Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2881155/RJ (2025/0086274-0)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
AGRAVANTE: JOSE MARCELO MOREIRA
AGRAVANTE: RENATA FIGUEIREDO DE BARROS
ADVOGADO: CARLOS EDUARDO CAMPOS ELIA - RJ115892
AGRAVADO: CARVALHO HOSKEN S A ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES
ADVOGADOS: FABRÍCIO CARRADA ITABORAHY - RJ096762
RICARDO DE MENEZES SABA - RJ108653
VITOR VIEIRA VITALINO - RJ161269
VERA LUCIA DE SOUZA MAGALHAES - RJ086762
DECISÃO Cuida-se de agravo (art. 1.042, CPC/2015), interposto por JOSÉ MARCELO MOREIRA e RENATA FIGUEIREDO DE BARROS, contra decisão que não admitiu recurso especial. O apelo extremo, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, desafia acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, assim ementado (fl. 444, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM PACTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DESISTÊNCIA DOS COMPRADORES. ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. PEDIDO DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. MANUTENÇÃO. 1. Alegam os autores que firmaram com a ré contrato de compra e venda de imóvel com pacto adjeto de alienação fiduciária, financiando o bem com a própria incorporadora. Contudo, os reajustes incidentes sobre o saldo devedor vêm impedindo a manutenção dos pagamentos, restando caracterizada a onerosidade excessiva. Pedem a consignação das chaves em juízo, a rescisão do contrato e a devolução dos valores pagos. 2. A tutela de urgência foi indeferida e, posteriormente, sobreveio a sentença de improcedência do pedido, ensejando a interposição do presente recurso. 3. Ausência de qualquer pretensão revisional na demanda. Autores que pretendem unicamente o desfazimento do negócio e a devolução de valores, com fulcro no art. 67-A da Lei nº 4.591/64 e na Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça. 4. Art. 67-A que foi incluído pela Lei nº 13.786 de 27/12/2018 (Lei do Distrato), posterior ao contrato objeto da lide. Irretroatividade da lei para disciplinar o caso dos autos. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. 5. Entendimento jurisprudencial no sentido de que os promitentes compradores que não mais possuírem condições financeiras de arcar com as prestações podem desistir do negócio, com a restituição de parte dos valores desembolsados. Hipótese, não obstante, que versa sobre escritura definitiva de compra e venda com pacto de alienação fiduciária, registrada em cartório. 6. Tema 1095 do Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que “em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor”. 7. No contrato de alienação fiduciária em garantia de bens imóveis, a quitação da dívida deve se dar na forma dos artigos 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, afastando a aplicabilidade o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor e da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça. Precedentes daquela Corte Superior e do TJERJ. 8. Hipótese em que já houve a consolidação da propriedade em favor da fiduciária. Manutenção da sentença de improcedência do pedido. DESPROVIMENTO DO RECURSO. Opostos embargos de declaração, foram rejeitados (fls. 529-534, e-STJ). Nas razões do especial (fls. 545-581, e-STJ), além de apresentar dissídio jurisprudencial, os recorrentes alegam violação do art. 53 do Código de Defesa do Consumidor, do art. 67-A da Lei 4.591/1964, do Tema 1.002 do STJ, da Súmula 543/STJ e do art. 5º, XXXVI, da Constituição Federal. Sustentam que o imóvel foi comprado com financiamento direto com a incorporadora que se utilizou da roupagem de alienação fiduciária sem a participação de instituição financeira, mediante contrato apenas entre os adquirentes e a construtora. Enfatizam que "só fato de o contrato entre as partes ter sido travestido com a roupagem de pacto de alienação fiduciária, não permite ao Recorrido imprimir à contratação o regime jurídico da Lei nº 9.514/97, como prevalente por sobre o CDC e a Lei de Incorporações" (fl. 568, e-STJ). Em juízo de admissibilidade (fls. 607-611, e-STJ), negou-se o processamento do recurso especial, dando ensejo ao presente agravo (fls. 615-658, e-STJ). Contraminuta ao agravo em recurso especial às fls. 662-673, e-STJ. É o relatório. Decido. A pretensão não merece prosperar. 1. Discute-se no apelo nobre, entre outras questões: "Definir a legislação aplicável para situações de rescisão de contratos de compra e venda de imóveis garantidos por alienação fiduciária, na eventualidade de desistência do adquirente, sem que tenha havido a sua constituição em mora.", controvérsia afetada pela Segunda Seção desta Corte à sistemática de recursos repetitivos no Tema 1.348 do STJ. Dessa forma, impõe-se a devolução dos autos ao eg. Tribunal de Origem para que seja observada a sistemática prevista nos arts. 1.040 e 1.041 do CPC/2015, conforme determinação prevista no art. 256-L do Regimento Interno desta Corte Superior, que assim dispõe: Art. 256-L. Publicada a decisão de afetação, os demais recursos especiais em tramitação no STJ fundados em idêntica questão de direito: I - se já distribuídos, serão devolvidos ao Tribunal de origem, para nele permanecerem suspensos, por meio de decisão fundamentada do relator; II - se ainda não distribuídos, serão devolvidos ao Tribunal de origem por decisão fundamentada do Presidente do STJ. Por fim, registre-se que, segundo a orientação jurisprudencial desta Corte, o ato judicial que determina o sobrestamento e o retorno dos autos à Corte de origem, a fim de que seja exercido o competente juízo de retratação/conformação (arts. 1.040 e 1.041 do CPC/2015) não possui carga decisória, por isso se trata de provimento irrecorrível. Sobre o tema: AgInt no REsp 1140843/PR, Rel. Ministra REGINA HELENA COSTA, PRIMEIRA TURMA, julgado em 23/10/2018, DJe 30/10/2018, AgInt nos EDcl nos EREsp 1.126.385/MG, Rel. Ministro OG FERNANDES, PRIMEIRA SEÇÃO, DJe 20/09/2017; AgInt no REsp 1663877/SE, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/08/2017, DJe 04/09/2017; AgInt no REsp 1661811/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 26/06/2018, DJe 29/06/2018. 2. Ante o exposto, determino a restituição dos autos à origem, devendo ser realizada a devida baixa nesta Corte Superior, até o julgamento definitivo da matéria submetida à sistemática dos recursos repetitivos no Tema 1.348 e eventual retratação prevista nos arts. 1.040, inc. II, e 1.041, ambos do CPC/2015. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI