Agravo em Recurso Especial 5006707-34.2024.4.03.0000 - STJ

Agravo em Recurso Especial 5006707-34.2024.4.03.0000 - STJ | JusConsulta

Movimentações

Baixa Definitiva

08/04/2026, 13:43

Trânsito em julgado

08/04/2026, 13:43

Publicação

12/03/2026, 01:03

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

11/03/2026, 01:09

Publicacao/Comunicacao Intimação AREsp 2848374/SP (2025/0032039-9) RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA AGRAVANTE: THAIS PATRICIO SILVA SALVIANO AGRAVANTE: VALTER DE SOUZA SALVIANO ADVOGADOS: MAUREEN HELEN DE JESUS - SP341320 VAGNER MASCHIO PIONÓRIO - SP392189 AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADOS: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607 EDISON BALDI JUNIOR - SP206673 ROBERTA PATRIARCA MAGALHAES - SP219114 ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 03/03/2026 a 09/03/2026, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG) votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

11/03/2026, 00:00

Ato ordinatório

10/03/2026, 17:10

Não-Provimento

09/03/2026, 23:59

Publicação

13/02/2026, 06:13

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

12/02/2026, 01:59

Publicacao/Comunicacao Intimação AREsp 2848374/SP (2025/0032039-9) RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA AGRAVANTE: THAIS PATRICIO SILVA SALVIANO AGRAVANTE: VALTER DE SOUZA SALVIANO ADVOGADOS: MAUREEN HELEN DE JESUS - SP341320 VAGNER MASCHIO PIONÓRIO - SP392189 AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADOS: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607 EDISON BALDI JUNIOR - SP206673 ROBERTA PATRIARCA MAGALHAES - SP219114 Processo incluído na Pauta de Julgamentos da QUARTA TURMA, Sessão Virtual do dia 03/03/2026 00:00:00, com encerramento no dia 09/03/2026 23:59:59 (RISTJ, Art. 184-E).

12/02/2026, 00:00

Inclusão em pauta

11/02/2026, 17:01

Publicacao/Comunicacao Intimação AREsp 2848374/SP (2025/0032039-9) RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA AGRAVANTE: THAIS PATRICIO SILVA SALVIANO AGRAVANTE: VALTER DE SOUZA SALVIANO ADVOGADOS: MAUREEN HELEN DE JESUS - SP341320 VAGNER MASCHIO PIONÓRIO - SP392189 AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADOS: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607 EDISON BALDI JUNIOR - SP206673 ROBERTA PATRIARCA MAGALHAES - SP219114 Processo distribuído pelo sistema automático em 24/03/2025.

25/03/2025, 00:00

Conclusão (para decisão)

24/03/2025, 14:03

Redistribuição

24/03/2025, 13:15

Recebimento

21/03/2025, 06:25

Documentos

EMENTA / ACORDÃO

•11/03/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO AGRAVANTE: THAIS PATRICIO SILVA SALVIANO, VALTER DE SOUZA SALVIANO Advogado do(a) AGRAVANTE: VAGNER MASCHIO PIONORIO - SP392189-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) AGRAVADO: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607-A OUTROS PARTICIPANTES: D E C I S Ã O PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região Vice Presidência AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5006707-34.2024.4.03.0000 RELATOR: Gab. Vice Presidência Trata-se de recurso especial, interposto por THAIS PATRICIO SILVA SALVIANO, contra acórdão proferido por órgão fracionário deste Tribunal Regional Federal, assim ementado: AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. - A agravante objetiva a reforma da decisão que indeferiu a tutela provisória de urgência, a qual objetivava a suspensão do leilão extrajudicial. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Nos termos da legislação em vigor, não cabe mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência, nos termos legais. - Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado. Alega a parte recorrente dissídio jurisprudencial e violação ao artigo 26, § 1º, da Lei nº 9.514/97, sustentando, em síntese, a nulidade do procedimento extrajudicial de consolidação da propriedade, tendo em vista a ausência de intimação pessoal para purgar a mora. Decido. O recurso não merece admissão. Isso porque, a matéria abordada no recurso excepcional (ausência de intimação pessoal para purgação da mora) não foi objeto de objeto de debate neste Tribunal, o que obsta o seu conhecimento pela Corte Superior, configurada que está inovação recursal e ausência de prequestionamento, aplicando-se a Súmula 282 do STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida, a questão federal suscitada". Anote-se que a decisão recorrida não tratou do tema sob o enfoque trazido nas razões do recurso especial, ou seja, decidiu a lide com base em fundamentos diversos, não tendo a parte recorrente impugnado devidamente tais fundamentos. Não foram opostos embargos de declaração pela seguradora ora recorrente, incidindo, portanto, também, a Súmula 356 do STF: "O ponto omisso da decisão, sobre o qual não foram opostos embargos declaratórios, não pode ser objeto de recurso extraordinário, por faltar o requisito do prequestionamento". A parte recorrente trata de desenvolver as teses que entende amparar sua pretensão e externar o seu inconformismo com o acórdão recorrido, deixando, no entanto, de atender ao requisito do prequestionamento. No entanto, na via estreita do recurso especial, para que haja interesse em recorrer, não basta mera sucumbência, como nos demais recursos ordinários. É necessário que haja efetivamente uma questão de direito federal, pois o especial não se presta a examinar a justiça da decisão, mas a solucionar controvérsia acerca da interpretação das normas federais. Além desse aspecto, é certo que o exame das questões abordadas no recurso implica, necessariamente, revolvimento de aspectos fático-probatórios, função própria das instâncias ordinárias. Sua arguição, em sede de recurso especial, encontra impedimento na Súmula 7 do STJ: "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial". Quanto à aplicação da Súmula 7, os seguintes julgados do STJ: - AgInt no AREsp n. 1.898.008/RS, relator Ministro Manoel Erhardt (Desembargador Convocado do TRF5), Primeira Turma, julgado em 12/9/2022, DJe de 14/9/2022 - AgInt no AREsp n. 1.858.705/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023. - AgInt no REsp n. 1.971.879/SE, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023. - AgRg no AREsp n. 2.180.923/PA, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, julgado em 12/12/2023, DJe de 15/12/2023. - REsp n. 1.188.143/RJ, relatora Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em 25/5/2010, DJe de 7/6/2010. Em face do exposto, não admito o recurso especial. Por fim, formulado juízo negativo de admissibilidade, mais não cabe senão indeferir o requerimento de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, para que se dê prosseguimento à execução, uma vez que, a partir da não admissão, caracteriza-se a implausibilidade da tese recursal. Int.

09/12/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO AGRAVANTE: THAIS PATRICIO SILVA SALVIANO, VALTER DE SOUZA SALVIANO Advogado do(a) AGRAVANTE: VAGNER MASCHIO PIONORIO - SP392189-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) AGRAVADO: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5006707-34.2024.4.03.0000 RELATOR: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO AGRAVANTE: THAIS PATRICIO SILVA SALVIANO, VALTER DE SOUZA SALVIANO Advogado do(a) AGRAVANTE: VAGNER MASCHIO PIONORIO - SP392189-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) AGRAVADO: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O A Exma. Sra. Desembargadora Federal RENATA LOTUFO (Relatora): AGRAVANTE: THAIS PATRICIO SILVA SALVIANO, VALTER DE SOUZA SALVIANO Advogado do(a) AGRAVANTE: VAGNER MASCHIO PIONORIO - SP392189-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) AGRAVADO: GUSTAVO OUVINHAS GAVIOLI - SP163607-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O A Exma. Sra. Desembargadora Federal RENATA LOTUFO (Relatora): Inicialmente, diante do julgamento colegiado de mérito do agravo de instrumento, julgo prejudicado o agravo interno interposto. No presente caso, nenhuma das partes trouxe qualquer argumento apto a alterar o entendimento já manifestado na r. decisão que indeferiu o pedido de concessão de tutela antecipada ao recurso. Desse modo, transcrevo os fundamentos da referida decisão: "Nos termos do art. 932, inciso II, do Código de Processo Civil, ao Relator incumbe apreciar os pedidos de tutela provisória formulados nos recursos, bem como nos processos de competência originária do Tribunal. Ademais, distribuído o agravo de instrumento, nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando sua decisão ao juiz. No caso em tela, em sede de juízo sumário de cognição, não vislumbro a presença dos requisitos para concessão do pleito, notadamente diante da ausência da probabilidade do direito em litígio. Compulsando os autos, verifico que foi firmado "Contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro da Habitação com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) devedor(es) fiduciante(s)”, tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária, conforme estabelecido em contrato (ID 307217956 – autos originais). Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. De início é de ressaltar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia. O art. 22 da referida lei especifica: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Para tanto, é necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis a fim de constituir-se a propriedade fiduciária. Dessa forma, conforme o parágrafo único do art. 23, da Lei n° 9514/1997, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante (devedor) possuidor direto da coisa imóvel e o fiduciário (credor) possuidor indireto. Outrossim, a lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor da AV. 08 (ID 307217959 – autos originais) nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações, assim como demais encargos, inclusive das despesas de cobrança e intimação. Ressalto que o art. 26, §§1º e 3º, da Lei 9.514/97 prevê o prazo de 15 dias para purgação da mora, bem como a intimação por meio do oficial do Registro de Imóveis: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (grifos nossos) De acordo com procedimento da referida lei, a consolidação da propriedade será averbada no registro de imóveis após decorrido o prazo de 30 dias. A lei ainda ressalva que, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e despesas de que trata o art. 27, §3º, II. Ressalta-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção relativa de veracidade. Para que seja afastada, necessária prova inequívoca em sentido contrário, o que não se encontra presente nos autos. A propósito, salienta-se, ainda, que qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Ademais, cumpre consignar que a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, estabelecia que o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). No entanto, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (grifos nossos) Assim, depreende-se da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não se enquadram no “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Portanto, a partir da inovação legislativa (após 11/07/2017), não se aplicam mais os dispositivos referidos às hipóteses de execuções garantidas por alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. Desse modo, conclui-se que no caso do contrato em discussão, firmado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, previsto na Lei nº 9.514/97, ou seja, submetido à alienação fiduciária em garantia, não há mais que se falar em aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Além disso, a Lei nº 13.465, de 11/07/2017 introduziu na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27, in verbis: Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Art. 27 (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Dessa maneira, verifica-se que com a referida alteração legislativa restou definido o marco temporal em que o devedor fiduciante pode realizar o pagamento das parcelas em atraso, com a continuidade do contrato, qual seja, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, §§ 1º e 2º). Além disso, também ficou definido que o fiduciante tem o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel (art. 27, § 2º-B) até a data da realização do segundo leilão, desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Assim, com a referida alteração legislativa restou definido que; i) Até a data da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor: o devedor fiduciante poderá pagar as parcelas em atraso, com a continuidade do contrato; ii) Após a consolidação da propriedade em favor do credor: o devedor fiduciante poderá exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Sobre o direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, como já assentado por esta E. Corte, ficou definido o momento em que o devedor manifesta a sua vontade de purgar a mora como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/17. Assim sendo, se a manifestação de vontade do fiduciante se deu durante a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, resta lícito a purgação da mora - pelo valor das parcelas em atraso, com os devidos acréscimos - até a assinatura do auto de arrematação. Por outro lado, se a manifestação de vontade foi realizada após 11/07/2017, possível a purgação da mora pelas parcelas em atraso, com acréscimos, apenas até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após essa data, fica assegurado ao devedor fiduciante, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço corresponde ao valor integral da dívida, somado aos encargos e despesas. Esse é o entendimento firmado nessa E. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. JUSTIÇA GRATUITA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento provido em parte. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5026003-13.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 22/03/2023, DJEN DATA: 27/03/2023) APELAÇÃO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (...) 7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. 8. Observa-se que a apelante não comprovou a notificação pessoal do mutuário acerca das datas dos leilões. Consta na matrícula do imóvel que os leilões extrajudiciais realizados em 15.03.2022 e 30.03.2022 foram negativos e não consta qualquer informação sobre a notificação pessoal. 9. A sentença a quo merece reforma. Não há necessidade de se dar início a outro procedimento de execução extrajudicial, no entanto, a CEF deverá observar a necessidade de notificação pessoal para as datas do leilão extrajudicial e o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/97, incluído pela Lei n. 13.465/2017. 10. Apelação provida. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001271-62.2022.4.03.6112, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 16/03/2023, DJEN DATA: 21/03/2023) Na hipótese em análise, o requerimento para purga da mora já se deu sob a vigência da alteração legislativa trazidas pela Lei nº 13.465/2017, uma vez que a ação foi ajuizada em 16/11/2023, de modo que a tese sustentada sobre a possibilidade de purgar a mora até a lavratura do auto de arrematação não procede. No presente caso, como já analisado anteriormente, verifica-se que, em razão do atraso dos pagamentos das parcelas devidas pelo devedor fiduciante, e, após a notificação do devedor para purgar a mora o qual se quedou inerte, foi consolidado a propriedade em favor do credor fiduciário, estando o procedimento extrajudicial na fase de leilão. Por conseguinte, neste momento processual, diante do conteúdo probatório dos autos, não vislumbro vícios no procedimento extrajudicial, de forma que não estão preenchidos os requisitos necessários para concessão tanto do efeito suspensivo ao recurso, como da antecipação da tutela recursal. Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5006707-34.2024.4.03.0000 RELATOR: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Thais Patrício Silva Salviano e Valter de Souza Salviano em face da decisão que indeferiu a antecipação da tutela que visava a suspensão dos atos expropriatórios. Em síntese, sustentam os agravantes que a purgação da mora é possível até a assinatura do auto de arrematação do imóvel. Defendem que se deve aplicar a Lei nº 9.514/97 sem as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017. Por fim, requerem a concessão da tutela de urgência para que seja determinada a suspensão de qualquer ato expropriatório do bem. Sem recolhimento de custas judiciais pois beneficiários da gratuidade da justiça. Foi proferida decisão, indeferindo o pedido de tutela antecipada ao recurso (ID 287639941). Foram apresentadas contrarrazões (ID 288015205). Foi interposto agravo interno (ID 289137079) e contrarrazões a tal (ID 289382874). É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5006707-34.2024.4.03.0000 RELATOR: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal." Ausentes quaisquer motivos para a alteração do julgado, considero que a r. decisão deve ser integralmente mantida. Diante do exposto, nego provimento ao agravo de instrumento e julgo prejudicado o agravo interno. É como voto. E M E N T A AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUSPENSÃO DE LEILÃO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA. PURGAÇÃO DE MORA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE. - A agravante objetiva a reforma da decisão que indeferiu a tutela provisória de urgência, a qual objetivava a suspensão do leilão extrajudicial. - Compulsando os autos, verifica-se que foi firmado contrato de compra e venda com alienação fiduciária de imóvel. - A lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. - Analisando a matrícula do imóvel, nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações. - Resta evidente que transcorreu o prazo para purgação da mora sem o efetivo pagamento pelo devedor, sendo, portanto, consolidada a propriedade em nome da CEF. - Nos termos da legislação em vigor, não cabe mais a purgação da mora após a consolidação da propriedade fiduciária, restando ao devedor apenas o exercício do direito de preferência, nos termos legais. - Agravo de instrumento desprovido. Agravo interno prejudicado. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Segunda Turma decidiu, por unanimidade, negar provimento ao agravo de instrumento e julgar prejudicado o agravo interno, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RENATA LOTUFO DESEMBARGADORA FEDERAL

08/10/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO AGRAVANTE: THAIS PATRICIO SILVA SALVIANO, VALTER DE SOUZA SALVIANO Advogado do(a) AGRAVANTE: VAGNER MASCHIO PIONORIO - SP392189-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL D E C I S Ã O PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5006707-34.2024.4.03.0000 RELATOR: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Thais Patrício Silva Salviano e Valter de Souza Salviano em face da decisão que indeferiu a antecipação da tutela que visava a suspensão dos atos expropriatórios. Em síntese, sustentam os agravantes que a purgação da mora é possível até a assinatura do auto de arrematação do imóvel. Defendem que se deve aplicar a Lei nº 9.514/97 sem as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017. Por fim, requerem a concessão da tutela de urgência para que seja determinada a suspensão de qualquer ato expropriatório do bem. Sem recolhimento de custas judiciais pois beneficiários da gratuidade da justiça. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 932, inciso II, do Código de Processo Civil, ao Relator incumbe apreciar os pedidos de tutela provisória formulados nos recursos, bem como nos processos de competência originária do Tribunal. Ademais, distribuído o agravo de instrumento, nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando sua decisão ao juiz. No caso em tela, em sede de juízo sumário de cognição, não vislumbro a presença dos requisitos para concessão do pleito, notadamente diante da ausência da probabilidade do direito em litígio. Compulsando os autos, verifico que foi firmado "Contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro da Habitação com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) devedor(es) fiduciante(s)”, tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária, conforme estabelecido em contrato (ID 307217956 – autos originais). Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. De início é de ressaltar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia. O art. 22 da referida lei especifica: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Para tanto, é necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis a fim de constituir-se a propriedade fiduciária. Dessa forma, conforme o parágrafo único do art. 23, da Lei n° 9514/1997, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante (devedor) possuidor direto da coisa imóvel e o fiduciário (credor) possuidor indireto. Outrossim, a lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor da AV. 08 (ID 307217959 – autos originais) nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações, assim como demais encargos, inclusive das despesas de cobrança e intimação. Ressalto que o art. 26, §§1º e 3º, da Lei 9.514/97 prevê o prazo de 15 dias para purgação da mora, bem como a intimação por meio do oficial do Registro de Imóveis: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (grifos nossos) De acordo com procedimento da referida lei, a consolidação da propriedade será averbada no registro de imóveis após decorrido o prazo de 30 dias. A lei ainda ressalva que, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e despesas de que trata o art. 27, §3º, II. Ressalta-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção relativa de veracidade. Para que seja afastada, necessária prova inequívoca em sentido contrário, o que não se encontra presente nos autos. A propósito, salienta-se, ainda, que qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Ademais, cumpre consignar que a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, estabelecia que o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). No entanto, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (grifos nossos) Assim, depreende-se da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não se enquadram no “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Portanto, a partir da inovação legislativa (após 11/07/2017), não se aplicam mais os dispositivos referidos às hipóteses de execuções garantidas por alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. Desse modo, conclui-se que no caso do contrato em discussão, firmado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, previsto na Lei nº 9.514/97, ou seja, submetido à alienação fiduciária em garantia, não há mais que se falar em aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Além disso, a Lei nº 13.465, de 11/07/2017 introduziu na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27, in verbis: Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Art. 27 (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Dessa maneira, verifica-se que com a referida alteração legislativa restou definido o marco temporal em que o devedor fiduciante pode realizar o pagamento das parcelas em atraso, com a continuidade do contrato, qual seja, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, §§ 1º e 2º). Além disso, também ficou definido que o fiduciante tem o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel (art. 27, § 2º-B) até a data da realização do segundo leilão, desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Assim, com a referida alteração legislativa restou definido que; i) Até a data da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor: o devedor fiduciante poderá pagar as parcelas em atraso, com a continuidade do contrato; ii) Após a consolidação da propriedade em favor do credor: o devedor fiduciante poderá exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Sobre o direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, como já assentado por esta E. Corte, ficou definido o momento em que o devedor manifesta a sua vontade de purgar a mora como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/17. Assim sendo, se a manifestação de vontade do fiduciante se deu durante a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, resta lícito a purgação da mora - pelo valor das parcelas em atraso, com os devidos acréscimos - até a assinatura do auto de arrematação. Por outro lado, se a manifestação de vontade foi realizada após 11/07/2017, possível a purgação da mora pelas parcelas em atraso, com acréscimos, apenas até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após essa data, fica assegurado ao devedor fiduciante, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço corresponde ao valor integral da dívida, somado aos encargos e despesas. Esse é o entendimento firmado nessa E. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. JUSTIÇA GRATUITA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento provido em parte. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5026003-13.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 22/03/2023, DJEN DATA: 27/03/2023) APELAÇÃO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (...) 7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. 8. Observa-se que a apelante não comprovou a notificação pessoal do mutuário acerca das datas dos leilões. Consta na matrícula do imóvel que os leilões extrajudiciais realizados em 15.03.2022 e 30.03.2022 foram negativos e não consta qualquer informação sobre a notificação pessoal. 9. A sentença a quo merece reforma. Não há necessidade de se dar início a outro procedimento de execução extrajudicial, no entanto, a CEF deverá observar a necessidade de notificação pessoal para as datas do leilão extrajudicial e o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/97, incluído pela Lei n. 13.465/2017. 10. Apelação provida. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001271-62.2022.4.03.6112, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 16/03/2023, DJEN DATA: 21/03/2023) Na hipótese em análise, o requerimento para purga da mora já se deu sob a vigência da alteração legislativa trazidas pela Lei nº 13.465/2017, uma vez que a ação foi ajuizada em 16/11/2023, de modo que a tese sustentada sobre a possibilidade de purgar a mora até a lavratura do auto de arrematação não procede. No presente caso, como já analisado anteriormente, verifica-se que, em razão do atraso dos pagamentos das parcelas devidas pelo devedor fiduciante, e, após a notificação do devedor para purgar a mora o qual se quedou inerte, foi consolidado a propriedade em favor do credor fiduciário, estando o procedimento extrajudicial na fase de leilão. Por conseguinte, neste momento processual, diante do conteúdo probatório dos autos, não vislumbro vícios no procedimento extrajudicial, de forma que não estão preenchidos os requisitos necessários para concessão tanto do efeito suspensivo ao recurso, como da antecipação da tutela recursal. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal. Intimem-se a parte agravada para apresentação de contrarrazões, nos termos art. 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil. Após, voltem conclusos. São Paulo, data da assinatura digital. RENATA LOTUFO DESEMBARGADORA FEDERAL

03/04/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO AGRAVANTE: THAIS PATRICIO SILVA SALVIANO, VALTER DE SOUZA SALVIANO Advogado do(a) AGRAVANTE: VAGNER MASCHIO PIONORIO - SP392189-A AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL D E C I S Ã O PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 2ª Turma AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Nº 5006707-34.2024.4.03.0000 RELATOR: Gab. 42 - DES. FED. RENATA LOTUFO Trata-se de agravo de instrumento interposto por Thais Patrício Silva Salviano e Valter de Souza Salviano em face da decisão que indeferiu a antecipação da tutela que visava a suspensão dos atos expropriatórios. Em síntese, sustentam os agravantes que a purgação da mora é possível até a assinatura do auto de arrematação do imóvel. Defendem que se deve aplicar a Lei nº 9.514/97 sem as alterações promovidas pela Lei nº 13.465/2017. Por fim, requerem a concessão da tutela de urgência para que seja determinada a suspensão de qualquer ato expropriatório do bem. Sem recolhimento de custas judiciais pois beneficiários da gratuidade da justiça. É o relatório. Decido. Nos termos do art. 932, inciso II, do Código de Processo Civil, ao Relator incumbe apreciar os pedidos de tutela provisória formulados nos recursos, bem como nos processos de competência originária do Tribunal. Ademais, distribuído o agravo de instrumento, nos termos do art. 1.019, I, do Código de Processo Civil, o relator poderá atribuir efeito suspensivo ao recurso ou deferir, em antecipação de tutela, total ou parcialmente, a pretensão recursal, comunicando sua decisão ao juiz. No caso em tela, em sede de juízo sumário de cognição, não vislumbro a presença dos requisitos para concessão do pleito, notadamente diante da ausência da probabilidade do direito em litígio. Compulsando os autos, verifico que foi firmado "Contrato de venda e compra de imóvel, mútuo e alienação fiduciária em garantia no SFH – Sistema Financeiro da Habitação com utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS do(s) devedor(es) fiduciante(s)”, tratando-se, portanto, de execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária, conforme estabelecido em contrato (ID 307217956 – autos originais). Dessa forma, deve-se atentar ao procedimento regulado pela Lei nº 9.514/97, a qual dispõe sobre o Sistema Financeiro Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e dá outras providências. De início é de ressaltar que a alienação fiduciária de coisa imóvel é utilizada em contratos de mútuo em que o devedor, em síntese, recebe recursos do credor, fazendo a transferência da propriedade resolúvel do imóvel dado em garantia. O art. 22 da referida lei especifica: Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel. Para tanto, é necessário que o contrato seja registrado no Cartório de Registro de Imóveis a fim de constituir-se a propriedade fiduciária. Dessa forma, conforme o parágrafo único do art. 23, da Lei n° 9514/1997, ocorre o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante (devedor) possuidor direto da coisa imóvel e o fiduciário (credor) possuidor indireto. Outrossim, a lei prevê expressamente que o descumprimento contratual, no todo ou em parte, ocasiona o antecipado vencimento da dívida e a consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, o que, consequentemente, autoriza a realização do leilão público para alienação do imóvel a fim de possibilitar a quitação do débito. Analisando a matrícula do imóvel, consoante o teor da AV. 08 (ID 307217959 – autos originais) nota-se que houve a consolidação da propriedade do imóvel em questão em nome da credora fiduciária Caixa Econômica Federal, porquanto decorreu o prazo legal sem o devedor fiduciante ter comparecido ao Registro Imobiliário para efetuar o pagamento das prestações, assim como demais encargos, inclusive das despesas de cobrança e intimação. Ressalto que o art. 26, §§1º e 3º, da Lei 9.514/97 prevê o prazo de 15 dias para purgação da mora, bem como a intimação por meio do oficial do Registro de Imóveis: Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. (grifos nossos) De acordo com procedimento da referida lei, a consolidação da propriedade será averbada no registro de imóveis após decorrido o prazo de 30 dias. A lei ainda ressalva que, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas vencidas e despesas de que trata o art. 27, §3º, II. Ressalta-se que a certidão do Oficial de Registro de Imóveis possui fé pública e, portanto, goza de presunção relativa de veracidade. Para que seja afastada, necessária prova inequívoca em sentido contrário, o que não se encontra presente nos autos. A propósito, salienta-se, ainda, que qualquer pedido de suspensão ou anulação de atos relativos ao procedimento de execução extrajudicial com base em irregularidades procedimentais deve ser acompanhado da demonstração pelo devedor de que foi frustrada a sua intenção de purgar a mora, a qual permitiria o prosseguimento regular da relação obrigacional. Ademais, cumpre consignar que a redação original do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que previa a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966, estabelecia que o devedor-fiduciante podia purgar a mora em 15 dias após a intimação pessoal (art. 26, § 1º, dessa Lei nº 9.514/1997), ou até a assinatura do auto de arrematação do bem imóvel em leilão (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966). No entanto, a Lei nº 13.465/2017 alterou a redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997, que passou a vigorar nos seguintes termos: Art. 39. Às operações de crédito compreendidas no sistema de financiamento imobiliário, a que se refere esta Lei: (...) II - aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70, de 21 de novembro de 1966, exclusivamente aos procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca. (grifos nossos) Assim, depreende-se da nova redação do art. 39, II, da Lei nº 9.514/1997 (dada pela Lei nº 13.465/2017), que contratos firmados com cláusula de alienação fiduciária de coisa imóvel em garantia não se enquadram no “procedimentos de execução de créditos garantidos por hipoteca”. Portanto, a partir da inovação legislativa (após 11/07/2017), não se aplicam mais os dispositivos referidos às hipóteses de execuções garantidas por alienação fiduciária em garantia de bem imóvel. Desse modo, conclui-se que no caso do contrato em discussão, firmado no âmbito do Sistema Financeiro Imobiliário, previsto na Lei nº 9.514/97, ou seja, submetido à alienação fiduciária em garantia, não há mais que se falar em aplicação subsidiária do Decreto-Lei nº 70/1966. Além disso, a Lei nº 13.465, de 11/07/2017 introduziu na Lei nº 9.514/97 o art. 26-A e o § 2º-B no art. 27, in verbis: Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1º A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2º Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado ao devedor fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3o do art. 27, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Art. 27 (...) § 2º-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. Dessa maneira, verifica-se que com a referida alteração legislativa restou definido o marco temporal em que o devedor fiduciante pode realizar o pagamento das parcelas em atraso, com a continuidade do contrato, qual seja, até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária (art. 26-A, §§ 1º e 2º). Além disso, também ficou definido que o fiduciante tem o direito de preferência em adquirir definitivamente o imóvel (art. 27, § 2º-B) até a data da realização do segundo leilão, desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Assim, com a referida alteração legislativa restou definido que; i) Até a data da averbação da consolidação da propriedade em favor do credor: o devedor fiduciante poderá pagar as parcelas em atraso, com a continuidade do contrato; ii) Após a consolidação da propriedade em favor do credor: o devedor fiduciante poderá exercer o seu direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, desde que pague o valor integral do contrato e demais despesas decorrentes da consolidação da propriedade. Sobre o direito intertemporal acerca das alterações da Lei nº 13.465/2017 no art. 27 da Lei nº 9.514/1997, como já assentado por esta E. Corte, ficou definido o momento em que o devedor manifesta a sua vontade de purgar a mora como marco temporal para aplicação da Lei nº 13.465/17. Assim sendo, se a manifestação de vontade do fiduciante se deu durante a aplicação subsidiária do art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, resta lícito a purgação da mora - pelo valor das parcelas em atraso, com os devidos acréscimos - até a assinatura do auto de arrematação. Por outro lado, se a manifestação de vontade foi realizada após 11/07/2017, possível a purgação da mora pelas parcelas em atraso, com acréscimos, apenas até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária. Após essa data, fica assegurado ao devedor fiduciante, até a data da realização do segundo leilão, o direito de preferência para adquirir o imóvel pelo preço corresponde ao valor integral da dívida, somado aos encargos e despesas. Esse é o entendimento firmado nessa E. Corte: AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. JUSTIÇA GRATUITA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL. CONSTITUCIONALIDADE DA LEI Nº 9.514/1997. REGULARIDADE DO PROCEDIMENTO. DIFICULDADES FINANCEIRAS. PRAZO PARA PURGAÇÃO DA MORA RESPEITADO. (...) - O devedor-fiduciante ajuizou ação judicial em primeira instância depois da publicação da Lei nº 13.465/2017 (DOU de 12/07/2017), mencionando interesse em purgar a mora. - Contudo, em razão da alteração promovida pela Lei nº 13.465/2017, impossível a purgação da mora após a averbação da consolidação da propriedade. Assim, cabe à parte-autora exercer o direito de preferência na aquisição do imóvel, até a data da realização do segundo leilão, nos termos do art. 27, §2º-B, da Lei nº 9.514/1997. - Não há ilegalidade na forma a ser utilizada para satisfação dos direitos da credora fiduciária, sendo inadmissível obstá-la de promover atos expropriatórios ou de venda, sob pena de ofender ao disposto nos artigos 26 e 27, da Lei nº 9.514/1997. - A parte agravante pretende a purgação da mora (a destempo) e a suspensão dos atos expropriatórios, não havendo pleito para a solução da dívida na forma legalmente admitida. - Agravo de instrumento provido em parte. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, AI - AGRAVO DE INSTRUMENTO - 5026003-13.2022.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal JOSE CARLOS FRANCISCO, julgado em 22/03/2023, DJEN DATA: 27/03/2023) APELAÇÃO. SFH. AÇÃO ANULATÓRIA. CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. INADIMPLEMENTO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE VÍCIO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. (...) 7. Observo, que apesar de afastada a aplicação subsidiária dos arts. 29 a 41 do DL nº70/66 para as hipóteses de execução garantida por alienação fiduciária, se apresenta possível ao devedor fiduciante, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei nº 9.514/97, incluído pela Lei nº 13.465/2017, o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, mediante o pagamento do preço correspondente ao valor da dívida, somados os encargos legais, tributos e despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, inclusive custas e emolumentos. 8. Observa-se que a apelante não comprovou a notificação pessoal do mutuário acerca das datas dos leilões. Consta na matrícula do imóvel que os leilões extrajudiciais realizados em 15.03.2022 e 30.03.2022 foram negativos e não consta qualquer informação sobre a notificação pessoal. 9. A sentença a quo merece reforma. Não há necessidade de se dar início a outro procedimento de execução extrajudicial, no entanto, a CEF deverá observar a necessidade de notificação pessoal para as datas do leilão extrajudicial e o direito de preferência para aquisição do imóvel até a data de realização do segundo leilão, nos moldes do §2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/97, incluído pela Lei n. 13.465/2017. 10. Apelação provida. (grifos nossos) (TRF 3ª Região, 2ª Turma, ApCiv - APELAÇÃO CÍVEL - 5001271-62.2022.4.03.6112, Rel. Desembargador Federal LUIZ PAULO COTRIM GUIMARAES, julgado em 16/03/2023, DJEN DATA: 21/03/2023) Na hipótese em análise, o requerimento para purga da mora já se deu sob a vigência da alteração legislativa trazidas pela Lei nº 13.465/2017, uma vez que a ação foi ajuizada em 16/11/2023, de modo que a tese sustentada sobre a possibilidade de purgar a mora até a lavratura do auto de arrematação não procede. No presente caso, como já analisado anteriormente, verifica-se que, em razão do atraso dos pagamentos das parcelas devidas pelo devedor fiduciante, e, após a notificação do devedor para purgar a mora o qual se quedou inerte, foi consolidado a propriedade em favor do credor fiduciário, estando o procedimento extrajudicial na fase de leilão. Por conseguinte, neste momento processual, diante do conteúdo probatório dos autos, não vislumbro vícios no procedimento extrajudicial, de forma que não estão preenchidos os requisitos necessários para concessão tanto do efeito suspensivo ao recurso, como da antecipação da tutela recursal. Ante o exposto, INDEFIRO o pedido de antecipação da tutela recursal. Intimem-se a parte agravada para apresentação de contrarrazões, nos termos art. 1.019, inciso II, do Código de Processo Civil. Após, voltem conclusos. São Paulo, data da assinatura digital. RENATA LOTUFO DESEMBARGADORA FEDERAL

03/04/2024, 00:00

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Baixa Definitiva

Trânsito em julgado

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Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

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Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

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