Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2473061/SP (2023/0324621-0)
RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE: MONTEIRO COTIA SPE INCORPORADORA LTDA.
ADVOGADO: PRISCILLA DE SOUZA DE LIMA - SP211556
AGRAVADO: ABNER LOURENCO RANGEL
AGRAVADO: THAIS RODRIGUES SOUZA
ADVOGADO: MARIANNE AMIRATI SACRISTAN MUÑOZ PARRON - SP211260
INTERESSADO: MALAGOSINI EMPREENDIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA
INTERESSADO: MARCOS MALAGOSINI MACHADO
INTERESSADO: B & B - ENGENHARIA E CONSTRUCOES LTDA.
INTERESSADO: CINTIA CRISTINA DE BARROS
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por MONTEIRO COTIA SPE INCORPORADORA LTDA. contra a decisão que inadmitiu recurso especial. O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "APELAÇÃO. Compromisso de compra e venda. Atraso na entrega de imóvel. Sentença de parcial procedência. Insurgência da requerida. Atraso verificado. Presunção de prejuízo do consumidor ante a injusta privação do bem. Tema 966 do C. STJ. Correção monetária pelo INCC durante a mora que se mostra indevida. Venda da unidade a terceiros que se deu de forma irregular. Autores que, consoante ajustado contratualmente, não estavam obrigados a contratar financiamento para pagamento de parte do preço antes da entrega das chaves. Obrigação de fazer mantida. Recurso improvido" (e-STJ fl. 568). Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (e-STJ fls. 579/581). No recurso especial (e-STJ fls. 604/613), a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação dos arts. 474 e 475 do Código Civil e 63 da Lei nº 4.591/64. Aduz que a clausula 7ª do Contrato prevê o financiamento para a obra a sistemática do Programa Minha Casa Minha Vida, o que se tem inclusive por prova de fls. 64/67 - folheto da propaganda do Empreendimento à época que realizou a compra e que não houve alteração unilateral vez que o contrato foi firmado em 02/2013. Sustenta que não houve culpa da ré e portanto regular a retenção de 30% conforme entendimento dos Tribunal de Justiça nos termos da rescisão ocorrida em contrato firmado antes da “nova lei de distratos”. Apresentadas as contrarrazões, o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. A insurgência não merece prosperar. O Tribunal estadual concluiu que o atraso na entrega da obra se deu por culpa da recorrente, com base nos seguintes fundamentos: "A controvérsia recursal se resume em se perquirir a respeito da mora da requerida na entrega do imóvel e das consequências daí advindas. Emerge dos autos que em 23/02/2013 as partes celebraram compromisso de compra e venda tendo por objeto imóvel na planta, consistente na unidade autônoma nº 17, bloco Jasmin, do empreendimento denominado “Reserva Cotia Park”, cujo prazo previsto para término das obras era outubro de 2014 (fl. 122), admitindo-se por cláusula contratual expressa prazo de tolerância de 180 dias para sua conclusão (cláusula 9ª do contrato). Ressalte-se, por oportuno, que à época em que celebrado o negócio, não se tratava de empreendimento vinculado ao programa Minha Casa Minha Vida, razão pela qual a data prevista para o pagamento da parcela 4.3 do quadro resumo coincide com o prazo previsto para entrega do imóvel (cf. e-mail fl. 122), já que, no regime comum, o financiamento somente é viabilizado após a expedição do habite-se. Posteriormente, no ano de 2014, a construção do empreendimento foi assumida por construtora distinta, cujo ingresso na obra “viabilizou a parceria com a Caixa Econômica Federal - CAIXA, em atendimento ao Programa Minha Casa Minha Vida”, consoante se infere do e-mail colacionado pela requerida a fls. 225, demonstrando que a dinâmica envolvendo o pagamento da parcela prevista no item 4.3 do contrato foi alterada de forma unilateral no curso da relação jurídica estabelecida entre as partes. Isso porque, tratando-se de empreendimento no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, sabe-se que o financiamento é assinado ainda no período de construção do empreendimento. Este fato é importante porque permite concluir que quando os autores foram notificados para “realizar a quitação das parcelas em aberto com os devidos acréscimos”, em 02/08/2018, eles não estavam em mora, haja vista que, ao fim, consoante ajustado, o pagamento da parcela prevista no item 4.3 deveria coincidir com a entrega do imóvel, e o habite-se somente foi emitido em 30/07/2019, posteriormente, portanto, ao ajuizamento desta demanda. Inegável, portanto, a mora da requerida, que, prevendo a entrega do imóvel para abril/2015 (já computado o prazo de tolerância), somente logrou obter o habite-se em 30/07/2019, do que emerge a correção da sentença quanto aos itens i, ii, iii e iv. E o mesmo se verifica quanto à obrigação de fazer, consistente na entrega da unidade, uma vez que a rescisão contratual operada de forma unilateral e inadvertida pela requerida, seguida da alienação do imóvel a terceiro, deu-se se forma irregular, em momento em que os autores não estavam em mora" (e-STJ fls. 570/571). Assim, rever a conclusão do Tribunal recorrido demandaria a interpretação de cláusula contratual e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, procedimentos inviáveis ante a natureza excepcional da via eleita, consoante disposto nas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. Registre-se que a necessidade do reexame da matéria fática impede a admissão do recurso especial tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do permissivo constitucional. Por fim, no que tange à violação do art. 63 da Lei nº 4.591/64, verifica-se que não foi objeto de debate pelas instâncias ordinárias, sequer de modo implícito, e embora opostos embargos de declaração com a finalidade de sanar omissão porventura existente, a parte recorrente deixou de apontar, na petição do recurso especial, eventual violação do artigo 1022 do CPC, a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema. Inafastável, portanto, a incidência da Súmula nº 211/STJ. Nesse sentido: "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL AÇÃO DECLARATÓRIA C/C PEDIDO CONDENATÓRIO - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO. INSURGÊNCIA DA PARTE DEMANDADA. 1. A ausência de enfrentamento da matéria pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento. Incidência da Súmula 211 do STJ. 2.1 In casu, deixou a parte recorrente de apontar, nas razões do apelo extremo, a violação do artigo 1.022 do CPC/15, a fim de que esta Corte pudesse averiguar a existência de possível omissão no julgado quanto ao tema. 2.2. Esta Corte admite o prequestionamento implícito dos dispositivos tidos por violados, desde que as teses debatidas no apelo nobre sejam expressamente discutidas no Tribunal de origem, o que também não ocorreu na hipótese. 3. Rever o entendimento do Tribunal de origem, na forma como posta nas razões do apelo extremo, ensejaria em rediscussão de matéria fática e interpretação das cláusulas contratuais, providências vedadas nessa instância especial pelas Súmulas 5 e 7 do STJ. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido" (AgInt no AREsp n. 1.987.469/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 25/4/2022, DJe de 29/4/2022). Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Na origem, os honorários sucumbenciais foram fixados em 15% sobre o valor da causa, os quais devem ser majorados para o patamar de 20% em favor do advogado da parte recorrida, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observado o benefício da gratuidade da justiça, se for o caso. Publique-se. Intimem-se. Relator
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA