Recurso Especial 1052338-22.2023.8.26.0100 - STJ

Recurso Especial 1052338-22.2023.8.26.0100 - STJ | JusConsulta

Movimentações

Baixa Definitiva

28/04/2025, 14:03

Trânsito em julgado

28/04/2025, 14:03

Petição (Petição (outras))

31/03/2025, 18:21

Protocolo de Petição

31/03/2025, 18:07

Publicação

31/03/2025, 00:57

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

28/03/2025, 01:09

Publicacao/Comunicacao Intimação REsp 2190294/SP (2024/0487211-5) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO RECORRENTE: DANIELLE BAIDA DE ALBUQUERQUE FARIA RECORRENTE: WILLIAM ALBUQUERQUE DE SOUSA FARIA ADVOGADOS: WILLIAM ALBUQUERQUE DE SOUSA FARIA - SP336388 LAURA DE FREITAS CARVALHO - PE049141 LAURA DE FREITAS CARVALHO - SP485797 RECORRIDO: MARCELO GHOUGASSIAN PALMA ADVOGADOS: CARLOS ALBERTO ESCOBAR MARCOS - SP089067 RENATA BASILE NETTO - SP246793 FRANCISCO ASSIS FIEL CRISPIM JUNIOR - SP431212 ACÓRDÃO Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da QUARTA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 18/03/2025 a 24/03/2025, por unanimidade, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros João Otávio de Noronha, Maria Isabel Gallotti, Antonio Carlos Ferreira e Marco Buzzi votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o Sr. Ministro João Otávio de Noronha.

28/03/2025, 00:00

Ato ordinatório

26/03/2025, 21:10

Não-Provimento

24/03/2025, 23:59

Mandado (entregue ao destinatário)

13/03/2025, 10:17

Publicação

10/03/2025, 00:53

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

07/03/2025, 02:18

Publicacao/Comunicacao Intimação REsp 2190294/SP (2024/0487211-5) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO RECORRENTE: DANIELLE BAIDA DE ALBUQUERQUE FARIA RECORRENTE: WILLIAM ALBUQUERQUE DE SOUSA FARIA ADVOGADOS: WILLIAM ALBUQUERQUE DE SOUSA FARIA - SP336388 LAURA DE FREITAS CARVALHO - PE049141 LAURA DE FREITAS CARVALHO - SP485797 RECORRIDO: MARCELO GHOUGASSIAN PALMA ADVOGADOS: CARLOS ALBERTO ESCOBAR MARCOS - SP089067 RENATA BASILE NETTO - SP246793 FRANCISCO ASSIS FIEL CRISPIM JUNIOR - SP431212 Processo incluído na Pauta de Julgamentos da QUARTA TURMA, Sessão Virtual do dia 18/03/2025 00:00:00, com encerramento no dia 24/03/2025 23:59:59 (RISTJ, Art. 184-E).

07/03/2025, 00:00

Inclusão em pauta

06/03/2025, 14:09

Conclusão (para decisão)

25/02/2025, 12:30

Documentos

EMENTA / ACORDÃO

•28/03/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO TutPrv na REsp 2190294/SP (2024/0487211-5) RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO REQUERENTE: DANIELLE BAIDA DE ALBUQUERQUE FARIA REQUERENTE: WILLIAM ALBUQUERQUE DE SOUSA FARIA ADVOGADOS: WILLIAM ALBUQUERQUE DE SOUSA FARIA - SP336388 LAURA DE FREITAS CARVALHO - PE049141 LAURA DE FREITAS CARVALHO - SP485797 REQUERIDO: MARCELO GHOUGASSIAN PALMA ADVOGADOS: CARLOS ALBERTO ESCOBAR MARCOS - SP089067 RENATA BASILE NETTO - SP246793 FRANCISCO ASSIS FIEL CRISPIM JUNIOR - SP431212 DECISÃO Trata-se de pedido de tutela provisória incidental formulado por DANIELLE BAIDA DE ALBUQUERQUE FARIA e WILLIAM ALBUQUERQUE DE SOUSA FARIA com pedido de atribuição de efeito suspensivo a Recurso Especial interposto de acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO assim ementado: Apelação. Embargos à execução. Compromisso de compra e venda de bem imóvel rescindido por iniciativa dos promissários compradores. Contrato firmado sob a vigência da Lei n. 13.786/2018. Comissão de corretagem. Aplicação da tese definida no Recurso Especial 1.599.511/SP. Observância do dever de informação. Valor devido. Previsão contratual e legal. Artigo 67-A, I, da Lei n. 4.591/64, introduzido pela Lei n. 13.786/18. Precedentes. Sentença mantida. Recurso improvido (fl. 388). Interpostos Embargos de Declaração, eles foram rejeitados (fls. 409-412). No Recurso Especial, entre outras questões, apontam os recorrentes ofensa ao art. 51, IV e § 1º, III, do CDC. Sustenta que o percentual de retenção garantido ao vendedor abrange as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprado, consoante orientação desta Corte nos precedentes indicados (fls. 417/418). Alegam que não pretendem discutir a ilegalidade da transferência da responsabilidade aos promitentes compradores quanto ao pagamento da comissão de corretagem, mas entendem que se trata de despesa administrativa e está abrangida pelo percentual de retenção em face do desfazimento do negócio (fl. 420). Por petição incidental, os recorrentes, ora requerentes, informam que, nos autos da Execução de Título Extrajudicial n. 1039094-26.2023.8.26.0100, em trâmite perante a 26ª Vara Cível do Foro Central Cível de São Paulo/SP, foi proferida decisão autorizando a expedição de Mandado de Levantamento Eletrônico (MLE) para soerguimento pelo exequente, ora requerido, dos valores do patrimônio dos requerentes constritos por meio de penhora on-line via SISBAJUD. Defendem a probabilidade do direito consubstanciado na admissão do Recurso Especial e na jurisprudência desta Corte. Pugnam pela concessão de efeito suspensivo, a fim de que obstar o prosseguimento da referida execução. É o rela tório. Decido. De acordo com o art. 300 do Código de Processo Civil, a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo, simultaneamente. No caso em tela, discute-se basicamente se, ocorrendo a rescisão contratual por iniciativa do comprador, o valor retido pelo incorporador a título de indenização engloba o valor da comissão de corretagem, destacado em cláusula contratual específica, à luz do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964 (incluído pela Lei n. 13.786/2018). Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo assim decidiu: Como se vê, o contrato previa expressamente que, na hipótese de distrato, haveria retenção de parcela dos valores pagos, a título de multa, além da comissão de corretagem. No mesmo sentido, vale destacar que o artigo 67-A da Lei nº 4.591/64, introduzido pela Lei nº 13.786/18, que entrou em vigor em 27.12.2018, incidente no caso em apreço, prevê que, em caso de desfazimento de contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, o adquirente fará jus à restituição das quantias pagas, delas deduzidas, cumulativamente, a integralidade da comissão de corretagem (inciso I) e a pena convencional (inciso II), que pode ser estabelecida até o limite de 50% do saldo dos valores pagos para os empreendimentos com regime de afetação, nos termos do § 5º do mesmo dispositivo legal (fls. 391/392, grifo meu). Da análise perfunctória dos autos, própria do regime excepcional em que analisado o presente pedido, verifica-se que não ficou caracterizada a plausibilidade do direito alegado, uma vez que as razões adotadas no acórdão recorrido afiguram-se, em princípio, em conformidade com a orientação desta Corte, espelhada na seguinte ementa: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO. ART. 42 DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. 1. Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, "na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário disciplinar também contratos futuros, na vigência da Lei n. 13.786/2018, o art. 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591/1964), também incluído pela novel Lei n. 13.786/2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem. Por sua vez, o parágrafo 5º estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo-se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga. 3. Por um lado, conforme entendimento sufragado pela Segunda Seção em recurso repetitivo, REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, há "validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem". Por outro lado, com o advento da Lei n. 13.786/2018, foi incluído o art. 67-A na Lei n. 4.591/1964, cujo inciso I dispõe expressamente que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, será possível a dedução da integralidade da comissão de corretagem. [...] 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.947.698/MS, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe de 07.04.2022, destaques acrescidos). Ante o exposto, indefiro o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao presente recurso. Publique-se. Intimem-se. Presidente HERMAN BENJAMIN

21/01/2025, 00:00

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