Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2845575/MG (2025/0018921-8)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: GENESIS IMOVEIS LTDA
ADVOGADOS: LETÍCIA MADUREIRA HORTA CANABRAVA - MG086472
CAMILA OLIVEIRA COSTA - MG192437
AGRAVADO: CARMITA MARTINS FERREIRA
ADVOGADOS: GERALDO ESTERCIO FERNANDES VIEIRA - MG037618
DÉBORA CRISTINA GUALBERTO FERNANDES TAVARES - MG128461
NATHALIA CRISTINA ROSA AMORIM - MG172075
DECISÃO Cuida-se de agravo (artigo 1.042 do CPC), interposto por GENESIS IMOVEIS LTDA, em face de decisão de inadmissibilidade de recurso especial. O apelo extremo, fundamentado na alínea "a" do permissivo constitucional, objetivou reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (fl. 619, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE – VENDA DE IMÓVEL OBJETO DE DOAÇÃO ANTERIOR – CORRETORA – AUSÊNCIA DE CAUTELA EVIDENCIADA – PRESCRIÇÃO DA PRETENSÃO DE REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS – TERMO INICIAL – INVALIDAÇÃO DA VENDA – RESPONSABILIDADE PELOS PREJUÍZOS. - Nos termos do artigo 206, § 3º, V, CC/02, o prazo prescricional de reparação civil é trienal, contado a partir do conhecimento da lesão do direito. - Incumbe ao corretor cumprir o contrato de corretagem com diligência e prudência necessárias, prestando informações acerca da situação atual do bem para ambas as partes a fim de evitar invalidade do negócio, sob pena de responder por perdas e danos, conforme artigo 723 do CC/02. - Evidenciada ausência de cautela e omissão de informações acerca da propriedade do bem vendido, pertinente condenação da corretora de imóveis à reparação dos danos materiais sofridos pelo comprador, decorrentes da invalidade de compra e venda. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 725-729, e-STJ). Nas razões do recurso especial (fls. 643-654, e-STJ), apontou a parte insurgente ofensa aos artigos 206, § 3º, inciso V, 722, 723, 725 e 1.245 do Código Civil e ao artigo 125 do Código de Processo Civil. Sustentou, em suma: a) prescrição da pretensão da litisdenunciante; b) ausência de dever de indenizar; c) improcedência da denunciação da corretora à lide. Contrarrazões às fls. 680-694, e-STJ. Em juízo de admissibilidade (fls. 740-743, e-STJ), negou-se processamento ao recurso. Daí o presente agravo (fls. 806-832, e-STJ), em que a parte recorrente impugna a decisão agravada. Contraminuta às fls. 785-800, e-STJ. É o relatório. Decide-se. A irresignação não merece prosperar. 1. No tocante à alegação de ofensa ao artigo 206, § 3º, inciso V, do Código Civil, sustenta a recorrente que os valores vertidos em favor da contraparte (entrada e benfeitorias) são datados de setembro/2009 a abril/2012, ao passo que o pedido deduzido pela litisdenunciante dataria de maio/2017, isto é, "5 (cinco) anos após a última benfeitoria, sendo que já teria ciência do seu direito desde quando deixou de quitar o pagamento do valor total do imóvel" (fl. 648, e-STJ). Sobre a prejudicial de mérito aludida, assim se pronunciou o Tribunal Mineiro (fls. 622-624, e-STJ): PREJUDICIAL DE MÉRITO – PRESCRIÇÃO A apelante argui prejudicial de prescrição, sustentando que a autora visa cobrar quantias decorrentes de pagamentos efetuados nos anos de 2009, 2010 e 2012, sendo que o pedido de denunciação da lide foi efetuado pela apelada em maio de 2017, quando ultrapassado o prazo de 03 (três) anos após a última benfeitoria. [...] Infere-se da pretensão decorrente da denunciação da lide que a denunciante pretende o ressarcimento do valor correspondente a parcela de entrada e das despesas relacionadas aos reparos realizados no imóvel. [...] O termo inicial mencionado pela apelante não se revela adequado. A violação ao direito do pretendido direito não coincide com a data do pagamento da entrada e pelas benfeitorias consumadas no imóvel objeto da pretensão inicial. Nesse sentido, emerge dos elementos carreados que a ré denunciante, assim que tomou conhecimento da ação e da perspectiva de violação ao seu direito, apresentou contestação e pugnou pela denunciação da lide a fim de obter ressarcimento das quantias gastas com o referido imóvel. Ressalto que não aponta dos elementos carreados ciência da denunciante em relação a violação de seus direitos à época dos gastos decorrentes das benfeitorias. Por outro lado, a ré sofreu efetiva violação ao seu direito em razão da devolução do imóvel consumada após a sentença guerreada, uma vez que, a partir desse momento, foi privada do uso do bem, conforme cópia do acordo juntado e recibo de entrega de chaves (ordem 231 e 237). Logo, considerando o pedido de ressarcimento anteriormente em sede de contestação, impertinente a afirmação de prescrição. Assim, rejeito a prejudicial arguida. [grifos acrescidos] Com efeito, conforme se infere dos excertos acima, a Corte estadual, examinando os elementos carreados aos autos, concluiu que o termo a quo da prescrição se deu com a apresentação de resposta e denunciação da lide, e não com o adimplemento dos valores relativos à entrada e/ou benfeitorias realizadas no imóvel. Para derruir tal conclusão e acolher pretensão recursal, a fim de que seja reconhecida a prescrição da pretensão da litisdenunciante, necessário seria enveredar no acervo fático-probatório delineado pelas instâncias ordinárias, providência vedada nesta via recursal extrema, vocacionada à discussão eminentemente jurídica. A propósito: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RECONHECIMENTO E DISSOLUÇÃO DE SOCIEDADE DE FATO. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. TEORIA DA ACTIO NATA. DATA DA EFETIVA LESÃO AO DIREITO. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. REEXAME. INVIABILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO DESPROVIDO. 1. "O Código Civil vigente adota a vertente objetiva do princípio da actio nata, estabelecendo expressamente que, 'violado o direito, nasce para o titular a pretensão, a qual se extingue pela prescrição' (CC/2002, art. 189). Todavia, em hipóteses em que o ajuizamento da ação é obstaculizado pelo próprio causador do dano, o STJ tem mitigado a aplicação da teoria objetiva e autorizado a adoção da vertente subjetiva, que reconhece que o início do prazo prescricional se dá quando o titular do direito subjetivo violado obtém plena ciência da lesão e de toda a sua extensão" (REsp 2.037.094/PR, Relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 25/4/2023, DJe de 30/5/2023). 2. No caso, o eg. Tribunal de origem, ao examinar o pedido e a causa de pedir à luz das peculiaridades que permeiam a demanda, entendeu que o autor pretende o reconhecimento da sociedade de fato com o falecido e, em período posterior, com seus herdeiros, considerando como a data da violação do direito do autor e, portanto, como termo inicial do prazo prescricional para o ajuizamento da ação a data em que o autor alega que os herdeiros o teriam impedido de continuar atuando na sociedade. 3. No caso concreto, seja à luz da teoria objetiva ou da teoria subjetiva da teoria da actio nata, a alteração da conclusão do acórdão em relação à data da efetiva violação do direito do autor, para definição do termo inicial da prescrição, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.736.077/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 31/3/2025.) [grifou-se] AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECONSIDERAÇÃO DA DECISÃO. IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. NOVA ANÁLISE. INDENIZAÇÃO. DANOS MORAIS. FALHA NA PRESTAÇÃO DE SERVIÇO HOSPITALAR. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. SÚMULA N. 7 DO STJ. NEXO CAUSAL. NECESSIDADE DE VERIFICAÇÃO DAS PROVAS DOS AUTOS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO. NÃO CABIMENTO. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ ao caso em que o acolhimento da tese defendida no recurso especial reclama a análise dos elementos probatórios produzidos ao longo da demanda. 2. A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. 3. A revisão pelo STJ da indenização arbitrada a título de danos morais exige que o valor tenha sido irrisório ou exorbitante, fora dos padrões de razoabilidade. Salvo essas hipóteses, incide a Súmula n. 7 do STJ, impedindo o conhecimento do recurso especial. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.576.329/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) [grifou-se] Incide, no caso, o teor da Súmula 7/STJ. 2. No tocante à alegação de violação dos artigos 722, 723, 725 e 1.245 do Código Civil, aduz que a compra e venda foi declarada inválida, em razão da existência de contrato de doação sobre o imóvel, o qual, segundo aduz, somente veio a ser registrado na matrícula imobiliária após àquele outro negócio jurídico. Assim, segundo defende, não se sustentaria o argumento de que não houve intermediação da compra e venda com boa-fé, porquanto alcançado o seu resultado útil. O Tribunal de origem, ao analisar o mérito da controvérsia, pronunciou-se reconhecendo caracterizada a responsabilidade da ora recorrente (litisdenunciada/corretora de imóveis), por ter intermediado a venda de bem imóvel embaraçado, concluindo pela ausência de cautela e omissão de informações sobre a propriedade do bem objeto da alienação. Nesse sentido (fls. 626-631, e-STJ): No caso, emerge dos elementos que a apelante litisdenunciada foi responsável por intermediar a venda do imóvel objeto da pretensão de imissão de posse. O “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda” acostado (ordem 03) evidencia participação da corretora na venda do imóvel. Aliás, a apelante não nega participação, mas questiona sua responsabilidade. [...] Com efeito. A responsabilidade da apelante decorre da falta do dever de cautela na celebração do negócio, especificadamente apuração de informações acerca da situação atual do bem e cumprimento de requisito essencial para concluir a venda de bem imóvel. Em que pese a averbação da doação em benefício da autora posteriormente à celebração da compra e venda, consta na matrícula à época da venda do bem (2009) informação no sentido de que o imóvel estava alienado fiduciariamente pelo vendedor Gilberto dos Reis Almeida, bem como por sua esposa Daniela Maria Ferreira (ordem 06). [...] O depoimento da testemunha Maria Isabel Pessoal Alves (ordem 164), evidencia a desídia na colheita de informações: “(...) que trabalhava na Gênesis imóveis; (...) que Gilberto não apresentou documento do imóvel para venda; (...)” Portanto, evidenciada ausência de cautela e omissão de informações acerca da propriedade do bem vendido, pertinente a condenação da corretora de imóveis à reparação dos danos materiais sofridos pelo comprador decorrentes da invalidade de compra e venda. [grifou-se] In casu, para modificar a conclusão alcançada pela instância julgadora a quo, de maneira a afastar o dever de indenizar da ora insurgente, seria imprescindível o reexame do arcabouço probatório, providência inadmissível neste Tribunal Superior, também nos termos da Súmula 7/STJ. 3. Por fim, afirmou ser improcedente a denunciação da lide à corretora de imóveis, apontando a violação do artigo 125 do CPC. Aduz não se enquadrar na condição de alienante imediato ou possuir obrigação regressiva por lei ou contrato, devendo a pretensão ser manejada em via própria (ação autônoma de regresso). Todavia, ao que se extrai do acórdão recorrido (fls. 619-632, e-STJ), verifica-se que o Tribunal local não se pronunciou sobre o conteúdo normativo do aludido dispositivo legal e respectiva tese jurídica. Além disso, a recorrente não opôs embargos de declaração visando sanar eventual omissão e prequestionar a matéria, inviabilizando a análise da questão por esta Corte Superior, tampouco apontou, nas razões do apelo extremo, a violação do artigo 1.022 do CPC, a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema. Para que se configure o prequestionamento, há que se extrair do acórdão recorrido pronunciamento sobre as teses jurídicas em torno dos dispositivos legais tidos como violados, a fim de que se possa, na instância especial, abrir discussão sobre determinada questão de direito, definindo-se a correta interpretação da legislação federal. Precedentes: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ALEGADA AFRONTA AOS ARTIGOS 393 E 422, DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 282/STF E N. 356/STF. LUCROS CESSANTES. PRESUNÇÃO DO PREJUÍZO. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 83/STJ. AGRAVO NÃO PROVIDO. 1. A Corte regional não apreciou à alegada afronta aos artigos 393 e 422, do CPC de 2015 e a parte recorrente não opôs embargos de declaração objetivando suprir eventual omissão, não estando presente o necessário prequestionamento. Incidência dos enunciados previstos nas Súmulas 282 e 356 do STF. 2. "Nos termos da jurisprudência do STJ, o atraso na entrega do imóvel enseja pagamento de indenização por lucros cessantes durante o período de mora do promitente vendedor, sendo presumido o prejuízo do promitente comprador". (EREsp 1341138/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 09/05/2018, DJe 22/05/2018). 3. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.969.210/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 30/3/2022.) [grifou-se] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO. DISPOSITIVOS APONTADOS COMO VIOLADOS. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 282 E 356 DO STF. 1. A matéria relativa aos arts. 480, §§ 1º e 2º, 873, III, do Código de Processo Civil não foi objeto de análise pelo Tribunal de origem. Ademais, o agravante não opôs embargos de declaração com o intuito de sanar eventual omissão. 2. Desse modo, carece o tema do indispensável prequestionamento viabilizador do recurso especial, razão pela qual não merece ser apreciado, consoante o que preceituam as Súmulas 282 e 356 do Supremo Tribunal Federal. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.737.518/ES, relator Ministro Og Fernandes, Segunda Turma, julgado em 18/5/2021, DJe de 9/6/2021) [grifou-se] Portanto, ante a ausência de prequestionamento, inafastável o teor das Súmulas 282 e 356 do STF. 4. Do exposto, conhece-se do agravo para não se conhecer do recurso especial. Por fim, tendo em vista a fixação dos honorários sucumbenciais no percentual máximo estabelecido no § 2º do art. 85 do CPC, deixo de majorá-los nesta oportunidade. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI