Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AgInt no AREsp 2867943/MG (2025/0059325-9)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE: PARK ROYAL RESIDENCE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA.
ADVOGADOS: MARCELO MOREIRA RIBEIRO - MG179978
MYLENA CASTELLOES SANTOS SIQUEIRA - MG230484
AGRAVADO: SIMONE FERREIRA DAS CHAGAS
ADVOGADO: FABIO ALVES DIAS - MG119906
DECISÃO Em virtude das razões apresentadas no agravo de fls. 418/438 (e-STJ), reconsidero a decisão de fls. 410/411 (e-STJ) proferida pela Presidência do STJ e passo a novo exame do agravo em recurso especial interposto por PARK ROYAL RESIDENCE 1 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional. Agravo em recurso especial interposto em: 10/02/2025. Concluso ao gabinete em: 13/05/2025. Ação: ação de rescisão contratual c/c restituição de quantias pagas, multa contratual e danos morais, ajuizada por SIMONE FERREIRA DAS CHAGAS em face da agravante. Sentença (e-STJ Fls. 241/246): acolheu parcialmente os pedidos, para: I) declarar a rescisão do contrato celebrado entre as partes, retornando as partes ao status quo ante, bem como condenar a requerida a restituir a requerente todos os valores pagos; II) condenar a requerida a multa contratual, na forma da cláusula décima do contrato. Rejeitou o pedido de indenização por danos morais. Acórdão (e-STJ Fls. 314/322): deu parcial provimento ao recurso de apelação da parte agravante, apenas para readequar a distribuição dos ônus sucumbenciais, nos termos da seguinte ementa: EMENTA: < APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO MORAL E MATERIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OBRAS INFRAESTRUTURAIS DO LOTEAMENTO. ATRASO COMPROVADO. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO EM DESFAVOR DO PROMITENTE-VENDEDOR. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. - Em sede de promessa de compra e venda de imóvel, é admissível a rescisão unilateral do contrato, pelo promissário-comprador, se comprovado o atraso das obras de infraestruturas do correspondente loteamento para além do prazo de tolerância. - Conforme a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça, é possível a inversão em desfavor do promitente-vendedor da cláusula penal estipulada exclusivamente em detrimento do consumidor. - À luz do princípio da causalidade, os encargos processuais devem ser rateados, “pro rata”, em correspondência com o grau de sucumbência de cada parte. Portanto, se sucumbentes reciprocamente as partes autora e ré, no caso concreto, é necessária a proporcional divisão das custas e despesas processuais. - Recurso parcialmente provido para, apenas, readequar os ônus de sucumbência estabelecidos na sentença.> Embargos de declaração (e-STJ Fls. 343/346): opostos pela agravante, foram rejeitados. Recurso especial (e-TJ Fls. 349/362): a parte recorrente alega violados os arts. 373, incisos I e II, 489, § 1º, inciso IV, 1.022, inciso II, e parágrafo único, inciso II, do Código de Processo Civil e 884 do Código Civil. Sustenta negativa de prestação jurisdicional, afirmando que o Tribunal de origem incorreu em erro de fato ao manter a condenação, especificamente ao não considerar que o lote adquirido pela recorrida sempre esteve à sua disposição, bem como a questão do espaço gourmet foi uma mera readequação em seu cronograma de construção. Aduz que recorrida não teria comprovado os fatos constitutivos de seu direito, especialmente que houve um atraso imputável à recorrente que a impediu de construir ou utilizar o lote. Alega que a aplicação da multa contratual configura enriquecimento sem causa por parte da recorrida, uma vez que a rescisão do contrato não ocorreu por culpa da recorrente. Além disso, sustenta que a cláusula de multa se aplica apenas em caso de inadimplemento do comprador, e não do vendedor. Decisão monocrática: proferida pela Presidência do STJ, não conheceu do agravo em recurso especial, ante a aplicação da Súmula 182/STJ. Agravo Interno: a parte agravante aduz que impugnou todos os fundamentos da decisão agravada e requer a reconsideração. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. - Da violação do art. 489 do CPC Do exame do acórdão recorrido, constata-se que as questões de mérito foram devidamente analisadas e discutidas, de modo que a prestação jurisdicional foi esgotada. É importante salientar que a ausência de manifestação a respeito de determinado ponto não deve ser confundida com a adoção de razões contrárias aos interesses da parte. Logo, não há contrariedade ao art. 489 do CPC, pois o Tribunal de origem decidiu de modo claro e fundamentado. No mesmo sentido: AgInt nos EDcl no AREsp 1547208/SP, TERCEIRA TURMA, DJe 19/12/2019 e AgInt no AREsp 1480314/RJ, QUARTA TURMA, DJe 19/12/2019. - Da violação do art. 1.022 do CPC É firme a jurisprudência do STJ no sentido de que não há ofensa ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. A propósito, confira-se: REsp n. 2.095.460/SP, Terceira Turma, DJe de 15/2/2024 e AgInt no AREsp n. 2.325.175/SP, Quarta Turma, DJe de 21/12/2023. No particular, verifica-se que o acórdão recorrido concluiu, de forma expressa e fundamentada, que o imóvel não esteve integralmente à disposição da autora para uso, gozo, fruição e, principalmente, para o início das obras de construção. Ademais, o agravante não logrou comprovar a conclusão das obras de infraestrutura, seja na data do ajuizamento da ação, seja em momento posterior, razão pela qual os embargos de declaração por ele opostos não mereciam acolhimento. Assim, observado o entendimento dominante desta Corte acerca do tema, não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC, incidindo, quanto ao ponto a Súmula 568/STJ. - Do reexame de fatos e provas e da interpretação de cláusulas contratuais Quanto à comprovação dos fatos que fundamentam o direito da agravada à rescisão do contrato por inadimplemento do vendedor, o acórdão recorrido assim se manifestou: De ingresso, extraio do instrumento contratual (doc. ordem nº 8), mais especificamente de seu item 5 (“Prazo de Entrega das Obras”), que a entrega do “lote, urbanização da 1ª fase e portaria” estava prevista para 30/06/2018 (item 5.1), ao passo que a conclusão do “clube recreativo” foi aprazada para 31/12/2019 (item 5.2). Ademais, consta da correspondente Cláusula Segunda que os referidos prazos poderão ser prorrogados “por até 90 (noventa) dias, sem que isso gere direito a qualquer multa, ressarcimento ou indenização ao comprador”. Ocorre, entretanto, que os referidos prazos foram postergados, respectivamente, para agosto/2020 e janeiro/2021, sendo que a liberação dos lotes para moradia somente seria possível “com a finalização da rede elétrica e iluminação, em agosto/2020”, conforme ata de reunião dos condôminos (doc. ordem nº 2). Sob esse aspecto, embora não negue a autora ter anuído à dilação dos prazos – mesmo que, na realidade, não conste a assinatura de nenhum condômino na referida ata –, fato é que, em setembro/2020, o loteamento ainda não contava com energia elétrica em toda a sua extensão, como confessado pelo réu (doc. ordem nº 24). Portanto, não prospera a alegação do ora apelante de que o imóvel “sempre esteve à disposição da autora para usar, gozar, fruir e, sobretudo, iniciar a construção”. A bem disso, o requerente nem mesmo chega a comprovar que todas as obras infraestruturais encontram-se finalizadas, seja na época do ajuizamento da ação ou em qualquer outra. Via de consequência, concluo por não infirmado o apontado atraso das obras do loteamento em questão. Além disso, considerando que “o credor não é obrigado a receber prestação diversa da que lhe é devida, ainda que mais valiosa” (art. 313 do CC), vislumbro que cabia ao ora apelante comprovar que o “espaço gourmet” construído encontra-se dentro das especificações do projeto original, e que, assim, a autora não teria direito de rescindir o contrato sob tal fundamento. Todavia, não obstante se tratar de fato impeditivo do direito alegado (art. 373, II do CPC), o requerido não se desincumbiu desse ônus probatório. Por esses fatos, prospera integralmente a pretensão autoral de rescisão unilateral do contrato, bem como, à luz da Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, de imediata restituição das parcelas por ela pagas. (e-STJ Fls. 319/321) Alterar o decidido no acórdão impugnado exige o reexame de fatos e provas e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7, ambas do STJ. - Da inversão da cláusula penal A Corte de origem, diferentemente do que sustenta o agravante, aplicou corretamente a tese firmada no julgamento do REsp 1.631.485/DF (Tema 971/STJ), concluindo pela possibilidade de inversão da cláusula penal na hipótese em análise. Veja-se: No que diz respeito à disposição penal compensatória prevista na Cláusula Décima do instrumento contratual, logo verifico que seu texto não é peremptório ao afirmar sua incidência unicamente em desfavor do promissário-adquirente. Entretanto, é possível, de toda sorte, a inversão em desfavor do promitente-vendedor da cláusula penal estipulada exclusivamente em detrimento do consumidor, conforme o aresto paradigmático do STJ:(e-STJ Fl. 321) Nesse contexto, importa consignar que esta Corte Superior, no julgamento do REsp 1631485/DF (Tema 971/STJ), fixou a tese segundo a qual "no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial (REsp n. 1.631.485/DF, Segunda Seção, julgado em 22/5/2019, DJe de 25/6/2019). 11. No mesmo sentido: AgInt no REsp n. 2.032.438/MG, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.398.021/RJ, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024; AgInt no REsp n. 1.871.457/RN, Quarta Turma, julgado em 9/9/2024, DJe de 12/9/2024. 12. Assim, não merece reforma o acórdão recorrido quanto ao ponto, pois em consonância com a jurisprudência desta Corte, incidindo, na espécie, o enunciado da Súmula 568 do STJ. Forte nessas razões, reconsidero a decisão de e-STJ fls. 410/411 e, por conseguinte CONHEÇO do agravo e, com fundamento no art. 932, III e IV, “a”, do CPC, bem como na Súmula 568/STJ, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, NEGO-LHE PROVIMENTO. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, considerando o trabalho adicional imposto ao advogado da parte agravada em virtude da interposição deste recurso, majoro os honorários fixados anteriormente em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação (e-STJ fls. 245) para 15% (quinze por cento). Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar sua condenação às penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
NANCY ANDRIGHI