Recurso Especial 5002781-48.2019.4.03.6102 - STJ

Recurso Especial 5002781-48.2019.4.03.6102 - STJ | JusConsulta

Movimentações

Baixa Definitiva

27/03/2026, 15:03

Trânsito em julgado

27/03/2026, 15:03

Publicação

05/03/2026, 00:48

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

04/03/2026, 02:17

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

04/03/2026, 02:01

Publicacao/Comunicacao Intimação AgInt no REsp 2228768/SP (2025/0086871-4) RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS AGRAVANTE: RESERVA REAL INCORPORACOES LTDA ADVOGADOS: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144 MARIANA CRISTINA GARATINI - SP331499 AGRAVADO: LUCAS ALVES PEREIRA AGRAVADO: JESSICA ALVES DOS SANTOS ADVOGADOS: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184 MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174 AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADOS: JOÃO ALBERTO GRAÇA - SP165598 INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA - SP481732 ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 24/02/2026 a 02/03/2026, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Ricardo Villas Bôas Cueva, Moura Ribeiro, Daniela Teixeira e Nancy Andrighi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro Humberto Martins.

04/03/2026, 00:00

Ato ordinatório

03/03/2026, 15:30

Não-Provimento

02/03/2026, 23:59

Publicação

19/12/2025, 06:21

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

18/12/2025, 05:00

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

18/12/2025, 03:24

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

18/12/2025, 03:03

Publicacao/Comunicacao Intimação AgInt no REsp 2228768/SP (2025/0086871-4) RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS AGRAVANTE: RESERVA REAL INCORPORACOES LTDA ADVOGADOS: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144 MARIANA CRISTINA GARATINI - SP331499 AGRAVADO: LUCAS ALVES PEREIRA AGRAVADO: JESSICA ALVES DOS SANTOS ADVOGADOS: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184 MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174 AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADOS: JOÃO ALBERTO GRAÇA - SP165598 INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA - SP481732 Processo incluído na Pauta de Julgamentos da TERCEIRA TURMA, Sessão Virtual do dia 24/02/2026 00:00:00, com encerramento no dia 02/03/2026 23:59:59 (RISTJ, Art. 184-E).

18/12/2025, 00:00

Inclusão em pauta

17/12/2025, 15:33

Conclusão (para decisão)

03/12/2025, 15:33

Documentos

EMENTA / ACORDÃO

•04/03/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO REsp 2228768/SP (2025/0086871-4) RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS RECORRENTE: RESERVA REAL INCORPORACOES LTDA ADVOGADOS: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144 MARIANA CRISTINA GARATINI - SP331499 RECORRIDO: LUCAS ALVES PEREIRA RECORRIDO: JESSICA ALVES DOS SANTOS ADVOGADOS: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184 MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174 RECORRIDO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADOS: JOÃO ALBERTO GRAÇA - SP165598 INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA - SP481732 DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por RESERVA REAL INCORPORAÇÕES SPE LTDA., com fundamento no artigo 105, inciso III, alíneas “a” e “c”, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO nos autos da ação de conhecimento movida por LUCAS ALVES PEREIRA e JESSICA ALVES DOS SANTOS. O acórdão deu parcial provimento à apelação oposta pelas partes recorridas para reconhecer o direito da parte autora à resolução do contrato nos termos da seguinte ementa (fls. 381-383): APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO NÃO UNÂNIME. SUBMISSÃO AO ART. 942 DO CPC/15.MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO À RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS POR INTERESSE EXCLUSIVO DO MUTUÁRIO ADQUIRENTE. RECONHECIMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE DESPENDIDOS. DIREITO DE RETENÇÃO. CABIMENTO. INCIDÊNCIA DE 15% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO MUTUÁRIO E NÃO SOBRE O MONTANTE TOTAL DEVIDO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Diante do resultado não unânime, o julgamento teve prosseguimento conforme o disposto no art. 942 do CPC/15. 2. A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual. O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do CC. Na ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada. 3. Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada. 4. A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em uma relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte. 5. Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do CC. 6. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas. 7. Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário. 8. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor. Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do CC. 9. Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC. 10. Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não tem interesse ou não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor,sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato. Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor. 11. A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras. Ao consagrar o entendimento apontado, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543. 12. A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de admitir a retenção pelo vendedor, a título de indenização, do valor equivalente ao percentual 10 a 25%, que deve incidir sobre os valores pagos pelo mutuário e não sobre o montante devido, conforme restou consignado no voto condutor. 13. O direito de retenção de 15% (quinze por cento) reconhecido a favor das Rés, deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário. 14. Consigno, ainda, que deve ser oportunizado à CEF a realização de eventual compensação, caso reste apurado parcelas inadimplidas pelos Apelantes, devidamente atualizadas e acrescidas dos encargos moratórios até a presente data, considerando que os mutuários não se desincumbiram do ônus de consignar em juízo os valores correspondentes às parcelas que se venceram no curso da ação, com a finalidade de elidir os efeitos da mora. 15. Apelação parcialmente provida para reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário. Opostos embargos de declaração pela recorrente, foram rejeitados (fls. 485-491). No presente recurso especial (fls. 503-529), a recorrente alega violação dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 e dissídio jurisprudencial, sustentando que, havendo cláusula de alienação fiduciária em garantia, a extinção do ajuste por iniciativa do adquirente deve seguir o rito especial da lei, equiparando-se a desistência à mora, com consolidação da propriedade e alienação em leilão, sendo inaplicável o Código de Defesa do Consumidor; além disso, a ausência de registro não afastaria a incidência da norma específica, podendo o credor providenciá-lo, inclusive porque o vício decorreu de culpa do comprador. Sobreveio juízo negativo de admissibilidade pelo Tribunal de origem (fls. 619-624), o que implicou na interposição de agravo pela parte recorrente (fls. 625-633), que foi inicialmente não conhecido pela Presidência do STJ (fls. 657-658). Contra essa última decisão foi apresentado agravo (fls. 662-667), o qual foi julgado prejudicado, em razão de sua conversão como recurso especial (fls. 696-697). É, no essencial, o relatório. O presente recurso especial não merece conhecimento. 1. Da violação dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97 Conforme relatado, a recorrente sustenta, em suma, que o contrato em discussão é de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária em garantia à Caixa Econômica Federal e, por conseguinte, deve observar o regime legal próprio e cogente da Lei nº 9.514/97. Tal regime suscitado impediria rescisão contratual fora dos termos do procedimento de execução extrajudicial previsto na lei apresentada Argumenta-se que, em razão dessa qualificação, o negócio jurídico está vinculado ao regime legal próprio e cogente da Lei nº 9.514/97, notadamente em detrimento das normas gerais de resolução contratual, no caso, o Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor. Entrementes, essa matéria não foi enfrentada pelo acórdão do Tribunal de origem, seja no acórdão de apelação, seja no acórdão de embargos de declaração. De fato, no voto condutor da apelação, consta a seguinte fundamentação: Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC. Observa-se que mesmo nos embargos de declaração, o acórdão de origem não abordou o argumento do recorrente quanto à aplicabilidade da Lei n. 9.514/97. Ora, a ausência de prequestionamento é óbice intransponível para o exame da questão mencionada, sendo necessário que o Tribunal de origem ao menos debata a matéria objeto do recurso especial, ainda que não aluda expressamente ao dispositivo legal violado (prequestionamento implícito). Logo, não foi cumprido o necessário e indispensável exame da questão pela decisão atacada, apto a viabilizar a pretensão recursal da recorrente. Assim, incide, no caso, a Súmula n. 282/STF: É inadmissível o Recurso Extraordinário, quando não ventilada, na decisão recorrida a questão federal suscitada. Nesse mesmo sentido: [...] prevalece neste Superior Tribunal que o prequestionamento implícito somente se configura quando há o efetivo debate da matéria, embora não haja expressa menção aos dispositivos violados, situação não verificada nos presentes autos (AgRg no AREsp n. 2.123.235/RJ, Ministro Reynaldo Soares da Fonseca, Quinta Turma, DJe de 22/8/2022) Caso o Tribunal de origem, mesmo após a oposição de embargos de declaração, deixe de enfrentar a matéria suscitada, permanecendo a omissão, é imprescindível que, no recurso especial fundado na alínea "a" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, seja arguida, de forma expressa e fundamentada, a violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil, o que não ocorre no presente recurso. Tal providência é necessária mesmo para a configuração do prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC/2015), sob pena de o recurso ser obstado pela ausência de prequestionamento. A propósito: [...]. 1. O recurso especial não comporta conhecimento por ausência de prequestionamento dos dispositivos legais mencionados (artigos 47 e 54 do CDC, artigo 129 do Código Civil). O acórdão recorrido não analisou explicitamente tais dispositivos, e os agravantes não indicaram violação do art. 1.022 do CPC, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial, aplicando-se as Súmulas n. 211 do STJ e 282 do STF. (AgInt no REsp n. 2.114.449/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, DJe de 6/11/2024.) [...]. O reconhecimento do prequestionamento ficto (art. 1025 do CPC/2015) pressupõe que a parte recorrente, após o manejo dos embargos de declaração na origem, também aponte nas razões do recurso especial violação ao art. 1022 do CPC/2015 por negativa de prestação jurisdicional. [...]. (AgInt no REsp n. 1.844.572/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 7/5/2020) 2. Do dissídio jurisprudencial A recorrente aduz a existência de dissídio jurisprudencial, colacionando julgados que, segundo alega, reconhecem a aplicabilidade da Lei n. 9.504/97 em situações análogas, apontando, assim, novamente infringência aos arts. 26 e 27 da aludida lei pelo acórdão recorrido. Entretanto, o dissídio não pode ser conhecido, porque os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do art. 105 da CF impedem a análise recursal pela alínea "c" do mesmo dispositivo constitucional, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à mesma tese jurídica, o que é o caso dos autos. Nesse sentido, é o que os seguintes julgados demonstram: [...] 5. O dissídio não pode ser conhecido, seja pela deficiência do cotejo analítico apresentado, seja porque os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do art. 105 da CF impedem a análise recursal pela alínea "c" do mesmo dispositivo constitucional, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.831.183/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/6/2025, DJEN de 23/6/2025) [...]. XI - Prejudicado o exame do recurso especial interposto pela alínea c do permissivo constitucional, pois a inadmissão do apelo proposto pela alínea a por incidência de enunciado sumular diz respeito aos mesmos dispositivos legais e tese jurídica. (AgInt no AREsp n. 1.985.699/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 6/8/2024, DJEN de 23/12/2024) [...]. 4. É pacífico o entendimento desta Corte Superior de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea a do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea c, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.049.353/MG, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 27/3/2023, DJe de 4/4/2023) Conclusão Ante o exposto, não conheço do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intimem -se. Relator HUMBERTO MARTINS

21/10/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AgInt no AREsp 2881252/SP (2025/0086871-4) RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS AGRAVANTE: RESERVA REAL INCORPORACOES LTDA ADVOGADOS: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144 MARIANA CRISTINA GARATINI - SP331499 AGRAVADO: LUCAS ALVES PEREIRA AGRAVADO: JESSICA ALVES DOS SANTOS ADVOGADOS: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184 MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174 AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADOS: JOÃO ALBERTO GRAÇA - SP165598 CAROLINNE GUIMARÃES LIMA - DF036805 INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA - SP481732 DECISÃO Cuida-se de agravo interno interposto por RESERVA REAL INCORPORACOES LTDA. contra decisão monocrática da Presidência do STJ que não conheceu do agravo em recurso especial, ao fundamento de que o acórdão recorrido está em conformidade com entendimento firmado sob o rito dos recursos repetitivos. Destacou-se que, nos termos do art. 1.030, I, “b”, do CPC/2015, o recurso cabível seria o agravo interno, e não o agravo em recurso especial (fls. 657-658). Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO assim ementado (fls. 381-382): APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO NÃO UNÂNIME. SUBMISSÃO AO ART. 942 DO CPC/15. MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO À RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS POR INTERESSE EXCLUSIVO DO MUTUÁRIO ADQUIRENTE. RECONHECIMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE DESPENDIDOS. DIREITO DE RETENÇÃO. CABIMENTO. INCIDÊNCIA DE 15% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO MUTUÁRIO E NÃO SOBRE O MONTANTE TOTAL DEVIDO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Diante do resultado não unânime, o julgamento teve prosseguimento conforme o disposto no art. 942 do CPC/15. 2. A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual. O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do CC. Na ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada. 3. Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada. 4. A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em uma relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte. 5. Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do CC. 6. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas. 7. Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário. 8. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor. Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do CC. 9. Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC. 10. Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não tem interesse ou não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor, sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato. Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor. 11. A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras. A consagrar o entendimento apontado, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543. 12. A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de admitir a retenção pelo vendedor, a título de indenização, do valor equivalente ao percentual 10 a 25%, que deve incidir sobre os valores pagos pelo mutuário e não sobre o montante devido, conforme restou consignado no voto condutor. 13. O direito de retenção de 15% (quinze por cento) reconhecido a favor das Rés, deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário. 14. Consigno, ainda, que deve ser oportunizado à CEF a realização de eventual compensação, caso reste apurado parcelas inadimplidas pelos Apelantes, devidamente atualizadas e acrescidas dos encargos moratórios até a presente data, considerando que os mutuários não se desincumbiram do ônus de consignar em juízo os valores correspondentes às parcelas que se venceram no curso da ação, com a finalidade de elidir os efeitos da mora. 15. Apelação parcialmente provida para reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário. Nas razões do agravo interno, alega a agravante que o recurso especial merece ser analisado e julgado pela Turma, pois a matéria não está pacificada, e a decisão monocrática foi tomada sob o argumento de estar em consonância com tese firmada em recurso repetitivo, o que, segundo a agravante, não é o caso. A parte agravada apresentou contrarrazões (fls. 671-681). É, no essencial, o relatório. Após atenta análise dos autos, verifica-se que a decisão de fls. 657-658 incorreu em equívoco ao consignar que o recurso cabível contra a decisão de inadmissibilidade do Tribunal de origem seria o agravo interno, com fundamento no art. 1.030, I, “b”, do CPC/2015. No caso em questão, o recurso especial foi inadmitido com base na Súmula n. 83/STJ, ao entendimento de que o acórdão recorrido estaria em conformidade com a Súmula n. 543/STJ e outros precedentes. Portanto, a decisão de inadmissibilidade se baseou na consonância do acórdão com a jurisprudência consolidada, o que não impede a interposição de agravo em recurso especial. Ante o exposto, torno sem efeito a decisão de fls. 657-658 e julgo prejudicado o agravo interno. Determino a autuação do agravo como recurso especial, nos termos do art. 34, XVI, do RISTJ, para melhor exame da matéria, sem prejuízo de futuro reexame dos pressupostos de admissibilidade recursal. À Coordenadoria para as providências cabíveis. Publique-se. Intimem-se. Relator HUMBERTO MARTINS

21/08/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO AREsp 2881252/SP (2025/0086871-4) RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ AGRAVANTE: RESERVA REAL INCORPORACOES LTDA ADVOGADOS: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144 MARIANA CRISTINA GARATINI - SP331499 AGRAVADO: LUCAS ALVES PEREIRA AGRAVADO: JESSICA ALVES DOS SANTOS ADVOGADOS: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184 MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174 AGRAVADO: CAIXA ECONÔMICA FEDERAL ADVOGADOS: JOÃO ALBERTO GRAÇA - SP165598 INGRID KUWADA OBERG FERRAZ PIMENTA DE SOUZA - SP481732 DECISÃO Cuida-se de Agravo em Recurso Especial interposto por RESERVA REAL INCORPORACOES LTDA contra decisão que negou seguimento ao Recurso Especial em razão de o acórdão recorrido encontrar-se em consonância com o entendimento firmado sob o rito dos recursos repetitivos, cuja intimação efetivou-se já na égide do novo Código de Processo Civil. É o relatório. Decido. Consoante o disposto no art. 1.030, § 2º, do CPC, é cabível agravo interno contra decisão que nega seguimento a recurso especial com base no inciso I, b, deste mesmo artigo: Art. 1.030. Recebida a petição do recurso pela secretaria do tribunal, o recorrido será intimado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, findo o qual os autos serão conclusos ao presidente ou ao vice-presidente do tribunal recorrido, que deverá: I – negar seguimento: [...] b) a recurso extraordinário ou a recurso especial interposto contra acórdão que esteja em conformidade com entendimento do Supremo Tribunal Federal ou do Superior Tribunal de Justiça, respectivamente, exarado no regime de julgamento de recursos repetitivos; § 2º Da decisão proferida com fundamento nos incisos I e III caberá agravo interno, nos termos do art. 1.021. Assim, a interposição de recurso diverso do previsto expressamente em lei torna-o manifestamente incabível, o que afasta, inclusive, o princípio da fungibilidade recursal, uma vez que não há dúvida objetiva acerca do recurso cabível. A propósito: PROCESSUAL CIVIL. ACÓRDÃO IMPUGNADO. CONFORMIDADE COM RECURSO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESCABIMENTO. 1. É inadmissível o agravo em recurso especial interposto contra decisão que nega seguimento a recurso especial, por estar o acórdão recorrido em consonância com entendimento exarado no regime de julgamento de recursos repetitivos. 2. Segundo o art. 1.030, I, "b", § 2º, do CPC/2015, o recurso adequado nessa hipótese é o agravo interno do art. 1.021 desse diploma normativo. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.529.922/DF, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 14.2.2020.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO QUE NÃO ADMITE RECURSO ESPECIAL FUNDAMENTADA EM REPETITIVO. APLICAÇÃO DO CPC/2015. NÃO CABIMENTO DE AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PREVISÃO LEGAL EXPRESSA. ERRO GROSSEIRO. FUNGIBILIDADE RECURSAL. INAPLICABILIDADE. 1. Ação de compensação por dano moral e reparação por dano material. 2. Agravo em recurso especial que está sujeito às normas do CPC/2015. 3. Conforme determinação expressa contida no art. 1.030, I, "b" e § 2º, c/c 1.042, caput, do CPC/2015, é cabível agravo interno contra decisão na origem que nega seguimento ao recurso especial com base em recurso repetitivo. 4. A interposição de agravo em recurso especial constitui erro grosseiro, porquanto inexiste dúvida objetiva, ante a expressa previsão legal do recurso adequado. 5. Agravo interno no agravo em recurso especial não provido. (AgInt no AREsp n. 1.539.749/ES, rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 12.2.2020). Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, não conheço do recurso. Caso exista nos autos prévia fixação de honorários de advogado pelas instâncias de origem, determino a sua majoração, em desfavor da parte agravante, no importe de 15% sobre o valor já arbitrado, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão da gratuidade da justiça. Publique-se. Intimem-se. Presidente HERMAN BENJAMIN

05/05/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO APELANTE: LUCAS ALVES PEREIRA, JESSICA ALVES DOS SANTOS Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184-N, MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174-N APELADO: RESERVA REAL INCORPORACOES SPE LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A Advogado do(a) APELADO: JOAO ALBERTO GRACA - SP165598-A OUTROS PARTICIPANTES: D E C I S Ã O PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região Vice Presidência APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002781-48.2019.4.03.6102 RELATOR: Gab. Vice Presidência Trata-se de recurso especial, interposto por RESERVA REAL INCORPORAÇÕES SPE LTDA, contra acórdão proferido por órgão fracionário deste Tribunal, assim ementado: APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO NÃO UNÂNIME. SUBMISSÃO AO ART. 942 DO CPC/15. MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO À RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS POR INTERESSE EXCLUSIVO DO MUTUÁRIO ADQUIRENTE. RECONHECIMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE DESPENDIDOS. DIREITO DE RETENÇÃO. CABIMENTO. INCIDÊNCIA DE 15% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO MUTUÁRIO E NÃO SOBRE O MONTANTE TOTAL DEVIDO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados pela Turma julgadora. Alega a parte recorrente violação a dispositivos legais e dissídio jurisprudencial, sustentando, em síntese, a impossibilidade de rescisão contratual fora dos termos do procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97. Aduz que: a) a decisão recorrida ofende a lei de alienação fiduciária (nº 9.514/97); b) não se aplica ao caso o código civil; c) ao realizar contrato de mútuo junto à Caixa Econômica Federal e dar referido imóvel em garantia do pagamento, instituindo sob o bem alienação fiduciária, a compra e venda restou solidificada, sendo abrangida pelo manto do ato jurídico perfeito; d) estão preenchidos os requisitos do Tema 1095 para sujeição da demanda à Lei Especial, pois houve o registro da alienação fiduciária e há inadimplência dos recorridos estando, portanto, consumada a mora ex re; e) a extinção da relação contratual oriunda da garantia da alienação fiduciária fica sujeita ao procedimento de execução extrajudicial previsto em seus artigos 26 e 27. Decido. O recurso não merece admissão. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu em conformidade com a decisão recorrida, no sentido da possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos da Súmula 543/STJ, conforme se verifica dos seguintes julgados: EMENTA AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% FIXADA PELO TRIBUNAL A QUO COM BASE EM PREVISÃO CONTRATUAL. PONTO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Impõe-se observar que o STJ possui sólido entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, como é o caso presente, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento - inteligência da Súmula 543/STJ. 2. Ainda que tenha sido realizado o leilão do imóvel objeto da lide, o direito do promitente-comprador de receber de volta parte das parcelas desembolsadas não é afastado; se assim fosse, estaria o promitente-vendedor enriquecendo-se ilicitamente. No ponto, incide a Súmula 83/STJ. 3. Aplica-se a Súmula 83/STJ, tanto para os recursos interpostos com fulcro na alínea "a" quanto pela "c" do permissivo constitucional. Precedente. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e não conhecer do recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.267.584/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 28/6/2023.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE 5% DO VALOR PAGO CONFORME DISPOSIÇÃO CONTRATUAL. OBSERVÂNCIA AO PACTA SUNT SERVANDA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N.os 5 E 7 DO STJ. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELO NÃO PROVIMENTO DO AGRAVO INTERNO. ART. 85, § 11, DO NCPC. INADMISSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA MULTA PREVISTA NO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo n.º 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A eg. Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp n.º 1.723.519/SP, concluiu pela possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula n.º 543 do STJ, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei n.º 13.786/2018, como no caso. 3. Na ocasião foi destacado que, em casos tais, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 4. No caso, o Tribunal de origem manteve o valor de retenção fixado na sentença em 5% das parcelas pagas, por ser o percentual que as partes, livremente, estipularam em contrato para a hipótese de desistência do negócio por iniciativa do compromissário comprador, entendimento que deve ser prestigiado, sob pena de ofensa ao princípio pacta sunt servanda. 5. Ademais, para ultrapassar a conclusão alcançada pelo aresto recorrido, seria necessária a interpretação das cláusulas do referido contrato, bem como o reexame das circunstâncias fáticas da causa, o que não se admite em âmbito de recurso especial, ante os óbices das Súmulas n.ºs 5 e 7 do STJ. 6. A interposição de agravo interno não inaugura instância, razão pela qual se mostra indevida a majoração dos honorários advocatícios prevista no art. 85, § 11, do CPC/2015. 7. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do NCPC não é automática, não se tratando de mera decorrência lógica do desprovimento do agravo interno em votação unânime. A condenação ao pagamento da aludida multa, a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada, pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória (AgInt no AREsp 1.658.454/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 31/8/2020, DJe 8/9/2020). 8. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.087.706/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 13/10/2022.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DISTRATO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RETENÇÃO DE 25% DO VALOR PAGO. JURISPRUDÊNCIA SEDIMENTADA NA SEGUNDA SEÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS NºS 282 E 356 DO STF, POR ANALOGIA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A eg. Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp nº 1.723.519/SP, concluiu pela possibilidade da rescisão de contratos de promessa de compra e venda de imóvel por interesse exclusivo dos adquirentes, nos termos do que dispõe a Súmula nº 543 do STJ, mesmo em contratos firmados antes da vigência da Lei nº 13.786/2018, como no caso. 3. Na ocasião foi destacado que, em casos tais, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% dos valores pagos, reputando referido índice como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. 4. No caso, o acórdão recorrido não deliberou sobre o termo inicial da correção monetária, sem que fosse suscitada a discussão por ocasião da oposição dos embargos de declaração, ressentindo-se o recurso especial, no ponto, do indispensável prequestionamento. Incide, à hipótese, os óbices das Súmulas nºs 282 e 356 do STF, por analogia. 5. Agravo interno não provido. (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.038.527/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 6/6/2022, DJe de 8/6/2022.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO POR OPÇÃO DOS COMPRADORES. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. REVISÃO DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS FINDOS. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 286/STJ. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DEVOLUÇÃO PARCIAL DAS QUANTIAS PAGAS. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Segundo a jurisprudência desta Corte Superior, a partir da aplicação analógica da Súmula n. 286/STJ, faz-se possível a revisão judicial dos contratos imobiliários findos. 3. Além disso, "a despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante - Súmula 543/STJ" (REsp n. 1.723.519/SP, Relatora MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019). Essa exatamente é a situação dos autos. 4. No caso, portanto, sequer o distrato poderia subtrair o direito dos consumidores de discutir judicialmente eventual abuso no procedimento de reembolso dos valores pagos, entendimento aplicado pelo TJRJ. 5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. Os termos da rescisão contratual serão regidos pela Súmula n. 543/STJ, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". 7. No caso, considerando a responsabilidade dos adquirentes pela rescisão da avença, a Corte de origem fixou o percentual em 25% (vinte e cinco por cento) das quantias pagas, percentual máximo admitido pela jurisprudência desta Corte Superior. Tal solução não destoa da jurisprudência desta Corte Superior, motivo pelo qual é inafastável a Súmula n. 83/STJ. 8. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 1.966.178/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 28/3/2022, DJe de 31/3/2022.) A pretensão recursal, portanto, encontra óbice na Súmula 83 do STJ, aplicável aos recursos interpostos com base na alínea c (dissídio) e na alínea a do permissivo constitucional: "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do Tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida". Em face do exposto, não admito o recurso especial. Int.

11/12/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação APELANTE: LUCAS ALVES PEREIRA, JESSICA ALVES DOS SANTOS Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184-N, MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174-N APELADO: RESERVA REAL INCORPORACOES SPE LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A Advogado do(a) APELADO: JOAO ALBERTO GRACA - SP165598-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002781-48.2019.4.03.6102 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. RENATO BECHO APELANTE: LUCAS ALVES PEREIRA, JESSICA ALVES DOS SANTOS Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184-N, MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174-N APELADO: RESERVA REAL INCORPORACOES SPE LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A Advogado do(a) APELADO: JOAO ALBERTO GRACA - SP165598-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: APELANTE: LUCAS ALVES PEREIRA, JESSICA ALVES DOS SANTOS Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184-N, MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174-N APELADO: RESERVA REAL INCORPORACOES SPE LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A Advogado do(a) APELADO: JOAO ALBERTO GRACA - SP165598-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O O SENHOR DESEMBARGADOR FEDERAL RENATO BECHO, RELATOR: Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, corrigir erro material ou suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual o magistrado não se manifestou de ofício ou a requerimento das partes. Na presente hipótese, o acórdão embargado abordou todas as questões suscitadas, não ocorrendo os vícios alegados. Confira-se: “(...) o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do CC. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas. Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor. Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do CC. Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC. Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não tem interesse ou não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor, sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato. Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor. A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras. A consagrar o entendimento apontado, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543 (...) (...) a jurisprudência do próprio C. Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de admitir a retenção pelo vendedor, a título de indenização, do valor equivalente ao percentual 10 a 25%, que deve incidir sobre os valores pagos pelo mutuário e não sobre o montante devido, conforme restou consignado no voto condutor. (...) entendo que o direito de retenção de 15% (quinze por cento) reconhecido a favor das Rés, deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário. Consigno ainda, que deve ser oportunizado à CEF a realização de eventual compensação, caso reste apurado parcelas inadimplidas pelos Apelantes, devidamente atualizadas e acrescidas dos encargos moratórios até a presente data, considerando que os mutuários não se desincumbiram do ônus de consignar em juízo os valores correspondentes às parcelas que se venceram no curso da ação, com a finalidade de elidir os efeitos da mora. Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002781-48.2019.4.03.6102 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. RENATO BECHO Trata-se de embargos de declaração opostos por RESERVA REAL INCORPORAÇÕES SPE LTDA contra o v. acórdão desta C. Turma (ID 276701495) que, por maioria, deu parcial provimento à apelação dos autores LUCAS ALVES PEREIRA e JESSICA FERREIRA DOS SANTOS para reconhecer o direito à resolução do contrato de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, condenando as corrés (embargante e CEF) a restituir os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) sobre o montante efetivamente pago, restando assim ementado: “APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO NÃO UNÂNIME. SUBMISSÃO AO ART. 942 DO CPC/15. MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO À RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS POR INTERESSE EXCLUSIVO DO MUTUÁRIO ADQUIRENTE. RECONHECIMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE DESPENDIDOS. DIREITO DE RETENÇÃO. CABIMENTO. INCIDÊNCIA DE 15% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO MUTUÁRIO E NÃO SOBRE O MONTANTE TOTAL DEVIDO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Diante do resultado não unânime, o julgamento teve prosseguimento conforme o disposto no art. 942 do CPC/15. 2. A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual. O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do CC. Na ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada. 3. Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada. 4. A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em uma relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte. 5. Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do CC. 6. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas. 7. Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário. 8. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor. Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do CC. 9. Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC. 10. Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não tem interesse ou não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor, sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato. Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor. 11. A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras. A consagrar o entendimento apontado, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543. 12. A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de admitir a retenção pelo vendedor, a título de indenização, do valor equivalente ao percentual 10 a 25%, que deve incidir sobre os valores pagos pelo mutuário e não sobre o montante devido, conforme restou consignado no voto condutor. 13. O direito de retenção de 15% (quinze por cento) reconhecido a favor das Rés, deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário. 14. Consigno, ainda, que deve ser oportunizado à CEF a realização de eventual compensação, caso reste apurado parcelas inadimplidas pelos Apelantes, devidamente atualizadas e acrescidas dos encargos moratórios até a presente data, considerando que os mutuários não se desincumbiram do ônus de consignar em juízo os valores correspondentes às parcelas que se venceram no curso da ação, com a finalidade de elidir os efeitos da mora. 15. Apelação parcialmente provida para reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário.” Em suas razões, a embargante aponta, em breve síntese, a ocorrência de contradição no v. acórdão, na medida em que se trata de financiamento imobiliário com alienação fiduciária dada em garantia, devendo, portanto, ser aplicado o Tema 1095 do C. STJ e não a Súmula 543, afastando-se o CDC. Aduz, ainda, a ocorrência de omissão quanto à destinação do imóvel objeto da lide, bem como quanto aos valores que cada parte (RESERVA REAL e CEF) deve restituir aos embargados. Requer o acolhimento dos presentes embargos, a fim de serem sanados os vícios apontados. Devidamente intimados, os embargados deixaram de apresentar contraminuta. É o relatório. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002781-48.2019.4.03.6102 RELATOR: Gab. 02 - DES. FED. RENATO BECHO Ante o exposto, acompanho a fundamentação do E. Relator quanto à procedência dos pedidos, divergindo somente quanto à incidência da retenção, de modo que seja calculada sobre o montante pago pelo mutuário, nos termos da fundamentação supra. (...)” As divergências aventadas pela parte embargante demonstram o seu inconformismo com o resultado do julgado, pretendendo exclusivamente a reapreciação da matéria, que deverá ser feita por recurso próprio, uma vez que não configuram quaisquer das hipóteses do artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Ainda, mesmo que os embargos de declaração tenham como escopo o simples prequestionamento da matéria, para o acolhimento do recurso, torna-se imperiosa a existência dos vícios previstos no artigo 1.022 do Código de Processo Civil, o que não ser verifica na presente hipótese. Por fim, cumpre esclarecer que nos termos do disposto no art. 1.025 do Código de Processo Civil, para fins de prequestionamento são considerados como inclusos no acórdão, todas as questões levantadas pelo embargante, ainda que os embargos de declaração não sejam admitidos ou rejeitados. Ante o exposto, rejeito os embargos de declaração. É como voto. E M E N T A EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. HIPÓTESES DO ARTIGO 1.022 DO CPC/2015. ERRO MATERIAL, OMISSÃO, CONTRADIÇÃO, OBSCURIDADE. NÃO CONFIGURAÇÃO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. Nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração são cabíveis para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, corrigir erro material ou suprir omissão de ponto ou questão sobre o qual o magistrado não se manifestou de ofício ou a requerimento das partes. As divergências aventadas pela parte embargante demonstram o seu inconformismo com o resultado do julgado, pretendendo exclusivamente a reapreciação da matéria, que deverá ser feita por recurso próprio, uma vez que não configuram quaisquer das hipóteses do artigo 1.022 do Código de Processo Civil. Embargos de declaração rejeitados. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, a Primeira Turma, por unanimidade, rejeitou os embargos de declaração, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado. RENATO BECHO DESEMBARGADOR FEDERAL

19/08/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: LUCAS ALVES PEREIRA, JESSICA ALVES DOS SANTOS Advogados do(a) APELANTE: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184-N, MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174-N APELADO: RESERVA REAL INCORPORACOES SPE LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A OUTROS PARTICIPANTES: PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002781-48.2019.4.03.6102 RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. NELTON DOS SANTOS APELANTE: LUCAS ALVES PEREIRA, JESSICA ALVES DOS SANTOS Advogados do(a) APELANTE: MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174-N, EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184-N Advogados do(a) APELANTE: MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174-N, EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184-N APELADO: RESERVA REAL INCORPORACOES SPE LTDA., CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A OUTROS PARTICIPANTES: R E L A T Ó R I O APELANTE: LUCAS ALVES PEREIRA, JESSICA ALVES DOS SANTOS Advogados do(a) APELANTE: MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174-N, EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184-N Advogados do(a) APELANTE: MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174-N, EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184-N APELADO: RESERVA REAL INCORPORACOES SPE LTDA., CAIXA ECONOMICA FEDERAL Advogado do(a) APELADO: FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144-A OUTROS PARTICIPANTES: V O T O A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual. O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do CC. Na ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada. Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada. A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em uma relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte. Neste sentido, cito jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal Regional Federal da 3ª Região: RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CLÁUSULA CONTRATUAL. RESILIÇÃO UNILATERAL. DENÚNCIA IMOTIVADA. VULTOSOS INVESTIMENTOS PARA REALIZAÇÃO A DA ATIVIDADE. DANO INJUSTO. BOA-FÉ OBJETIVA. FINS SOCIAL E ECONÔMICO. OFENSA AOS BONS COSTUMES. ART. 473, PARÁGRAFO ÚNICO DO CC/2002. PERDAS E DANOS DEVIDOS. LUCROS CESSANTES AFASTADOS. 1. É das mais importantes tendências da responsabilidade civil o deslocamento do fato ilícito, como ponto central, para cada vez mais se aproximar da reparação do dano injusto. Ainda que determinado ato tenha sido praticado no exercício de um direito reconhecido, haverá ilicitude se o fora em manifesto abuso, contrário à boa-fé, à finalidade social ou econômica do direito, ou, ainda, se praticado com ofensa aos bons costumes. 2. Tendo uma das partes agido em flagrante comportamento contraditório, ao exigir, por um lado, investimentos necessários à prestação dos serviços, condizentes com a envergadura da empresa que a outra parte representaria, e, por outro, após apenas 11 (onze) meses, sem qualquer justificativa juridicamente relevante, a rescisão unilateral do contrato, configura-se abalada a boa-fé objetiva, a reclamar a proteção do dano causado injustamente. 3. Se, na análise do caso concreto, percebe-se a inexistência de qualquer conduta desabonadora de uma das partes, seja na conclusão ou na execução do contrato, somada à legítima impressão de que a avença perduraria por tempo razoável, a resilição unilateral imotivada deve ser considerada comportamento contraditório e antijurídico, que se agrava pela recusa na concessão de prazo razoável para a reestruturação econômica da contratada. 4. A existência de cláusula contratual que prevê a possibilidade de rescisão desmotivada por qualquer dos contratantes não é capaz, por si só, de afastar e justificar o ilícito de se rescindir unilateralmente e imotivadamente um contrato que esteja sendo cumprindo a contento, com resultados acima dos esperados, alcançados pela contratada, principalmente quando a parte que não deseja a resilição realizou consideráveis investimentos para executar suas obrigações contratuais. 5. Efetivamente, a possibilidade de denúncia "por qualquer das partes" gera uma falsa simetria entre os contratantes, um sinalagma cuja distribuição obrigacional é apenas aparente. Para se verificar a equidade derivada da cláusula, na verdade, devem ser investigadas as consequências da rescisão desmotivada do contrato, e, assim, descortina-se a falácia de se afirmar que a resilição unilateral era garantia recíproca na avença. 6. O mandamento constante no parágrafo único do art. 473 do diploma material civil brasileiro se legitima e se justifica no princípio do equilíbrio econômico. Com efeito, deve-se considerar que, muito embora a celebração de um contrato seja, em regra, livre, o distrato é um ônus, que pode, por vezes, configurar abuso de direito. 7. Estando claro, nos autos, que o comportamento das recorridas, consistente na exigência de investimentos certos e determinados como condição para a realização da avença, somado ao excelente desempenho das obrigações pelas recorrentes, gerou legítima expectativa de que a cláusula contratual que permitia a qualquer dos contratantes a resilição imotivada do contrato, mediante denúncia, não seria acionada naquele momento, configurado está o abuso do direito e a necessidade de recomposição de perdas e danos, calculadas por perito habilitado para tanto. Lucros cessantes não devidos. 8. Recurso especial parcialmente provido. (STJ, REsp 1555202/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 13/12/2016, DJe 16/03/2017) CIVIL. SFH. INOVAÇÃO RECURSAL. AÇÃO DE REVISÃO DE MÚTUO HABITACIONAL. REDUÇÃO DE RENDA FAMILIAR. MORA DO DEVEDOR. VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA. O STF E O STF RECONHECEM A CONSTITUCIONALIDADE DO DECRETO-LEI 70/66. 1. A apelante alegou, apenas em suas razões recursais: a) excesso de cobrança no valor do seguro; b) aplicabilidade da TR; c) legalidade do SACRE e da capitalização de juros; d) remuneração das contas de poupança pelo BTNF após 13/04/90; e) legalidade do reajuste das prestações do contrato após a conversão da moeda para o real; f) inexistência de valores a serem compensados. essas questões não foram decididas na sentença apelada, o que configura inovação recursal. Porém, essas questões não foram decididas pela sentença apelada, o que configura inovação recursal. Não conhecimento da apelação, neste ponto. 2. A celebração de contrato de compra e venda e mútuo de imóvel residencial pelo Sistema Financeiro da Habitação, garantido por hipoteca, é ato jurídico perfeito e o estabelecido no contrato faz lei entre as partes. 3. Eventual alteração da renda mensal do mutuário ou seu desemprego não impõe revisão do contrato, nem renegociação do débito, que deve ser buscada pelo mutuário na via administrativa. 4. Por mais inesperada que seja para o mutuário a diminuição de sua renda familiar, tal não é considerado pela jurisprudência evento extraordinário, imprevisível, por se tratar de financiamento de longo prazo que pressupõe assunção de riscos. 5. O vencimento antecipado da dívida e a consequente consolidação da propriedade em nome da instituição financeira, nos termos do acordado na cláusula trigésima do contrato de financiamento, nada mais são que consectários da impontualidade e inadimplência no pagamento das prestações. 6. Hipótese em que as prestações não estão contratualmente submetidas a um limite máximo de comprometimento da renda e não houve qualquer alegação de vício no procedimento. 7. "O Decreto-lei n. 70/1966 já teve sua inconstitucionalidade definitivamente rejeitada pelo Supremo Tribunal Federal em inúmeros julgados, que firmaram o entendimento de que a citada legislação não viola o princípio da inafastabilidade da jurisdição e nem mesmo o do devido processo legal (AgRg no Ag 962.880/SC, Rel. Ministro Aldir Passarinho Junior, 4ª Turma, DJe de 22/9/2008)" (AgRg no AREsp 533.871/RJ, Rel. Ministro Raul Araújo, 4ª Turma, DJe 18/08/2015). 8. Apelação, conhecida em parte, a que se dá provimento. (TRF3, AP - APELAÇÃO CÍVEL - 1272318 0029415-71.2002.4.03.6100, DESEMBARGADOR FEDERAL WILSON ZAUHY, PRIMEIRA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:17/05/2019..FONTE_REPUBLICACAO:.) Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do CC. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas. Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor. Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do CC. Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC. Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não tem interesse ou não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor, sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato. Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor. A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras. A consagrar o entendimento apontado, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543, nos seguintes termos: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. (Súmula 543 do STJ) A corroborar a posição, cito julgado do mesmo Superior Tribunal de Justiça reconhecendo o direito à resolução do contrato por interesse exclusivo do adquirente com a correlata retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%). APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL (TEMA 938). CONTUDO, REFERIDA VERBA JÁ SE ACHA INCLUÍDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO (15%) FIXADO NA ORIGEM. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. APLICAÇÃO DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. 3. Esta Corte reconhece a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, j. 24/8/2016, DJe 6/9/2016, julgado sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938). 4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuizos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26/4/2011, DJe 11/5/2011). Caso em que a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem (15% dos valores pagos), configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte, o que é inadmissível. 5. Em razão da improcedência do presente recurso, e da anterior advertência em relação a incidência do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei. 6. Agravo interno não provido, com imposição de multa. (STJ, AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019) Desta forma, é de rigor reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) do montante devido, considerando que a resolução se opera por interesse exclusivo da parte Autora. Acórdão - PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002781-48.2019.4.03.6102 RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. NELTON DOS SANTOS Trata-se de apelação interposta contra sentença que JULGOU IMPROCEDENTE o pedido e extinguiu o processo com resolução do mérito, na forma do artigo 487, I, do CPC/2015. Condenou a parte autora a pagar as custas e os honorários aos patronos dos réus em 10% sobre o valor da causa a ser atualizado, “pro rata”. A ação de conhecimento foi ajuizada por LUCAS ALVES PEREIRA e JESSICA FERREIRA DOS SANTOS em face de RESERVA REAL INCORPORAÇÕES SPE LTDA., CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, na qual a parte autora pretende, em síntese, a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e mútuo com alienação fiduciária firmado com as requeridas, de forma que sejam obrigadas a devolver 90% dos valores já pagos, sob fundamento de que a renda da parte autora sofreu diminuição que impede a continuidade do pagamento dos encargos mensais. Invoca disposições do Código de Defesa do Consumidor e afirma que os pedidos administrativos foram indeferidos. A ação foi distribuída inicialmente à Justiça Estadual da Comarca de Serrana/SP. A requerida Reserva Real Incorporações SPE Ltda foi citada e apresentou contestação na qual sustentou sua ilegitimidade passiva e necessidade de integração ao feito da CEF. No mérito, alegou a improcedência. Sobreveio réplica. Após, foi proferida decisão que declinou da competência. Os autos foram redistribuídos a esta Justiça Federal. A CEF foi citada e apresentou contestação na qual sustentou a improcedência. Sobreveio réplica. As partes pediram o julgamento do feito. Em razões de apelação, a parte autora sustenta, em síntese, que atualmente enfrenta dificuldade econômica-financeira, de modo que a parcela tornou-se excessivamente onerosa, razão plea qual pleiteia a rescisão do contrato. Defende que a cláusula de alienação fiduciária não impede a rescisão contratual com a consequente restituição dos valores pagos. Aduz que a alienação fiduciária se constituiu apenas em janeiro de 2020 ao passo que a presente ação foi ajuizada em outubro de 2018. Assenta que no momento do registro do contrato, a instituição financeira estava ciente do desinteresse das partes. Com contrarrazões, subiram os autos. É o relatório. Desembargador Federal Wilson Zauhy: Compulsando melhor os autos, peço vênia ao E. Relator para divergir em parte de seu voto. Consigno, inicialmente, que acompanho o E. Relator no que tange ao reconhecimento do direito à resolução dos contratos ora celebrados, por interesse exclusivo do mutuário adquirente, com a correlata retenção de parte dos valores despendidos, em se tratando de mútuo para construção e compra e venda de imóvel, como se verifica na hipótese dos autos. No entanto, observo que o voto condutor estabeleceu o percentual de retenção de 15% (quinze por cento) sobre o montante devido, considerando que resolução se deu por interesse exclusivo da parte Autora, à luz do quanto dispõe a Súmula 543 do C. Superior Tribunal de Justiça. Acerca da matéria, a jurisprudência do próprio C. Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de admitir a retenção pelo vendedor, a título de indenização, do valor equivalente ao percentual 10 a 25%, que deve incidir sobre os valores pagos pelo mutuário e não sobre o montante devido, conforme restou consignado no voto condutor. Nesse sentido, colaciono a ementa que segue: CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. DESFAZIMENTO DA AVENÇA POR INTERESSE EXCLUSIVO DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL E IMEDIATA DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A ORIENTAÇÃO FIRMADA NO STJ (ENTRE 10% E 25%). APLICAÇÃO DA SÚMULA Nº 568 DO STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. VALIDADE DA CLÁUSULA QUE TRANSFERE A OBRIGAÇÃO AO ADQUIRENTE DO IMÓVEL (TEMA 938). CONTUDO, REFERIDA VERBA JÁ SE ACHA INCLUÍDA NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO (15%) FIXADO NA ORIGEM. RECURSO MANIFESTAMENTE IMPROCEDENTE. APLICAÇÃO DA MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO NCPC. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO, COM IMPOSIÇÃO DE MULTA. 1. Aplica-se o NCPC a este julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC. 2. A jurisprudência desta Corte Superior firmou o entendimento de ser possível a retenção do índice entre 10% e 25% dos valores pagos quando houver resolução do compromisso de compra e venda por interesse exclusivo do promitente comprador, bem como veda a revisão do valor estabelecido nesta circunstância, por implicar reexame de matéria fático-probatória. No caso concreto, o Tribunal cearense fixou o percentual em 15% dos valores pagos, com base na suficiência reparatória do montante arbitrado. 3. Esta Corte reconhece a "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". (REsp 1.599.511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Segunda Seção, j. 24/8/2016, DJe 6/9/2016, julgado sob o rito dos recursos repetitivos - Tema 938). 4. O Magistrado, ao fixar o percentual a ser retido pelas vendedoras no caso do desfazimento do contrato por iniciativa do promitente comprador, deve avaliar os prejuízos suportados, notadamente com "as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador" (REsp nº 1.224.921/PR, Relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 26/4/2011, DJe 11/5/2011). Caso em que a pretensão de retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem, além do percentual já fixado na origem (15% dos valores pagos), configuraria inegável enriquecimento ilícito da parte, o que é inadmissível. 5. Em razão da improcedência do presente recurso, e da anterior advertência em relação a incidência do NCPC, incide ao caso a multa prevista no art. 1.021, § 4º, do NCPC, no percentual de 3% sobre o valor atualizado da causa, ficando a interposição de qualquer outro recurso condicionada ao depósito da respectiva quantia, nos termos do § 5º daquele artigo de lei. 6. Agravo interno não provido, com imposição de multa. (STJ, AgInt no REsp 1806095/CE, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 18/11/2019, DJe 21/11/2019) Nesse prisma, entendo que o direito de retenção de 15% (quinze por cento) reconhecido a favor das Rés, deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário. Consigno ainda, que deve ser oportunizado à CEF a realização de eventual compensação, caso reste apurado parcelas inadimplidas pelos Apelantes, devidamente atualizadas e acrescidas dos encargos moratórios até a presente data, considerando que os mutuários não se desincumbiram do ônus de consignar em juízo os valores correspondentes às parcelas que se venceram no curso da ação, com a finalidade de elidir os efeitos da mora. Ante o exposto, acompanho a fundamentação do E. Relator quanto à procedência dos pedidos, divergindo somente quanto à incidência da retenção, de modo que seja calculada sobre o montante pago pelo mutuário, nos termos da fundamentação supra. É como voto. PODER JUDICIÁRIO Tribunal Regional Federal da 3ª Região 1ª Turma APELAÇÃO CÍVEL (198) Nº 5002781-48.2019.4.03.6102 RELATOR: Gab. 01 - DES. FED. NELTON DOS SANTOS Ante o exposto, dou parcial provimento à apelação, na forma da fundamentação acima. Honorários advocatícios devidos em favor do patrono da parte Autora em 10% do valor da condenação. É o voto. ID n° 259343006: Proceda a Subsecretaria às devidas anotações. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. JULGAMENTO NÃO UNÂNIME. SUBMISSÃO AO ART. 942 DO CPC/15. MÚTUO PARA CONSTRUÇÃO E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DIREITO À RESOLUÇÃO DOS CONTRATOS POR INTERESSE EXCLUSIVO DO MUTUÁRIO ADQUIRENTE. RECONHECIMENTO. RESTITUIÇÃO DOS VALORES EFETIVAMENTE DESPENDIDOS. DIREITO DE RETENÇÃO. CABIMENTO. INCIDÊNCIA DE 15% SOBRE OS VALORES PAGOS PELO MUTUÁRIO E NÃO SOBRE O MONTANTE TOTAL DEVIDO. APELAÇÃO PARCIALMENTE PROVIDA. 1. Diante do resultado não unânime, o julgamento teve prosseguimento conforme o disposto no art. 942 do CPC/15. 2. A parte Autora relata que não possui condições financeiras de arcar com as parcelas dos contratos referentes à aquisição de imóvel e requer a rescisão contratual. O pleito da parte Autora representa verdadeira pretensão de resilição unilateral, nos termos do art. 473 do CC, ou de resolução por onerosidade excessiva, conforme teor do art. 478 do CC. Na ausência de previsão contratual em sentido contrário, a extinção de contratos de mútuo para construção e compra e venda, como os discutidos nos autos, exige acordo entre as partes, prevalecendo a exigência de distrato em detrimento da resilição unilateral imotivada. 3. Tal entendimento se reforça nas hipóteses em que uma das partes realizou investimentos vultosos para executar suas obrigações contratuais, nos termos do parágrafo único do art. 473 do CC. O dispositivo prevê que a denúncia unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a natureza e o vulto dos investimentos. Neste contexto, há fundamento na recusa à resilição unilateral e reconstituição do status quo ante pelo agente financeiro que financia a construção e a própria construtora que mobiliza insumos diversos para realizar a empreitada. 4. A diminuição da renda ou desemprego do adquirente, em regra, não são considerados acontecimentos extraordinários e imprevisíveis a justificar a resolução do contrato, uma vez que, ainda que a prestação possa ser considerada excessivamente onerosa sob a ótica do adquirente, tais circunstâncias compõem os riscos que ele assumiu em uma relação obrigacional de longo prazo e não implicam, de maneira direta e correlata, em extrema vantagem para a outra parte. 5. Por outro lado, o mútuo para construção e compra e venda de imóvel tem particularidades que merecem análise mais detida. Ao contrário das coisas móveis, cuja transferência de propriedade com fundamento em negócio jurídico é feita pela tradição, nos termos do art. 1.267 do CC, a transferência de propriedade de imóvel entre vivos opera-se mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.267 do CC. 6. Decorre da própria natureza do contrato de compra e venda de imóvel na planta o fato da tradição do bem só ocorrer em momento muito posterior à sua formalização, ou mesmo do seu registro na matrícula do imóvel. Num primeiro momento, o bem a ser adquirido sequer existe, não sendo raras as situações em que se configura o inadimplemento das construtoras e as obras não são concluídas. 7. Até a conclusão da obra e entrega das chaves, o mutuário e adquirente mobiliza seu patrimônio sem desfrutar dos benefícios da contraprestação assumindo riscos diversos que incluem os valores oferecidos como entrada e os valores pagos à instituição financeira a título de prestação de financiamento imobiliário. 8. Em uma relação triangular, construtora e instituição financeira figuram como fornecedoras, enquanto o mutuário adquirente figura como consumidor. Na hipótese de inadimplemento das fornecedoras, é pacífico que o mutuário poderá exigir o cumprimento da avença ou exercer o direito à resolução do contrato com perdas e danos e reconstituição do status quo ante, com fundamento no art. 476 do CC. 9. Todavia, mesmo na ausência de inadimplemento por partes das fornecedoras, a resolução do contrato pode operar-se por inadimplemento, interesse ou culpa do adquirente. A recusa à resilição unilateral é justificada, mas uma vez que o adquirente informe sua intenção de rescindir a avença, o mesmo não se opera em relação ao distrato. Nestas circunstâncias, passa a ser ônus da construtora e do agente financeiro apresentar os termos para sua viabilização, a ser realizado pela mesma forma exigida para o contrato, nos termos do art. 472 do CC. 10. Considerando a natureza dos contratos em comento, a recusa em apresentar os termos para o distrato configura abuso de direito com o potencial de gerar enriquecimento ilícito para os fornecedores. Com efeito, ciente de que o adquirente e mutuário que se torna inadimplente não tem interesse ou não conseguirá regularizar sua situação contratual, a opção por recusar o distrato faz com que as fornecedoras se enriqueçam às custas do patrimônio do consumidor, sem que este tenha obtido qualquer benefício com o contrato. Eventual prosseguimento da relação jurídica aponta para uma futura extinção que contraria o princípio da execução menos onerosa para o devedor. 11. A pretensão das fornecedoras, neste diapasão, restringe-se a exigir a retenção de parte dos valores despendidos pelo adquirente que pleiteia a restituição, considerando que este é quem dá causa à resolução do contrato e gera danos às fornecedoras. A consagrar o entendimento apontado, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula 543. 12. A jurisprudência do C. Superior Tribunal de Justiça tem firmado entendimento no sentido de admitir a retenção pelo vendedor, a título de indenização, do valor equivalente ao percentual 10 a 25%, que deve incidir sobre os valores pagos pelo mutuário e não sobre o montante devido, conforme restou consignado no voto condutor. 13. O direito de retenção de 15% (quinze por cento) reconhecido a favor das Rés, deve incidir sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário. 14. Consigno, ainda, que deve ser oportunizado à CEF a realização de eventual compensação, caso reste apurado parcelas inadimplidas pelos Apelantes, devidamente atualizadas e acrescidas dos encargos moratórios até a presente data, considerando que os mutuários não se desincumbiram do ônus de consignar em juízo os valores correspondentes às parcelas que se venceram no curso da ação, com a finalidade de elidir os efeitos da mora. 15. Apelação parcialmente provida para reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário. ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, prosseguindo no julgamento, nos termos do artigo 942 do Código de Processo Civil, a Primeira Turma, por maioria, deu parcial provimento à apelação para reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) sobre o montante efetivamente pago pelo mutuário, nos termos do voto do senhor Desembargador Federal Wilson Zauhy, acompanhado pelos votos dos senhores Juízes Federais Convocados Mônica Bonavina, Audrey Gasparini e Alessandro Diaferia; vencido o senhor Desembargador Federal Valdeci dos Santos (relator), que dava parcial provimento ao recurso para reconhecer o direito da parte Autora à resolução do contrato, condenando as corrés a restituir-lhe os valores efetivamente despendidos, ressalvado o direito de retenção de 15% (quinze por cento) do montante devido, nos termos do relatório e voto que ficam fazendo parte integrante do presente julgado.

24/08/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO AUTOR: LUCAS ALVES PEREIRA, JESSICA FERREIRA DOS SANTOS Advogados do(a) AUTOR: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184, MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174 Advogados do(a) AUTOR: EDUARDO FIGUEIREDO SILVA PEREIRA ROSA - SP241184, MARIANA SILVA SINASTRO - SP376174 REU: RESERVA REAL INCORPORACOES SPE LTDA., CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogados do(a) REU: RICARDO SORDI MARCHI - SP154127, FABIANA BARBASSA LUCIANO - SP320144 S E N T E N Ç A Intimação - PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Nº 5002781-48.2019.4.03.6102 / 2ª Vara Federal de Ribeirão Preto Vistos. I. Relatório Trata-se de ação ordinária, com pedido de antecipação de tutela, na qual a parte autora pretende, em síntese, a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel e mútuo com alienação fiduciária firmado com as requeridas, de forma que sejam obrigadas a devolver 90% dos valores já pagos, sob fundamento de que a renda da parte autora sofreu diminuição que impede a continuidade do pagamento dos encargos mensais. Invoca disposições do Código de Defesa do Consumidor e afirma que os pedidos administrativos foram indeferidos. Apresentou documentos. A ação foi distribuída inicialmente à Justiça Estadual da Comarca de Serrana/SP. A requerida Reserva Real Incorporações SPE Ltda foi citada e apresentou contestação na qual sustentou sua ilegitimidade passiva e necessidade de integração ao feito da CEF. No mérito, alegou a improcedência. Sobreveio réplica. Após, foi proferida decisão que declinou da competência. Os autos foram redistribuídos a esta Justiça Federal. A CEF foi citada e apresentou contestação na qual sustentou a improcedência. Apresentou documentos. Sobreveio réplica. As partes pediram o julgamento do feito. Vieram os autos conclusos. II. Fundamentos Rejeito a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que a causa de pedir e o pedido estão relacionados a ambos os réus, na medida em que se pretende rescisão de contratos firmados com os mesmos. Sem outras preliminares, passo ao mérito. Mérito O pedido é improcedente. Inicialmente, está configurada a competência desta Justiça Federal para processar e julgar o presente feito, pois os documentos apresentados com a inicial comprovam que há contrato de compra e venda firmado com a construtora e contrato de mútuo firmado com a CEF, motivo pelo qual ambas devem figurar no polo passivo. Neste sentido: AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. FINANCIAMENTO DA CASA PRÓPRIA. RESPONSABILIDADE PELOS VÍCIOS DA CONSTRUÇÃO. LEGITIMIDADE DE PARTE DO AGENTE FINANCEIRO. COMPETÊNCIA DA JUSTIÇA FEDERAL PARA JULGAR O PRESENTE FEITO. - O objeto deste recurso tem como objeto a análise da competência da Justiça Federal para discussão da rescisão contratual de contrato de Compra e Venda de terreno e mútuo para construção de unidade habitacional com Fiança, Alienação Fiduciária em garantia e outras obrigações - Programa minha casa minha vida com Recursos de FGTS firmado com CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, PROJETO HMX 5 EMPREEENDIMENTOS LTDA e HOMEX BRASIL CONSTRUÇÕES LTDA, haja vista ter o juízo de primeira instância reconhecido a incompetência da Justiça Federal por ilegitimidade da Empresa Pública (CEF). - O contrato discutido nos autos foi firmado entre o autor, a PROJETO HMX 5 EMPREENDIMENTOS LTD, HOMEX BRASIL CONSTRUÇÕES LTDA e a CAIXA ECONÔMICA FEDERAL - CEF, de sorte que a pretensão de sua resolução obriga a participação de todas as partes no feito. - Há, pedido de rescisão contratual do financiamento, tal, evidentemente, foi deduzido diretamente em face da CEF, sendo forçoso o reconhecimento de sua legitimidade para a causa. Precedentes do C. STJ e desta Corte. -Agravo de instrumento provido. (AI 00085356820154030000, DESEMBARGADOR FEDERAL SOUZA RIBEIRO, TRF3 - SEGUNDA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:29/09/2016..FONTE_REPUBLICACAO:.). Quanto ao direito de rescisão propriamente dito, no caso vertente, cinge-se a controvérsia à possibilidade de rescisão de mútuo com alienação fiduciária, ante a impossibilidade de pagamento das prestações mensais pelo mutuário, com a devolução do imóvel à construtora e dos valores desembolsados pelo agente financeiro e restituição dos valores pagos pelo autor. Os contratos bancários em geral submetem-se à disciplina do Código de Defesa do Consumidor, conforme dispõe o artigo 3º, § 2º, da Lei nº 8.078/90, entendimento este adotado pelo Egrégio Supremo Tribunal Federal (ADI 2591/DF, relator p/ acórdão: Min. Eros Grau, julg. Em 07.06.2006, DJ de 29.09.2006). Neste sentido, o precedente do E. TRF da 4ª Região: ADMINISTRATIVO. SFH. HABITAÇÃO. CDC. RESCISÃO DO CONTRATO. - Caracterizada como de consumo a relação entre o agente financeiro do SFH, que concede empréstimo oneroso para aquisição de casa própria, e o mutuário, as respectivas avenças estão vinculadas ao Código de Defesa do Consumidor - Lei n. 8.078/90. - Em contrato de mútuo firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, não se pode obrigar o mutuante a receber o imóvel hipotecado, mediante restituição dos valores pagos. (TRF4, AC 2004.04.01.048649-0, Terceira Turma, Relator Luiz Carlos de Castro Lugon, D.E. 06/12/2006) Todavia, nenhum efeito prático tem a aplicação do CDC, pois as Leis que regem o Sistema Financeiro da Habitação protegem tanto o mutuário quanto os vendedores e o mutuante apenas de eventuais irregularidades, o que não ocorreu no caso. Não se alega, no caso, qualquer inadimplência por parte da construtora ou da CEF, como atraso na obra ou vício de construção. A parte autora simplesmente alega que não cumpre o contrato quanto ao pagamento das prestações em razão de dificuldades financeiras pessoais, encerrando-se nisso a suposta ilegalidade ocorrida. Assim, não é possível a determinação de que o contrato seja rescindido com a devolução das parcelas pagas, a não ser que sejam apontados vícios no contrato. No caso presente, são dois os negócios entabulados: a alienação do imóvel por terceiros e o financiamento - empréstimo de dinheiro - concedido pela credora para perfectibilização da alienação. O imóvel em questão apenas serve como garantia do empréstimo que foi concedido ao mutuário. Assim, o ente aqui é o dinheiro emprestado e não apontam os recorrentes qualquer ilegalidade na concessão do financiamento o que, caso ocorresse, em tese, faria com que incidissem as normas do Código de Defesa do Consumidor. Ora, não cumprida a obrigação de devolução do valor emprestado pelo mutuário, não pode ainda querer o devedor a restituição de valores que são partes de um todo que lhe foi temporariamente disposto para fruição de um bem que, no caso, lhe servirá de moradia, o que também tem um custo, como se sabe. Desta forma, inviável a pretensão do autor e neste sentido há os precedentes do E. TRF da 4ª Região: CIVIL. SFH. MÚTUO HIPOTECÁRIO. REAJUSTE INDEVIDO DAS PRESTAÇÕES. RESCISÃO CONTRATUAL. ENTREGA DO IMÓVEL. PERDAS E DANOS. RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. IMPOSSIBILIDADE. O reajuste das prestações da casa própria adquirida pelo Sistema Financeiro da Habitação, em descompasso com o contrato de mútuo hipotecário firmado entre as partes não dá direito à rescisão contratual com a quitação da dívida pela entrega do bem e restituição das parcelas pagas a título de perdas e danos, porquanto, em se tratando de mútuo, incide a regra do art. 1.256 do CCB-16. Quanto à pretensão de entrega do bem, configura-se hipótese de dação em pagamento, regulada pelo art. 995, também do CCB-16, em que se faz necessária a anuência do credor que, in casu, inexiste. Sucumbência mantida face à ausência de impugnação (Súmula. 16 deste Tribunal) Apelação improvida. (AC nº 95.04.18639-4/SC, TRF4, Quarta Turma, Rel. Desemb. Federal Dirceu de Almeida Soares, DJU 03.02.1999, p. 607) SFH. RESCISÃO DO CONTRATO DE MÚTUO. DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL. REPETIÇÃO DOS VALORES PAGOS. IMPOSSIBILIDADE. Em contrato de mútuo firmado no âmbito do Sistema Financeiro de Habitação, não se pode obrigar o mutuante a receber o imóvel hipotecado, mediante restituição dos valores pagos. (AC nº 2000.72.00.001045-0/SC, TRF4 Terceira Turma, Rel. Juiz Francisco Donizete Gomes, DJU 29.05.2002, p. 475). Não se desconhece a Portaria 488, de 18 de julho de 2017, editada pelo extinto Ministério das Cidades, que, em seu artigo 1º, passou a prever a possibilidade de distrato por solicitação do beneficiário do Programa Minha Casa Minha Vida, sem qualquer motivação. Neste sentido: “Art. 1º O contrato firmado entre o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), representado pela Instituição Financeira Oficial Federal (IF), e a pessoa física, na qualidade de beneficiária do Pro-grama Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), será objeto de rescisão nos casos de descumprimento contratual, ocupação irregular, desvio de finalidade, inadimplemento com os pagamentos das prestações da compra e venda ou por solicitação do beneficiário. Para tanto, deveria o beneficiário deveria cumprir os requisitos previsto no §3º, do referido artigo. Confira-se:...§ 3º Os contratos somente poderão ser rescindidos por solicitação do beneficiário, se atendidos os seguintes requisitos: I - seja formalizado pelo beneficiário o pedido na instituição financeira contratante, informando o(s) motivo(s) da desistência; II - o requerimento do beneficiário tenha a ciência do ente público responsável pela seleção da demanda; III - todas as obrigações e encargos relativos ao contrato e ao imóvel estejam em dia; IV - o imóvel não esteja em situação de ocupação irregular; V - o imóvel seja restituído nas mesmas condições físicas em que se encontrava à época da contratação; e VI - todas as obrigações, despesas, custas cartorárias e encargos relativos à rescisão sejam arcadas pelo beneficiário.” Todavia, no caso dos autos, o mútuo imobiliário que se pretende rescindir não se insere no âmbito do programa minha casa minha vida, não se podendo adotar os mesmos critérios por simples analogia, dados os requisitos diversos da legislação. Confira-se, ainda, precedente do E. TRF da 3ª Região: PROCESSO CIVIL - SFH - AGRAVO RETIDO NÃO REITERADO - PROVA PERICIAL PARA AVALIAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL - CERCEAMENTO DE DEFESA - CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR - EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - DECRETO-LEI 70/66 - CONSTITUCIONALIDADE - REVISÃO CONTRATUAL - FALTA DE INTERESSE DE AGIR - RENEGOCIAÇÃO DA DÍVIDA - NOVAÇÃO - RECUSA NA RENEGOCIAÇÃO - SALDO DEVEDOR MAIOR QUE O VALOR VENAL DO IMÓVEL - RESCISÃO CONTRATUAL - DEVOLUÇÃO DE TODOS OS VALORES PAGOS - IMPOSSIBILIDADE. 1 - Agravo retido não conhecido por não reiterado em sede de razões ou contrarrazões, nos termos exigidos pelo art. 523 do CPC. 2 - Alegação de cerceamento de defesa afastada, vez que foi oportunizada às partes a produção de prova pericial, sendo que em nenhum momento a parte autora apresentou quesitos relativos à avaliação do imóvel. 3 - No que pese a aplicação aos contratos de financiamento imobiliário o Código de Defesa do Consumidor, as regras pertinentes ao financiamento devem ser aquelas próprias do sistema financeiro da habitação, com aplicação subsidiária daquelas relativas ao sistema financeiro nacional, ao qual estão submetidas as instituições financeiras de um modo geral. 4 - A constitucionalidade do Decreto-Lei 70/66 está pacificada no Supremo Tribunal Federal por ser compatível com o devido processo legal, contraditório e inafastabilidade da jurisdição na medida em que resta intocável a possibilidade do executado, não somente participar da própria execução, mas também sujeitá-la ao controle jurisdicional. 5 - Sendo extinta pelas partes a dívida inadimplida, por meio de novação objetiva, nos termos do art. 360, I, do Código Civil, não há como discutir débitos pretéritos, tendo em vista que a novação constitui modalidade de extinção da obrigação, ainda que não satisfativa, tendo o efeito de substituir a prestação avençada por uma outra. 6 - A renegociação da dívida é possível, desde que as duas partes estejam de acordo. No caso específico, a renegociação é uma liberalidade da Caixa Econômica Federal - CEF, não devendo o Poder Judiciário interferir na relação estabelecida de livre e espontânea vontade dos contratantes, salvo na hipótese de inequívoca relação desproporcional ou abusiva assim caracterizada, o que não é o caso dos autos. 7 - O saldo devedor do contrato deve ser atualizado de acordo com a aplicação das regras previstas no contrato. Não há base legal ou cláusula contratual que vincule ou estabeleça qualquer relação entre o valor do débito e o valor venal do bem financiado. 8 - É incabível o pedido de rescisão do pacto de financiamento habitacional, ou mesmo a devolução das parcelas pagas e entrega do imóvel, por descaracterizar o contrato de mútuo, cuja obrigação do mutuário reside em adimplir o contrato, mediante a devolução do empréstimo acrescido de juros. 9 - Extinto o feito, sem resolução do mérito, nos termos do art. 267, do Código de Processo Civil, e em consequência, prejudicado o recurso de apelação nesta parte. Apelação desprovida e relação aos demais pedidos. (Ap 00063157320054036103, DESEMBARGADOR FEDERAL MAURICIO KATO, TRF3 - QUINTA TURMA, e-DJF3 Judicial 1 DATA:21/03/2016). E, por fim, o precedente junto ao Superior Tribunal de justiça no sentido de que a rescisão do "contrato de compra e venda" com a devolução das prestações pagas e do imóvel, só seria admissível se a CEF, em lugar de mutuante, fosse a vendedora ou promitente vendedora do imóvel, o que não é o caso dos autos, em que há intervenção de um terceiro, ou seja, a construtora. Confira-se:..EMEN: PREVIDÊNCIA PRIVADA FECHADA, MÚTUO FENERATÍCIO E RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. INEXISTÊNCIA. FINANCIAMENTO DE IMÓVEL POR ENTIDADE FECHADA DE PREVIDÊNCIA PRIVADA. NÃO INCIDÊNCIA DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. HÁ DIFERENÇAS SENSÍVEIS E MARCANTES ENTRE AS ENTIDADES DE PREVIDÊNCIA PRIVADA ABERTA E FECHADA. EMBORA AMBAS EXERÇAM ATIVIDADE ECONÔMICA, APENAS AS ABERTAS SÃO INSTITUIÇÕES FINANCEIRAS, QUE OPERAM EM REGIME DE MERCADO E PODEM AUFERIR PROVEITO ECONÔMICO. AS ENTIDADES FECHADAS, CONTUDO, POR FORÇA DE LEI, SÃO ORGANIZADAS SOB A FORMA DE FUNDAÇÃO OU SOCIEDADE SIMPLES, SEM FINS LUCRATIVOS, HAVENDO UM CLARO MUTUALISMO ENTRE A COLETIVIDADE INTEGRANTE DOS PLANOS DE BENEFÍCIOS ADMINISTRADOS POR ESSAS ENTIDADES, QUE SÃO PROTAGONISTAS DA GESTÃO DA ENTIDADE E DOS PLANOS DE BENEFÍCIOS. ORIENTA A SÚMULA 563/STJ QUE O CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR É APLICÁVEL ÀS ENTIDADES ABERTAS DE PREVIDÊNCIA COMPLEMENTAR, NÃO INCIDINDO NOS CONTRATOS PREVIDENCIÁRIOS CELEBRADOS COM ENTIDADES FECHADAS. IMPOSSIBILIDADE DE RECONHECIMENTO DE ABUSIVIDADE COM BASE NO CDC E RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, VISTO QUE FIRMADO COM TERCEIRO. O ESTABELECIMENTO DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA" COM A DEVOLUÇÃO DAS PRESTAÇÕES PAGAS E DO IMÓVEL, SÓ SERIA ADMISSÍVEL SE, EM VEZ DE MUTUANTE, A ENTIDADE DE PREVIDÊNCIA PRIVADA RECORRENTE FOSSE A VENDEDORA OU PROMITENTE VENDEDORA DO IMÓVEL. 1. Avulta do art. 3º, § 2º, do CDC que fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de prestação de serviços, compreendido como "atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração" - inclusive as de natureza financeira e securitária -, salvo as de caráter trabalhista. 2. As relações contratuais entre as entidades abertas de previdência complementar e participantes e assistidos de seus planos de benefícios - claramente vulneráveis - são relações de mercado, com existência de legítimo auferimento de proveito econômico por parte da administradora do plano de benefícios, caracterizando-se genuína relação de consumo. No tocante às entidades fechadas, contudo, por força de lei, são organizadas "sob a forma de fundação ou sociedade civil, sem fins lucrativos", havendo claro mutualismo entre a coletividade integrante dos planos de benefícios administrados por essas entidades, que são protagonistas de sua gestão e fiscalização. 3. Por um lado, ao contrário das entidades abertas de previdência privada, as fechadas não estão submetidas ao CDC nas suas relações contratuais com participantes e assistidos de planos de benefícios e não são instituições financeiras, estando submetidas à fiscalização de órgão público vinculado ao Ministério da Previdência Social. Por outro lado, apenas as entidades abertas de previdência privada podem ter finalidade lucrativa e são formadas por instituições financeiras e seguradoras, autorizadas e fiscalizadas por órgãos vinculados ao Ministério da Fazenda. 4. O acórdão recorrido, na mesma linha da sentença, a par de reconhecer abusividade de cláusulas contratuais com exclusivo fundamento no CDC e equivocada invocação do art. 29 da Lei n. 8.177/1991 - aplicável apenas às entidades abertas de previdência privada, que são instituições financeiras -, decidiu pela resolução do contrato de compra e venda, na verdade, firmado com terceiro. 5. O contrato de mútuo foi pactuado para propiciar a aquisição do bem imóvel, tendo sido firmados dois contratos: um de mútuo, entre a entidade de previdência privada e aquele que adquire o imóvel e outro, de compra e venda, ou de promessa de compra e venda, entre o proprietário inicial do imóvel e o comprador. 6 Uma vez pago o preço da compra com o produto do mútuo e investido o comprador no domínio do imóvel adquirido, extingue a relação contratual atinente à compra e venda, restando apenas a mantida entre o mutuante e o mutuário. Se o mutuante não recebe os recursos que desembolsou, o vendedor original não terá nenhum prejuízo porque terá recebido à vista o preço do imóvel; para garantir ao mutuante que ele receberá a totalidade do que lhe é devido, como dispõe o art. 586 do Código Civil, é que as partes estabelecem a garantia real hipotecária. (ARAGÃO, José maria. Sistema financeiro da habitação: uma análise sociojurídica da gênese, desenvolvimento e crise do sistema. 3 ed. Curitiba: Juruá, 2009, p. 516 e 517) 7. A solução estabelecida pelas instâncias ordinárias, determinando a "rescisão contratual" do "contrato de compra e venda" com a devolução das prestações pagas e do imóvel, só seria admissível se, em vez de mutuante, a recorrente fosse a vendedora ou promitente vendedora do imóvel. 8. Recurso especial parcialmente provido...EMEN: (RESP 201000093774, LUIS FELIPE SALOMÃO, STJ - QUARTA TURMA, DJE DATA:05/04/2016..DTPB:.). III. Dispositivo Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido e extingo o processo com resolução do mérito, na forma do artigo 487, I, do CPC/2015. Condeno a parte autora a pagar as custas e os honorários aos patronos dos réus em 10% sobre o valor da causa a ser atualizado, “pro rata”. Esta condenação fica suspensa em razão da gratuidade processual. Publique-se. Intimem-se. RIBEIRãO PRETO, 10 de agosto de 2021.

16/08/2021, 00:00

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Baixa Definitiva

Trânsito em julgado

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Ato ordinatório

Não-Provimento

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