Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2863198/PR (2025/0056319-3)
RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI
AGRAVANTE: COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA
ADVOGADOS: ELIANE MAZZUCCO GIOPPO - PR031818
DANIEL BRENNEISEN MACIEL - PR040660
MÔNICA PIMENTEL DE SOUZA LOBO - PR035455
SAMIR BRAZ ABDALLA - PR031374
LADISMARA TEIXEIRA - PR034403
RAFAEL FERNANDO PORTELA - PR054780
BARBARA RIBEIRO VICENTE - PR034775
FÁBIO COCHMANSKI DO NASCIMENTO - PR052647
CLEVERSON TUOTO BENTHIEN - PR045001
RAPHAEL WOTKOSKI - PR062783
ISABEL CRISTINA BONETTI - PR066872
REGINALDO NOGUEIRA GUIMARÃES JUNIOR - PR044032
AGRAVADO: CONJUNTO RESID JARDIM DAS ARAUCARIAS COND I LOTE 6
ADVOGADOS: LUIZ FERNANDO DE QUEIROZ - PR005560
DANIEL FABIANO PEREIRA CAVALCANTI - PR098964
DECISÃO Examina-se agravo em recurso especial interposto por COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA, contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Ação: embargos à execução ajuizada pela COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA, em face do CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIM DAS ARAUCARIAS COND I LOTE 6. Sentença (e-STJ Fls. 212/217): julgou procedentes os embargos à execução, reconhecendo a ilegitimidade passiva da ora agravante na execução. Acórdão (e-STJ Fls. 534/539): deu provimento à apelação interposta por CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIM DAS ARAUCARIAS COND I LOTE 6, nos termos da seguinte ementa: APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – TAXAS CONDOMINIAIS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RECURSO INTERPOSTO PELO CONDOMÍNIO EMBARGADO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA COHAB-CT – RECONHECIMENTO – POSSE PRECÁRIA DO IMÓVEL CONFERIDA PELA COMPANHIA HABITACIONAL POPULAR AO OCUPANTE, MEDIANTE TERMO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL FIRMADO EM 2008 – RETOMADA DO IMÓVEL EM 2010 PELA COHAB-CT POR CANCELAMENTO DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA – OCUPANTE QUE NÃO SE CONFUNDE COM O PROMITENTE COMPRADOR – DOCUMENTOS ACOSTADOS AOS AUTOS QUE NÃO COMPROVAM A CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO SOBRE A SITUAÇÃO FÁTICA DO IMÓVEL – DOCUMENTOS UNILATERAIS E DESPROVIDOS DE ASSINATURA DO REPRESENTANTE DO CONDOMÍNIO – IMPOSSIBILIDADE DA APLICAÇÃO DO TEMA REPETITIVO 886 DO STJ – NATUREZA ‘PROPTER REM’ DO DÉBITO CONDOMINIAL – TERMO DE ACORDO EXTRAJUDICIAL QUE EXPRESSAMENTE CONSIGNOU APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA EM FUTURO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA AO OCUPANTE – REFORMA DA SENTENÇA – INTELIGÊNCIA DO ART. 1.013, §3º, INCISO I, DO CPC – FEITO EM CONDIÇÕES DE JULGAMENTO – ANÁLISE DO MÉRITO – PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES PELA COMPANHIA HABITACIONAL POPULAR (COHAB-CT) – ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO – AFASTAMENTO – SUB-ROGAÇÃO CONVENCIONAL QUE NÃO SE PRESUME – AUSÊNCIA DE QUALQUER INDÍCIO DE QUE HOUVE SUB-ROGAÇÃO À ÉPOCA – POSTERIOR ASSINATURA DE CONTRATO DE COBRANÇA FORMULADO COM EMPRESA ESPECIALIZADA – CONTRATO QUE PREVÊ O MERO ADIANTAMENTO DOS VALORES DAS TAXAS CONDOMINIAIS – LEGITIMIDADE ATIVA EVIDENCIADA – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE – COMPANHIA HABITACIONAL POPULAR QUE ALEGOU AUSÊNCIA DE FORÇA EXECUTIVA DOS BOLETOS DE COBRANÇA – NÃO OCORRÊNCIA – CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO CARREADA AOS AUTOS QUE CORROBORA COM A FORÇA EXECUTIVA DOS BOLETOS – ART. 1.336 DO CC E art. 12, §3º, DA LEI N° 4.591/1964 – BOLETOS DE PAGAMENTOS NOS EXATOS TERMOS DAS ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS EMITIDAS PELO BANCO CENTRAL DO BRASIL – AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE CONDUTA EIVADA DE MÁ-FÉ PELA EXEQUENTE/EMBARGADA – INAPLICABILDIADE DO ART. 81 DO CPC – EXCESSO DE EXCEÇÃO CONFIGURADO – JUROS MORATÓRIOS EM EXCESSO NO CÁLCULO DA EXEQUENTE – SENTENÇA REFORMADA PARA DETERMINAR A RESPONSABILIDADE DA COHAB-CT E RECONHECER O EXCESSO DE EXECUÇÃO – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Embargos de declaração: opostos pela agravante, foram rejeitados. RELATADO O PROCESSO, DECIDE-SE. Da análise da decisão agravada, constata-se que o recurso especial interposto pela agravante foi inadmitido com base na ausência de violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, inadmissibilidade de recurso especial fundamentado em violação a dispositivo constitucional, incidência da Súmula 83/STJ e prejudicialidade da análise da divergência jurisprudencial, em razão da incidência da Súmula 83/STJ. No entanto, no agravo em recurso especial, a parte agravante não impugnou adequadamente, de forma clara e específica, os seguintes óbices: inadmissibilidade de recurso especial fundamentado em violação a dispositivo constitucional, incidência da Súmula 83/STJ e prejudicialidade da análise da divergência jurisprudencial, em razão da incidência da Súmula 83/STJ. Com efeito, para que o recurso especial seja analisado por esta Corte Superior, o recorrente deve refutar todos os fundamentos que levaram à inadmissão pelo Tribunal de origem. Nesse sentido: AgInt no AREsp 2.292.265/SP, 3ª Turma, DJe de 18/8/2023, e AgInt no AREsp 2.335.547/SP, 4ª Turma, DJe de 11/10/2023. E, consoante o entendimento desta Corte, firmado à luz do princípio da dialeticidade, cumpre à parte recorrente o ônus de evidenciar, nas razões do agravo em recurso especial, o desacerto da decisão agravada. Descumprido esse ônus, ou seja, se ausente a impugnação pontual e consistente do fundamento da decisão agravada, o conhecimento do agravo é inadmissível, a teor do disposto na Súmula 182 deste Tribunal e nos arts. 932, III do CPC/2015. Forte nessas razões, NÃO CONHEÇO do agravo em recurso especial, com fundamento no art. 932, III, do CPC. Deixo de majorar os honorários fixados anteriormente, porquanto já atingido o limite previsto no art. 85, § 2º, do CPC. Previno as partes que a interposição de recurso contra esta decisão, se declarado manifestamente inadmissível, protelatório ou improcedente, poderá acarretar a condenação ao pagamento das penalidades fixadas nos arts. 1.021, § 4º, e 1.026, § 2º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
NANCY ANDRIGHI
Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Embargante: COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA – COHAB-CT
Embargado: CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIM DAS ARAUCARIAS – CONDOMÍNIO I – LOTE 06 S E N T E N Ç A
Conclusão - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ Comarca da Região Metropolitana de Curitiba 3ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central Autos nº 0007535-83.2019.8.16.0004 Vistos, et cetera. I – RELATÓRIO COMPANHIA DE HABITAÇÃO POPULAR DE CURITIBA – COHAB-CT, acostando documentos à inicial, opôs “EMBARGOS À EXECUÇÃO COM PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO” em face de CONJUNTO RESIDENCIAL JARDIM DAS ARAUCARIAS – CONDOMÍNIO I – LOTE 06. Relatou, em apertada síntese, estar sendo cobrada, na execução de n° 0000995-53.2018.8.16.0004, em virtude da inadimplência de taxas condominiais relativas ao apartamento 04, bloco 04 do Conjunto Residencial Jardim das Araucárias – Condomínio I, no período de junho/2016 a novembro/ 2017. Arguiu, primeiramente, sua ilegitimidade para compor o polo passivo da execução, vez que firmou promessa de compra e venda com Merci do Rocio Freitas Kuromiya, posteriormente repassada para Aramis Leandro de Mello, que seria o único devedor das taxas condominiais, já tendo inclusive quitado o acordo. Afirmou que, se beneficiando apenas o promissário comprador, pelo uso do imóvel, afasta-se a responsabilidade do promitente vendedor pelas despesas condominiais, por não exercer mais a posse. Alegou também que o embargado não possui legitimidade ativa para a execução, pois teria transferido a titularidade dos créditos à empresa de cobrança GARANTE SERVIÇOS DE APOIO S/C LTDA, ocorrendo sub- rogação. Discorreu sobre a impossibilidade de deferimento de eventual pedido de constrição on-line via BacenJud, por haver meio menos gravoso, como a penhora do próprio imóvel gerador das taxas condominiais. Sustentou a ausência de força executiva dos boletos de cobrança juntados pela parte credora.PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ Comarca da Região Metropolitana de Curitiba 3ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central Requereu a concessão de efeito suspensivo e, ao final, a procedência dos embargos para o reconhecimento da ilegitimidade das partes na execução. Os embargos foram recebidos com a concessão de efeito suspensivo (seq. 29.1). Intimado, o embargado ofereceu resposta em forma de impugnação (seq. 36.1), defendendo a possibilidade de cobrança das taxas condominiais em face da embargante, em razão da natureza propter rem do débito. Argumentou que não houve registro da transferência do imóvel, de modo que a embargante não se desincumbiu do seu dever como proprietária perante o condomínio, estando a cobrança baseada no texto do art. 12 da lei n° 4.591/64. Negou a ocorrência da transferência dos créditos para a empresa de cobrança, que estaria atuando somente como prestadora de serviços, antecipando os valores correspondentes às taxas condominiais como suporte para a cobrança pelo condomínio. Defendeu a possibilidade de execução das cotas condominiais com os documentos juntados aos autos. Ao final, pleiteou a improcedência dos embargos. Réplica pela embargante (seq. 40.1). Intimadas as partes para especificar provas, a embargante requereu a produção de prova documental (seq. 46.1), enquanto o embargado solicitou o julgamento antecipado (seq. 47.1). O Ministério Público deixou de opinar (seq. 51.1). Em decisão saneadora, foi determinado ao embargado que juntasse cópia dos contratos celebrados com a empresa de cobrança (seq. 54.1). O embargado noticiou a interposição de agravo de instrumento (seq. 57.1), ao qual foi negado provimento. Juntados os documentos (seq. 70), a embargante apresentou suas alegações finais (seq. 74.1). Os autos retornaram conclusos para sentença. É o breve relatório. II – FUNDAMENTAÇÃO
Trata-se de embargos à execução em que a embargante defende a ilegitimidade de ambas as partes para atuarem na execução.PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ Comarca da Região Metropolitana de Curitiba 3ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central Preliminarmente, deve ser rejeitada a alegação de ausência de força executiva dos boletos de cobrança juntados pelo exequente. Conforme se observa da execução apensa, o exequente juntou aos autos a convenção condominial (seq. 1.6 e 1.7), planilha de débitos (seq. 1.8) e os boletos discriminados para cada mês (seq. 1.9). Assim, restaram cumpridos os requisitos necessários para a executividade do crédito condominial, nos termos do art. 784, X, do Código de Processo Civil. Já no mérito, a embargante afirma inicialmente que a cópia do contrato firmado entre o embargado e a sociedade empresarial GARANTE SERVIÇOS DE APOIO (seq. 1.4) evidenciaria que houve pagamento com sub- rogação convencional dos valores sob discussão, razão pela qual o embargado não possuiria legitimidade para demandar em juízo o pagamento das taxas condominiais. Por seu turno, o embargado defende que celebrou o contrato apenas para ter auxílio na cobrança de valores dos condôminos e que o pacto não representa a cessão de seus créditos. O pagamento com sub-rogação, modo especial de extinção de obrigação, “traduz a ideia de cumprimento de dívida por terceiro, com a consequente substituição de sujeitos na relação jurídica obrigacional originária: sai o credor e entra o terceiro que pagou a dívida ou emprestou o necessário para que o devedor solvesse a obrigação”. (GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. MANUAL DE DIREITO CIVIL. 2ª Edição. Saraiva, 2018. P. 338). Por sua vez, o Código Civil estabelece, em seu art. 347, I, que a sub-rogação convencional (isto é, aquela estipulada pela vontade das partes) ocorre quando o credor recebe o pagamento de terceiro e expressamente lhe transfere todos os seus direitos. Da simples leitura dos contratos celebrados entre o embargado e a prestadora de serviços de cobrança (seq. 70.4), todavia, se constata que não há se falar em sub-rogação no caso em tela, uma vez que o objeto dos contratos se limita, justamente, ao auxílio na cobrança de taxas de condomínio: “Cláusula 1ª – O presente contrato tem por objeto a cobrança de taxas de condomínio, mediante o sistema de prestação programada de contas pela GARANTE, independente do pagamento do débito pelos condôminos, na forma abaixo indicada”. [...] “4ª – A antecipação de contas não provocará a cessão de crédito, com sub-rogação de todos os direitos, ações, privilégios e garantias do CONDOMÍNIO em favor da GARANTE (...)”PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ Comarca da Região Metropolitana de Curitiba 3ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central Mesmo que se desconsidere o sentido literal dos termos da minuta de contrato para inferir a real intenção das partes (art. 112 do Código Civil), não há como entender que houve sub-rogação de direitos, uma vez que se trata de pacto usual pelo mero adiantamento de recursos e auxílio na cobrança pela prestadora de serviços, cuja remuneração está prevista na cláusula 7ª: “7ª – O CONDOMÍNIO pagará a GARANTE, a título de prestação de serviços, a importância correspondente a 3% (três por cento) do valor total de cada antecipação de contas”. Assim, restou estabelecido entre as partes que a prestadora de serviços faz jus ao recebimento de remuneração que tem como base o valor da antecipação de contas. Ou seja, os valores recebidos pela sociedade empresária estão relacionados ao auxílio que presta ao efetuar cobranças de condôminos inadimplentes, o que absolutamente não se confunde com cessão de direitos. Aliás, nesse sentido entende o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná: “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. OITIVA DA SÍNDICA E JUNTADA DE DOCUMENTOS NÃO IMPRESCINDÍVEIS À DECISÃO DAS QUESTÕES POSTAS EM JULGAMENTO. ALEGADA ILEGITIMIDADE ATIVA. ANTECIPAÇÃO DE PAGAMENTO REALIZADO POR EMPRESA CONTRATADA PARA ESSE FIM NÃO CARACTERIZA SUB-ROGAÇÃO, MÁXIME QUANDO EXPRESSAMENTE AFASTADA PELO CONTRATO. PRECEDENTES. LEGITIMIDADE AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO. RECURSO NÃO PROVIDO.” (TJPR - 9ª C.Cível - 0012638-17.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA VILMA RÉGIA RAMOS DE REZENDE - J. 08.07.2021) “APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. PROCEDÊNCIA DO PEDIDO. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. ILEGITIMIDADE ATIVA AD CAUSAM DO CONDOMÍNIO. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE SUB-ROGAÇÃO EXPRESSA EM FAVOR DE EMPRESA TERCEIRIZADA. CONFISSÃO ACERCA DOS VALORES DEVIDOS. ALEGAÇÕES GENÉRICAS SOBRE EVENTUAIS IRREGULARIDADES EM PRESTAÇÃO DE CONTAS E EXCESSO DE EXECUÇÃO. NÃO CABIMENTO. PARTE DEVEDORA QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS QUE LHE CABIA, A TEOR DO ART. 373, INC. II, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ORIENTAÇÃO DESTE TRIBUNAL EM CASOS SEMELHANTES. SENTENÇA ESCORREITA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS RECURSAIS, NA FORMA DO ART. 85, § 11, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ Comarca da Região Metropolitana de Curitiba 3ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Com a ausência de pagamento das taxas condominiais dentro no vencimento, a contribuição para o rateio das despesas de condomínio torna-se dívida positiva e líquida, de modo que seu inadimplemento na data aprazada constitui o devedor em mora de pleno direito (CC, arts. 397 e 1.336, inc. I).” (TJPR - 8ª C.Cível - 0014847-90.2017.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA - J. 19.07.2021) Portanto, uma vez que o embargado não cedeu seu direito de perceber as taxas condominiais, mas apenas definiu que a sociedade empresária com quem celebrou contrato fará jus a remuneração por seus serviços, resta afastada a alegação de ilegitimidade ativa para a execução. Quanto à alegada ilegitimidade da COHAB para responder pelos débitos condominiais, razão assiste ao embargante. O Superior Tribunal de Justiça decidiu, em recurso representativo de controvérsia (Tema n° 886), que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais seria a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Assim constou na ementa do julgado: “PROCESSO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. CONDOMÍNIO. DESPESAS COMUNS. AÇÃO DE COBRANÇA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. LEGITIMIDADE PASSIVA. PROMITENTE VENDEDOR OU PROMISSÁRIO COMPRADOR. PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA INEQUÍVOCA. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firmam-se as seguintes teses: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a períodoPODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO PARANÁ Comarca da Região Metropolitana de Curitiba 3ª Vara da Fazenda Pública do Foro Central em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 2. No caso concreto, recurso especial não provido.” (REsp 1345331/RS, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 08/04/2015, DJe 20/04/2015) O documento de seq. 1.7 demonstra a ocorrência do acordo para regularização da posse do imóvel com Aramis Leandro de Mello, constando que ele já residia no local desde 03/05/2008. Considerando que os débitos em execução são do período de junho/2016 a novembro/2017, é possível concluir que era de conhecimento do condomínio tanto a existência do acordo de cessão do contrato, como o efetivo exercício da posse por Aramis. Assim, aplicando o entendimento exarado pelo Tribunal Superior, deve ser afastada a legitimidade passiva da COHAB para responder pelas despesas condominiais em tela. Ressalta-se que, conforme o julgamento paradigmático, pouco interessa a negociação entre a COHAB e o adquirente do imóvel, devendo ser verificada apenas a efetiva relação jurídica material com o bem, devidamente comprovada a imissão de posse de Aramis nos autos. Dessa forma, fica reconhecida a ilegitimidade passiva da COHAB para responder pelos débitos, conduzindo à procedência destes embargos. III – DISPOSITIVO
Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do Código de Processo Civil, julgo procedentes os presentes embargos à execução, reconhecendo a ilegitimidade passiva da COHAB na execução em apenso, que deve ser extinta. Condeno a embargada ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes arbitrados em 10% do valor atualizado da execução. Traslade-se cópia desta sentença para os autos da ação de execução n° 0000995-53.2018.8.16.0004. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Curitiba, data da assinatura digital. Jailton Juan Carlos Tontini Juiz de Direito Substituto