Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2879124/RJ (2025/0082945-8)
RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE: SPE BARRA BONITA 3 - EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA -EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADOS: ANTONIO RICARDO CORREA DA SILVA - RJ079605
CAMILA DONATO JORDÃO - RJ208862
ANTONIO RICARDO CORRÊA DA SILVA JUNIOR - RJ236892
AGRAVADO: RAQUEL DE ANDRADE RIBEIRO
ADVOGADO: PAULA BARROS DE SOUZA E SILVA ARAUJO - RJ145863
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por SPE BARRA BONITA 3 EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. (EM RECUPERAÇÃO JUDICIAL) contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ, por não ter sido demonstrada a similitude fática entre o acórdão recorrido e o acórdão paradigma, prejudicada a análise da divergência jurisprudencial (fls. 634-645). Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Não foi apresentada contraminuta, conforme a certidão à fl. 674. O recurso especial foi interposto, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro em apelação nos autos de ação de resolução contratual de promessa de compra e venda de bem imóvel c/c cumprimento de obrigação de não fazer c/c indenizatória por danos material e moral. O julgado foi assim ementado (fls. 445-447): DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL C/C CUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER C/C INDENIZATÓRIA POR DANOS MATERIAL E MORAL. EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO DENOMINADO “CHOICE RECREIO RESIDENCE”. POR NÃO CONSEGUIR FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO, A PARTE AUTORA PRETENDE O DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO ENTABULADO, COM O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER CONSUBSTANCIADA NA ABSTENÇÃO DE NEGATIVAÇÃO DO NOME DA PARTE AUTORA NOS CADASTROS RESTRITIVOS DE CRÉDITO, COM A DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR ATÉ ENTÃO PAGO E COM A COMPENSAÇÃO PECUNIÁRIA POR DANO MORAL. PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DA EMPRESA RÉ BUSCANDO A REFORMA DO JULGADO COM A CONSEQUENTE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS E, SUBSIDIARIAMENTE, COM A APLICAÇÃO DE GLOSAS NO VALOR A SER REPETIDO, ALÉM DA REVERSÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS EM DESFAVOR INTEGRALMENTE DA PARTE AUTORA. POSSIBILIDADE DE DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO COM DEVOLUÇÃO DE PERCENTUAL DO VALOR JÁ PAGO. DESCABIMENTO DA RETENÇÃO DAS ARRAS (SINAL) POR SE CONSTITUIR EM PARTE DO PAGAMENTO DO PREÇO DO IMÓVEL. SEGURO PRESTAMISTA QUE NÃO COMPORTA DEVOLUÇÃO POR SE TRATAR DE DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DA PROMITENTE COMPRADORA. CORREÇÃO MONETÁRIA INCIDENTE A PARTIR DO EFETIVO DESEMBOLSO. DEMAIS GLOSAS NÃO APLICÁVEIS EM VIRTUDE DA NÃO INCIDÊNCIA DA LEI NACIONAL Nº 13.786/2018, QUE ALTEROU A LEI NACIONAL Nº 4.591/1964. AJUSTE NA BASE DE CÁLCULO DA VERBA HONORÁRIA ADVOCATÍCIA SUCUMBENCIAL. PARCIAL PROVIMENTO. Os embargos de declaração opostos foram decididos nestes termos (fls. 510-511): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. EFEITO MODIFICATIVO. INADMISSIBILIDADE. OBSCURIDADE, CONTRADIÇÃO E OMISSÃO INEXISTENTES. 1. Os embargos de declaração têm a finalidade de esclarecer obscuridade ou contradição do julgado e supri-lo de omissão, requisitos cuja ausência enseja o desprovimento do recurso. 2. Inexiste qualquer omissão, contradição, obscuridade ou erro material (CPC/2015, artigo 1.022) no acórdão a justificar a interposição dos embargos de declaração. 2.1. Eventual insurgência contra o acórdão proferido deve ser objeto de recurso próprio, diverso dos embargos ora interpostos, que não servem à modificação pretendida. 3. Este recurso é sede imprópria para manifestar-se o inconformismo com o julgado e obter a sua reforma porque, salvo as hipóteses específicas, nele não se devolve o exame da matéria. 4. Intuito de rediscutir a matéria, bem como de prequestionamento. Impossibilidade. 5. Desprovimento dos embargos. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 63, caput, §§ 1º e 4º, da Lei n. 4.591/1964; b) 1º, VI e VII, da Lei n. 4.864/1965. Requer o provimento do recurso para que se reconheça a impossibilidade de devolução dos valores pagos, diante da realização de leilão extrajudicial, e a dedução das despesas inerentes à realização do leilão extrajudicial. Não foram apresentadas contrarrazões, conforme a certidão à fl. 632. É o relatório. Decido. O recurso não reúne condições de êxito. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, entendeu que deve prevalecer, como retenção de parte dos valores pagos pelo comprador, o percentual de 25%, por ser adequado e suficiente para indenizar o vendedor e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Confira-se a ementa do precedente: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019, destaquei.) No corpo do acórdão, a Ministra relatora destacou que "há nos dias de hoje enorme dispersão na jurisprudência dos Tribunais Estaduais [...]. Na maioria dos casos, o percentual de retenção é fixado pelo tribunal de origem de forma aleatória, em 10%, 15% ou 20%, desprezando os termos do contrato, com base apenas na jurisprudência (na prática, tabelamento) de cada câmara, em atenção a supostas "circunstâncias da causa" não descritas, e sequer referidas, no acórdão". Concluiu, então, que "é salutar que haja um padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência de um dos contratantes, na hipótese de ausência de peculiaridade relevante segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça" (destaquei). Enfatizou ainda que "o referido percentual, sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes. A estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25%, a contrario sensu, deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de abusividade, por qualquer circunstância específica, particular, a qual deve ser mencionada pelo tribunal de origem para fugir ao percentual estabelecido no contrato e ao parâmetro da jurisprudência consolidada deste Tribunal (Segunda Seção, EAg 1.138.183/PE)" (destaquei). Assim, o parâmetro de retenção fixado, no máximo em 25% do valor pago pelo adquirente, é adotado quando "ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018" que enseje reparação. Nesse sentido: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. CDC. APLICABILIDADE. RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação do recurso especial que alega violação do art. 1.022 CPC/2015, mas não demonstra, clara e objetivamente, qual o ponto omisso, contraditório ou obscuro do acórdão recorrido que não teria sido sanado no julgamento dos embargos de declaração. 3. "É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" (AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019). 5. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 25% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio" (AgInt no REsp 1729761/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). 6. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos. (AgInt no AREsp n. 1.878.330/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 1º/9/2021.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. 1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada (Súmulas 282 e 356/STF). 2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ). 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.446/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023.) Em outras palavras, a fixação de um parâmetro para a retenção de parte dos valores a serem restituídos ao comprador como forma de indenizá-lo de eventuais prejuízos e de desestimular o rompimento unilateral do contrato, visando, assim, promover segurança jurídica e atender aos primados da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não deve inviabilizar a correção de eventual abusividade contratual constatada em desfavor do consumidor que enseje reparação, o que deve ser feito de forma motivada. No caso, o Tribunal de origem, soberano na interpretação de cláusulas contratuais e na análise dos fatos e provas dos autos, concluiu, diante das peculiaridades do caso concreto, que a retenção de 25% do valor efetivamente pago pela unidade imobiliária era razoável, notadamente porque a construtora não se desincumbira de demonstrar que suas despesas administrativas superaram o valor correspondente. Verifica-se, assim, que a conclusão adotada na origem não destoa da orientação do STJ. Ademais, para rever a conclusão adotada na origem e acatar a tese recursal do ora agravante, seria imprescindível interpretar cláusulas contratuais e reexaminar o conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, em face dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. No que se refere à alínea c, a incidência de óbice sumulares quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em favor da parte ora recorrida, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Relator
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA