Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AgInt no REsp 2079729/SP (2023/0203311-9)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 396 - SPE LTDA.
ADVOGADOS: FERNANDO CORREA DA SILVA - SP080833
HENRIQUE DE LA CORTE - SP446648
AGRAVADO: JOYCE DA SILVEIRA IOSHIDA
ADVOGADO: VICTOR CASSIANO MACHADO - SP408450
DECISÃO Trata-se de agravo interno, interposto por RODOBENS INCORPORADORA IMOBILIARIA 396 - SPE LTDA, contra decisão monocrática, acostada às fls. 285/290, e-STJ, da lavra deste signatário, que negou provimento ao recurso especial da ora agravante, com amparo nas Súmulas 83, 5 e 7 do STJ. Inconformada, no presente agravo interno (fls. 294/304, e-STJ), a ora agravante combate os fundamentos da decisão monocrática supracitado e reitera os argumentos lançados nas razões do apelo extremo. Requer, por fim, a reconsideração da decisão monocrática ou sua reforma pelo Colegiado. Sem impugnação (fl. 308, e-STJ). Tendo em vista as razões invocadas no agravo interno reconsidero a decisão de fls. 285/290, e-STJ e passo, de pronto, à nova análise do recurso especial. Depreende-se dos autos que os recorrentes, interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, alínea "a", da Constituição Federal, em face acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 239, e-STJ): Compromisso de compra e venda. Ação de rescisão contratual c. c. restituição. Sentença de procedência. Irresignação da ré. Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato)aplicável ao caso concreto. Rescisão do contrato por desistência da adquirente. Recurso da promitente vendedora. Pedido de retenção do valor total da comissão de corretagem. Cláusula contratual que transfere à adquirente a obrigação de pagamento da comissão de corretagem que deve fazê-lo de forma inequívoca e prévia(STJ, REsp1599511/SP). Cobrança da comissão condicionada a evento futuro e incerto, qual seja, a rescisão do contrato, que não supre os requisitos estabelecidos pelo STJ. Preservação do desconto do valor da comissão que já foi pago, sob pena de inadmissível reformatio in pejus. Desconto das despesas inerentes à unidade (IPTU, taxas condominiais e contribuição associativa). Descabimento. Empreendimento se quer concluído e débitos não comprovados. Devolução que não deve ser condicionada à expedição do habite-se. Prazo previsto no art. 67-A, §5º da Lei nº 4.591/64 que é máximo e não mínimo. Diferimento da restituição que na hipótese esbarra na Súmula nº 543 do STJ. Incidência da cláusula penal compensatória que prevê a retenção de 50% dos valores pagos. Cabimento. Quantias pagas pela adquirente que não totalizam sequer 10% do valor histórico do preço. Desconto autorizado pelo art. 67-A, §5º da Lei nº 4.591/64. Empreendimento sujeito ao regime do patrimônio de afetação. Precedentes desta Corte. Recurso parcialmente provido. Opostos embargos declaratórios (fls. 249/251, e-STJ), restaram desacolhidos na origem. Nas razões do especial (fls. 256/268, e-STJ), a insurgente apontou violação aos artigos 722, 724 e 725 do Código Civil; 67-A, caput, inciso I e § 5º, da Lei nº. 4.591/64. Sustentou, em síntese: i) a restituição do valor pago pela agravada deve ocorrer no prazo de 30 dias após a expedição do habite-se ou documento equivalente; ii) a possibilidade da dedução integral da taxa de comissão de corretagem do valor a ser restituído ao ora agravada. Contrarrazões às fls. 273/277, e-STJ. Após juízo de admissibilidade positivo (fls. 278/279, e-STJ), ascenderam os autos à esta Corte Superior. É o relatório. Decide-se. A pretensão merece prosperar em parte. 1. A recorrente sustenta violação ao artigo - A, caput, inciso I e § 5º, da Lei nº. 4.591/64, argumentando ser de 30 dias, após a expedição do habite-se ou documento equivalente, o prazo para a restituição dos valores pagos pela ora agravada. Razão lhe assiste. A jurisprudência desta Corte firmou o entendimento segundo a qual o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. No mesmo sentido: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CIVIL PÚBLICA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. RESILIÇÃO UNILATERAL DO PROMITENTE COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25%. CONTRATOS FIRMADOS ANTES DA LEI N. 13.786/2018. POSSIBILIDADE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABATIMENTO. VIABILIDADE, CASO EXISTA CLARA PREVISÃO CONTRATUAL. TESE SUFRAGADA EM RECURSO REPETITIVO. ART. 42 DO CDC. DEVOLUÇÃO EM DOBRO DO VALOR DA COMISSÃO DE CORRETAGEM ABATIDA. INVIABILIDADE, POR AUSÊNCIA DE MÁ-FÉ. TAXA ADMINISTRATIVA EM VALOR RAZOÁVEL PARA OBTENÇÃO DE CERTIDÕES, DOCUMENTOS DIVERSOS E ELABORAÇÃO DE DOSSIÊ PARA PROPICIAR O FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. CABIMENTO. TAXA POR CESSÃO DE DIREITOS, FIXADA TENDO POR BASE O VALOR DO CONTRATO. ABUSIVIDADE. 1. Em caso de resilição pelo promitente comprador de contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, "na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento" (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe 2/10/2019). 2. Como o legitimado extraordinário vindica ao Judiciário disciplinar também contratos futuros, na vigência da Lei n. 13.786/2018, o art. 67-A, I e II, da Lei de Incorporação Imobiliária (Lei n. 4.591/1964), também incluído pela novel Lei n. 13.786/2018, dispõe que, em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, a pena convencional não poderá exceder a 25% da quantia paga e que pode ser deduzida também a integralidade da comissão de corretagem. Por sua vez, o parágrafo 5º estabelece que, quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, do que tratam os arts. 31-A a 31-F, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos naquele artigo e atualizados com base no índice contratualmente definido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput do mesmo artigo seja estabelecida até o limite de 50% da quantia paga. (...) 9. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.947.698/MS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/3/2022, DJe de 7/4/2022.) No particular, a Corte local assim decidiu (fls. 243/244, e-STJ): Outrossim, a devolução não deve ser condicionada à expedição do habite-se. O prazo previsto no artigo 67-A, §5º da Lei nº 4.591/64 é máximo e não mínimo, de modo que o diferimento da restituição esbarra na Súmula nº 543 do STJ, a qual segue vigente mesmo após a edição da denominada Lei do Distrato. Para melhor esclarecer, eis os trechos da sentença (fls. 200, e-STJ): No caso em tela, os valores desembolsados a título de aquisição da unidade devem ser restituído em quantia equivalente a 80%, do que foi pago com a devida correção monetária desde cada desembolso, com juros de mora de 1% são devidos a partir do trânsito em julgado. O acórdão recorrido encontra-se, no ponto, em dissonância com a jurisprudência desta Casa sobre a matéria, merecendo reforma para determinar a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente. 2. A recorrente alega, ainda, a impossibilidade da restituição da taxa de comissão da corretagem. A Segunda Seção do STJ, em sede de recurso representativo de controvérsia (tema 938), concluiu pela "Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem" (REsp 1599511/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 24/08/2016, DJe 06/09/2016). Destaca-se: PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO. RAZÕES QUE NÃO ENFRENTAM O FUNDAMENTO DA DECISÃO AGRAVADA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO OBSERVADO. RECURSO REPETITIVO N° 1.599.511/SP. DEVOLUÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DE DESEMBOLSO. PRECEDENTES. SÚMULA 43/STJ. 1. As razões do agravo interno não enfrentam adequadamente o fundamento da decisão agravada. 2. Não tendo havido o prequestionamento dos temas postos em debate nas razões do recurso especial, não tendo a parte sequer oposto os embargos de declaração, incidente o enunciado n° 211, da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 3. Nos termos do entendimento consolidado no Recurso Especial n° 1.599.511/SP, sob o rito dos recursos repetitivos, não é abusiva a "cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem", o que não ocorreu no caso concreto. 4. O termo inicial da correção monetária aplicável aos casos de ressarcimento do valor pago indevidamente a título de comissão de corretagem conta-se do desembolso, data do efetivo prejuízo, nos termos da Súmula n. 43/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp 1837095/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 23/11/2020, DJe 27/11/2020) No presente caso, a Corte de origem afastou a validade da retenção da comissão de corretagem, nos seguintes termos (fls. 241/242, e-STJ): Com relação a comissão de corretagem, o contrato prevê que em caso de rescisão por culpa da adquirente será deduzida “a importância prevista no item “5.1” do quadro resumo, referente à comissão de corretagem [à qual foi atribuída o valor de R$27.300,00]paga pela VENDEDORA” (fl. 105). Todavia, é inadmissível que a obrigação de pagamento esteja condicionada a evento futuro e incerto, qual seja, a rescisão do contrato(cf. 1002321- 07.2019.8.26.0428, 6ª Câmara de Direito Privado, de minha relatoria, j. 04/05/2021). A retenção da comissão de corretagem prevista no contrato está em desacordo com a tese vinculante aprovada pelo E. Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria: “Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”(REsp1599511/SP, 2ª Seção, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 24/08/2016). Nesse contexto, para alterar o que ficou decidido no acórdão recorrido seria necessário promover o reexame do acervo fático probatório dos autos, bem como interpretar as cláusulas contratuais, providências vedadas na via eleita, por força das Súmulas 5 e 7 do STJ. Ilustrativamente: PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABUSIVIDADE. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. AUSÊNCIA DE AFRONTA AOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC/2015. DEVER DE INFORMAÇÃO AOS COMPRADORES. NÃO ATENDIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. ILEGITIMIDADE DA RECORRENTE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. DECISÃO MANTIDA. [...] 3. No caso concreto, o Tribunal de origem assentou que a agravante não informou devidamente os adquirentes quanto à incidência da comissão de corretagem. Para entender de modo contrário, seria necessária a análise do contrato, bem assim dos demais elementos fático-probatórios dos autos, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. [...] 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp 1824229/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 16/11/2020, DJe 20/11/2020) Ademais, a ora recorrente não se desimcubiu do ônus de impugnar o referido fundamento (A retenção da comissão de corretagem prevista no contrato está em desacordo com a tese vinculante aprovada pelo E. Superior Tribunal de Justiça acerca da matéria, tendo em vista que esta vinculada a um evento futuro e incerto), como manda o princípio da dialeticidade, apenas cingindo-se a insistir nos argumentos veiculados em sede de apelação, de sua vez dissociados dos fundamentos do acórdão recorrido, incidindo, na espécie, por analogia, as Súmula 283 e 284 do STF. Em outras palavras, verifica-se que a parte recorrente deixou de infirmar fundamentos do acórdão recorrido - suficientes para sua manutenção -; incidindo, na espécie, por analogia, a Súmula 283 do STF, in verbis: É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. EMBARGOS À EXECUÇÃO. OFENSA A ARTIGO DE LEI FEDERAL NÃO DEMONSTRADOS. SÚMULA N. 284/STF. FALTA DE PERTINÊNCIA TEMÁTICA COM A TESE DO ESPECIAL. CERCEAMENTODE DEFESA. TÍTULO EXECUTIVO. REQUISITOS. REVISÃO. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULAS N. 283 E 284 DO STF. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 E 356 DO STF. DECISÃO MANTIDA. [...] 5. A subsistência de fundamento não refutado, apto a manter a conclusão do aresto impugnado, impõe o não conhecimento da pretensão recursal, a teor do entendimento consolidado nas Súmulas n. 283 e 284 do STF. [...] 7. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.071.528/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 27/6/2022, DJe de 1/7/2022.) 3. Do exposto, dou provimento ao agravo interno para reconsiderar a decisão de fls. 285/290, e-STJ, e, de plano, com fundamento no artigo 932 do NCPC c/c a Súmula 568/STJ, dou parcial provimento ao recurso especial, para reformar em parte o acórdão e determinar a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, nos termos da fundamentação supra. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI