Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2874197/MG (2025/0075440-3)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE: ÁPIA EDIFICAÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA
ADVOGADOS: PAULO DA GAMA TORRES - MG055288
LUIZ ROBERTO FREIRE PIMENTEL - MG050062
AGRAVADO: ASSOCIACAO SERRA DOS BANDEIRANTES
ADVOGADO: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência da Súmula n. 7 do STJ (fls. 402-403). O acórdão recorrido encontra-se assim ementado (fl. 342): APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO ORDINÁRIA - DIREITO DE CONSTRUIR - LIMITAÇÕES AO DIREITO DE CONSTRUIR - PROJETO EM DESACORDO COM AS DIRETRIZES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO - BOA-FÉ OBJETIVA - CONFIANÇA LEGÍTIMA - PRESSUPOSTOS NÃO CONFIGURADOS - RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O proprietário, nos termos do art. 1.299, “pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos”. 2. As restrições urbanísticas convencionais estabelecidas no loteamento, devidamente averbadas na matrícula do imóvel, vinculam o proprietário, limitando o direito de construir. 3. A boa-fé objetiva exerce impacto no âmbito obrigacional, sendo fonte de deveres e direitos subjetivos identificáveis segundo as particularidades da relação negocial estabelecida, comportamento dos contratantes e expectativas legitimamente despertadas. 4. Não encontra amparo no princípio da boa-fé objetiva a pretensão de prosseguir com obra em desconformidade com as diretrizes de uso e ocupação do solo pela parte que tinha ciência das restrições existentes e foi responsável pela constituição do empreendimento. Os embargos de declaração não foram acolhidos (fls. 365-376). No recurso especial (fls. 378-394), interposto com fundamento no art. 105, III, "a" da CF, a parte recorrente alegou ofensa aos arts. 344, 374, 489, § 1º, IV e 1.022, II, do CPC, 205, 422 e 884 do Código Civil, e 27 da Lei n. 9.514/1997. Sustentou que não foram enfrentados os pontos omissos apontados pelo recorrente, notadamente o fato de que não aprovou ou executou a construção, pois era apenas subrrogada, após a consolidação da propriedade, via retomada em alienação fiduciária, além do fato de que havia uma justa expectativa, consubstanciada no fato de que, anteriormente, houve a aprovação da Associação, o que levava a justa expectativa de não haver problemas e que o laudo pericial partiu de premissas diferentes. Argumentou que não se sustentam os fundamentos utilizados para justificar a continuidade da construção, em especial porque já ultrapassado período superior a dez anos sem que houvesse qualquer movimento contrário ao que se construiu no imóvel pela antigo adquirente. Aduziu que a decisão recorrida representou violação aos princípios da boa-fé e da probidade, além de representar enriquecimento sem causa em detrimento da ora recorrente, uma vez que indenizou as benfeitorias edificadas no imóvel, objeto da lide, não podendo, dentro desse contexto, ser penalizada com a obrigatoriedade de custear obras e serviços de demolição daquilo que não deu causa, ao contrário, pagou pelo que supostamente será obrigada a destruir, ofendendo também as regras da lei de alienação fiduciária. Não foram apresentadas contrarrazões (fl. 401). No agravo (fls. 405-421), afirma a presença dos requisitos de admissibilidade do especial. Não foi oferecida contraminuta (fl. 423). Juízo negativo de retratação (fl. 424). É o relatório. Decido. A insurgência não merece prosperar. A Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. Desse modo, não há falar em negativa de prestação jurisdicional, vício de fundamentação ou violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC. O Tribunal de origem, com base nos fatos e nas provas dos autos, assim se manifestou acerca das omissões apontadas (fls. 368-369): Ao contrário do que a embargante tenta fazer prevalecer, nota-se que o acórdão embargado encontra-se devidamente fundamentado, tendo sido apreciados de forma exauriente todos os pontos essenciais ao deslinde da controvérsia. Observa-se que o acórdão manifestou expressamente quanto à insubsistência do fundamento da ocorrência da prescrição, considerando que a associação não exercera nenhuma pretensão que ensejasse a avaliação do transcurso do prazo. Como pontuado, a associação atuou na competência estatutária ao indeferir o pedido de continuidade das obras paralisadas diante da violação às Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo da Associação. Quanto ao mérito da demanda, houve minuciosa apreciação das condutas das partes, da prova pericial, bem como das normas jurídicas incidentes, concluindo-se que o ato questionado pela embargante encontra amparo nas normas jurídicas que regem a relação entre as partes. Logo, não se verifica qualquer contradição, omissão ou obscuridade no voto condutor, que se encontra claro e inteligível. Assim, não se constatam os vícios alegados. No que diz respeito à discussão quanto ao direito do recorrente de obter autorização para prosseguir com a obra iniciada pelo possuidor anterior do imóvel e à violação dos princípios da boa-fé e da probidade, assim pontuou a Corte de origem (fls. 346-352): De fato, conforme prova pericial produzida nos autos, restou evidenciado que o projeto e a obra não atendem às regras estabelecida pela Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo da Associação, notadamente quanto ao número de pavimentos, constando o seguinte do laudo (doc. de ordem nº 60): Atualmente, o imóvel está sendo construído em 3 pavimentos em sua parte frontal, que corresponde a 20% da área construída e o restante em 2 pavimentos a partir da cota natural de terreno, em desacordo com as Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo. A autora fundamenta o seu direito à continuidade das obras em razão da aprovação do projeto elaborado pelo possuidor anterior, cuja obra já se iniciou, de modo que a negativa implicaria violação à segurança jurídica e boa-fé objetiva. Ademais, pontuou o transcurso de dez anos desde o início das obras, não tendo a associação apresentado embargos, o que acarretaria a prescrição. No que concerne à prescrição suscitada, deve-se pontuar que a associação não está exercendo nenhuma pretensão que pudesse ensejar a avaliação do transcurso do prazo prescricional. Na realidade, a associação atuou no âmbito de sua competência estatutária ao indeferir o pedido de continuidade de obras pelo novo responsável, ao fundamento de que a obra não atende às Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo da Associação. Analisando o acervo probatório, observa-se que vários documentos enfatizam a existência de limitações urbanísticas no lote e o dever do adquirente de observar os regulamentos de obras e as Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo da Associação, destacando-se a primeira averbação constante da matrícula do imóvel (doc. de ordem nº 9), as cláusulas 1.2 e 1.3 do instrumento particular de compra e venda (doc. de ordem nº 7) e as cláusulas 13 e 14 da escritura pública (doc. de ordem nº 8), que possuem a seguinte redação: [...] O proprietário, nos termos do art. 1.299, “pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos”. Na hipótese dos autos, além das normas positivadas pelo Poder Público limitativas do direito de construir, o proprietário deve observar as normas próprias estabelecidas pelos regulamentos convencionais do loteamento Serra dos Bandeirantes. Como ressaltado pelo laudo, incontroverso que o projeto e a obra que a autora pretende executar está em desconformidade com as Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo que rege o direito de construir no loteamento em questão, sustentando a autora o seu direito de continuar a construção em razão da aprovação anterior pela própria Associação Serra dos Bandeirantes. O Código Civil positiva a cláusula geral da boa-fé objetiva incidente nas relações contratuais pelo art. 422, ao dispor que “os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé”. A boa-fé objetiva orienta a conduta dos contratantes, impondo-lhes deveres de lealdade, transparência, cooperação e proteção às legítimas expectativas geradas por ações e omissões. [...] Deve-se enfatizar, nessa perspectiva, que a boa-fé objetiva exerce impacto no âmbito obrigacional, sendo fonte de deveres e direitos subjetivos identificáveis segundo as particularidades da relação negocial estabelecida e o comportamento dos contratantes. Nesse sentido, a boa-fé e seus corolários devem ser observados diante das particularidades do caso concreto, notadamente em vista das condutas das partes e da confiança despertada. A requerente, como destacado, em conjunto com a sociedade EMPREENDIMENTOS TRÊS IRMÃOS LTDA promoveu o loteamento da gleba, sendo responsável pela construção da infraestrutura do local, além da formalização jurídica do empreendimento, viabilizando a alienação dos lotes. No aspecto jurídico, observa-se a edição das Diretrizes de Uso e Ocupação do Solo do Loteamento Serra dos Bandeirantes, impondo restrições de uso dos lotes, além da constituição da Associação Serra dos Bandeirantes encarregada da fiscalização das construções, figurando a autora como sócia fundadora, conforme pode-se constatar das informações constantes da escritura pública (doc. de ordem nº 8): [...] Nesse cenário, a despeito das alegações da recorrente, os elementos constantes dos autos não permitem concluir pela presença dos pressupostos necessários ao reconhecimento da legítima expectativa ou confiança que mereçam amparo jurisdicional. A autora desenvolveu o empreendimento sendo uma das responsáveis pela constituição da associação e imposição das limitações aos imóveis integrantes do empreendimento, conhecendo, portanto, as viabilidades de construção e restrições existentes. Nessa perspectiva, a pretensão da autora visa, na realidade, o reconhecimento do direito de contrariar as normas a que estão submetidos todos os demais proprietários de imóveis do loteamento. Normas estas, enfatize-se, que sempre teve conhecimento, por ser responsável pelo loteamento, tanto no aspecto material, com a construção da infraestrutura, quanto pelo aspecto formal, com a constituição jurídica do empreendimento, estabelecendo os regulamentos urbanísticos e instituindo a associação responsável pela fiscalização. Por conseguinte, tendo em vista que o ato da associação questionado encontra amparo nas normas jurídicas que regem a relação e não encontrando a conduta da autora amparo na boa-fé objetiva, a manutenção da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais é medida que se impõe. Rever a conclusão do acórdão quanto à possibilidade de prosseguimento da obra embargada e a ofensa aos princípios da boa-fé e da probidade, demandaria incursão no campo fático-probatório, providência vedada na via especial, conforme a Súmula n. 7 do STJ. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo em recurso especial. Deixo de majorar os honorários nos termos do artigo 85, § 11, do CPC/2015, visto que não houve prévia fixação de honorários (fl. 280). Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA