanda, independentemente do efetivo registro. Ademais, nos autos da Ação de Despejo (processo n° 0488640-20.2010.8.06.0001), a demandada foi intitulada como proprietária de uma das unidades (objeto da presente), com matrícula que comprova a sua propriedade. Dentre os documentos comprobatórios das despesas condominiais em aberto, destacam-se a convenção de condomínio no art. 7o, às fls. 99/122, em que o valor de rateio de contribuição de cada unidade será tomado com base em sua respectiva fração ideal, a certidão de registro dos imóveis às fls. 16/18; a planilha descritiva das taxas a serem solvidas (fls. 20/37; 80/98, mais recente juntada às fls. 260/278), de onde é possível compreender a exata composição dos valores cobrados e a data em que deveriam ser efetuados os pagamentos. É cediço que as cotas condominiais são obrigações propter rem, ou seja, que recaem sobre uma unidade condominial por força de um determinado direito real, passando a existir quando o titular do direito real é obrigado, devido à sua condição, a satisfazer certa prestação. Tais obrigações transmitem-se por meio de negócios jurídicos, caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente ou possuidor. [...] Dessa forma, estabelecido, pois, que a divida condominial constitui obrigação propter rem, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular de direito real, aliada à constatação de que a documentação carreada pelo autor permite a exata compreensão das rubricas cobradas, conclui-se pela desnecessidade da produção de outras provas a fim de comprovar o que já se encontra devidamente esclarecido. Portanto, a documentação acostada pelo autor, aliada à planilha de débito que acompanha a inicial, mostra-se suficiente para comprovar a liquidez, certeza a exigibilidade do titulo de crédito extrajudicial, nos termos da lei. Na verdade, deferir o pleito da apelante, seria acobertar, sob o manto do Poder Judiciário, o desinteresse da parte em quitar com suas dividas, protelando ad infinitum o encerramento do feito, comprometendo ainda a saúde financeira do condomínio que usa das cotas condominiais, rateadas igualitariamente por todos os proprietários, para se manter. [...] Nesse sentido, entendo que agiu acertadamente o magistrado de primeiro grau, ademais, é uníssono que cabe à promovida, apontar a irregularidade dos valores cobrados, produzir prova convincente a respeito, não sendo suficiente a apresentação de meras alegações genéricas de que o condomínio-autor não provou serem devidos os valores vindicados (CPC, art. 373, II). Insta ressaltar que a promovida não trouxe quaisquer elementos de prova no sentido de que adimpliu as taxas correspondentes, não se desincumbindo do seu ônus de comprovar a existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral, é imperiosa à sua condenação ao pagamento das taxas condominiais sub judice. O Tribunal de origem concluiu no sentido de que as cotas são exigíveis segundo o critério previsto na Convenção (fração ideal) e que a documentação constante dos autos (certidões e planilhas) comprova a composição dos valores e sua exigibilidade, tornando desnecessária nova instrução, como se pode depreender do seguinte trecho extraído do acórdão recorrido (fl. 410): Dentre os documentos comprobatórios das despesas condominiais em aberto, destacam-se a convenção de condomínio no art. 7º, às fls. 99/122, em que o valor de rateio de contribuição de cada unidade será tomado com base em sua respectiva fração ideal, a certidão de registro dos imóveis às fls. 16/18; a planilha descritiva das taxas a serem solvidas (fls. 20/37; 80/98, mais recente juntada às fls. 260/278), de onde é possível compreender a exata composição dos valores cobrados e a data em que deveriam ser efetuados os pagamentos. Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. No que tange ao alegado cerceamento de defesa pelo indeferimento da produção de prova pericial, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que o juízo acerca da necessidade ou não da produção de prova é uma faculdade do magistrado, a quem caberá decidir se há nos autos elementos e provas suficientes para formar sua convicção. O juiz, com base em seu convencimento motivado, pode indeferir a produção de provas que julgar impertinentes, irrelevantes ou protelatórias para o regular andamento do processo, o que não configura, em regra, cerceamento de defesa. No caso, a Corte de origem, soberana quanto ao exame do acervo fático-probatório acostado aos autos, concluiu no sentido da "desnecessidade da produção de outras provas, a fim de comprovar o que já se encontra devidamente esclarecido" (fl. 411). A alteração do julgado, nesse ponto, encontra óbice na Súmula 7/STJ. Nesse sentido, cito: PROCESSUAL CIVIL E PREVIDENCIÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA DIANTE DO INDEFERIMENTO DE PROVA PERICIAL E PRESTABILIDADE DA PROVA APRESENTADA. ANÁLISE. IMPOSSIBILIDADE. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA 282/STF. DECISÃO MONOCRÁTICA MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Hipótese em que a parte recorrente, em recurso especial, alegou violação dos arts. 369 e 370 do CPC, sob o argumento de que a utilização da prova emprestada é possível em demandas que discutem o reconhecimento de atividade especial. Além disso, afirma que realizou pedido de produção de prova técnica pericial, o que foi indeferiro, gerando, assim, cerceamento de defesa. 2. A Corte de origem, ao dirimir a controvérsia que lhe foi apresentada, entendeu que os laudos utilizados como parâmetros não são conclusivos, o que impede o reconhecimento da atividade especial. 3. O exame relacionado à (im)prestabilidade da prova emprestada exige o revolvimento e a alteração das premissas fático-probatórias estabelecidas pelo órgão julgador, o que é vedado em Recurso Especial consoante a Súmula 7 do STJ (AgInt no AREsp 1.941.507/SP, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 11/4/2024.). 4. O juízo acerca da necessidade ou não da produção de prova é uma faculdade do magistrado, a quem caberá decidir se há nos autos elementos e provas suficientes para formar sua convicção. O juiz, com base em seu convencimento motivado, pode indeferir a produção de provas que julgar impertinentes, irrelevantes ou protelatórias para o regular andamento do processo, o que não configura, em regra, cerceamento de defesa. A alteração do que foi decidido na origem demandaria reincursão no contexto fático-probatório dos autos, o que não se admite em recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. 5. Por outro lado, em momento algum constou do acórdão recorrido qualquer discussão sobre indeferimento de prova pericial requerida pela parte autora, tampouco acerca de eventual cerceamento de defesa decorrente de tal indeferimento. Fica evidente, pois, a ausência de prequestionamento da matéria, o que atrai o óbice da Súmula 282/STF. 6. Agravo Interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.602.213/SP, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 4/3/2026, DJEN de 9/3/2026, grifo nosso.) PROCESSUAL CIVIL. ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LICITAÇÃO. ALEGAÇÃO DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. TESES DE QUE DE QUE HOUVE CERCEAMENTO DE DEFESA ANTE O INDEFERIMENTO DO PLEITO PARA PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL E DE QUE, NA ESPÉCIE, NÃO É JUSTIFICÁVEL A INEXIGIBILIDADE DE LICITAÇÃO. INVERSÃO DO JULGADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O acórdão recorrido não possui as omissões suscitadas. Ao revés, o Tribunal a quo se manifestou sobre todos os aspectos importantes ao deslinde do feito, adotando argumentação concreta e que satisfaz o dever de fundamentação das decisões judiciais. 2. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça: "[...] cumpre ao magistrado, destinatário da prova, valorar a necessidade de sua complementação, deferindo ou indeferindo a produção de novo material probante, seja ele testemunhal, seja pericial, seja documental, cabendo-lhe, apenas, expor fundamentadamente o motivo de sua decisão para o regular trâmite do processo, sob o pálio da prerrogativa do livre convencimento que lhe é conferida pelo art. 130 do CPC/73, equivalente ao art. 370 do CPC/2015" (AgInt no AREsp n. 2.500.807/PE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 21/10/2024). 3. In casu, o Tribunal de origem corroborou a conclusão a que chegou o magistrado de piso, no sentido de que não houve cerceamento de defesa porque a produção de prova pericial é desnecessária ao deslinde da controvérsia. A inversão do julgado encontra óbice na Súmula n. 7 do STJ. 4. A Corte a quo, levando a efeito percuciente exame das provas amealhadas ao processo, concluiu que, na hipótese dos autos, a inexigibilidade de licitação encontra-se justificada e amparada nos requisitos necessários para tanto e obedece aos princípios da eficiência e da moralidade administrativa. A alteração desse entendimento somente poderia ser alcançada por meio de reexame dos elementos probantes acostados aos autos, o que não é permitido na seara do apelo nobre, conforme o óbice fixado na Súmula n. 7 do STJ. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.933.076/AL, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgado em 4/3/2026, DJEN de 9/3/2026, grifo nosso.) Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 18% sobre o valor atualizado da condenação, observada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS