Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2198284/SP (2025/0053719-4)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
RECORRENTE: ANDERSON JUVENAL SANTANA
ADVOGADO: VAGNER PONTES MOREIRA - SP379789
RECORRIDO: MABER CONSULTORIA DE IMOVEIS LTDA
ADVOGADO: HÉLIO YAZBEK - SP168204
DECISÃO Trata-se de recurso especial, interposto por ANDERSON JUVENAL SANTANA, nos termos do art. 105, III, “a”, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 505, e-STJ): COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Pedido de rescisão de contrato cumulado com devolução de valores e indenização por perdas e danos. Desistência da ação com relação à incorporadora. Prosseguimento do feito apenas em face da empresa responsável pela intermediação na celebração do contrato. Ausência de responsabilidade da corretora pela não execução das obras do empreendimento. Parceria estabelecida com a vendedora para comercialização de unidades do futuro empreendimento que não é suficiente para o reconhecimento de responsabilidade solidária por participar da cadeia de consumo. Autor que não imputou à ré qualquer descumprimento contratual. Pedidos fundamentados exclusivamente no inadimplemento da incorporadora. Impossibilidade de imputar à corretora responsabilidade pela reparação de danos decorrentes do inadimplemento da vendedora. Precedentes do STJ e desta Colenda Câmara. Recurso desprovido. Embargos de declaração rejeitados (fls. 523-532, e-STJ). Em suas razões recursais (fls. 535-549, e-STJ), sustenta o recorrente a violação dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC e do art. 489, § 1º, V, e § 3º, do CPC. Aduz, em apertada síntese, que o aresto recorrido padece de fundamentação deficiente e ofende a boa-fé, e que deve ser reconhecida a responsabilidade solidária da corretora pela comercialização do empreendimento que nunca foi construído. Após contrarrazões (fls. 554-577, e-STJ) e de decisão do Tribunal local admitindo o recurso (fls. 578-579, e-STJ), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça. É o relatório. Decido. A irresignação não merece acolhimento. 1. De início, quanto à suposta ofensa ao art. 489, § 3º, do CPC, observa-se que a recorrente se limitou a indicar o dispositivo de lei federal, sem demonstrar, de forma clara e precisa, como se dá a sua violação. O recurso especial é um meio impugnativo processual de fundamentação vinculada, no qual o efeito devolutivo se opera nos termos do que foi impugnado. A mera indicação do dispositivo legal tido por vulnerado não permite verificar se a legislação federal infraconstitucional restou, ou não, malferida. Com efeito, em prejuízo da compreensão da controvérsia, não foi demonstrada, com clareza e precisão, a necessidade de reforma da decisão, incidindo, por analogia, o óbice previsto na Súmula 284 do STF, in verbis: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a deficiência na sua fundamentação não permitir a exata compreensão da controvérsia”, aplicável por analogia ao caso em exame. Sobre o tema: AgInt no REsp 1836510/SP, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/04/2021, DJe 23/04/2021; REsp 1853462/GO, Rel. Ministro MAURO CAMPBELL MARQUES, SEGUNDA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 04/12/2020; AgInt no AgInt no AREsp 925.917/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 09/10/2018, DJe 22/10/2018. Incide, no ponto, o óbice da Súmula 284/STF. 2. Sustenta o recorrente, ainda, ofensa ao art. 489, § 1º, V, do CPC, afirmando que o aresto recorrido é deficiente em sua fundamentação, pois se limitou a invocar precedentes sem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta aos fundamentos determinantes. Denota-se do acórdão recorrido, porém, que a fundamentação adotada pela Corte local, embora suscinta, abordou todos os temas necessários à solução da controvérsia, inclusive com menção aos elementos do caso concreto, não sendo possível reputá-la genérica ou insuficiente, tratando-se o recurso, no ponto, de mero inconformismo da parte com o resultado do julgamento. Esta E. Corte já afirmou que “se os fundamentos do acórdão recorrido não se mostram suficientes ou corretos na opinião do recorrente, não quer dizer que eles não existam. Não se pode confundir ausência de motivação com fundamentação contrária aos interesses da parte, como ocorreu na espécie” (AgInt no REsp 1.584.831/CE, Rel. Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 14/6/2016, DJe 21/6/2016, grifou-se). Ainda: “Não viola os arts. 1.022, parágrafo único, I, II e III, e 489, § 1º, V e VI, do Código de Processo Civil de 2015 nem importa em negativa de prestação jurisdicional o acórdão que adota fundamentação suficiente para a resolução da causa, porém diversa da pretendida pelo recorrente, decidindo de modo integral a controvérsia posta” (AgInt nos EDcl no AREsp 1580632/PR, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 31/08/2020, DJe 03/09/2020). Afasta-se, portanto, a alegação de violação do art. 489, § 1º, V, do CPC. 3. Esta Corte Superior sedimentou o entendimento no sentido de que não havendo falha alguma na prestação do serviço de corretagem, não se tratando a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel, a corretora não responde solidariamente pelos danos ocasionados pelo atraso na entrega da obra ao adquirente. Confira-se: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. CORRETORA. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM. AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. A prestação de serviço de corretagem, em princípio, não gera liame jurídico entre o corretor e as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato de compra e venda que enseje sua responsabilização por descumprimento de obrigação assumida pela incorporadora/construtora. O corretor não integra a cadeia de fornecimento (arts. 722 e 723 do Código Civil). (AgInt no REsp n. 1.779.271/SP). 2. Agravo interno provido. (AgInt no REsp n. 2.047.791/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) [grifou-se] PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA C/C REPETIÇÃO DE PARCELAS E COMISSÃO DE CORRETAGEM, INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E COMPENSAÇÃO POR DANOS MORAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 371 E 489 DO CPC. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM GERA O AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. [...] 6. De acordo com o entendimento jurisprudencial desta Corte, a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem, de modo que, na hipótese em que não se verificar qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatar o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. Precedentes. 7. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.113.941/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 23/5/2024.) [grifou-se] No ponto, quanto à alegada legitimidade e solidariedade do recorrido, o Tribunal a quo consignou (fls. 506-514, e-STJ): Narra a petição inicial que o autor firmou com as rés compromisso de compra e venda que tinha por objeto a unidade 35, do bloco I, do empreendimento “Residencial Conviva Brisas de Ferraz”, cuja entrega foi prevista para fevereiro de 2015, admitida tolerância de 180 dias, e que, no entanto, nunca chegou a ser construído. Alega que pagou, entre abril de 2013 e junho de 2015, parcelas que somaram R$24.856,97, além de comissão de corretagem no importe de R$3.123,40, e que, diante do inadimplemento das rés, faz jus à devolução da integralidade dos valores pagos, além de indenização por danos materiais, consistente em aluguel mensal pelo período em que ficou privado da posse do bem (no valor de R$79.288,00), e indenização por danos morais. No curso do processo, diante da dificuldade de localizar a ré Brisas de Ferraz Empreendimentos Imobiliários Ltda., o autor desistiu da ação com relação a ela, o que foi homologado por sentença (fls. 421/422 e 428). Os pedidos formulados na petição inicial, então, foram julgados improcedentes com relação à ré Maber e, em que pese o inconformismo manifestado, a respeitável sentença recorrida não comporta reparos. Em contestação a ré arguiu sua ilegitimidade passiva alegando que não foi a responsável pela comercialização da unidade objeto do compromisso de compra e venda firmado pelo autor, pois a aquisição foi intermediada por empresa concorrente, e que os pagamentos demonstrados pelo autor foram realizados diretamente a corretores pessoas físicas, que não integravam seu quadro de funcionários à época da assinatura do contrato. A preliminar de ilegitimidade passiva da ré foi bem rejeitada pelo Juízo a quo na medida em que o documento de fls. 76 indica que foi a ré a imobiliária responsável pela intermediação do negócio e, como é sabido, as condições da ação devem ser analisadas em estado de asserção, diante do que, quando do ajuizamento da demanda, estava devidamente configurada a pertinência subjetiva entre a ré Maber e a demanda proposta. A despeito disso, a improcedência dos pedidos formulados na petição inicial com relação a ela era mesmo de rigor. Não há dúvidas de que a relação entre as partes é de consumo, todavia, a solidariedade estabelecida pelo Código de Defesa do Consumidor não é ilimitada e não pode ser aplicada indistintamente, tanto que os seus artigos 7º, parágrafo único, e 25, §1º, a preveem para os casos em que a ofensa tem mais de um autor ou de o dano ter mais de um responsável pela sua causação. E, com relação à ré Maber, o autor não alegou qualquer descumprimento contratual e ela foi inserida no polo passivo da causa em razão da pretensão de rescisão do compromisso de compra e venda, uma vez que o empreendimento nunca foi construído. Todavia, na medida em que o fundamento para a pretensão de devolução dos valores pagos pelo autor a título de comissão de corretagem é exclusivamente o inadimplemento da vendedora/incorporadora, do qual a ré Maber não possui qualquer participação, estas evidentemente não podem ser responsabilizadas pela reparação dos danos decorrentes da não execução das obras do empreendimento. Vale dizer, a mera circunstância de a ré ter estabelecido parceria com a incorporadora para comercializar unidades do futuro empreendimento não a torna responsável pela construção, de modo que ela não pode responder pela inexecução de obrigações assumidas pela incorporadora no contrato de compromisso de compra e venda. [...] É certo que, em caso de inadimplemento por parte da incorporadora o adquirente tem direito à rescisão do contrato de compromisso de compra e venda e à devolução integral dos valores pagos, incluindo o ressarcimento da comissão de corretagem. No entanto, tal reparação é devida pela incorporadora, e não pela empresa que realizou a intermediação da venda, por ser esta a responsável pela rescisão dos contratos em razão do inadimplemento quanto à execução das obras do empreendimento. Com efeito, o autor somente se obrigou ao pagamento de comissão de corretagem em virtude do contrato de compromisso de compra e venda e, ainda que seja lícito à incorporadora transferir aos adquirentes a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem, se trata de despesa que deve ser imputada à vendedora no caso de desfazimento do compromisso de compra e venda por culpa desta. Nesse sentido são os precedentes do Superior Tribunal de Justiça (inclusive como aquele mencionado pelo autor às fls. 470 de suas razões de apelação), podendo ser citados, entre outros: AgInt no AR Esp n. 2.061.956/RJ, Rel. Min. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, j. 15/08/2022; R Esp n. 1.820.330/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 24/11/2020. No caso em apreço, porém, o autor desistiu da ação com relação à vendedora, diante do que, ainda que as fotografias juntadas com a inicial indiquem que as obras de construção do empreendimento não foram sequer iniciadas, a despeito do contrato ter previsto que a entrega do imóvel ocorreria no ano de 2015, a improcedência dos pedidos com relação à ré Maber era mesmo de rigor. [grifou-se] Dessa forma, além de o aresto recorrido encontrar apoio na orientação jurisprudencial firmada por esta Colenda Corte sobre a matéria, o que atrai a incidência do óbice contido na Súmula 83/STJ, para infirmar as conclusões a que chegou o Tribunal de origem, demandaria, necessariamente, o reexame das provas carreadas aos autos, o que é vedado nesta instância extraordinária, a teor da Súmula 7/STJ. 4. Do exposto, com amparo no art. 932 do CPC c/c a Súmula 568 do STJ, nego provimento ao recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI