Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2830231/SP (2025/0004013-1)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: SP 45 EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA
ADVOGADO: AIRES VIGO - SP084934
AGRAVADO: SIRLENE FRANK
ADVOGADO: ALESSANDRO AUGUSTO DE OLIVEIRA - SP232162
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por SP 45 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., contra decisão que não admitiu o recurso especial fundamentado nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, o qual foi apresentado em face de acórdão proferido pelo Tribunal do Estado de São Paulo, assim ementado (e-STJ, fl. 555): "APELAÇÃO – AÇÃO DE RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DAS ALIENANTES – Sentença de procedência – Insurgência das rés – Apelantes que nunca regularizaram o empreendimento, tendo inclusive sido obrigadas a assinar Termo de Ajustamento de Conduta com o Ministério Público – Ausência de provas de que o TAC tenha sido cumprido integralmente até o momento – Cláusula pela qual as rés se comprometeram a finalizar o loteamento até 2014 – Interrupção dos pagamentos em 2020 abarcada pela exceção de contrato não cumprido – Juros de mora devidos do trânsito em julgado apenas em caso de resilição por vontade do adquirente, com declaração de abusividade de cláusula – Sentença mantida – Recursos desprovidos." Em suas razões recursais (e-STJ, fls. 562-571), a parte recorrente apontou violação dos arts. 23, 26, 27 e 29 da Lei nº 9.514/97; bem como dissídio jurisprudencial. Sustentou, em síntese, que o contrato de compra e venda foi pactuado com cláusula de alienação fiduciária em garantia, registrada na matrícula do imóvel, o que impediria a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos. Ademais, argumenta que a parte ora agravada deixou de pagar as parcelas devidas, por isso entende que deveria haver consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário e a subsequente venda em leilão, e não a rescisão contratual com devolução de valores. Por fim, entende que caso a rescisão contratual seja mantida, deve-se aplicar a retenção de 25% dos valores pagos, conforme a Súmula 543, que prevê a devolução parcial em caso de desistência por parte do comprador Contrarrazões às fls. 622-626. O recurso recebeu crivo negativo de admissibilidade na origem, ascendendo a esta Corte Superior por meio da interposição de agravo. É o relatório. Decido. No caso, o Tribunal de origem consignou que a extinção contratual foi motivada pela não entrega do empreendimento, destacando que "até o momento, o loteamento não foi integralmente implantado, tendo sido abandonado pelas loteadoras", sendo que o contrato previa o prazo de 24 meses, a contar da assinatura em 21 de abril de 2012, para terminar todas as obras de infraestrutura e regularizar o loteamento. Ressaltou ainda que o fato de a parte ora agravada deixar de pagar as parcelas no ano de 2020 não seria muito relevante, posto que "as parcelas seriam inexigíveis por força do art. 4761, do CC". Dentro desse contexto, julgou que não seria possível aplicar as disposições da Lei nº 9.514/97, tampouco se poderia falar em retenção dos valores pagos, e fixou como termo inicial para os juros a data da citação, como se depreende do seguinte excerto do acórdão (e-STJ, fls. 556-557): "Trata-se de ação de resolução de compromisso de compra e venda por inadimplemento das rés loteadoras. Alegam as rés que a resolução deve ser feita pela via da alienação fiduciária, e que resistem a admitir seu inadimplemento como motivo da extinção do contrato. Um primeiro argumento utilizado foi que o Termo de Vistoria de Obras (TVO) teria sido expedido em dezembro de 2015, em tese purgando a mora das loteadoras. Porém, o documento data de 18 de dezembro de 2015 está acostado às fls. 78 e não é o termo de vistoria de obras, mas apenas um comunicado do Município autorizando os adquirentes a pedir alvará construtivo de seus respectivos terrenos. Até o momento, o loteamento não foi integralmente implantado, tendo sido abandonado pelas loteadoras. Tanto é que sofreram inquérito civil conduzido pelo Ministério Público, resultando na assinatura, pelas rés, do Termo de Ajuste de Conduta de fls. 62/79 para regularização do empreendimento. As rés não comprovaram que em algum momento chegaram a efetivamente completar as obras mínimas exigidas pela lei 6.766/79. Por outro lado, no compromisso de fls. 29/54, as rés obrigaram-se não só a transmitir a posse do lote, com possibilidade de construção pela adquirente, como a terminar todas as obras de infraestrutura e regularizar o loteamento em um prazo de 24 meses, a contar da assinatura em 21 de abril de 2012. Portanto, constata-se a mora, convertida, ainda que tardiamente, pela parte inocente, em inadimplemento. Ressalte-se ainda que é pouco relevante que a adquirente tenha interrompido os pagamentos em 2020. De qualquer maneira, as parcelas seriam inexigíveis por força do art. 4761, do CC. Destarte, descabidos os pleitos de retenção ou de ativação da lei de alienação fiduciária, porquanto se trata de resolução por inadimplemento das alienantes, e não por vontade da adquirente. Também descabido o pleito de contagem de juros de mora desde o trânsito em julgado, aplicável apenas à hipótese de resilição por vontade em que há declaração de abusividade de cláusula de restituição." (Sem grifo no original). Com efeito, esta Corte Superior possui entendimento no sentido de que aplicam-se as disposições da Lei n. 9.514/1997 quando o "devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp n. 1.432.046/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019). Nessa mesma linha de intelecção: "PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 283/STF. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. CARACTERIZAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DOS ADQUIRENTES. INEXISTÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3.1. A Corte local concluiu que as circunstâncias do caso concreto, verificadas no momento do julgamento, não demonstraram a mora dos adquirentes, mas sim o inadimplemento da parte agravante relativo à entrega das salas comerciais com vícios construtivos que impediam o usufruto pleno dos imóveis. Para caracterizar o inadimplemento contratual dos compradores agravados e, por conseguinte, possibilitar a aplicação da Lei n. 9.514/1997, seria preciso reexaminar fatos e provas, inadmissível no âmbito do recurso especial. 4. Conforme o entendimento desta Corte Superior, aplicam-se as disposições da Lei n. 9.514/1997 quando o "devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp n. 1.432.046/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019), o que foi observado pela Corte local. 5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. O mero inadimplemento é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes. 7. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 7.1. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais indenizáveis, pois a situação a que os agravados foram expostos ultrapassou o mero dissabor. Alterar esse entendimento demandaria o reexame de provas, inviável em recurso especial. 8. Tratando-se de responsabilidade contratual, a citação é o termo inicial dos juros moratórios sobre as condenações pecuniárias. Precedentes. 8.1. A Corte local divergiu de tal orientação porque, após concluir pelo inadimplemento contratual da parte agravante, determinou a aplicação do encargo mencionado sobre as quantias objeto de restituição - valores pagos na aquisição imobiliária e cotas condominiais quitadas pela parte recorrida - a partir do desembolso. Portanto, é de rigor a reforma do aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos juros legais a partir da citação. 9. Agravo interno a que se dá parcial provimento, a fim de determinar a incidência dos juros moratórios a partir da citação." (AgInt no AREsp n. 2.541.197/RJ, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024 - sem grifo no original). "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior entende que "a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário" (REsp 1.739.994/DF, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 20/5/2021). 2. O entendimento pacificado no STJ, sedimentado na Súmula 543, é de que, nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente-vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade (AgInt no AREsp 2.151.315/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023). 3. Agravo interno desprovido." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.441.922/RO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 4/6/2024 - sem grifo no original). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DEVEDOR FIDUCIANTE. MORA. DESCARACTERIZAÇÃO. CULPA. CREDOR FIDUCIÁRIO. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. PROCEDIMENTO. INAPLICABILIDADE. 1. A existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda de bem imóvel não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário. 2. Na hipótese, o inadimplemento contratual originário adveio do vendedor/credor fiduciário, que cobrou encargos indevidos do período da normalidade, a induzir o devedor fiduciante em mora, descaracterizada pelas instâncias ordinárias. 3. Agravo interno não provido." (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp n. 1.687.052/DF, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL LACUNOSA OU DEFICIENTE. DANO MORAL. REEXAME DE ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 7/STJ. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. SÚMULA N. 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior está consolidada no sentido de não haver prestação jurisdicional deficiente por ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, quando o Tribunal local dirimiu, fundamentadamente, as questões suscitadas, ainda que de forma diversa à pretendida pela parte. 2. O simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, sendo necessária a comprovação de circunstâncias específicas que podem configurar lesão extrapatrimonial, como reconhecido pela Corte de origem" (AgInt no AREsp 1.698.841/MS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 1º/03/2021, DJe de 22/03/2021). 3. Na hipótese dos autos, a Corte local reconheceu a existência de dano moral indenizável. Alterar esse entendimento demandaria o revolvimento do acervo fático-probatório, o que é inviável em recurso especial. 4. Os arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 estabelecem procedimento específico para a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário e posterior alienação do imóvel em leilão público, nas situações de inadimplemento ou desistência imotivada do devedor fiduciante. No caso dos autos a rescisão do contrato foi motivada pela inadimplência da empresa ré, o que atrai a incidência das normas do Código de Defesa do Consumidor. 5. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.064.042/RJ, relator Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Terceira Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 31/8/2022 - sem grifo no original). Outrossim, verifica-se que para alterar as conclusões da Corte de origem de que o inadimplemento contratual foi da empresa ora agravante, seria imperioso proceder ao reexame de fatos e provas, o que é vedado na via estreita do recurso especial, ante o óbice da Súmula 7/STJ. Nesse sentido: "PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DAS VENDEDORAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DOS ADQUIRENTES. INEXISTÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "é deficiente a fundamentação do recurso especial em que a alegação de ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015 se faz de forma genérica, sem a demonstração exata dos pontos pelos quais o acórdão se fez omisso, contraditório ou obscuro. Incidência da Súmula 284 do STF" (AgInt no REsp n. 1.772.010/CE, Relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/9/2019, DJe 21/10/2019), essa é a situação dos autos. 2. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 2.1. No caso, a rescisão do contrato, segundo as instâncias ordinárias, decorreu de culpa exclusiva do promitente vendedor, presente o atraso na entrega da obra. 2.2. Para descaracterizar o atraso na entrega da obra, imputando culpa aos adquirentes pela rescisão contratual e, por conseguinte, possibilitar a aplicação da Lei n. 9.514/1997, em detrimento do CDC, seria preciso reexaminar fatos e provas, inadmissível no âmbito do recurso especial. 3. Conforme o entendimento desta Corte Superior, aplicam-se as disposições da Lei 9.514/1997 quando o "devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp n. 1.432.046/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019), o que foi observado pela Corte local. 4. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 5. Agravo interno a que se nega provimento." (AgInt no AREsp n. 2.536.904/RO, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024, DJe de 20/6/2024 - sem grifo no original). Dentro desse contexto, o entendimento do acórdão de que deve haver restituição integral das parcelas está em harmonia com o entendimento desta Corte Superior cristalizado no enunciado da Súmula 543/STJ: "Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento". Corroboram esse entendimento: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA DA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No caso dos autos, o acórdão estadual recorrido afirmou que foi a construtora quem deu causa à propositura da ação de resolução do contrato, pois incorreu em atraso na entrega das obras. Nesses termos não é possível acolher a alegação recursal de que a extinção do contrato se deu por culta dos consumidores sem esbarrar na Súmula nº 7 do STJ. 2. Na hipótese de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata ( Súmula nº 543 do STJ). 3. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso dos valores pagos os juros de mora desde a citação. Precedentes. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp n. 2.250.781/RJ, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7. RETENÇÃO DOS VALORES. SÚMULA N. 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. SÚMULA N. 83 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da não aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento - inteligência da Súmula 543/STJ. 3. No caso de ilícito contratual, os juros de mora são devidos a partir da citação. 4. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.327.706/RJ, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024 - sem grifo no original). "PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC NÃO VERIFICADA. CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DO VENDEDOR. LEILÃO. RESTITUIÇÃO VALORES DEVIDOS. SÚMULA N. 543/STJ. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. PRESCRIÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. TEORIA ACTIO NATA. DANOS MORAIS. REVISÃO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. Depreende-se do acórdão recorrido que o Tribunal de origem, de modo fundamentado, tratou da questão suscitada, resolvendo, portanto, de forma integral, a controvérsia posta. Ademais, nos termos da jurisprudência do STJ, "não se pode confundir decisão contrária ao interesse da parte com ausência de fundamentação ou negativa de prestação jurisdicional" (AgInt no AREsp n. 1.907.401/SP, relatora Ministra Assusete Magalhães, Segunda Turma, julgado em 22/8/2022, DJe de 29/8/2022). 2. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n. 543 do STJ. 3. Configurado o atraso na entrega do bem por culpa exclusiva do vendedor, como no caso dos autos, os lucros cessantes são presumidos. 4.Em relação ao termo inicial do prazo prescricional, é pacífico o entendimento do STJ de que o início da contagem dá-se a partir da data em que houve o conhecimento da efetiva violação (ou inobservância) de um direito, consoante o viés objetivo da teoria da actio nata. O entendimento é aplicável para fins de comissão de corretagem. 5. No presente caso, insuscetível de revisão, nesta via recursal, o entendimento do Tribunal de origem, que, com base nos elementos de convicção do autos, entendeu pela ocorrência de dano moral, porquanto demanda a reapreciação de matéria fática, o que é obstado pela Súmula n. 7/STJ. Agravo interno improvido." (AgInt no AREsp n. 2.426.291/RJ, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024 - sem grifo no original). "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA INCORPORADORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. CULPA EXCLUSIVA DO PROMITENTE-VENDEDOR. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS EM SUA INTEGRALIDADE. SÚMULA 543/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência desta Corte Superior entende que "a existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/1997 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário" (REsp 1.739.994/DF, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 11/5/2021, DJe de 20/5/2021). 2. O entendimento pacificado no STJ, sedimentado na Súmula 543, é de que, nas hipóteses em que se tratar de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva do promitente-vendedor, a devolução das parcelas pagas deve ocorrer em sua integralidade (AgInt no AREsp 2.151.315/SP, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 30/11/2023). 3. Agravo interno desprovido." (AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.441.922/RO, relator Ministro RAUL ARAÚJO, Quarta Turma, julgado em 27/5/2024, DJe de 4/6/2024 - sem grifo no original). Quanto ao termo inicial dos juros de mora, verifica-se que o posicionamento do Tribunal de origem está em harmonia com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça de que, tratando-se de responsabilidade contratual, tem aplicação o art. 405 do Código Civil, devendo os juros de mora incidir a partir da citação. No mesmo sentido: "CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DAS OBRAS. CULPA DA CONSTRUTORA. SÚMULA Nº 7 DO STJ. RESTITUIÇÃO IMEDIATA E INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. SÚMULA Nº 543 DO STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA A PARTIR DE CADA DESEMBOLSO E JUROS DE MORA DESDE A CITAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. 1. No caso dos autos, o acórdão estadual recorrido afirmou que foi a construtora quem deu causa à propositura da ação de resolução do contrato, pois incorreu em atraso na entrega das obras. Nesses termos não é possível acolher a alegação recursal de que a extinção do contrato se deu por culta dos consumidores sem esbarrar na Súmula nº 7 do STJ. 2. Na hipótese de resolução do contrato por culpa do promitente vendedor, a restituição das parcelas pagas pelo consumidor deve ser integral e imediata ( Súmula nº 543 do STJ). 3. A correção monetária deve incidir desde o efetivo desembolso dos valores pagos os juros de mora desde a citação. Precedentes. 4. Agravo interno não provido." (AgInt no AREsp n. 2.250.781/RJ, relator Ministro MOURA RIBEIRO, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025 - sem grifo no original). "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL. IMÓVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. APLICAÇÃO DA EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA N. 7. RETENÇÃO DOS VALORES. SÚMULA N. 83 DO STJ. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. SÚMULA N. 83 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A pretensão de alterar o entendimento do acórdão recorrido acerca da não aplicação da exceção do contrato não cumprido demandaria a análise e interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento de matéria fático-probatória, o que é inviável em sede de recurso especial, a teor das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente-comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento - inteligência da Súmula 543/STJ. 3. No caso de ilícito contratual, os juros de mora são devidos a partir da citação. 4. Agravo interno desprovido." (AgInt no AREsp n. 2.327.706/RJ, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 6/11/2024 - sem grifo no original). "PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. ACÓRDÃO RECORRIDO. FUNDAMENTOS. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 283/STF. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. INADIMPLEMENTO DOS COMPRADORES. CARACTERIZAÇÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. MORA DOS ADQUIRENTES. INEXISTÊNCIA. APLICAÇÃO DA LEI N. 9.514/1997. DESCABIMENTO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. DANOS MORAIS. DESCARACTERIZAÇÃO. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL. VALORES PAGOS. RESTITUIÇÃO. JUROS MORATÓRIOS. TERMO A QUO. CITAÇÃO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido suficiente para mantê-lo não deve ser admitido, a teor da Súmula n. 283/STF. 3. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos, a teor do que dispõem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3.1. A Corte local concluiu que as circunstâncias do caso concreto, verificadas no momento do julgamento, não demonstraram a mora dos adquirentes, mas sim o inadimplemento da parte agravante relativo à entrega das salas comerciais com vícios construtivos que impediam o usufruto pleno dos imóveis. Para caracterizar o inadimplemento contratual dos compradores agravados e, por conseguinte, possibilitar a aplicação da Lei n. 9.514/1997, seria preciso reexaminar fatos e provas, inadmissível no âmbito do recurso especial. 4. Conforme o entendimento desta Corte Superior, aplicam-se as disposições da Lei n. 9.514/1997 quando o "devedor-fiduciante não paga, no todo ou em parte, a dívida, e é constituído em mora, o que não é o caso dos autos" (AgInt no AREsp n. 1.432.046/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 17/9/2019, DJe 24/9/2019), o que foi observado pela Corte local. 5. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. O mero inadimplemento é incapaz de gerar abalo moral indenizável, sendo necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade. Precedentes. 7. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7/STJ). 7.1. No caso concreto, o Tribunal de origem analisou as provas dos autos para concluir pela existência de danos morais indenizáveis, pois a situação a que os agravados foram expostos ultrapassou o mero dissabor. Alterar esse entendimento demandaria o reexame de provas, inviável em recurso especial. 8. Tratando-se de responsabilidade contratual, a citação é o termo inicial dos juros moratórios sobre as condenações pecuniárias. Precedentes. 8.1. A Corte local divergiu de tal orientação porque, após concluir pelo inadimplemento contratual da parte agravante, determinou a aplicação do encargo mencionado sobre as quantias objeto de restituição - valores pagos na aquisição imobiliária e cotas condominiais quitadas pela parte recorrida - a partir do desembolso. Portanto, é de rigor a reforma do aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos juros legais a partir da citação. 9. Agravo interno a que se dá parcial provimento, a fim de determinar a incidência dos juros moratórios a partir da citação." (AgInt no AREsp n. 2.541.197/RJ, relator Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Quarta Turma, julgado em 14/10/2024, DJe de 16/10/2024 - sem grifo no original). Dessa forma, estando o acórdão recorrido em harmonia com a jurisprudência desta Corte Superior, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. Diante do exposto, conheço do agravo para conhecer do recurso especial e negar provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro de 12% para 13% os honorários sucumbenciais fixados na origem. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO