Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
RE no AgInt nos EDcl no REsp 1693863/SP (2017/0209113-1)
RELATOR: MINISTRO VICE-PRESIDENTE DO STJ
RECORRENTE: MARIA LUIZA SAMPAIO DE MEDEIROS FERREIRA
ADVOGADO: ANA CLÁUDIA CAMARGO IELO PINHO - SP198919
RECORRIDO: ADMINISTRADORA JARDIM ACAPULCO LTDA
ADVOGADOS: CLÓVIS DE GOUVÊA FRANCO - SP041354
JOÃO MARIO GUTIERRES PANTAROTTO - SP203917
INTERESSADO: CUSTODIO PINTO SAMPAIO
INTERESSADO: ZORAIDE MESQUITA PINTO SAMPAIO
DECISÃO 1. Trata-se de recurso extraordinário interposto, com fundamento no art. 102, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão do Superior Tribunal de Justiça, assim ementado (fl. 817): AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO POR SOCIEDADE EMPRESÁRIA ADMINISTRADORA DE LOTEAMENTO. OBRIGAÇÕES CONSTANTES DE CONTRATO-PADRÃO DEPOSITADO EM CARTÓRIO COMO CONDIÇÃO PARA O REGISTRO DO PROJETO DE LOTEAMENTO. ADESÃO INEQUÍVOCA DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL. 1. Nos termos da Lei 6.766/79, as restrições e obrigações constantes do contrato padrão de promessa de compra e venda dos lotes se incorporam ao registro imobiliário do loteamento, vinculando os posteriores adquirentes, porquanto dotadas da publicidade inerente aos registros públicos (REsp 1.422.859/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 03.11.2015, DJe 26.11.2015). 2. Hipótese que não se amolda à jurisprudência da Segunda Seção, firmada no âmbito de recursos especiais repetitivos, no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Rel. p/ Acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgados em 11.03.2015, DJe 22.05.2015). 3. Agravo interno não provido. A parte recorrente sustenta a ocorrência de violação do art. 5º, II, XX e XXXII, da CF e afirma que a matéria tratada seria dotada de repercussão geral. Alega que não poderia, com base em uma regra infraconstitucional, ser obrigada a receber e pagar por serviços que não contratou ou de qualquer forma aquiesceu, destacando não ter firmado contrato com a parte recorrida. Argumenta que, na qualidade de compradora de um lote, não poderia ser compelida a, juntamente com o terreno, adquirir prestação de serviço vinculada a qualquer título. Assevera que o Superior Tribunal de Justiça teria ignorado dispositivos relevantes do Código de Defesa do Consumidor, que seria aplicável ao caso em razão de a empresa recorrida se enquadrar no conceito de fornecedor. Entende que, de acordo com a legislação consumerista, a recorrida não poderia impor a prestação de seus serviços, sob pena de atentar contra o princípio da liberdade de contratar e distratar. Assegura que não teria celebrado contrato com a recorrida, e que a loteadora seria pessoa jurídica distinta da administradora. Requer, ao final, a admissão do recurso e a remessa dos autos ao Supremo Tribunal Federal. As contrarrazões foram apresentadas às fls. 854-874. Às fls. 877-878 o recurso extraordinário foi sobrestado em razão do reconhecimento da repercussão geral da matéria tratada no Tema n. 492/STF, decisão mantida às fls. 891-892. Com o julgamento do Tema n. 492/STF, os autos foram encaminhados ao Órgão julgador para fins do disposto no art. 1.040, II, do Código de Processo Civil (fls. 905-907). Devolvidos os autos ao colegiado, a Quarta Turma manteve o seu posicionamento, consoante se infere da ementa abaixo colacionada (fl. 926): RECURSO EXTRAORDINÁRIO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. REPERCUSSÃO GERAL. TEMA N. 492 DO STF. DEVOLUÇÃO DOS AUTOS AO ÓRGÃO FRACIONÁRIO PARA FINS DO JUÍZO DE RETRATAÇÃO PREVISTO NO ART. 1.040, II, DO CPC. LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE FIRMADA NO TEMA n. 492 do STF. MANUTENÇÃO DO ACÓRDÃO RECORRIDO. 1. Inexistência de conflito entre a conclusão da Turma no julgamento do recurso especial e o decidido pelo plenário do STF no julgamento do Recurso Extraordinário n. 695.911/SP, submetido ao regime de repercussão geral (Tema n. 492). 2. Manutenção do acórdão recorrido. É o relatório. 2. Verifica-se que o recurso extraordinário foi interposto contra acórdão deste Tribunal Superior segundo o qual é possível a cobrança de taxas de conservação, de manutenção de serviços e de realizações de benfeitorias por administradora de loteamento, quando a obrigação está prevista em cláusula contratual existente no instrumento celebrado pelos adquirentes do imóvel. O Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE n. 695.911-RG/SP, sob a sistemática da repercussão geral, fixou a seguinte tese vinculante (Tema n. 492): É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Confira-se, a propósito, a ementa do acórdão paradigma: Recurso extraordinário. Repercussão geral reconhecida. Liberdade associativa. Cobrança de taxas de manutenção e conservação de áreas de loteamento. Ausência de lei ou vontade das partes. Inconstitucionalidade. Lei nº 13.467/17. Marco temporal. Recurso extraordinário provido. Fatos e provas. Remessa dos autos ao tribunal de origem para a continuidade do julgamento, com observância da tese. 1. Considerando-se os princípios da legalidade, da autonomia de vontade e da liberdade de associação, não cabe a associação, a pretexto de evitar vantagem sem causa, impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado (RE nº 432.106/RJ, Primeira Turma, Rel. Min. Marco Aurélio, DJe de 3/11/11). 2. Na ausência de lei, as associações de moradores de loteamentos surgiam apenas da vontade de titulares de direitos sobre lotes e, nesse passo, obrigações decorrentes do vínculo associativo só podiam ser impostas àqueles que fossem associados e enquanto perdurasse tal vínculo. 3. A edição da Lei nº 13.465/17 representa um marco temporal para o tratamento da controvérsia em questão por,.dentre outras modificações a que submeteu a Lei nº 6.766/79, ter alterado a redação do art. 36-A, parágrafo único, desse diploma legal, o qual passou a prever que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que anuíram com sua constituição quanto os novos adquirentes de imóveis se a tais atos e obrigações for conferida publicidade por meio de averbação no competente registro do imóvel. 4. É admitido ao município editar lei que disponha sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como que trate da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados (RE nº 607.940/DF, Tribunal Pleno, Rel. Min. Teori Zavascki, DJe de 26/2/16). 5. Recurso extraordinário provido, permitindo-se o prosseguimento do julgamento pelo tribunal de origem, observada a tese fixada nos autos: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis”. (RE n. 695.911, relator Ministro Dias Toffoli, Tribunal Pleno, julgado em 15/12/2020, DJe de 19/4/2021.) Os embargos de declaração opostos na sequência foram rejeitados, em aresto assim resumido: Embargos de declaração em recurso extraordinário. Paradigma do Tema nº 492 da Repercussão Geral (“Cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado”). Inexistência de omissão, contradição ou obscuridade. Embargos de declaração rejeitados. 1. Inexistência, in casu, dos vícios elencados no art. 1.022 do Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/15) a ensejar a oposição de embargos de declaração. Não há omissão, contradição, obscuridade ou erro material a serem sanados na presente via processual, de cognição estreita e vinculada. 2. Embargos de declaração rejeitados. (RE n. 695.911 ED, relator Ministro Dias Toffoli, Tribunal Pleno, julgado em 29/11/2021, DJe de 10/2/2022.) Na hipótese, esta Corte Superior se manifestou nos seguintes termos (fls. 929-931): Diante de novo parâmetro firmado pelo STF por meio do Tema n. 492, decidiu-se que, à luz da Constituição Federal, não é dado à administradora de loteamento imobiliário urbano, constituída sob a forma de associação de moradores, exigir de proprietário ou possuidor de lote que a ela não se associou o pagamento de taxas de conservação, de manutenção de serviços e de realizações de benfeitorias, na forma dos arts. 5º, caput e II e XX, e 175 da Constituição Federal. No presente caso, necessário realizar o devido distinguishing em relação ao que pacificou a Suprema Corte no julgamento do RE n. 695.911/SP. Desde a inicial da ação de cobrança originária, verifica-se que a cobrança das taxas em questão pauta-se na expressa vontade dos adquirentes do lote, consubstanciada na cláusula contratual existente no instrumento celebrado pelos proprietários devedores, com imputação expressa da obrigação de pagar as despesas decorrentes da administração e manutenção do loteamento por eles integrado. No acórdão por meio do qual foi julgada a apelação, assim dispôs o relator do recurso no tribunal de origem (fl. 721): No caso, consoante se depreende das fls. 11 e 13, há prova de que a associação autora foi constituída em 26/01/1983, ou seja, em data anterior à aquisição dos lotes pelos réus, em 30/09/1985 (fls. 28). Portanto, quando adquiriram os lotes, os réus já sabiam da existência da associação e não manifestaram a intenção de não contribuir para a referida associação. Ao contrário, os réus contribuíram vários anos com o rateio de despesas, conforme se verifica pelo extrato de parcelas pagas, juntado às fls. 57/58, ou seja, anuíram tacitamente à associação autora. Ademais, como bem ressaltado pelo relator deste recurso especial à época, ficou incontroverso nos autos, por meio das escrituras públicas de compra e venda em que a recorrente figura como adquirente, que foram discriminados os serviços que seriam prestados pelas promitentes vendedoras ou por terceiros indicados ("arborização, manutenção e limpeza das vias e logradouros de uso comum, guarda e fiscalização do loteamento"), bem como a obrigação de pagamento pelo rateio das despesas na execução de obras e serviços no loteamento Assim, sobressaiu a existência de respaldo legal e contratual na cobrança das taxas de manutenção do loteamento pela administradora, configurada a inequívoca adesão dos adquirentes ao ato instituidor do encargo. Conclui-se da orientação firmada pelo STF que, não havendo vinculação por parte do proprietário/possuidor à entidade que agora cobra por serviços à coletividade prestados, não haveria falar em higidez da referida cobrança. Contudo, se a responsabilidade é expressamente assumida pelo não associado em face da prestadora de serviços, não se pode afastar o direito à cobrança e o dever de satisfação da obrigação a qual higidamente se vincularam. Ao assim decidir, constata-se que esta Corte Superior de Justiça acompanhou a firme jurisprudência da Suprema Corte, no sentido de que a cobrança de taxas de conservação, de manutenção de serviços e de realizações de benfeitorias, quando não decorre de vínculo associativo, mas de obrigação contratual, não se enquadra nas teses fixadas no Tema n. 492/STF. A propósito: Agravo regimental em recurso extraordinário. Condomínio irregular. Taxas condominiais. Cobrança. Anuência prévia. Tema nº 492 da Repercussão Geral. Distinguishing do caso concreto. Conjunto probatório e cláusulas de contrato de cessão de direitos. Reexame. Impossibilidade. Súmulas nºs 279 e 454/STF. Precedentes. 1. O caso ora em análise guarda particularidades que o distingue do Tema nº 492 da Repercussão Geral. 2. Não se presta o recurso extraordinário para a análise de cláusulas de contrato de cessão de direitos, tampouco para o reexame do conjunto fático-probatório da causa. Incidência das Súmulas nºs 454 e 279/STF. 3. Agravo regimental não provido. 4. Havendo prévia fixação de honorários advocatícios pelas instâncias de origem, seu valor monetário será majorado em 10% (dez por cento) em desfavor da parte recorrente, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, observados os limites dos §§ 2º e 3º do referido artigo e a eventual concessão de justiça gratuita. (RE n. 1.526.478 AgR, relator Ministro Dias Toffoli, Segunda Turma, julgado em 22/2/2025, DJe de 26/2/2025.) Ementa: AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE MORADOR NÃO ASSOCIADO. CONSTITUCIONALIDADE DA COBRANÇA REFERENTE A PERÍODO POSTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI 13.467/2017. TEMA 492 DA REPERCUSSÃO GERAL. CONFORMIDADE. REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. 1. O Tribunal de origem reconheceu a validade da cobrança de taxa condominial de morador não associado, relacionada ao período de julho de 2017 a novembro de 2020, ao fundamento que “após a vigência da Lei n. 13465/17, os adquirentes de imóveis em loteamentos, mesmo não associados, podem ser chamados a custear as atividades desenvolvidas pela associação de moradores, na administração dos imóveis, se demonstrado o cumprimento dos requisitos previstos no citado diploma legal”. 2. O Plenário do SUPREMO TRIBUNAL FEDERAL, no julgamento do RE 695.911-RG, de relatoria do Min. DIAS TOFFOLI, julgado sob o rito da repercussão geral (Tema 492), DJe de 19/4/2021, fixou tese no sentido de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.” 3. É constitucional a cobrança das cotas e taxas condominiais, pois não viola a liberdade de associação, nos termos do julgamento do Tema 492 da repercussão geral. O acórdão recorrido decidiu em consonância com esse entendimento, devendo, portanto, ser mantido. 4. Para concluir de forma diversa ao entendimento formulado no acórdão recorrido seria necessário rever o quadro fático dos autos, o que é vedado em sede extraordinária pelas Súmulas 279 (“Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário”); e 454 (“Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário”), ambas do STF 5. Agravo Interno a que se nega provimento. (RE n. 1.496.583 AgR, relator Ministro Alexandre de Moraes, Primeira Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 21/8/2024.) Desse modo, estando o acórdão recorrido na mesma direção entendimento firmado pela Suprema Corte, é inviável a admissão da insurgência. Ademais, para afastar os pressupostos fáticos adotados no julgamento do recurso, seria indispensável o reexame dos elementos de convicção existentes nos autos e a interpretação de cláusulas contratuais, o que não é permitido em recurso extraordinário, diante dos óbices contidos nos enunciados 279 e 454 da Súmula da Suprema Corte, respectivamente: Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário. Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário Em caso semelhante, assim já decidiu o STF: AGRAVO INTERNO. RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM AGRAVO. FUNDAMENTAÇÃO A RESPEITO DA REPERCUSSÃO GERAL. INSUFICIÊNCIA. TEMA 492. INAPLICABILIDADE. MATÉRIA DIVERSA. REAPRECIAÇÃO DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS 279 E 454 DO STF. RAZÕES RECURSAIS DISSOCIADAS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. [...] 3. O Tribunal local consignou expressamente que “a apelada não se constitui como associação, mas sim sociedade empresária administradora do loteamento. A cobrança da taxa de conservação sub judice não decorre de vínculo associativo, mas sim de obrigação contratual”. Trata-se de hipótese distinta daquela tratada por esta SUPREMA CORTE no julgamento do RE 695.911-RG, Rel. Min. DIAS TOFFOLI, Tema 492 da repercussão geral, em que se debateu a “cobrança, por parte de associação, de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não-associado”. 4. A argumentação recursal traz versão dos fatos diversa da exposta no acórdão, de modo que o acolhimento do recurso passa necessariamente pela revisão das provas e cláusulas contratuais. Incide, portanto, os óbices das Súmulas 279 (Para simples reexame de prova não cabe recurso extraordinário) e 454 (Simples interpretação de cláusulas contratuais não dá lugar a recurso extraordinário) do STF. 5. As razões do extraordinário não infirmam todos os fundamentos do acórdão recorrido, incidindo, na hipótese, o óbice da Súmula 283/STF (É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles). 6. Agravo Interno a que se nega provimento. Na forma do art. 1.021, §§ 4º e 5º, do Código de Processo Civil de 2015, em caso de votação unânime, fica condenado o agravante a pagar multa de um por cento do valor atualizado da causa ao agravado, cujo depósito prévio passa a ser condição para a interposição de qualquer outro recurso (à exceção da Fazenda Pública e do beneficiário de gratuidade da justiça, que farão o pagamento ao final). (ARE n. 1.457.313 AgR, relator Ministro Alexandre de Moraes, Primeira Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 5/12/2023.) 3. Ante o exposto, com fundamento no art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, não admito o recurso extraordinário. Publique-se. Intimem-se. Vice-Presidente
LUIS FELIPE SALOMÃO