Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0706787-29.2023.8.07.0001.
REQUERENTE: SPM ADMINISTRADORA DE BENS LTDA
REQUERIDO: FERNANDA REIS FERRARI MONTEIRO, SANDRO FERRARI SENTENÇA
Intimação - Poder Judiciário da União TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO DISTRITO FEDERAL E DOS TERRITÓRIOS Vigésima Segunda Vara Cível de Brasília Número do Classe judicial: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94)
Cuida-se de ação de despejo por falta de pagamento, com pedido cumulado de cobrança, proposta por SPM ADMINISTRADORA DE BENS LTDA em desfavor de FERNANDA REIS FERRARI e SANDRO FERRARI, partes qualificadas nos autos. Nos termos da emenda consolidada em ID 149992874, a pretensão encontra antecedente no contrato de locação do imóvel não residencial situado no SIA/SUL, trecho 3, lote 1.375, galpão A, firmado entre a primeira ré, com garantia fidejussória prestada pelo segundo requerido e por FRANCISCO ANTÔNIO SALAZAR DA VEIGA PESSOA (falecido em 20/06/2022), com vigência de 01/05/2019 a 30/04/2024. Descreve que o bem, em idos de 2010, teria sido objeto de doação a Eduardo Bittencourt Salazar da Veiga Pessoa, que, após o exaurimento de usufruto gravado no imóvel, teria transferido a sua propriedade à pessoa jurídica demandante, constituída para o fim de administrar bens imobiliários. Nesse contexto, prossegue descrevendo que a locatária teria deixado de adimplir as obrigações locatícias, desde aquela vencida em 05/12/2021, totalizando débito no importe de R$ 368.494,87 (trezentos e sessenta e oito mil, quatrocentos e noventa e quatro reais e oitenta e sete centavos). Postulou, com isso, a rescisão do contrato de locação, com a condenação dos réus ao pagamento do referido valor, acrescido das obrigações vencidas no curso da ação. A inicial foi instruída com os documentos de ID 149625956 a ID 149629213. Citados, os requeridos apresentaram a contestação de ID 156770774, que instruíram com os documentos de ID 156770776 a ID 156770786. Em sede preambular, intentaram denunciar a lide à pessoa jurídica que, segundo sustentam, os teria sucedido na ocupação do imóvel, tendo ainda defendido a ausência do interesse de agir quanto ao despejo, ao argumento de que já teria havido a desocupação do bem. Quanto ao mérito, repisando ter havido a sucessão na relação locatícia, em razão da alienação da empresa que inicialmente ocuparia o imóvel, rechaçaram a sua responsabilidade pelas obrigações reputadas inadimplidas pela parte autora, pugnando, com isso, pelo reconhecimento da improcedência da pretensão deduzida. Postularam a concessão da gratuidade de justiça, indeferida em ID 159154437. Por ocasião do julgamento do processo no estado em que se encontra, foi extinto o processo sem resolução do mérito (ID 159154437). Interposta apelação, sobreveio o acórdão de ID 250300199, cassando a referida sentença, a fim de determinar o regular processamento do feito. Retomado o curso processual, as partes foram instadas a especificarem provas, tendo a parte autora pugnado pelo julgamento antecipado da lide (ID 251884417), ao passo que a parte ré vindicou a produção de prova oral e documental (ID 253295536). Vieram os autos conclusos. É o que basta relatar. Passo a decidir. O feito está devidamente instruído e maduro para julgamento, nos termos do artigo 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que os fatos, narrados na petição inicial e refutados em sede de contestação, podem ser elucidados pelos argumentos e elementos documentais apresentados nos autos. Com isso, a produção das provas adicionais aventadas em nada acrescentaria ao deslinde da lide, razão pela qual, ante a inutilidade da dilação cogitada, e que somente se prestaria a postergar o desfecho da causa, impõe-se o indeferimento, nos termos do que preconiza o artigo 370, parágrafo único, do CPC. No que tange à alegada ausência de interesse de agir, consigne-se que o interesse processual repousa no trinômio necessidade, adequação e utilidade da tutela jurisdicional. Sendo uma condição para o exercício do direito público e abstrato de ação, não se confunde, por óbvio, com eventual juízo de improcedência da pretensão. A via eleita, no caso em julgamento, é necessária e adequada, ao menos em tese e em status assertionis, para a veiculação da pretensão, voltada à tutela vindicada pelo demandante, razão pela qual não se deve arredar, de plano, a submissão de suas teses ao descortino judicial. Rejeito, portanto, a preliminar arguida. No que respeita ao pedido de denunciação da lide, observo que não merece guarida. Nos termos do que preconiza o CPC, em seu art. 125, é admissível a denunciação da lide, promovida por qualquer das partes, ao alienante imediato, no processo relativo à coisa cujo domínio foi transferido ao denunciante, a fim de que possa exercer os direitos que da evicção lhe resultam, ou àquele que estiver obrigado, por lei ou pelo contrato, a indenizar, em ação regressiva, o prejuízo de quem for vencido no processo. Na hipótese vertente, a aventada responsabilização, que se buscaria supostamente assegurar logo nesta instância processual, à luz da motivação especificamente invocada, não encontraria substrato jurídico em expressa previsão legal. Tampouco teriam indicado os denunciantes a existência, no vínculo jurídico instituído com o terceiro, de cláusula bastante a assegurar o direito à recomposição patrimonial, caso venha a ser vencida no processo. Inviável, com isso, a denunciação, sendo certo que eventual direito de regresso se mostra, em tese, assegurado, ainda que tenha que ser exercitado em instância processual própria e adequada. Indefiro, portanto, o pedido de intervenção de terceiro. Não havendo questões preliminares ou prejudiciais pendentes de apreciação, e, estando presentes os pressupostos e as condições indispensáveis ao exercício do direito de ação, avanço ao exame do mérito.
Trata-se de ação de despejo, cumulada com a cobrança de despesas contratuais, fundando-se o pleito desalijatório na alegada impontualidade da locatária. Na esteira do que dispõe o artigo 9º da Lei n° 8.245/1991, o vínculo contratual locatício pode ser desfeito quando se verificar a infração dos deveres de pontualidade, ante a atestada falta de pagamento, a tempo e modo, do aluguel ou dos demais encargos. No caso em julgamento, as partes celebraram contrato escrito de locação de imóvel não residencial (ID 149625966), por força do qual se obrigou a locatária (primeira requerida) ao pagamento de aluguel mensal e de outros encargos locatícios. Na esteira do que dispõe o artigo 9º da Lei n° 8.245/1991, o vínculo contratual locatício pode ser desfeito quando se verificar a infração dos deveres de pontualidade, ante a atestada falta de pagamento, a tempo e modo, do aluguel ou dos demais encargos. A rescisão pode ser evitada, no entanto, caso ocorra, no prazo da contestação, a purga da mora (art. 62, inciso II, alíneas "a", "b", "c" e "d", da Lei n° 8.245/1991). Nesse norte, uma vez corroborada documentalmente a pretensão, o que demonstra ter a parte autora se desincumbido da carga probatória a ela cometida (art. 373, inciso I, do CPC), a fim de arredar o descumprimento obrigacional a ela imputado, caberia à parte demandada coligir aos autos, em instrução da contestação (art. 434, caput, do CPC), prova inequívoca da satisfação dos débitos relativos às despesas locatícias, ou mesmo da existência de qualquer outro óbice à extinção do contrato de locação. Não logrou a parte requerida, contudo, coligir aos autos, sequer indiciariamente, prova da existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor, mister processual imposto pelos artigos 373, inciso II, e 434, caput, do CPC, de modo a demonstrar a existência de empeço à pretensão rescisória deduzida em seu desfavor. Isso porque, em sua contestação (ID 156770774), a parte requerida não vem a refutar o inadimplemento que lhe é imputado, limitando-se a intentar justificá-lo, ao argumento de que a responsabilidade pelos encargos seria da terceira PLT EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA, pessoa jurídica que teria ocupado o imóvel. Contudo, tal argumentação não constitui fundamento a ilidir a configuração da mora, eis que, por certo, a referida relação locatícia, que constitui vínculo jurídico de natureza pessoal, espraia seus efeitos, de forma exclusiva, sobre as partes que nele figuram como sujeitos obrigacionais, que se restringem à autora e à parte ré. À luz do princípio da relatividade dos efeitos contratuais, regente dos ajustes privados em questão, que emana da própria liberdade de contratar, expressamente resguardada pelo art. 421 do Código Civil, ressalvadas pontuais exceções legalmente previstas, tais como a assunção de dívida, a estipulação em favor de terceiro e a promessa de fato de terceiro, os efeitos da relação contratual encontram restrita incidência sobre os sujeitos negociais, não se projetando, pois, sobre terceiros estranhos ao liame assim instituído (res inter alios acta, allis nec prodest nec nocet). Configurado o descumprimento do contrato, por parte da locatária, impõe-se a sua condenação ao pagamento dos encargos inadimplidos, eis que, pela própria postura adotada pela contratante faltosa, restou corroborada a procedência dos argumentos aduzidos na inicial. No que tange aos débitos, verifica-se que a requerida não veio a questionar, de forma específica, o demonstrativo discriminado na peça de ingresso (ID 149992874 – págs. 8/10), presumindo-se, assim, nos termos do art. 341 do CPC, a precisão dos cálculos elaborados pela requerente. No que se refere à multa contratual, prevista na cláusula 12 do contrato (ID 149625966 - pág. 3), não se afigura oponível aos requeridos. Isso porque,
no caso vertente, a aplicação da referida sanção decorreria de infração contratual geral, o que impede sua incidência concomitante com aquela prevista na cláusula quinta (ID 149625966 - pág. 2), em decorrência do inadimplemento dos aluguéis, fato este que constitui o antecedente jurídico específico da rescisão, à luz do pedido formulado. Em casos semelhantes, assim já entendeu o Tribunal de Justiça: APELAÇÃO CÍVEL. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. COBRANÇA. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. INADIMPLÊNCIA. SENTENÇA ILÍQUIDA. NECESSIDADE DE APURAÇÃO DOS VALORES DEVIDOS ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. PURGA DA MORA. PRECLUSÃO. MULTA CONTRATUAL. CUMULAÇÃO. VEDAÇÃO DO BIS IN IDEM. 1. O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e demais encargos da locação, no prazo estipulado, sob pena de rescisão da locação e decretação de despejo. 2. Em havendo a necessidade de se calcular os valores devidos até a efetiva desocupação do imóvel, a determinação para a apuração do valor total em liquidação de sentença encontra amparo no art. 509, inc. I, do CPC. 3. Nos termos do art. 62, inc. II, da Lei 8.245/91, a possibilidade de purgação da mora se dá no prazo de 15 dias contados da citação, mediante o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo, sob pena de preclusão. 4. A multa para infração de qualquer cláusula contratual, inclusive o não pagamento do aluguel no prazo, e a multa posta no contrato para aplicação na hipótese de não pagamento dos aluguéis e encargos no prazo, enquanto a causa de pedir reside no mesmo fato gerador, qual seja, o inadimplemento, têm a mesma natureza. Logo, não há cogitar da cumulação das multas, sob pena de configurar o vedado bis in idem. Precedentes. 5. Apelação conhecida em parte e, nesta parcela, provida parcialmente. (Acórdão 1109408, 00035538420178070003, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 11/7/2018, publicado no DJE: 27/7/2018. Pág.: Sem Página Cadastrada.) (g. n.) Assim, tem lugar, na espécie, unicamente a imposição da multa prevista na cláusula quinta do contrato (ID 149625966 - pág. 2), à razão de 10% (dez por cento), já contemplada nos cálculos que instruem a inicial (ID 149992874 - pág. 8). Por fim, em relação ao pretendido acréscimo do percentual de 20% (vinte por cento) sobre o total do débito, a título de honorários advocatícios contratualmente estabelecidos, impera reconhecer que, não tendo havido a purga da mora, nos termos do art. 62, II, alínea “d”, da Lei nº 8.245/1991, a verba sucumbencial devida será aquela efetivamente arbitrada pelo Juízo, nos termos do art. 85 do CPC.
Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido, para decretar a rescisão do contrato de locação firmado entre as partes (ID 149625966), tendo por objeto o imóvel situado no SIA/SUL, trecho 3, lote 1.375, galpão A, com fundamento no artigo 9º, inciso III, da Lei n° 8.245/1991. Deixo de determinar o despejo, em razão da apontada desocupação voluntária, levada a cabo antes do ajuizamento da ação. Condeno os requeridos, solidariamente, ao pagamento dos encargos locatícios vencidos e inadimplidos (ID 149992874 - págs. 8/9), nos importes de R$ 244.838,76 (duzentos e quarenta e quatro mil oitocentos e trinta e oito reais e setenta e seis centavos) e de R$ 19.885,45 (dezenove mil oitocentos e oitenta e cinco reais e quarenta e cinco centavos), a título de aluguéis e encargos locatícios, respectivamente. Ainda, condeno a parte requerida, solidariamente, ao pagamento dos encargos vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel, não incluídos nos montantes acima designados, com o acréscimo de multa sobre os aluguéis (dez por cento), e, sobre os aluguéis e taxas condominiais, de correção monetária e juros legais de 1% (um por cento) ao mês, desde a data dos vencimentos das parcelas. Os referidos valores são passíveis de definição mediante simples operação aritmética, dispensada a fase de liquidação. Os valores deverão ser monetariamente atualizados pelo INPC e acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, nos termos da cláusula quinta do contrato (ID 149625966 - pág. 2). Nesses termos, dou por extinto o processo, com resolução do mérito, a teor do artigo 487, inciso I, do CPC. Por força da sucumbência recíproca, mas não equivalente, arcarão a parte autora e a parte requerida, à razão de 20% (vinte por cento) e 80% (oitenta por cento), respectivamente, com as custas processuais e os honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor total da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do CPC. Sentença datada e registrada eletronicamente. Publique-se e intimem-se as partes. Transitada em julgado, e, observadas as cautelas de praxe, dê-se baixa e arquivem-se. *documento datado e assinado eletronicamente pelo(a) Magistrado(a).