Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2844317/SP (2025/0025450-2)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ
AGRAVANTE: KAIO DE ANDRADE GONCALVES
ADVOGADOS: JULIANA PENTEADO PRANDINI BATISTA - SP323049
ROBERTO ADRIANO BATISTA - SP398031
AGRAVADO: REGIANE LEDO MARINHO
ADVOGADO: LUIS RICARDO VASQUES DAVANZO - SP117043
DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por KAIO DE ANDRADE GONCALVES à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "c", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO, assim resumido: APELAÇÃO. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INCONFORMISMO DO AUTOR. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE CONCEDIDA À APELADA. NÃO ACOLHIMENTO. ALEGAÇÕES GENÉRICAS, DESPROVIDAS DE PROVAS. DOCUMENTOS APRESENTADOS NOS AUTOS QUE COMPROVAM A INCAPACIDADE FINANCEIRA DA PARTE. GRATUIDADE MANTIDA. MÉRITO. COMISSÃO DE CORRETAGEM QUE SÓ É DEVIDA CASO O NEGÓCIO SE CONCRETIZE EM RAZÃO DA INTERMEDIAÇÃO DO CORRETOR. HIPÓTESE EM QUE A NEGOCIAÇÃO EM ANDAMENTO NÃO FOI CONCLUÍDA. DESISTÊNCIA QUE OCORREU ANTES DA FORMALIZAÇÃO DO NEGÓCIO. PROVAS QUE DEMONSTRAM QUE AS CONDIÇÕES INFORMADAS PELO CORRETOR AUTOR À VENDEDORA NÃO FORAM CUMPRIDAS. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS. RECURSO DESPROVIDO (fl. 255). Quanto à controvérsia, pela alínea "c" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação e divergência de interpretação do art. 725 do CC, no que concerne ao direito ao recebimento de honorários pelo corretor de imóveis, em razão da obtenção do resultado previsto no contrato de venda de imóvel, trazendo a seguinte argumentação: Eminente Ministro Relator, a Sentença de improcedência tem como pilares de sustentação uma errônea interpretação do artigo 725 do Código Civil de 2002 e uma exigência de formalização não amparada por lei, razão pela qual deve ser reformada por esta Colenda Corte. [...] Portanto, o comando legal aponta que o requisito necessário para que o corretor de imóveis faça jus ao recebimento de seus honorários, é a obtenção do resultado previsto no contrato de mediação. [...] O resultado previsto nesse contrato é a venda do imóvel, que foi obtida pelo corretor-apelante e somente não se concretizou por arrependimento da vendedora em virtude de ter recebido proposta financeiramente superior, após ter aceitado o contrato proposto. [...] Ao contrário do descrito em sentença o autor conseguiu o resultado previsto no contrato de mediação. [...] Ou seja, o instrumento particular de venda e compra se tornou perfeito após o aceite da vendedora-recorrida e obtenção dos documentos que guarneceram a venda, devendo sua recusa em assinar o contrato ser considerada injusta e suprimida pelo juízo, mas nunca servir de argumento para o não pagamento do trabalho do corretor. Vale ainda frisar, que mesmo não tendo assinado o contrato, a vendedora cobrava o andamento da liberação do financiamento, deixando clara sua intenção em manter a possibilidade da venda, em paralelo com a proposta mais vantajosa que havia recebido e mantido oculta. [...] Vale ressaltar ainda que, intimada a apresentar o contrato de venda e compra do imóvel realizado com o segundo corretor, não cumpriu a determinação judicial, juntando apenas o contrato definitivo, tornando óbvio que a juntada do instrumento particular provaria a negociação paralela e a normal demora na obtenção do financiamento. Ademais, a sentença se mantida, agride veementemente os preceitos e princípios básicos do entendimento geral dos contratos, especialmente o princípio que estabelece que o contrato faz lei entre as partes, conhecido como pacta sunt servanda, este princípio é fundamental no direito contratual e implica que os contratos livremente celebrados devem ser cumpridos pelas partes como se fossem lei. A manutenção desta sentença seria uma grande afronta à justiça, visto que haveria a validação da quebra de contrato, liberando a parte de quaisquer compromissos que assinou e declarou anteriormente (fls. 280/283). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, não foi comprovado o dissídio jurisprudencial, tendo em vista que a parte recorrente não realizou o indispensável cotejo analítico, que exige, além da transcrição de trechos dos julgados confrontados, a demonstração das circunstâncias identificadoras da divergência, com a indicação da existência de similitude fática e identidade jurídica entre o acórdão recorrido e os paradigmas indicados, não bastando, portanto, a mera transcrição de ementas ou votos. Com efeito, o Superior Tribunal de Justiça já decidiu: “Esta Corte já pacificou o entendimento de que a simples transcrição de ementas e de trechos de julgados não é suficiente para caracterizar o cotejo analítico, uma vez que requer a demonstração das circunstâncias identificadoras da divergência entre o caso confrontado e o aresto paradigma, mesmo no caso de dissídio notório”. (AgInt no AREsp n. 1.242.167/MA, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe de 5.4.2019.) Ainda nesse sentido: "A divergência jurisprudencial deve ser comprovada, cabendo a quem recorre demonstrar as circunstâncias que identificam ou assemelham os casos confrontados, com indicação da similitude fática e jurídica entre eles. Indispensável a transcrição de trechos do relatório e do voto dos acórdãos recorrido e paradigma, realizando-se o cotejo analítico entre ambos, com o intuito de bem caracterizar a interpretação legal divergente. O desrespeito a esses requisitos legais e regimentais impede o conhecimento do Recurso Especial, com base na alínea "c" do inciso III do art. 105 da Constituição Federal". (AgInt no REsp n. 1.903.321/PR, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 16.3.2021.) Confiram-se também os seguintes precedentes: AgInt nos EDcl no REsp n. 1.849.315/SP, Rel. Ministro Marcos Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1º.8.2020; AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp n. 1.617.771/RS, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 13.8.2020; AgRg no AREsp n. 1.422.348/RS, Rel. Ministro Ribeiro Dantas, Quinta Turma, DJe de 13.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.456.746/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 3.6.2020; AgInt no AREsp n. 1.568.037/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 12.5.2020; AgInt no REsp n. 1.886.363/RJ, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 28.4.2021; AgRg no REsp n. 1.857.069/PR, Rel. Ministra Laurita Vaz, Sexta Turma, DJe de 5.5.2021. Ademais, quanto à apontada violação do art. 725 do CC, incide a Súmula n. 284/STF, porquanto não houve a indicação do permissivo constitucional autorizador do Recurso Especial, aplicando-se, por conseguinte, a referida súmula: “É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia”. Isso porque, conforme disposto no art. 1.029, II, do CPC/2015, a petição do recurso especial deve conter a “demonstração do cabimento do recurso interposto”. Sendo assim, a parte Recorrente deve evidenciar de forma explícita e específica que seu recurso está fundamentado no art. 105, III, da Constituição Federal, e quais são as alíneas desse permissivo constitucional que servem de base para a sua interposição. Esse entendimento possui respaldo em recente julgado desta Corte Superior de Justiça: PROCESSO CIVIL. ADMINISTRATIVO. IMPROBIDADE ADMINISTRATIVA. INCIDÊNCIA POR ANALOGIA DO ENUNCIADO N. 284 DA SÚMULA DO STF. DEFICIÊNCIA RECURSAL. ART. 1.029 DO CPC/2015. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO VIOLADO. PRETENSÃO DE REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DO ENUNCIADO N. 7 DA SÚMULA DO STJ. [...] II - Na espécie, incide o óbice da Súmula n. 284/STF, uma vez que não houve a correta indicação do permissivo constitucional autorizador do recurso especial, aplicando-se, por conseguinte, a referida Súmula: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia". III - Conforme disposto no art. 1.029, II, do CPC/2015, a petição do recurso especial deve conter a "demonstração do cabimento do recurso interposto". Sendo assim, o recorrente, na petição de interposição, deve evidenciar de forma explícita e específica em qual ou quais dos permissivos constitucionais está fundado o seu recurso especial, com a expressa indicação da alínea do dispositivo autorizador. Este entendimento possui respaldo em antiga jurisprudência desta Corte Superior de Justiça, que assim definiu: "O recurso, para ter acesso à sua apreciação neste Tribunal, deve indicar, quando da sua interposição, expressamente, o dispositivo e alínea que autoriza sua admissão. [...]. (AgInt no AREsp n. 1.479.509/SP, Rel. Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 22.11.2019.) Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AgInt no AREsp n. 1.015.487/RJ, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 2.8.2017; AgRg nos EDcl no AREsp n. 604.337/RJ, Rel. Ministro Ericson Maranho (desembargador convocado do TJ/SP), Sexta Turma, DJe de 11.5.2015; e AgRg no AREsp n. 165.022/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Quinta Turma, DJe de 3.9.2013; AgRg no Ag 205.379/SP, Rel. Ministro José Delgado, Primeira Turma, DJ de 29.3.1999; AgInt no AREsp n. 1.824.850/MG, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira turma, DJe de 21.6.2021; AgInt no AREsp n. 1.776.348/SP, Rel. Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 11.6.2021. Além disso, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Sabe-se que a comissão de corretagem é devida pela intermediação bem sucedida de transação imobiliária realizada entre vendedor e comprador. [...] No caso dos autos, em que pese o inconformismo do autor, de fato, não ficou demonstrada a intermediação com o resultado útil pretendido. Era do apelante o ônus da prova acerca da desistência imotivada da vendedora, nos moldes do art. 373, I, do CPC, ônus do qual não se desincumbiu. Ora, é fato incontroverso que o autor apresentou o imóvel à possível compradora e que passou a negociar a compra e venda do bem, ofertando proposta que foi aceita pela vendedora (cf. e-mails de fls. 14/15). Contudo, ao contrário do que alega, as condições informadas pelo corretor no momento da formalização da proposta não foram cumpridas, uma vez que o financiamento bancário a ser realizado pela compradora não foi concluído dentro do prazo máximo de 60 dias informado. Diversamente, ao que consta, demorou mais de 120 dias para a suposta aprovação, sendo que não veio aos autos sequer prova de que o financiamento foi, de fato, aprovado, como alega o autor/apelante. Além disso, porque ausente impugnação específica, ficou incontroversa a alegação da requerida de que a compradora, contando com a ciência e anuência do corretor, tentou realizar financiamento de valor a maior o que não foi aceito pela vendedora, sendo que a conversa de fls. 152 corrobora a versão trazida na peça contestatória. Nesse sentido, não houve finalização da negociação, sendo que a desistência manifestada pela vendedora se deu em virtude do descumprimento dos termos ofertados pelo próprio corretor. Ressalta-se, outrossim, que não foi firmado contrato de exclusividade com o corretor, observando-se que eventual acordo nesse sentido deve ser formalizado por escrito, nos termos do que dispõe o art. 726, do CC. Por isso, poderia a requerida concretizar a formalização do negócio com aquele que melhor atendesse aos seus objetivos, como se deu (fls. 257/261). Assim, incide a Súmula n. 7 do STJ (“A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial”), porquanto o acolhimento da pretensão recursal demandaria o reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: “O recurso especial não será cabível quando a análise da pretensão recursal exigir o reexame do quadro fático-probatório, sendo vedada a modificação das premissas fáticas firmadas nas instâncias ordinárias na via eleita (Súmula n. 7/STJ)”. (AgRg no REsp n. 1.773.075/SP, Rel. Ministro Felix Fischer, Quinta Turma, DJe 7.3.2019.) Confiram-se ainda os seguintes precedentes: AgInt no AREsp n. 1.679.153/SP, Rel. Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 1º.9.2020; AgInt no REsp n. 1.846.908/RJ, Rel. Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, DJe de 31.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.581.363/RN, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe de 21.8.2020; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.848.786/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJe de 3.8.2020; AgInt no AREsp n. 1.311.173/MS, Rel. Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, DJe de 16.10.2020. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente
HERMAN BENJAMIN