Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2880466/SP (2025/0085144-2)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: GISELE DE SOUZA MACHADO
AGRAVANTE: EMILIA DE SOUZA MACHADO
AGRAVANTE: JOAO PAULO CASSIANO DE JESUS
AGRAVANTE: JOSE LUIZ MACHADO
ADVOGADOS: THIAGO DOS SANTOS SOUZA - SP407052
ANDRÉ CRUZ LAPPAS - SP452582
LARISSA DA FONSECA EZSIAS - SP462262
AGRAVANTE: TGSP-43 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS: ROBERTA DE MATTOS CIUFFO - SP343882
JULIO NICOLAU FILHO - SP105694
KAUAN VIOTTO - SP469624
AGRAVADO: TGSP-43 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS: ROBERTA DE MATTOS CIUFFO - SP343882
JULIO NICOLAU FILHO - SP105694
KAUAN VIOTTO - SP469624
AGRAVADO: GISELE DE SOUZA MACHADO
AGRAVADO: EMILIA DE SOUZA MACHADO
AGRAVADO: JOAO PAULO CASSIANO DE JESUS
AGRAVADO: JOSE LUIZ MACHADO
ADVOGADOS: THIAGO DOS SANTOS SOUZA - SP407052
ANDRÉ CRUZ LAPPAS - SP452582
LARISSA DA FONSECA EZSIAS - SP462262
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por GISELE DE SOUZA MACHADO e outros contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO cuja ementa guarda os seguintes termos (fl.562): APELAÇÃO. Ação de obrigação de fazer cumulada com pedido de tutela antecipada e pedido subsidiário de restituição de quantias pagas e indenização por danos morais. Compra e venda de bem imóvel. Sentença que julgou extinta a ação por falta de interesse de agir. Inconformismo da parte autora. Inadimplemento da parte compradora. Imóvel adjudicado antes do ajuizamento da ação. Ausência de interesse de agir em relação a manutenção e ou rescisão do contrato por culpa da ré, bem como indenização por danos morais. Evidente o interesse jurídico referente ao pedido de devolução das quantias pagas. Resilição por inadimplência do comprador. Restituição dos valores pagos com retenção de parte do preço. Possibilidade. Súmula nº 1, deste Egrégio Tribunal de Justiça. Empreendimento sujeito ao regime de afetação patrimonial. Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato) aplicável ao caso concreto. Incidência da cláusula penal compensatória que prevê a retenção de 50% dos valores pagos. Cabimento. Desconto autorizado pelo artigo 67-A, §5º da Lei nº 4.591/64. Comissão de corretagem expressa no contrato. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido. Sem embargos de declaração. No recurso especial, a parte recorrente alega ofensa aos arts. 39, inciso V e 51, ambos do CDC, por abusividade de cláusulas contratuais de adesão que impõem desvantagem excessiva ao consumidor (fls. 575-576). Argumenta que a retenção de 50% dos valores pagos, autorizada no acórdão recorrido com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, afronta a legislação consumerista e a jurisprudência, devendo a retenção limitar-se a 10% com base na Súmula n. 1 do TJSP e em precedentes do STJ que fixam retenção entre 10% e 25% (fls. 575-578). Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 666-682). Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 683-684), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fl. 683-684). É, no essencial, o relatório. A decisão agravada merece reforma. Cuida-se, na origem, de ação de obrigação de fazer c/c pedido de tutela antecipada com pedido subsidiário de restituição de quantias pagas e indenização por danos morais. O tribunal a quo deu parcial provimento à apelação para determinar devolução de 50% dos valores pagos, com correção pelos desembolsos e juros legais desde a citação, devolução em parcela única, e manutenção da não devolução da corretagem. De início, quanto à devolução dos valores pagos, o Tribunal consignou que (fls. 565): Cumpre salientar, que o contrato entabulado pelas partes deve ser analisado de acordo com a Lei do Distrato nº 13.786/2018, e com Código de Defesa do Consumidor. [...] Em que pese a aplicação do Código Consumerista, o contrato foi minimamente adimplido, do valor pactuado em R$ 329.169,93, foram pagos cerca de R$ 69.234,15 e 50% deste valor será restituído à apelante com correção monetária dos desembolsos e juros legais a partir da citação. De certo que não há onerosidade exagerada aos consumidores. Ademais a retenção de 50% é autorizada pelo artigo 67-A, §5º da Lei nº 4.591/64. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). Portanto, por tratar-se de relação de consumo, nota-se que a Corte a quo decidiu em desconformidade com a jurisprudência desta Corte Superior quando determinou a retenção de 50% dos valores pagos, devendo ser reajustados ao patamar previsto na jurisprudência desta Corte, no caso, 25% dos valores pagos. A propósito, cito a ementa do julgado: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESILIÇÃO DE CONTRATO C/C PEDIDO DE REVISÃO DE DISPOSIÇÕES CONTRATUAIS E RESTITUIÇÃO DE VALORES. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA DE PRÉVIA OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. SÚMULA 284/STF. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO CELEBRADO APÓS A LEI Nº 13.786/2018. PREVALÊNCIA DO CDC EM HIPÓTESE DE CONFLITO DE NORMAS. RESTITUIÇÃO DE VALORES. LIMITE DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO NÃO IMPUGNADOS. SÚMULA 283/STF. REEXAME DE FATOS E PROVAS E A INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. EXCEÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. INDEVIDA. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. NECESSIDADE. SÚMULA 543/STJ. APLICAÇÃO. 1. Ação declaratória de resilição de contrato c/c pedido de revisão de disposições contratuais e restituição de valores. 2. O reconhecimento da negativa de prestação jurisdicional exige a prévia oposição dos embargos de declaração, de forma a compelir a Corte de origem a sanar os vícios, esgotando a instância ordinária. 3. A Terceira Turma do STJ definiu que o Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre a Lei do Distrato, considerando que o CDC se aplica quando preenchido um requisito adicional: a caracterização de uma relação de consumo. 4. Desse modo, restou decidido que os descontos previstos na Lei do Distrato podem ser efetuados como regra geral, mas, "quando se tratar de relação de consumo, a soma dos descontos deve respeitar o limite máximo de retenção de 25% dos valores pagos, com exceção da taxa de fruição", em observância à interpretação conferida aos arts. 51, IV, e 53 do CDC por esta Corte (REsp 2.106.548/SP, Terceira Turma, DJEN 19/9/2025). 5. A existência de fundamentos do acórdão recorrido não impugnados - quando suficiente para a manutenção de suas conclusões - impede a apreciação do recurso especial. 6. O reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais em recurso especial é inadmissível. 7. De acordo com o entendimento consolidado na Terceira Turma do STJ, mesmo após a Lei nº 13.786/18, mantém-se o entendimento de que é indevida a taxa de fruição na hipótese de resolução de contrato de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resolução não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor, e, assim, estão ausentes os requisitos para o surgimento dessa obrigação, que se funda na vedação ao enriquecimento sem causa. 8. Segundo o entendimento consolidado pela Terceira Turma do STJ, a restituição somente ao término da obra ou de forma parcelada, como prevista no §1º do art. 32-A da Lei nº 6.766/1979, é uma prática abusiva, contrária aos arts. 39 e 51, II, IV e IX, do CDC, como já decidiu esta Corte (Tema 577), de modo que, considerando a prevalência do CDC, a referida alteração legislativa não se aplica nas relações de consumo, nas quais deve ocorrer a imediata restituição dos valores pagos, mantendo-se a Súmula 543 /STJ. 9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, parcialmente provido. (REsp n. 2.239.572/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.) PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DISTRATO EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO NA VIGÊNCIA DA LEI 13.786/2018. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. CONTROLE DE ABUSIVIDADE. PREVALÊNCIA DO CDC NA RELAÇÃO DE CONSUMO. LIMITAÇÃO JURISPRUDENCIAL ENTRE 10% E 25%. REDUÇÃO PARA 20% NO CASO CONCRETO. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. 1.Os embargos de declaração possuem finalidade específica de suprir omissão, afastar obscuridade ou eliminar contradição, além de corrigir erro material. Não se reconhece violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem enfrenta, de forma clara e suficiente, todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário ao pretendido pela parte. 2. Em ação de rescisão contratual c/c restituição de valores, reputou-se abusiva a cláusula penal que, em empreendimento submetido ao regime do patrimônio de afetação, previa retenção de 50% dos valores pagos, limitando-a a 20%, com exclusão da comissão de corretagem, por violação dos arts. 46 e 51, IV, § 1º, II, do CDC e do art. 424 do CC. 3. A jurisprudência do STJ tem compatibilizado a Lei 13.786/2018 com o CDC, afirmando a prevalência deste em relações de consumo e admitindo o controle judicial de cláusulas penais manifestamente excessivas, inclusive em contratos celebrados após a vigência da Lei do Distrato. Assim, o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento desta Corte. 4. Prejudicada a análise de dissídio jurisprudencial quando o mérito é decidido pela alínea a do permissivo constitucional sobre o mesmo tema. 5. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido. (REsp n. 2.214.876/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.) Ante o exposto, dou provimento ao agravo em recurso especial, nos termos da fundamentação. Deixo de majorar os honorários nos termos do art. 85, § 11, do CPC tendo em vista que o recurso especial obteve provimento, o que faz incidir os preceitos do Tema n. 1.059/STJ: "A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento e limitada a consectários da condenação". Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS