Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2341389/MG (2023/0118247-1)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: CIDADE VERDE PRUDENTE DE MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS S/A
ADVOGADOS: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
BARBARA MUNIZ DA FONSECA - MG178559
AGRAVADO: MARIA JOSE SAMPAIO
ADVOGADO: THARIN DE MIRANDA SILVA ABREU E OUTRO(S) - MG147974
DECISÃO Trata-se de agravo contra decisão que inadmitiu recurso especial, interposto por CIDADE VERDE PRUDENTE DE MORAIS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A., fundado no art. 105, III, "a" da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo eg. Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, assim ementado (e-STJ, fls. 246/261): APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - APLICAÇÃO DAS REGRAS CONSUMERISTAS - ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO - CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR - NÃO CONFIGURADO - RESCISÃO MOTIVADA - DEVOLUÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS - JUROS DE MORA - TERMO INICIAL - CITAÇÃO - CORREÇÃO MONETÁRIA - DESEMBOLSO. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o posicionamento acerca da aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor nas hipóteses de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. O atraso para a entrega do loteamento, computando-se o prazo de prorrogação, sem que a vendedora demonstre causa que exclua sua responsabilidade pelo evento, autoriza o desfazimento do negócio por culpa da requerida. A cláusula de renúncia à faculdade de arrependimento, com expressa previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade da avença, não impede a rescisão contratual por inadimplemento de quaisquer das partes. Conforme preceitua a Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça, "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Em se tratando de responsabilidade civil contratual, é aplicável o disposto no art. 405 do Código Civil, contando-se os juros de mora desde a citação. Quanto a correção monetária, para que cumpra sua função de preservar o valor da moeda, deve incidir desde o desembolso de cada parcela paga pela parte autora, sob pena de enriquecimento ilícito da parte ré/devedora. Em suas razões recursais, a parte recorrente alegou violação aos arts. 421, 422, 475 e 884, todos do Código Civil, sustentando, em síntese, ter o contrato objeto da lide sido celebrado em conformidade com os princípios legais, contendo cláusula específica a respeito da devolução parcial dos valores em caso de rescisão por culpa exclusiva do comprador. Assevera que a determinação de devolução integral dos valores pagos, mesmo se tratando de rescisão por culpa exclusiva do comprador, viola o contrato e a lei, além de resultar do enriquecimento ilícito do comprador. Pugna, ao final, para que a devolução dos valores efetivamente pagos pelo comprador respeitem os percentuais previstos em contrato. O recurso recebeu crivo negativo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior por meio da interposição de agravo. É o relatório. Decido. Extrai-se do acórdão recorrido tratar-se o caso dos autos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, intentada pela promitente compradora, ora recorrida, em razão do atraso na entrega do imóvel, litteris (e-STJ, fls. 249/259): "Extrai-se dos autos que, em 15/12/2014, a autora adquiriu da empresa requerida, através do “Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com Instituição de Alienação Fiduciária de Imóvel em Garantia”, o lote de terreno 30 da quadra 20, com área de 250,00m²m², situado no loteamento "CIDADE VERDE PRUDENTE DE MORAIS", pelo valor de R$ R$67.462,98, com prazo de entrega ajustado para março de 2017, admitido o prazo de tolerância de seis meses, chegando-se ao termo final de setembro de 2017. Em virtude dos atrasos na conclusão do empreendimento e com fulcro na responsabilidade exclusiva atribuível à demandada, requereu a autora a rescisão da avença, a devolução integral dos valores pagos, bem como o recebimento de indenização pelos danos morais experimentados. Sobreveio sentença de procedência parcial dos pleitos iniciais, contra a qual se insurge apenas a ré. (...) No caso, não há como considerar a configuração de caso fortuito ou de força maior excludente da responsabilidade da ré, mormente se considerando que há no contrato prazo de tolerância de seis meses justamente para atender às dificuldades pontuais encontradas para a finalização do empreendimento. Frisa-se que uma empresa que tem por escopo a construção civil certamente está inteirada dos imprevistos que acontecem no mercado imobiliário, devendo ser previdente e proativa no sentido de cumprir os prazos avençados para a entrega dos imóveis negociados. Assim, ausente a demonstração do cumprimento, a tempo e modo, das obrigações contratuais, vez que incontestavelmente ultrapassado o prazo estipulado para a entrega da obra, é de se concluir que a rescisão da avença é fundamentada diante da mora da ré, o que autoriza a devolução integral das quantias pagas pela consumidora. (...) Inicialmente cumpre esclarecer que diante da comprovada responsabilidade pelo atraso da obra, tem-se que a cláusula de renúncia à faculdade de arrependimento, com expressa previsão de irrevogabilidade e irretratabilidade da avença, não impede a rescisão contratual por inadimplemento de quaisquer das partes. Ainda, insta consignar, a princípio, que, em razão da aplicação da legislação consumerista à espécie, a construtora fornecedora responde objetivamente pelos danos causados em razão de defeito do produto ou por má prestação do serviço disponibilizado no mercado de consumo, em atenção ao disposto no art. 14 do CDC, litteris: "Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos". Assim, não se exige a comprovação de culpa, bastando tão somente a configuração de ação ou omissão do réu, o dano resultante e o nexo de causalidade entre a conduta e o prejuízo. (...) Como parâmetros relativos à retenção nas resoluções de contrato de compra e venda o c. STJ consolidou o entendimento no sentido de que, no caso de rescisão motivada pelo vendedor, este deve devolver de imediato todas as parcelas pagas pelo comprador: "Súmula. 543. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". (g. n.). (...) Na espécie, verificada a responsabilidade da vendedora pelo desfazimento do contrato, os valores adimplidos pela consumidora devem ser integralmente devolvidos, razão pela qual não prosperam os pedidos relativos à retenção de quaisquer valores. Neste mesmo sentido, a teor do que dispõe o art. 418 do Código Civil, o valor das arras deve ser integralmente devolvido, sobretudo porque não houve o cumprimento das obrigações de início e término das obras dispostas no contrato por parte do vendedor." [g.n] Consoante consignado pelo decisum perseguido, a resolução da avença se deu por culpa da promitente vendedora, excluindo as hipóteses de caso fortuito ou força maior, motivo pelo qual, forçosa é a manutenção do acórdão no ponto objeto do recurso. O STJ possui sólido entendimento de que " na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor' (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos" (AgInt no AREsp n. 2.363.198/SP, relator Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023). Neste sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL COM DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DIREITO DE RETENÇÃO. OBSERVÂNCIA DA JURISPRUDÊNCIA ASSENTADA DO STJ. INTELIGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. REALIZAÇÃO DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA QUANTO AO DIREITO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES AO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO POR CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO DO VENDEDOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 20% FIXADA PELO TRIBUNAL A QUO COM BASE EM PREVISÃO CONTRATUAL. PONTO NÃO IMPUGNADO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 283/STF. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. Impõe-se observar que o STJ possui sólido entendimento de que, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, como é o caso presente, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento - inteligência da Súmula 543/STJ. 2. Ainda que tenha sido realizado o leilão do imóvel objeto da lide, o direito do promitente-comprador de receber de volta parte das parcelas desembolsadas não é afastado; se assim fosse, estaria o promitente-vendedor enriquecendo-se ilicitamente. No ponto, incide a Súmula 83/STJ. 3. Aplica-se a Súmula 83/STJ, tanto para os recursos interpostos com fulcro na alínea "a" quanto pela "c" do permissivo constitucional. Precedente. 4. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada e, em novo exame, conhecer do agravo e não conhecer do recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.267.584/RJ, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 28/6/2023.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. CULPA EXCLUSIVA DA PROMITENTE VENDEDORA. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA QUANTIA PAGA. VIABILIDADE. DANOS MORAIS CARACTERIZADOS. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM O ENTENDIMENTO DESTA CORTE SUPERIOR. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. AUSÊNCIA DE FUNDAMENTOS QUE JUSTIFIQUEM A ALTERAÇÃO DA DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, '"na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor' (Súmula n. 543/STJ), situação idêntica à destes autos" (AgInt no AREsp n. 2.363.198/SP, relator Ministro Antônio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023). 2. Em caso de responsabilidade contratual, a citação é o termo inicial para a incidência dos juros de mora. 3. O atraso na entrega do imóvel por longo período pode configurar causa de dano moral indenizável. Precedentes. 4. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.651.327/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 28/10/2024, DJe de 5/11/2024.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DE ADMISSIBILIDADE. NOVA ANÁLISE. OFENSA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO VERIFICAÇÃO. RELAÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. DANO MORAL. CABIMENTO. SÚMULA N. 83 DO STJ. INCIDÊNCIA. REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO- PROBATÓRIOS. SÚMULA N. 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. CLÁUSULA PENAL. INVERSÃO. PROPORCIONALIDADE. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO- PROBATÓRIOS DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. TEMA N. 971 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem aprecia, com clareza e objetividade e de forma motivada, as questões que delimitam a controvérsia, ainda que não acolha a tese da parte insurgente. 2. "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador ? integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula n. 543 do STJ). 3. Não se conhece de recurso especial quando o acórdão recorrido encontra-se em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ). 4. O simples inadimplemento contratual, em regra, não configura dano moral indenizável, devendo haver consequências fáticas capazes de ensejar o sofrimento psicológico. 5. Não se admite a revisão do entendimento do tribunal de origem quando a situação de mérito demandar o reexame do acervo fático- probatório dos autos, tendo em vista a incidência do óbice da Súmula n. 7 do STJ. 6. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ ao caso em que o acolhimento das teses defendidas no recurso especial implicar, necessariamente, a intepretação de cláusulas contratuais e o reexame de elementos fático-probatórios dos autos. 7. "No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor? (Tema n. 971 do STJ). 8. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 2.538.988/RJ, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024.) Observa-se, portanto, que o acórdão recorrido está em consonância com o entendimento jurisprudencial desta Corte Superior. Logo, a manutenção do referido acórdão, no ponto objeto do recurso, é medida que se impõe, mormente ante a incidência da Súmula 83/STJ. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO