Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2199464/SP (2025/0062815-4)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
RECORRENTE: SKAF URBANIZACAO E PARTICIPACAO LTDA.
ADVOGADOS: PAULO DUARTE JUNQUEIRA PAMPLONA PRATA - SP287657
GABRIELLA VICHESI MENONCELLO PRATA - SP285652
RECORRIDO: MARCO VINICIUS FERREIRA
ADVOGADOS: THYAGO SANTOS ABRAÃO REIS - SP258872
CAIO RENAN DE SOUZA GODOY - SP257599
STELLA GONÇALVES DE ARAUJO - SP343889
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por SKAF URBANIZACAO E PARTICIPACAO LTDA, com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: "APELAÇÃO. COMPRA E VENDA COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Rescisão por desistência do comprador. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. Descabimento. Inaplicabilidade do Tema 1095 e da Lei n. 9.514/97. Ausência de provas de que autor foi constituído em mora antes da concessão da tutela de urgência. Teoria da "quebra antecipada" (antecipatory breach) não estava suficiente madura e não foi considerada na fixação da tese repetitiva. Tese que extrapola os limites estabelecidos no tema repetitivo. Aplicabilidade do CDC. Súmula 01 do TJSP. Retenção pela vendedora de 20% do montante quitado, devolvendo-se 80% ao adquirente, com correção monetária do desembolso de cada parcela e juros de mora a contar do trânsito em julgado. Precedentes jurisprudenciais. Sentença mantida. Recurso desprovido." (e-STJ fls. 247) Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, além de dissídio jurisprudencial, ofensa aos arts. 26 e 27, da Lei nº 9.514/97, sustentando, em síntese, que o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato, decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente. Contrarrazões às fls. 442/458. É o relatório. Decido. A irresignação comporta provimento. O Tribunal de origem, analisando as circunstâncias do caso, assim dirimiu a controvérsia: "As partes firmaram Instrumento Particular de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária em garantia para aquisição do lote 29, Quadra 24 do Loteamento Residencial Jardim Europa localizado em Barretos/SP. O autor pretende a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos, sob a justificativa de que não possui mais condições financeiras de arcar com as parcelas pactuadas. O Superior Tribunal de Justiça no julgamento do REsp repetitivo nº 1891498/SP, tema 1095, firmou tese no sentido de que: “Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. A decisão possui eficácia vinculante, nos termos do art. 927, III, do CPC, exceto caso demonstrada situação distinta da do paradigma (distinguishing), que é a situação dos autos. No presente caso, observa-se das fls. 144/145 que a alienação fiduciária foi devidamente registrada na matrícula do imóvel em questão, tornando incontroversa a propriedade fiduciária em nome da vendedora. Conquanto a requerida alegue que o autor estaria inadimplente, fato é que não há provas que o autor foi constituído em mora antes da concessão da antecipação de tutela pela decisão de fls. 87/90, que suspendeu da exigibilidade das parcelas. Neste sentido, é possível a rescisão e devolução de valores, nos termos da Súmula 1 do TJSP 1. Vale destacar que a tese da quebra antecipada (antecipatory breach) do contrato extrapola os limites do repetitivo e não é vinculante. Com efeito, no julgamento do REsp 1891498/SP, o voto do Ministro Relator Marcos Buzzi constou expressamente que a temática afeta ao antecipatory breach não estava suficiente madura e não seria considerada na fixação da tese repetitiva (...) A relação jurídica é de consumo e está sujeita à disciplina do Código de Defesa do Consumidor. Segundo a definição legal, consumidor é o destinatário final do produto (art. 2º do CDC). Com efeito, na rescisão do contrato sem culpa da vendedora, esta faz jus à retenção de uma porcentagem dos valores que foram pagos. Dessa forma, nada impede que o juiz, a quem cabe o justo equacionamento do litígio no caso concreto, estabeleça o alcance da cláusula contratual, de modo a equilibrar as posições das partes contratantes. Logo, de modo a trazer razoabilidade e equilíbrio entre as partes, bem como atender aos parâmetros adotados por essa Câmara em casos análogos, mantenho a retenção 20% de todas as quantias pagas, tal como fixada na r. sentença. Montante este que recompõe bem os custos administrativos e fiscais despendidos com a formalização da avença, sem olvidar, ainda, a liberação do imóvel para nova comercialização, garantindo-se, desta forma, a atividade lucrativa da vendedora." (e-STJ fls.249/250) Ocorre que a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). Nesse sentido, confiram-se os seguintes precedentes: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO ADJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. PRETENSÃO DE RESILIÇÃO UNILATERAL. INADIMPLEMENTO ANTECIPADO. INCIDÊNCIA DA LEI 9.514/97. AFASTAMENTO DO CDC. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO DESPROVIDO. 1. Conforme jurisprudência deste Superior Tribunal, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato (antecipatory breach), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp 1.867.209/SP, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 8/9/2020, DJe de 30/9/2020). 2. Na forma da jurisprudência do STJ, "diante da incidência do art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997, que disciplina de forma específica a aquisição de imóvel mediante garantia de alienação fiduciária, não se cogita da aplicação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, em caso de rescisão do contrato por iniciativa do comprador" (AgInt no AREsp 1.689.082/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe de 20/11/2020). 3. Afastada a incidência do CDC no caso, torna-se necessário o retorno dos autos à Corte estadual para que prossiga no exame do feito sob o enfoque da Lei 9.514/97. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.106.448/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/4/2024, DJe de 19/4/2024.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. CLÁUSULA DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. AFASTAMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. IMPOSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA DA SEGUNDA SEÇÃO. TEMA REPETITIVO N. 1.095/STJ. MORA DO ADQUIRENTE. QUEBRA ANTECIPADA DO CONTRATO. DECISÃO MANTIDA. 1. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). 2. É posicionamento das Turmas de Direito de Privado desta Corte que a propositura da demanda de rescisão contratual pelo adquirente do imóvel - manifestando desinteresse na preservação do vínculo obrigacional - configura a quebra antecipada do contrato e, por conseguinte, justifica o repasse dos encargos da rescisão aos consumidores. Precedentes. 2.1. Na petição inicial, o ora agravante manifestou desinteresse no prosseguimento da avença, atraindo para si o ônus da rescisão contratual. No entanto, a Corte de apelação contrariou tal entendimento ao ratificar a sentença e, por conseguinte, aplicar a regra prevista no art. 53 do CDC, condenando a parte agravada ao reembolso de 75% (setenta e cinco cento) dos valores pagos pelo comprador, excluindo apenas a comissão de corretagem da base de cálculo do ressarcimento mencionado. Portanto, era de rigor reformar o aresto impugnado, a fim de determinar a aplicação dos arts. 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 no procedimento de rescisão contratual, com os encargos daí decorrentes. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt nos EDcl no REsp n. 2.099.704/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL GARANTIDA MEDIANTE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO. OBSERVÂNCIA AO PROCEDIMENTO PREVISTO NOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997 PARA DEVOLUÇÃO DO QUE SOBEJAR AO ADQUIRENTE. PRECEDENTES. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INEXISTÊNCIA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Na linha de entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "o pedido de resolução do contrato de compra e venda com pacto de alienação fiduciária em garantia por desinteresse do adquirente, mesmo que ainda não tenha havido mora no pagamento das prestações, configura quebra antecipada do contrato ("antecipatory breach"), decorrendo daí a possibilidade de aplicação do disposto nos 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a satisfação da dívida garantida fiduciariamente e devolução do que sobejar ao adquirente" (REsp n. 1.930.085/AM, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022). 2. Para esta Corte Superior, "a interposição de recursos cabíveis não acarreta a imposição da multa por litigância de má-fé à parte adversa, ainda que com argumentos reiteradamente refutados ou sem alegação de fundamento novo" (EDcl no AgInt no AREsp 1.704.723/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/06/2021, DJe 22/06/2021). 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.087.914/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 25/9/2023, DJe de 27/9/2023.) Nesse contexto, estando a decisão em confronto com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial comporta provimento. Ante o exposto, dou provimento ao recurso especial, a fim de determinar o retorno dos autos à origem, para que julgue a demanda à luz da jurisprudência do STJ. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO