Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2891827/PR (2025/0103375-3)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA
ADVOGADOS: DANIEL BRENNEISEN MACIEL - PR040660
MÔNICA PIMENTEL DE SOUZA LOBO - PR035455
SAMIR BRAZ ABDALLA - PR031374
RAFAEL FERNANDO PORTELA - PR054780
CLEVERSON TUOTO BENTHIEN - PR045001
RAPHAEL WOTKOSKI - PR062783
ISABEL CRISTINA BONETTI - PR066872
AGRAVADO: CONDOMINIO RESIDENCIAL SANTA EFIGENIA III
ADVOGADOS: DIEGO RENAN JOFRE - PR067911
NICOLE RUBIA MATOSO - PR079692
GABRIELLY GRECHE FAEDA - PR106246
DIEGO RENAN JOFRE - SC054066A
PAULA MILANEZI - PR122724
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA, contra decisão que não admitiu o recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, o qual foi apresentado em face de acórdão proferido pelo Tribunal do Estado do Paraná, assim ementado (e-STJ, fl. 240): APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO EM EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA, QUE INDEFERIU OS BENEFÍCIOS DA JUSTIÇA GRATUITA FORMULADO PELA COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA. PEDIDO DE ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA INDEFERIDO NO JULGAMENTO DO AGRAVO INTERNO. QUESTÃO SUPERADA. REQUERIMENTO PARA CONCESSÃO DO EFEITO SUSPENSIVO. FALTA DE INTERESSE. EFEITO INERENTE AO PRÓPRIO RECURSO. NÃO CONHECIMENTO. PRETENSÃO DE RECONHECIMENTO DA ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. DESCABIMENTO. CONTRATO DE ANTECIPAÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS. SUB-ROGAÇÃO OU CESSÃO DE CRÉDITO COM EMPRESA ESPECIALIZADA EM COBRANÇA NÃO VERIFICADA. TAXAS CONDOMINIAIS INADIMPLIDAS. AÇÃO DE COBRANÇA AJUIZADA APENAS EM FACE DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. POSSIBILIDADE. PENHORA DO BEM DE PROPRIEDADE DA PROMITENTE VENDEDORA. DESPESAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PENHORA VÁLIDA. AFRONTA AOS PRINCÍPIOS DO CONTRADITÓRIO, DA AMPLA DEFESA, DO DEVIDO PROCESSO LEGAL, DA ESTABILIDADE DA DEMANDA, DOS LIMITES DA LIDE E DA COISA JULGADA. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE. DESPROVIDO. Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (e-STJ, fls. 334-337). Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 340-373), a parte recorrente apontou violação dos arts. 1.345 do Código Civil de 2002; 489, § 1º, VI, 1.022, I e II, 109, 329, 506, 513, §5º, 674, 779, I, 789, e 790 do Código de Processo Civil de 2015; 4º, parágrafo único, 9º, 12, §4º, e 20 da Lei nº 4.591/64 (Lei de Condomínios em Edificações e Incorporações Imobiliárias); bem como dissídio jurisprudencial. Sustentou, em síntese, que houve omissão no acórdão acerca do argumento de ilegitimidade passiva da parte ora agravante que figurou como promitente vendedora do imóvel. Ademais, argumentou que não participou do processo de conhecimento, de forma que não poderia ter o seus bens penhorados. Aduziu que a decisão recorrida viola a coisa julgada ao permitir a penhora de imóvel de terceiro que não participou da fase de conhecimento E por fim, defendeu que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais deve recair sobre o promitente comprador, que estava na posse do imóvel. Contrarrazões às fls. 429-438. O recurso recebeu crivo negativo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior por meio da interposição de agravo. É o relatório. Decido. No caso, o Tribunal de origem consignou que "em razão da natureza propter rem da obrigação de pagamento das despesas condominiais, embora a embargante não tenha participado do processo de conhecimento e não conste como devedora no título executivo judicial, é perfeitamente possível a penhora do imóvel que deu origem a dívida", in litteris (e-STJ, fls. 243-247): "No mérito, alega, em suma, que não pode assumir o pagamento da condenação de processo onde não figurou como parte, vez que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é dos promissários compradores, independentemente de a propriedade do imóvel ainda constar o nome da apelante, em especial porque a demanda foi ajuizada somente em face dos detentores da posse direta, e a inclusão da proprietária somente na fase executiva fere diversos princípios processuais constitucionais. A controvérsia recursal gira em torno da legalidade, ou não, da penhora que recaiu sobre o apartamento nº 12, do bloco 05, do condomínio embargado, objeto da Matrícula nº 61.579, da 9ª Circunscrição Registro de Imóveis desta Capital para fins de garantia do pagamento das taxas condominiais que é objeto da Execução de Título Extrajudicial nº 0004527-73.2020.8.16.0001. Em razão da natureza propter rem da obrigação de pagamento das despesas condominiais, embora a embargante não tenha participado do processo de conhecimento e não conste como devedora no título executivo judicial, é perfeitamente possível a penhora do imóvel que deu origem a dívida. [...] É oportuno destacar que a colenda Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, em razão da natureza dos débitos condominiais e partindo-se da premissa de que o próprio imóvelpropter rem gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, consolidou o entendimento no sentido de que o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. [...] Portanto, a circunstância de a embargante, proprietária do imóvel, não ter figurado no polo passivo da ação de cobrança movida em face do promitente comprador, por si só, não impede que a unidade condominial geradora das despesas condominiais seja penhorada para garantir a satisfação da dívida. De outro vértice, o entendimento firmado no Recurso Especial nº 1.345.331/RS, julgado pelo rito dos recursos repetitivos, não se aplica ao caso dos autos, uma vez que não se discute a responsabilidade dos sujeitos pelo pagamento das taxas condominiais, mas sim sobre a possibilidade de o imóvel gerador das taxas condominiais vir a ser penhorado para quitação do débito, sem a participação do proprietário na fase de conhecimento. [...] Sobre tal perspectiva, como já dito, da cópia da matrícula e termo de cessão juntados aos autos (mov. 1.6 e 1.7-autos nº 0004527-73.2020.8.16.0001) consta como proprietária a Companhia de Habitação Popular de Curitiba – COHAB/CT, sendo que em 14/10/2013 foi realizado o contrato de promessa de compra e venda, por meio do qual o imóvel foi compromissado a venda a favor de Jackson Luis dos Santos e Elisandra Coutinho Barbosa dos Santos. [...] Outrossim, é relevante destacar que a despeito de a COHAB/CT ter firmado compromisso de compra e venda com o Sr. Edson Luis de Souza (cf. se verifica na matrícula do imóvel), ela transferiu apenas a posse direta do mesmo, mantendo consigo a propriedade com o fim de, em caso de inadimplemento, garantir o pagamento integral do preço. Desse modo, continuou responsável pela quitação dos débitos condominiais, nos termos dos artigos 1.315, 1.336 inciso I e 1.345, todos do Código Civil,verbis: Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e suportar os ônus a que estiver sujeita. Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; Art. 1.345. O adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Com efeito, a ação de cobrança poderia ter sido ajuizada em face dos promitentes compradores, da promitente vendedora ou de ambos. Importante apontar que o fato de a apelante não ter participado do processo em que se originou a penhora não fere os princípios constitucionais da ampla defesa, contraditório e devido processo legal, pois, sem embargo do contrato de compromisso de compra e venda, sempre manteve a propriedade do imóvel para garantia do pagamento do preço, o que a torna responsável pelos pagamentos das taxas condominiais inadimplidas, sendo desnecessária sua participação no polo passivo da ação de cobrança para que seja possível a penhora do imóvel que deu origem a dívida, justamente por se tratar de obrigação propter rem. Pela mesma razão, não há que se falar em afronta à estabilidade da demanda ou ofensa ao limite subjetivo da coisa julgada da ação de cobrança, vez que o débito condominial recai sobre o bem, em razão de sua natureza, o que não se confunde com a inclusão de terceiro no polo passivo do cumprimento de sentença." (Sem grifo no original). Com base no excerto acima colacionado, constata-se que o Tribunal local foi claro ao afirmar que "da cópia da matrícula e termo de cessão juntados aos autos (mov. 1.6 e 1.7-autos nº 0004527-73.2020.8.16.0001) consta como proprietária a Companhia de Habitação Popular de Curitiba – COHAB/CT", por isso ela possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação e responder pelas dívidas condominiais. Outrossim, o acórdão consignou que "não há que se falar em afronta à estabilidade da demanda ou ofensa ao limite subjetivo da coisa julgada da ação de cobrança, vez que o débito condominial recai sobre o bem, em razão de sua natureza, o que não se confunde com a inclusão de terceiro no polo passivo do cumprimento de sentença". Nesse contexto, não há que se falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem aprecia, com clareza, objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente. Nesse sentido: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. ADMISSÃO DE PROFISSIONAL MÉDICO EM COOPERATIVA DE SAÚDE. OMISSÃO E/OU NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ACÓRDÃO DEVIDAMENTE FUNDAMENTADO. CAPACIDADE TÉCNICA. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA INGRESSO NOS QUADROS DA COOPERATIVA. DEFICIÊNCIA DAS RAZÕES RECURSAIS. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 284 DO STF. REFORMA DO JULGADO. IMPOSSIBILIDADE. ÓBICE DAS SÚMULAS N. 5 E 7, AMBAS DO STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. Não há que se falar em afronta aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, II, ambos do CPC, tendo em conta que o Tribunal bandeirante analisou a questão controvertida, ainda que em sentido contrário ao entendimento da agravante. 2. Nas razões do especial, a agravante não apresentou argumentos claros e concatenados que pudessem esclarecer os fundamentos ou motivos pelos quais entendeu violado os arts. 4º, 21 e 29, todos da Lei n. 5.764/71. Por conseguinte, não houve a demonstração, clara e precisa, da necessidade de reforma do acórdão recorrido, o que impede compreender a exata medida da controvérsia, ensejando a aplicação da Súmula n. 284 do STF, por analogia. 3. Tendo o Tribunal bandeirante concluído que o agravado, além de possuir qualificação técnica, preencheu todos os requisitos previstos no art. 5º, § 1º, do estatuto da agravante, qualquer outra análise acerca da interpretação das normas estatutárias que regulam a relação estabelecida entre cooperativa e seus cooperados, da forma como trazida no apelo nobre, seria aqui inviável por força do óbice das Súmulas n. 5 e 7, ambas do STJ. 4. A incidência das Súmulas n. 5 e 7, ambas desta Corte, e 284 do STF, ao caso, prejudica a análise da alegada divergência jurisprudencial. 5. Não sendo a linha argumentativa apresentada capaz de evidenciar a inadequação dos fundamentos invocados pela decisão agravada, o presente agravo não se revela apto a alterar o conteúdo do julgado impugnado, devendo ele ser integralmente mantido em seus próprios termos. 6. Agravo interno não provido." (AgInt no REsp n. 1.852.476/SP, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ORDINÁRIA. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL NÃO CARACTERIZADA. JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. PRECEDENTES. PRETENSÃO DE FIXAÇÃO DE UM LIMITE PARA O VALOR A SER APURADO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DO DISPOSITIVO LEGAL SUPOSTAMENTE VIOLADO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. DANOS MATERIAL E MORAL. DEMONSTRAÇÃO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há nenhuma omissão a ser sanada no julgamento estadual, portanto, inexistentes os requisitos para reconhecimento de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015. O acórdão dirimiu a controvérsia com base em fundamentação sólida, sem nenhum vício, tendo apenas resolvido a celeuma em sentido contrário ao postulado pela parte insurgente. 2. Esta Corte de Uniformização perfilha o entendimento de que não configura ofensa ao princípio da adstrição a determinação de apuração da quantia devida, a título de indenização, por meio de liquidação de sentença. 3. A parte não particularizou - no tocante à pretensão de fixação de um limite para o valor a ser apurado em liquidação - o dispositivo legal que teria sido eventualmente malferido, o que configura deficiência de fundamentação. Incidência da Súmula 284/STF. 4. Não há como infirmar a convicção estadual, para entender que não houve a devida demonstração da ocorrência de danos morais e materiais, sem o prévio reexame de fatos e provas, medida defesa na seara extraordinária, em virtude do disposto na Súmula 7 desta Casa. 5. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.505.880/MG, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 23/8/2024 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO VERIFICAÇÃO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DEPÓSITO INTEGRAL. GARANTIA DO JUÍZO. RESISTÊNCIA. REEXAME DOS ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. NÃO CABIMENTO. SÚMULA N. 7 DO STJ. MULTA E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. ART. 523, § 1º, DO CPC. CONSONÂNCIA COM ENTENDIMENTO DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, embora sem acolher a tese do insurgente. 2. Somente caracteriza pagamento a hipótese na qual o devedor deposita em juízo a quantia devida sem condicionar seu levantamento à discussão do débito em impugnação ao cumprimento de sentença, não havendo falar em afastamento da multa prevista no art. 523, § 1º, do CPC quando o depósito se dá a título de garantia do juízo. 3. Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ). 4. Rever o entendimento da corte de origem acerca das premissas firmadas e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência da Súmula n. 7 do STJ. 5. Agravo interno desprovido." (AgInt no REsp n. 1.998.484/TO, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024 - sem grifo no original). "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO. DANOS MORAIS. REEXAME FÁTICO E PROBATÓRIO (SÚMULA 7/STJ). AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 o fato de o Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pelo recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. O eg. Tribunal estadual, com arrimo nos elementos probatórios dos autos, concluiu que houve atraso de aproximadamente três anos e meio no cumprimento da obrigação da recorrente em proceder à transferência da propriedade do imóvel objeto da lide e da própria baixa da hipoteca, de modo que a frustração da legítima expectativa do recorrido extrapolou o mero aborrecimento resultante do descumprimento contratual, acarretando significativa violação ao direito da personalidade, situação que comporta a compensação por danos morais. A pretensão de alterar esse entendimento, considerando as circunstâncias do caso concreto, demandaria revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor da Súmula 7/STJ. 3. Resolvido o contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do vendedor, é cabível a restituição das partes ao status quo ante, com a devolução integral dos valores pagos pelo comprador. 4. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.541.480/RJ, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 16/8/2024 - sem grifo no original). Com efeito, esta Corte Superior possui jurisprudência no sentido de que o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como proprietário. Dentro desse contexto, o entendimento do acórdão de que "a despeito de a COHAB/CT ter firmado compromisso de compra e venda com o Sr. Edson Luis de Souza (cf. se verifica na matrícula do imóvel), ela transferiu apenas a posse direta do mesmo, mantendo consigo a propriedade", e por isso ela pode responder pelas dívidas condominiais, está em harmonia com esse entendimento. A propósito, confira-se os seguintes precedentes: "AÇÃO RESCISÓRIA. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALEGAÇÃO DA EXISTÊNCIA DE ERRO DE FATO E VIOLAÇÃO MANIFESTA A NORMA JURÍDICA. ARTS. 966, V E VIII, DO CPC/2015. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO OPOSTOS PELA COMPANHEIRA E MEEIRA. REGULAR INTIMAÇÃO DA PENHORA. FATO EXISTENTE. ALEGAÇÃO DE BEM DE FAMÍLIA. IMPENHORABILIDADE. EXCEÇÃO PREVISTA NO ART. 3º, IV, DA LEI 8.009/90. OBRIGAÇÕES "PROPTER REM". LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO. INEXISTÊNCIA. DÍVIDA SOLIDÁRIA. DECISÃO RESCINDENDA EM DISSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESCISÃO DO JULGADO. PEDIDO RESCISÓRIO PROCEDENTE. 1. Pedido desconstitutivo de decisão desta Corte que, reformando acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conheceu do agravo para dar provimento ao recurso especial, reconhecendo como "bem de família a parte da meeira objeto de constrição e, por conseguinte, a impenhorabilidade do imóvel em sua totalidade". 2. No âmbito de ação rescisória, o erro de fato se configura quando o julgado que se pretende rescindir admita fato inexistente ou quando considerar inexistente fato efetivamente ocorrido, sendo indispensável, em ambos os casos, que o fato não represente ponto controvertido sobre o qual o juiz deveria ter se pronunciado. 3. Configuração do erro de fato consistente na afirmação da inexistência de intimação da embargante-meeira da penhora da metade ideal de imóvel de sua propriedade. 4. Cabimento da ação rescisória fundada em violação manifesta a norma jurídica na hipótese em que a decisão rescindenda está em desarmonia com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça. 5. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento de que é possível a penhora de bem de família quando a dívida é oriunda de cobrança de taxas e despesas condominiais. 6. "Com relação à legitimidade passiva, observa-se que, em se tratando de obrigação 'propter rem', o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como seu proprietário" (AgRg no REsp 1510419/PR, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/12/2016, DJe 19/12/2016). 7. "Os cônjuges, co-proprietários de imóvel, respondem solidariamente pelas despesas de condomínio, mas esta responsabilidade não implica litisconsórcio necessário em razão da natureza pessoal da ação de cobrança de cotas condominiais" (AgRg no AREsp 213.060/RJ, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 06/11/2012). 8. DEMANDA RESCISÓRIA JULGADA PROCEDENTE PARA, EM JUÍZO RESCINDENDO, DESCONSTITUIR A DECISÃO PROFERIDA NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL N. 490.442/SP E, EM JUÍZO RESCISÓRIO, CONHECER DO AGRAVO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL." (AR n. 5.931/SP, relator Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 9/5/2018, DJe de 21/6/2018 - sem grifo no original). "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial, o qual foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. O acórdão discutiu a legitimidade ativa da COHAB-CT para figurar no polo passivo da execução de taxas condominiais, mesmo sem participação na fase de conhecimento, devido à natureza propter rem da dívida. 2. Na origem, agravo de instrumento foi interposto contra decisão que acolheu parcialmente a impugnação ao cumprimento de sentença, determinando a inclusão de taxas condominiais vencidas em períodos específicos. A recorrente alegou ilegitimidade passiva e prescrição das prestações objeto do cumprimento de sentença. 3. O agravo de instrumento foi desprovido pela Corte estadual, e o recurso especial não foi admitido, levando à interposição de agravo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se a COHAB-CT, como promitente vendedora, pode ser responsabilizada por taxas condominiais devidas pelo promitente comprador, mesmo sem ter participado da fase de conhecimento da ação de cobrança, devido à natureza propter rem da obrigação. 5. Outra questão é a alegação de prescrição das taxas condominiais e a violação dos limites subjetivos da coisa julgada, considerando que a COHAB-CT não participou do processo de conhecimento. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O Tribunal de origem decidiu que, devido à natureza propter rem das taxas condominiais, o imóvel responde pela dívida, podendo ser penhorado, mesmo sem participação na fase de conhecimento. 7. A decisão destacou que a COHAB-CT possui titularidade do imóvel vinculado às taxas condominiais, justificando o redirecionamento da execução. 8. O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento do STJ, que afirma que o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como proprietário. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO." (AgInt no AREsp n. 2.689.625/PR, relator Ministro CARLOS CINI MARCHIONATTI (DESEMBARGADOR CONVOCADO TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025 - sem grifo no original). AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. CRÉDITO DA ARREMATAÇÃO. DÍVIDA PROPTER REM. PREFERÊNCIA SOBRE A DO PROMITENTE VENDEDOR. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO ESTADUAL COM O ENTENDIMENTO DO STJ. NÃO PROVIMENTO. 1. "A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno". (REsp n. 2.059.278/SC, Rel. MINISTRO MARCO BUZZI, Rel. para acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/5/2023, DJe de 12/9/2023). 2."As despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel" (REsp n. 1.473.484/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 21/6/2018, DJe de 23/8/2018). 3. Na presente hipótese, a Corte estadual consignou que, "No processo em que proferida a r. decisão agravada, objetiva o exequente a cobrança de débito decorrente de despesas condominiais, ou seja, de dívida propter rem, razão pela qual se mostra correto o entendimento da douta magistrada, pois o crédito do condomínio tem preferência em relação ao do promitente vendedor". Dessarte, a conclusão adotada pelo Tribunal de origem não destoa do entendimento desta Corte, pois afigura-se plausível a conclusão de que o crédito decorrente de despesas condominiais adere ao próprio imóvel, considerada a natureza propter rem. e, por tal motivo, possui preferência em relação ao crédito do promitente vendedor no âmbito do processo executivo. 4. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 2.395.946/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 11/4/2024 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. MANEJO DA AÇÃO COGNITIVA CONTRA PROPRIETÁRIO REGISTRAL. CABIMENTO. EXEGESE DO RESP N. 1.345.331/RS. TEMA N. 886/STJ. RESPONSABILIDADE DO EFETIVO PROPRIETÁRIO. SUCESSÃO DO POLO PASSIVO NA FASE DE CUMPRIMENTO/EXECUÇÃO. VIABILIDADE. REITERADO ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL. TESE PRESCRICIONAL PREJUDICADA. 1. O entendimento de origem se alinha com a jurisprudência do STJ, em especial com o Tema n. 886/STJ (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, DJe de 20/4/2015), no qual consagrado que a dívida decorrente de despesas condominiais pode ser cobrada tanto do proprietário registral como daquele outro que exerce o domínio do imóvel e que não consta nos assentos cartorários, dada a natureza propter rem da dívida em questão. 2. Do mesmo modo, sem amparo a tese do agravante de que não é responsável sobre os valores cobrados em razão de a ação de cobrança ter sido manejada contra o proprietário registral, quando já ciente o condomínio que exercia a propriedade. 3. Primeiro, porque o entendimento firmado no referido Tema n. 886/STJ tem por alvo resguardar o promitente vendedor e o proprietário registral, de modo que não fossem surpreendidos após a alienação do imóvel com a cobrança de despesas condominiais provenientes de um bem sobre o qual há muito não exerce a posse. Não se extrai do entendimento sedimentado no aludido recurso representativo de controvérsia que o promitente comprador somente ficaria responsável pelas despesas lançadas após a sua efetiva posse como pretende o agravante, uma vez que tal entendimento violaria a literal disposição legal constante do art. 1345 do Código Civil. Precedentes. 4. Segundo, "Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. Súmula 568/STJ" (AgInt no REsp n. 2.006.920/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 29/3/2023). 5. Ademais, o Tribunal foi categórico no sentido de que o condomínio desconhecia que o imóvel era de propriedade do agravante no momento do ajuizamento do feito, entendimento que, a toda evidência, não pode ser modificado no recurso especial, em razão do óbice da Súmula n. 7/STJ. 6. A questão prescricional perdeu seu objeto, visto que baseada na preliminar de irregularidade de citação da proprietária registral, tese rejeitada na hipótese. Agravo interno improvido." (AgInt no AREsp n. 2.196.669/PR, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 11/12/2023, DJe de 18/12/2023 - sem grifo no original). Além disso, "a jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento" (AgInt no Aresp n. 2.142.462/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023). Outros precedentes nesse mesmo sentido: "DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. TAXAS CONDOMINIAIS. NATUREZA PROPTER REM. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial, o qual foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. O acórdão discutiu a legitimidade ativa da COHAB-CT para figurar no polo passivo da execução de taxas condominiais, mesmo sem participação na fase de conhecimento, devido à natureza propter rem da dívida. 2. Na origem, agravo de instrumento foi interposto contra decisão que acolheu parcialmente a impugnação ao cumprimento de sentença, determinando a inclusão de taxas condominiais vencidas em períodos específicos. A recorrente alegou ilegitimidade passiva e prescrição das prestações objeto do cumprimento de sentença. 3. O agravo de instrumento foi desprovido pela Corte estadual, e o recurso especial não foi admitido, levando à interposição de agravo. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. A questão em discussão consiste em saber se a COHAB-CT, como promitente vendedora, pode ser responsabilizada por taxas condominiais devidas pelo promitente comprador, mesmo sem ter participado da fase de conhecimento da ação de cobrança, devido à natureza propter rem da obrigação. 5. Outra questão é a alegação de prescrição das taxas condominiais e a violação dos limites subjetivos da coisa julgada, considerando que a COHAB-CT não participou do processo de conhecimento. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. O Tribunal de origem decidiu que, devido à natureza propter rem das taxas condominiais, o imóvel responde pela dívida, podendo ser penhorado, mesmo sem participação na fase de conhecimento. 7. A decisão destacou que a COHAB-CT possui titularidade do imóvel vinculado às taxas condominiais, justificando o redirecionamento da execução. 8. O acórdão recorrido está em consonância com o entendimento do STJ, que afirma que o pagamento de taxas condominiais deve ser exigido de quem consta na matrícula do imóvel como proprietário. IV. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO." (AgInt no AREsp n. 2.689.625/PR, relator Ministro CARLOS CINI MARCHIONATTI (DESEMBARGADOR CONVOCADO TJRS), Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025 - sem grifo no original). "PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE VENDA E COMPRA. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. PRECLUSÃO. COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. EMBARGOS DE TERCEIRO. SÚMULA N. 83 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Não impugnado o fundamento de ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, está preclusa a discussão da matéria relativa à existência de negativa de prestação jurisdicional. 2. "A jurisprudência do STJ é no sentido de que a obrigação condominial está vinculada à própria coisa, de modo que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida. Desse modo, nada impede que se penhore o imóvel do proprietário atual na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento" (AgInt no Aresp n. 2.142.462/SP, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/4/2023, DJe de 27/4/2023). 3. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 2.175.544/PR, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COTAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO. VENDEDORA. IMÓVEL. RETOMADA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DÍVIDA. RESPONSABILIDADE. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULAS Nº 284/STF E Nº 83/STJ. 1. Considera-se deficiente de fundamentação o recurso especial que, apesar de apontar o preceito legal tido por violado, não demonstra, de forma clara e precisa, de que modo o acórdão recorrido o teria contrariado, circunstância que atrai, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 2. Na hipótese, a decisão proferida pelo tribunal de origem está em harmonia com o entendimento mais recente do Superior Tribunal de Justiça, firmado no sentido de que a dívida condominial, pela sua natureza de obrigação propter rem, pode ser exigida do proprietário que não tenha participado da ação de conhecimento, inclusive com a penhora do imóvel gerador das despesas. Precedentes. 3. Quando o recurso especial não é admitido com fundamento na Súmula nº 83/STJ, a impugnação deve indicar precedentes contemporâneos ou supervenientes aos mencionados na decisão combatida, demonstrando-se que outro é o entendimento jurisprudencial desta Corte, o que não ocorreu no caso. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp n. 2.121.196/PR, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 12/9/2023 - sem grifo no original). "PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. USURPAÇÃO DE COMPETÊNCIA DO STF. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RETOMADA DO BEM PELO PROMITENTE-VENDEDOR. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não se conhece do recurso especial por violação a norma da Constituição Federal, uma vez que se trata de matéria constitucional, cuja competência para exame é do col. Supremo Tribunal Federal, consoante preconiza o art. 102 da Carta Magna. 2. A jurisprudência do STJ é no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio, obrigação de natureza propter rem, o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia de pagamento da dívida, podendo o proprietário do imóvel ter esse bem penhorado na ação de cobrança, na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo participado do feito na fase de conhecimento. Precedentes. 3. Ademais, nos termos da jurisprudência desta Corte, a retomada do imóvel pelo promitente vendedor implica sua legitimidade para responder pelas dívidas condominiais, sem prejuízo de eventual direito de regresso" (AgInt no REsp 1.840.274/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 28/06/2021, DJe de 1º/07/2021). 4. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência do STJ, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no REsp n. 1.962.095/PR, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 4/4/2022, DJe de 6/5/2022 - sem grifo no original). Nesse contexto, estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Diante do exposto, conheço do agravo para conhecer do recurso especial e negar provimento. Nos termos do a rt. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro de 15% para 16% os honorários sucumbenciais fixados na origem. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO