Agravo em Recurso Especial 1007255-51.2021.8.11.0041 - STJ

Agravo em Recurso Especial 1007255-51.2021.8.11.0041 - STJ | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 1007255-51.2021.8.11.0041. Autor: SILNEIDE GONCALVES DE SOUZA CUNHA Réu: PATRIMONIO INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA SENTENÇA Poder Judiciário do Estado de Mato Grosso Comarca de Cuiabá Juízo da 3ª Vara Cível Avenida Desembargador Milton Figueiredo Ferreira Mendes, Telefones: (65) 3648-6424/6427 - (65) 3648-6422 - WhatsApp Secretaria: (65) 99227-4375 - WhatsApp Gabinete: (65) 99229-2500- Centro Político Administrativo, Cuiabá - MT - CEP: 78049-075 e-mail: [email protected] (gabinete) Trata-se de cumprimento de sentença em que figura como credora Silneide Gonçalves de Souza Cunha e, como executada, Patrimônio Incorporações e Construções LTDA, em que as partes se compuseram e apresentaram os termos do acordo para homologação (ID. 207295528). Os autos vieram conclusos. É o relatório. Decido. As partes se compuseram, requerendo a extinção do feito. Estando as partes devidamente representadas, HOMOLOGO o acordo para que surta seus jurídicos e legais efeitos, cujas cláusulas e condições passam a fazer parte integrante desta decisão e JULGO EXTINTO o processo nos termos do artigo 487, III, alínea “b”, do Código de Processo Civil. Custas, despesas e honorários na forma pactuada. Com a homologação do acordo, este poderá ser executado como título judicial, em caso de descumprimento. Certifique-se o trânsito em julgado e arquive-se com as anotações de estilos e cautelas de praxe. P. I. Cumpra-se. Cuiabá/MT, data registrada no sistema. Ana Paula da Veiga Carlota Miranda Juíza de Direito

17/09/2025, 00:00

Baixa Definitiva

01/09/2025, 13:21

Trânsito em julgado

01/09/2025, 13:21

Publicação

02/07/2025, 00:35

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

01/07/2025, 02:16

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

01/07/2025, 02:01

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO Acordo no AREsp 2515883/MT (2023/0435574-0) RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI AGRAVANTE: PATRIMONIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA ADVOGADOS: FELIPE MERGH FORTUNA - MG119997 VICTOR COUTINHO DA SILVA - MG186005 AGRAVADO: SILNEIDE GONCALVES DE SOUZA CUNHA ADVOGADOS: PITTER JOHNSON DA SILVA CAMPOS - MT015980O PITTER JOHNSON DA SILVA CAMPOS - GO060724 DECISÃO Em petição conjunta, acostada às fls. 749-751 (e-STJ), os requerentes PATRIMONIO INCORPORACÕES E CONSTRUCÔES LTDA, agravante, e SILNEIDE GONÇALVES DE SOUZA CUNHA, agravada, noticiam a celebração do acordo, expõem os termos da avença e requerem a homologação do referido pacto, a consequente extinção do feito com resolução de mérito e as baixas de estilo. Às fls. 754-756 (e-STJ), PATRIMONIO INCORPORACÕES E CONSTRUCÔES LTDA ratifica os termos do acordo apresentado pela parte recorrida, requerendo a respectiva homologação da avença. É o breve relatório. Decide-se. 1. A realização de acordo entre as partes, sem qualquer reserva, representa ato incompatível com a vontade de recorrer. Nesse contexto, observo que os advogados FELIPE MERGH FORTUNA e PITTER JOHNSON DA SILVA CAMPOS, subscritores da minuta do acordo, possuem poderes para transigir e desistir, conforme os instrumentos de mandato de fls. 21 e 185, e-STJ. Assim, encontram-se cumpridas as formalidades dos artigos 104 e 105 do CPC/2015. Embora a homologação de acordo esteja ente as atribuições do relator, nos termos do art. 34, IX, do RISTJ, é recomendável o retorno dos autos à origem, pois, considerando os termos da avença, a execução do pacto e eventuais divergências acerca de seu cumprimento deverão ser processadas e decididas em primeira instância. 2. Do exposto, com fundamento no art. 932, inciso III, do NCPC e art. 34, XI, do RISTJ, julgo extinto o procedimento recursal, ante a perda do objeto, e determino o retorno dos autos à origem para homologação e acompanhamento do acordo. Publique-se. Intimem-se Relator MARCO BUZZI

01/07/2025, 00:00

Devolução dos autos à origem

30/06/2025, 18:40

Petição (Petição (outras))

08/05/2025, 12:01

Protocolo de Petição

08/05/2025, 11:46

Conclusão (para decisão)

08/04/2025, 09:00

Petição (Petição (outras))

07/04/2025, 14:11

Protocolo de Petição

07/04/2025, 13:52

Publicação

07/04/2025, 00:51

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

04/04/2025, 01:08

Documentos

Sentença

•17/09/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO Acordo no AREsp 2515883/MT (2023/0435574-0) RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI AGRAVANTE: PATRIMONIO INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA ADVOGADOS: FELIPE MERGH FORTUNA - MG119997 VICTOR COUTINHO DA SILVA - MG186005 AGRAVADO: SILNEIDE GONCALVES DE SOUZA CUNHA ADVOGADOS: PITTER JOHNSON DA SILVA CAMPOS - MT015980O PITTER JOHNSON DA SILVA CAMPOS - GO060724 DECISÃO Em petição conjunta, acostada às fls. 749-751 (e-STJ), os requerentes PATRIMONIO INCORPORACÕES E CONSTRUCÔES LTDA, agravante, e SILNEIDE GONÇALVES DE SOUZA CUNHA, agravada, noticiam a celebração do acordo, expõem os termos da avença e requerem a homologação do referido pacto, a consequente extinção do feito com resolução de mérito e as baixas de estilo. Às fls. 754-756 (e-STJ), PATRIMONIO INCORPORACÕES E CONSTRUCÔES LTDA ratifica os termos do acordo apresentado pela parte recorrida, requerendo a respectiva homologação da avença. É o breve relatório. Decide-se. 1. A realização de acordo entre as partes, sem qualquer reserva, representa ato incompatível com a vontade de recorrer. Nesse contexto, observo que os advogados FELIPE MERGH FORTUNA e PITTER JOHNSON DA SILVA CAMPOS, subscritores da minuta do acordo, possuem poderes para transigir e desistir, conforme os instrumentos de mandato de fls. 21 e 185, e-STJ. Assim, encontram-se cumpridas as formalidades dos artigos 104 e 105 do CPC/2015. Embora a homologação de acordo esteja ente as atribuições do relator, nos termos do art. 34, IX, do RISTJ, é recomendável o retorno dos autos à origem, pois, considerando os termos da avença, a execução do pacto e eventuais divergências acerca de seu cumprimento deverão ser processadas e decididas em primeira instância. 2. Do exposto, com fundamento no art. 932, inciso III, do NCPC e art. 34, XI, do RISTJ, julgo extinto o procedimento recursal, ante a perda do objeto, e determino o retorno dos autos à origem para homologação e acompanhamento do acordo. Publique-se. Intimem-se Relator MARCO BUZZI

01/07/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação Acórdão - E M E N T A: RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – PROCEDENCIA – INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HABITACIONAL AUTÔNOMA DO EDIFÍCIO IBIS CUIABA – (EMPREENDIMENTO HOTELEIRO) – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – REJEIÇÃO – MÉRITO – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – INVESTIDOR – TEORIA FINALISTA MITIGADA – VULNERABILIDADE – CONSTATAÇÃO – PRECEDENTE DO STJ – DESISTÊNCIA DA AUTORA – RESCISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E REVOGABILIDADE – NULIDADE – DESVANTAGEM EXAGERADA – RESCISÃO PERMITIDA – RESTITUIÇÃO DE VALORES – RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS – PRECEDENTES DO STJ – PRETENDIDA REVISÃO CONTRATUAL PELA REQUERIDA – ART. 479 DO CÓDIGO CIVIL – DESCABIMENTO – COMISSÃO DE CORRETAGEM – PREVISÃO CONTRATUAL EXPRESSA – LEGALIDADE DA COBRANÇA – TEMA 938 DO STJ – RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Deve ser rejeitada a preliminar de cerceamento de defesa, se intimadas as partes a especificarem as provas que pretendiam a produzir, a parte requerida se manteve inerte. "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019). No caso, a autora é empresária do ramo alimentício, e dessa forma não pode ser enquadrada como investidora do ramo imobiliário. Induvidoso nos autos a culpa da autora/apelada pela rescisão antecipada do negócio, haja vista não ter mais condições de pagar as prestações perante a requerida/apelante. É direito do comprador requerer a rescisão contratual, por livre motivação, como no caso em tela, pela impossibilidade de continuar suportando os encargos assumidos. Nesse sentido, a lei consumerista autoriza a resilição do compromisso de compra e venda por vontade do comprador (artigos 67, V, 51, II, 53 e 54). A cláusula de irretratabilidade e irrevogabilidade põem o consumidor em situação de desvantagem exagerada, sendo nula de pleno direito, na forma do art. 51, II e IV do Código de Defesa do Consumidor. Segundo precedentes do STJ, na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador, mesmo anteriormente à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, por ser esse percentual adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Dessa forma, é justa a retenção de 25% dos valores pagos, além de estar de acordo com o recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, para ressarcir a requerida/apelante pelas despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Reconhecida a rescisão contratual por desistência do comprador, não há se falar em revisão contratual pretendida pela requerida/apelante, com base no art. 479 do Código Civil. De acordo com a tese paradigma do Tema 938 do STJ julgado em recurso repetitivo, é plenamente admissível o ajuste entre os contratantes para o repasse, ao adquirente, da obrigação de arcar com as “despesas comerciais” – dentre as quais se insere a chamada comissão de corretagem – desde que haja previsão expressa, o que ocorreu no caso em tela. Desse modo, reconhecida a legalidade da cobrança realizada a título de comissão de corretagem, imperiosa sua retenção.

13/06/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO Processo: 1007255-51.2021.8.11.0041. Autor: SILNEIDE GONCALVES DE SOUZA CUNHA Réu: PATRIMONIO INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA Poder Judiciário do Estado de Mato Grosso Comarca de Cuiabá Juízo da 3ª Vara Cível Avenida Desembargador Milton Figueiredo Ferreira Mendes, Telefones: (65) 3648-6424/6427 - WhatsApp Gabinete: (65) 3648-6422 - WhatsApp Secretaria: (65) 99227-4375 - Centro Político Administrativo, Cuiabá - MT - CEP: 78049-075 e-mail: [email protected] (secretaria) Telegram: https://t.me/vara3civelcuiaba Site: https://www.3varacivelcuiaba.com/ Vistos. Por tempestivo e próprio, RECEBO os embargos de declaração interpostos no id. 113003123. Contrarrazões foram apresentadas no id. 113236962. Nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil, os embargos de declaração reservam-se para o fim de desfazer obscuridades, a afastar contradições e a suprir omissões que eventualmente se registrem nas decisões judiciais. Essa modalidade recursal só permite o reexame para o específico efeito de viabilizar um pronunciamento jurisdicional de caráter integrativo-retificador que, afastando as situações de obscuridade, omissão ou contradição, complemente e esclareça o conteúdo da decisão. Em exame as alegações do(a) Embargante, observa-se que seus argumentos não merecem guarida, posto que o pedido formulado extrapola as hipóteses de cabimento dos Embargos de Declaração, já que, na verdade, almejam a rediscussão da matéria e do posicionamento jurídico adotado pelo magistrado, bem como reapreciação e revaloração das provas produzidas nos autos. Sendo assim, para que o(a) Embargante consiga reformar a decisão proferida, deve buscar o instrumento legal apropriado e suficiente para a discussão e apreciação da matéria, já que os embargos não se prestam como ferramenta processual idônea para solucionar o inconformismo. Neste mesmo sentido é a jurisprudência do TJMT: “EMENTA – EMBARGOS DE DECLARAÇÃO – ACÓRDÃO AO RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL – PRETENSÃO DE REFORMAR A DECISÃO – CARÁTER INFRINGENTE – PREQUESTIONAMENTO – INADMISSIBILIDADE – EMBARGOS REJEITADOS. São incabíveis embargos declaratórios com pretexto de restaurar discussão sobre a demanda, visando à reapreciação da causa. Mesmo para fins de prequestionamento, devem os embargos respeitar os limites traçados no artigo 535do CPC.” (TJMT. Rec. Emb. Decl. nº 6905/2006 – Classe II – 17 – opostos no Rec. Apel. Cível 36744/2005. Julgamento em 13/03/2006. Rel. Des. José Silvério Gomes. Publicação em 27/03/2006 – grifo nosso). O c. STJ possui entendimento similar, in verbis: "PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AUSÊNCIA DE VÍCIO NO ACÓRDÃO. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. 1. Os embargos declaratórios não são cabíveis para alterar o julgado que não apresenta vícios do art. 1.022 do NCPC. Diferente do ocorre no caso, contradição, omissão ou obscuridade, porventura, existentes só se dão entre os termos do próprio acórdão, entre a ementa e o voto, entre o voto e o relatório etc. (...) 4. O embargante, inconformado, busca, com a oposição destes embargos declaratórios, ver reapreciada e decidida a controvérsia de acordo com sua tese. Todavia, não é possível dar efeitos infringentes aos aclaratórios sem a demonstração de eventual vício ou teratologia. Embargos de declaração rejeitados" (STJ, EDcl no AgRg no AREsp 847.491/PE, Rel. Ministro HUMBERTO MARTINS, SEGUNDA TURMA, DJe de 02/05/2016) Portanto, constata-se que a pretensão do embargante é rever a matéria decidida. ISTO POSTO, conheço dos embargos de declaração do id. 113003123 para REJEITÁ-LO. Certifique, oportunamente, o trânsito em julgado do decisum embargado dando-se, então, o regular andamento ao feito. Às providências. Cumpra-se. Cuiabá/MT, 27 de março de 2023. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO Juiz de Direito Documento assinado digitalmente conforme previsto no art.205, § 2º do CPC

28/03/2023, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença SENTENÇA Processo: 1007255-51.2021.8.11.0041. Autor: SILNEIDE GONCALVES DE SOUZA CUNHA Réu: PATRIMONIO INCORPORACOES E CONSTRUCOES LTDA Visto. Poder Judiciário do Estado de Mato Grosso Comarca de Cuiabá Juízo da 3ª Vara Cível Avenida Desembargador Milton Figueiredo Ferreira Mendes, Telefones: (65) 3648-6424/6427 - WhatsApp Gabinete: (65) 3648-6422 - WhatsApp Secretaria: (65) 99227-4375 - Centro Político Administrativo, Cuiabá - MT - CEP: 78049-075 e-mail: [email protected] (secretaria) Telegram: https://t.me/vara3civelcuiaba Site: https://www.3varacivelcuiaba.com/ Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência ajuizada por Silneide Gonçalves de Souza Cunha em desfavor de Patrimônio Incorporações e Construções Ltda., ambos qualificados nos autos, asseverando que adquiriu da ré em 06/12/2016, através do Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda De Unidade Habitacional Autônoma do Edifício Ibis Cuiabá, unidade 305. Relata que o valor ajustado foi de R$ 246.519,84, a ser pago da seguinte forma: 1-) A título de sinal e princípio de pagamento, o valor de R$12.000,00 (Doze Mil Reais), a ser pago através 01 cheque bom para 20/12/2016; 2-) O restante será dividido em 48 (quarenta e oito) parcelas mensais, cada uma no valor de R$4.885,83 (quatro mil, oitocentos e oitenta e cinco reais e oitenta e três centavos), a primeira com vencimento em 10/01/2017 e as demais nos meses subsequentes. Assevera que até a data do ajuizamento da ação já havia pago o valor de R$ 81.983,73. Acrescenta que pretende rescindir o contrato de compra vez que diante da crise financeira que se agravou com a pandemia, não consegue manter os pagamentos em dia e pretende rescindir o contrato unilateralmente. No entanto, a parte ré se nega a restituir os valores pagos nos termos especificados na legislação e no STJ, mesmo tentando compor administrativamente não obteve êxito. Requereu liminarmente que seja determinado à ré que se abstenha de negativar o nome da parte autora e que seja compelida a devolver 70% do valor pago. No mérito busca a rescisão contratual e a devolução de 75% dos valore pagos, devidamente corrigidos, além da condenação ao pagamento da verba de sucumbência. Indeferimento do pedido de gratuidade de justiça consta do id. 53783608. O pedido de urgência foi deferido em parte (id. 55579035). Contestação da ré no id. 61112083, asseverando que a unidade hoteleira adquirida pela autora já está concluída. Afirma que o contrato assinado pelas partes é irretratável e irrevogável. Que o valor pago até 07/2018 é de R$ 81.983,73 e a dívida é de R$ 191.371,14. Que o imóvel não se presta a moradia nem para outro adquirente, vez está inserida num pool hoteleiro, tratando-se de um investimento. Não há mora por parte da ré. Que a autora não apresentou nenhum comprovante de sua impossibilidade financeira de dar continuidade aos pagamentos assumidos. Que no caso não se aplica o Código de Defesa do Consumidor. A unidade foi concluída e entregue aos adquirentes. Que a resilição contratual como pretendida pela autora não é possível. Pugna pela improcedência do pedido e condenação da autora ao pagamento das verbas de sucumbência. Instados a se manifestar sobre as provas que pretendem produzir (id. 64131591), o requerente pugnou depoimento pessoal da parte autora e a demandante pelo julgamento do feito. É o relatório. Fundamento. Decido. Ao analisar o feito verifico que este admite o julgamento no estado em que se encontra, na medida em que desnecessário se mostra a produção de outras provas, além da prova documental já existente nos autos (art. 347, CPC). Destaco, que o c. STJ, em v. acórdão relatado pelo eminente Ministro Athos Carneiro, assim decidiu em situação similar: "Em matéria de julgamento antecipado da lide, predomina a prudente discrição do magistrado no exame da necessidade ou não da realização da prova em audiência ante as circunstâncias de cada caso e a necessidade de não ofender o princípio basilar do pleno contraditório."[1] Vale ressaltar que o Código de Processo Civil adotou o princípio do livre convencimento do juiz, de sorte que cabe a ele, como destinatário da prova, verificar a real necessidade de outros elementos para formação do próprio convencimento. Nesse sentido é pacífico o entendimento da doutrina e jurisprudência, ao que o eg. Tribunal de Justiça de Mato Grosso já assentou: “AÇÃO REVISIONAL – JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE – CERCEAMENTO DE DEFESA – INEXISTÊNCIA DE NULIDADE – LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ NÃO CONFIGURADA – RECURSO DESPROVIDO. O juiz, na condição de dirigente do processo, é o destinatário da atividade probatória das partes, a qual tem por finalidade a formação da sua convicção acerca dos fatos sob controvérsia, podendo dispensar a produção das provas que achar desnecessária à solução do feito, conforme lhe é facultado pela lei processual civil, sem que isso configure supressão do direito de defesa das partes. Tratando-se de revisão de contrato, basta a análise do pacto firmado. A simples interposição de recurso de apelação não implica litigância de má-fé, sendo um mero exercício do direito garantido pelo princípio do contraditório e ampla defesa.” (Ap, 424/2014, DES. CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, QUINTA CÂMARA CÍVEL, Data do Julgamento 14/05/2014, Data da publicação no DJE 19/05/2014 – Negritei) Friso, que o julgamento antecipado da causa vertente não representa cerceamento de defesa ou violação ao princípio do contraditório, evitando-se que a causa tenha seu desfecho protraído, homenageando-se, desse modo, a tão colimada celeridade processual. Com efeito, “AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. CERCEAMENTO DE DEFESA. NÃO CONFIGURADO. SÚMULA Nº 7/STJ. 1. Não configura cerceamento de defesa o julgamento antecipado da lide, devidamente fundamentado, sem a produção das provas tidas por desnecessárias pelo juízo, uma vez que cabe ao magistrado dirigir a instrução e deferir a produção probatória que considerar necessária à formação do seu convencimento. 2. Rever o acórdão que afastou o cerceamento de defesa implicaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que é vedado pela Súmula nº 7/STJ. 3. Agravo regimental a que se nega provimento.” (STJ - AgRg no AREsp: 636461 SP 2014/0328023-4, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 03/03/2015, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 10/03/2015). Assim, com esteio nos ensinamentos jurisprudenciais firmados pelos Tribunais Superiores, diante das provas já produzidas nos autos e da ausência de pedido das partes para a produção de outras provas, passo ao julgamento antecipado da lide nessa oportunidade, principalmente diante dos documentos acostados aos autos e do desinteresse das partes em produzirem mais provas. Versam os autos acerca do ação de rescisão contratual com pedido de tutela de urgência ajuizada por Silneide Gonçalves de Souza Cunha em desfavor de Patrimônio Incorporações e Construções Ltda. Pretende o autor rescindir o ‘Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda De Unidade Habitacional Autônoma do Edifício Ibis Cuiabá, unidade 305’, firmado em 06/12/2016, com a devolução dos valores pagos, ao argumento que se encontra com dificuldades de efetuar o pagamento das parcelas assumidas. O requerido afirma a inexistência de relação consumerista entre as partes, ante a aquisição de unidade imobiliária localizada em complexo hoteleiro com intuito de lucro pela autora, o que afastaria a incidência das disposições do CDC. Nesse contexto, discorre sobre a impossibilidade de rescisão contratual por opção dos compradores, devido às cláusulas de irrevogabilidade e irretratabilidade inseridas na avença. Quanto a aplicação do CDC: No caso específico a parte autora adquiriu uma unidade autônoma do edifício Ibis de Cuiabá, que faz parte de um pool hoteleira. Diante disso, o requerido assevera que a autora não se enquadra como consumidora e não incide o Código de Defesa do Consumidor. Sobre o assunto o Superior Tribunal de Justiça já se manifestou: “RECURSO ESPECIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. SÚMULA 7 /STJ. OFENSA A RESOLUÇÕES. IMPOSSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 5 E 7 DO STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. INVESTIMENTO FINANCEIRO. RELAÇÃO DE CONSUMO. INCIDÊNCIA DA LEGISLAÇÃO CONSUMERISTA. POSSIBILIDADE. INVESTIDOR OCASIONAL. COMPETÊNCIA DO FORO DO DOMICÍLIO DO CONSUMIDOR. ((STJ - REsp: 1943845 DF 2021/0179987-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 22/03/2022, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 31/03/2022)”. "DIREITO PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REEMBOLSO PARCIAL DE VALORES PAGOS JULGADA PARCIALMENTE PROCEDENTE - PRETENSÃO DE RESCISÃO DO CONTRATO E O DISTRATO CORRELATO, REFERENTE A CELEBRAÇÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA CONDOMINIAL, COM O OBJETIVO DE ADQUIRIR UNIDADE AUTÔNOMA NO EMPREENDIMENTO DENOMINADO 'CONDOMÍNIO IBIS VOLTA REDONDA/BARRA MANSA'. APELAÇÃO DA TERCEIRA RÉ E DA CONSUMIDORA, CUJA QUALIDADE MOSTRA-SE INEGÁVEL, AFASTADA A SUA ATUAÇÃO COMO INVESTIDORA PROFISSIONAL - TRANSMUTAÇÃO PARA CATEGORIA DE INVESTIDORA OCASIONAL, RECONHECIDAS A VULNERABILIDADE E BOA-FÉ OBJETIVA NO ATUAR DA ADQUIRENTE, MORMENTE COM A MITIGAÇÃO DA TEORIA FINALISTA (FINALISMO APROFUNDADO), NOS TERMOS DO ENTENDIMENTO CRISTALIZADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (RESP 1785802/SP), NOS TERMOS DE PARTE DA EMENTA A SEGUIR: (...) O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. (STJ - REsp: 1945162 RJ 2021/0191688-2, Relator: Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Data de Publicação: DJ 05/08/2021) " 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. As questões controvertidas na presente via recursal são: a) definir se o Código de Defesa do Consumidor se aplica às ações de resolução de promessa de compra e venda de imóvel não destinado à moradia do adquirente (finalidade de investimento) e b) (...) 3. O adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor), não abrangendo em seu âmbito de proteção aquele que desenvolve a atividade de investimento de maneira reiterada e profissional. (...) 8. Recurso especial provido" ( REsp 1.785.802/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019). No caso dos autos, a própria ré afirmou em sua contestação que a autora é empresária, no ramo da alimentação – Raspas e Delícias Restaurante Eireli - e dessa forma não pode ser enquadrada com investidora no ramo de imóveis ou profunda conhecedora do mercado imobiliário. Assim, apesar da autora não ser a consumidora final do imóvel incluído no pool, não se pode olvidar que se aplica o CDC, mesmo que afirmando o réu que o intuito era de auferir lucro, resta comprovada a vulnerabilidade técnica, jurídica ou econômica da pessoa física ou jurídica que adquiriu o bem para fins de investimento imobiliário, por ausência de expertise correlata ao referido negócio. Na hipótese dos autos, se encontra evidenciada a desproporção de forças entre as partes e a caracterização da autora como investidora ocasional vulnerável, pois esta não desenvolve a referida atividade de maneira reiterada e profissional, razão pela qual se subsome ao conceito de consumidor. Portanto, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor no caso em apreço. Do mérito: No caso restou incontroverso que as partes firmaram Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda De Unidade Habitacional Autônoma do Edifício Ibis Cuiabá, unidade 305, em 06/12/2016, pelo valor de R$ 246.519,84, conforme consta da cláusula terceira (id. 50465570). Do contrato é possível extrair que a cláusula 3.6 estabelece que o não pagamento implicará no vencimento antecipado de todas as parcelas, podendo considerar o contrato rescindido e autoriza o vendedor a reter 30% do valor pago pelo comprador. Igualmente restou evidente que a autora solicitou o distrato em 15/03/2020, diante da impossibilidade de efetuar os pagamentos. Em sua defesa o requerido afirma que o empreendimento já fora entregue e dessa forma não há como rescindir o contrato. Contudo, analisando os documentos acostados aos autos, há de se concluir que a autora já constava como inadimplente anterior à data da entrega (9/01/2020). A inadimplência da autora igualmente é inconteste, vez que a ré notificou a mesma para efetuar o pagamento das prestações em atraso, notificação esta enviada em 25/3/2019, anterior à instalação do condomínio que ocorreu em 09/01/2020 (id. 61113252). No caso, resta claro que o responsável pela rescisão contratual é a parte autora, que deixou pagar o valor das parcelas assumidas/cumprir o contrato. É certo que o contrato firmado entre as partes constitui a expressão da autonomia da vontade dos envolvidos, que livremente pactuam o objeto pretendido, sendo que, pela autonomia da vontade ninguém é obrigado a contratar, mas se o fizer, deve cumprir o acordado, não podendo se esquivar às suas consequências. Assim, para o ordenamento jurídico, “a vontade tem grande importância na gênese dos direitos subjetivos, sendo critério diferenciador de fatos e atos jurídicos, e critério doutrinário de justificação desses mesmos direitos” (AMARAL NETO, Francisco dos Santos. A autonomia privada como princípio fundamental da ordem jurídica. Perspectivas estrutural e funcional. Revista de Direito Civil, Imobiliário, Agrário e Empresarial. São Paulo, ano 12, pág. 9, out./dez. 1988). Os contratos bilaterais geram obrigações para ambos os contratantes, cujas prestações são recíprocas e interdependentes, motivo pelo qual uma das partes pode recusar a sua prestação sob a alegação de que o outro não cumpriu a contraprestação que lhe competia. Forçoso reconhecer que, neste caso, é o comprador quem está dando causa ao desfazimento do negócio, devendo, portanto, arcar com os ônus decorrentes de seu inadimplemento. Assim, tendo a rescisão ocorrido por culpa da compradora, razoável, para preservar, na parte que possível, o contrato celebrado entre as partes e compensar os prejuízos sofridos pela vendedora, é a retenção no percentual justo. Em casos como o em análise, conforme o entendimento dominante do STJ, "a desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado" ( AgRg no REsp n. 927.433/DF, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/2/2012, DJe 28/2/2012). Nesse mesmo sentido: 6. "A desistência do promitente comprador, embora admitida por esta Corte, rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado" ( AgRg no REsp n. 927.433/DF, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 14/2/2012, DJe 28/2/2012), entendimento aplicado pelo Tribunal a quo. Incidência da Súmula n. 83/STJ. 7. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1474264 RJ 2019/0083118-4, Relator: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 19/10/2021, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/11/2021) Além disso, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente-comprador – que deu causa à rescisão contratual – seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso: 1. A jurisprudência desta Corte de Justiça, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, tem admitido a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% e 25% do total da quantia paga. [...] 3. É abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel pelo comprador, a restituição dos valores pagos de forma parcelada. 4. Agravo interno não provido. ( AgRg no AREsp n. 807.880/DF, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 19/4/2016, DJe 29/4/2016.) O percentual para devolução de 75% do valor pago é justo, pois se mostra razoável e em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o qual se posicionou no sentido de que “A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias decada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.” (STJ; AgInt no AREsp 1062082/AM; Ministro Luis Felipe Salomão; Quarta Turma; DJe 23/05/2017). Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, para: a) Declarar rescindido o contrato firmado entre as partes e discutido nos autos (Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda De Unidade Habitacional Autônoma do Edifício Ibis Cuiabá, unidade 305); b) Condenar o requerido a restituir 75% dos valores pagos pelo imóvel, os quais deverão ser corrigidos pelo INPC a partir de cada pagamento e juros de mora a partir do trânsito em julgado desta sentença, em parcela única; c) Condenar o réu ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, na forma do artigo 85, §§ 1º, 2º, do CPC. P.R.I. Após o trânsito em julgado, arquive-se e dê-se baixa, observadas as formalidades legais. Cumpra-se. Cuiabá, data da publicação. LUIZ OCTÁVIO O. SABOIA RIBEIRO Juiz de Direito [1] Recurso Especial 3.047-ES, DJU de 17/9/90, p. 9514

20/03/2023, 00:00

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Baixa Definitiva

Trânsito em julgado

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Devolução dos autos à origem

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