Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2875802/RJ (2025/0077530-5)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE: SPE RESERVA I - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA.
AGRAVANTE: CALCADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A - EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS: ANTONIO RICARDO CORREA DA SILVA - RJ079605
CAMILA DONATO JORDÃO - RJ208862
ANTONIO RICARDO CORRÊA DA SILVA JUNIOR - RJ236892
GUILHERME ABRANTES ESPEZIM - RJ255760
AGRAVADO: FERNANDO CÉSAR MELE
AGRAVADO: MARIA APARECIDA DA SILVA MELE
AGRAVADO: FERNANDO CESAR MELE JUNIOR
ADVOGADO: ELIANE ROSA CARNEIRO LEITÃO - RJ119464
DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial em razão da incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ (fls. 1.416-1.429). O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 1.286-1.287): DIREITO CIVIL. Ação indenizatória c/c obrigação de fazer. Resilição de promessa de compra e venda de unidade imobiliária. Desistência do negócio jurídico firmado entre as partes. Relação jurídica consumerista. De fato, é iterativa a jurisprudência do STJ no sentido de ser possível a resilição unilateral do contrato de compra e venda, por iniciativa do devedor, se este não mais reúne condições econômicas de suportar o pagamento das prestações avençadas com a empresa vendedora do imóvel, caso em que a extinção do negócio jurídico ensejará a retenção pelo promitente vendedor, de parte das parcelas pagas, a título de ressarcimento pelos custos operacionais da contratação. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. Considera-se justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e publicidade, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel. Ademais, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça conta ainda com um recurso especial repetitivo, cujo julgado precedeu a edição da Súmula nº 543, com idêntico teor — trata-se do REsp nº 1.300.418/SC. Examinando o contexto fático- probatório e utilizando os parâmetros de restituição que vêm sendo estabelecidos pelo STJ e por esta Corte de Justiça, afigura-se razoável e proporcional a retenção de 20% (vinte por cento) do total sobre os valores das prestações efetivamente pagas pelo consumidor, de forma imediata e integral, montante este que será suficiente para indenizar a ré pelos prejuízos oriundos da resilição contratual, segundo estabelecido na sentença de primeiro grau. No que tange a retenção das arras, a jurisprudência do c. STJ possui entendimento pacificado no sentido de que “as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador". Teses que envolvem a realização do leilão extrajudicial, assim como a correção monetária também não merecem acolhida, uma vez que a decisão de primeira instância se manteve em consonância com as decisões do C. STJ. Aplica-se o disposto no artigo 927, III e IV do CPC. No que tange aos honorários advocatícios, tendo em vista o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça e o preenchimento dos requisitos previstos no artigo 85, § 11 do CPC, devem ser majorados em 5% sobre o valor arbitrado pelo juízo de primeira instância. Recurso desprovido. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 1.337-1.339). Nas razões do recurso especial (fls. 1.346-1.364), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente alegou dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais: (i) art. 134 do CPC/2015, sob argumento de ilegitimidade para figurar no polo passivo da presente demanda, tendo em vista que "a empresa continuou a existir, sendo a recorrente CALÇADA, apenas sua sócia. Considerando, assim, que não se pode confundir a pessoa do sócio com a pessoa jurídica, há de ser reconhecida, e retificada, no caso vertente, a ilegitimidade alegada" (fl. 1.354); e (ii) art. 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, pois "à parte recorrida, caberia não o ressarcimento do montante pago, conforme pretendido, mas o recebimento de eventual saldo, como compensação pelas parcelas por ele efetivamente paga até o momento do inadimplemento. No entanto, sendo certo que o imóvel foi leiloado por valor inferior à totalidade da mora, não há que se falar em saldo a receber na hipótese" (fl. 1.360). Afirma a necessidade de majoração do percentual a ser retido para 25% dos valores pagos pelos adquirentes. No agravo (fls. 1.452-1.461), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta não apresentada (fl. 1.466). É o relatório. Decido. (I) Verifica-se que o entendimento do Tribunal de origem não pode ser desconstituído apenas com base no art. 134 do CPC/2015 – segundo o qual "O incidente de desconsideração é cabível em todas as fases do processo de conhecimento, no cumprimento de sentença e na execução fundada em título executivo extrajudicial" –, porque a norma em referência nada dispõe a respeito da tese de ilegitimidade passiva. Dessa forma, está caracterizada deficiência na fundamentação recursal, a teor da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. (II) Constata-se que, apesar de opostos embargos de declaração, a tese de ofensa ao art. 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964 não foi expressamente indicada nas razões do recurso e nem enfrentada pelo Tribunal. Assim, o Tribunal de origem não foi instado, no momento oportuno, a se manifestar acerca do tema. Portanto, é inafastável a incidência da Súmula n. 211/STJ. Ademais, a Corte local concluiu que os adquirentes "buscaram resilir o contrato antes da sua realização, mas os apelantes, conforme seus próprios interesses e em desatenção a jurisprudência do c. STJ resolveram levar o imóvel a leilão, devendo, portanto, assumir os ônus da sua decisão" (fls. 1.295). Contudo, no recurso especial, apontando contrariedade ao art. 63, § 4º, da Lei n. 4.591/1964, a parte sustenta somente que o imóvel foi leiloado por valor inferior à totalidade da dívida, não havendo, portanto, saldo a restituir. Verifica-se que não houve impugnação de todos fundamentos do acórdão recorrido pois não foi impugnado especificamente o fundamento de que "os apelados buscaram resilir o contrato antes da sua realização, mas os apelantes, conforme seus próprios interesses e em desatenção a jurisprudência do c. STJ resolveram levar o imóvel a leilão, devendo, portanto, assumir os ônus da sua decisão". Incide, portanto, no caso a Súmula n. 283 do STF. Por fim, relativamente à tese de necessidade de majoração do percentual a ser retido para 25% dos valores pagos pelos recorridos a parte não indica qual dispositivo de lei federal teria sido violado, o que caracteriza deficiência na fundamentação, a teor da Súmula n. 284 do Supremo Tribunal Federal. Cumpre asseverar que os óbices mencionados nesta decisão se aplicam ao recurso especial interposto por ambas as alíneas do permissivo constitucional. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA