Recurso Especial 0804133-38.2018.8.14.0040 - STJ

Recurso Especial 0804133-38.2018.8.14.0040 - STJ | JusConsulta

Movimentações

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO REsp 2205183/PA (2025/0103487-6) RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI RECORRENTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO017394 RECORRIDO: GEANE DE FREITAS GONCALVES ADVOGADOS: RODRIGO MATOS ARAUJO - PA016284 HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA016834A FRANCYELLE PIETRO PESSOA - PA26074A HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES - PA22137A DECISÃO Trata-se de proposta de afetação (decisão de fls. 413-419) de recurso especial ao rito dos recursos repetitivos (artigo 1.036 e seguintes do CPC) do tema relativo à possibilidade de cumulação de taxa de fruição e multa penal compensatória/moratória na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem edificação. O recurso especial foi interposto, com base nas alíneas “a” e “c” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra acórdão assim ementado (fls. 304-305): APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. 2-Mérito: 2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. 2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. 2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. 2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação. 2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. Os embargos de declaração opostos pela B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA foram rejeitados (fls. 355-358). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 402 do Código Civil. Sustenta a possibilidade de cumulação da cláusula penal e da taxa de fruição, sob pena de violação do art. 402 do Código Civil, afirmando que a tese do Tema 970 permite a cumulação quando a soma não superar o valor equivalente ao locativo do imóvel, devendo este funcionar como limitador. Decorreu o prazo sem apresentação de contrarrazões (fl. 385). O Tribunal de origem admitiu o recurso como representativo de controvérsia, nos termos do art. 1.036, § 1º, do CPC (fls. 385-389). O Ministério Público Federal se manifestou pela afetação do recurso como representativo de controvérsia (fls. 400-403). A parte recorrente também se manifestou pela afetação do seu recurso (fls. 406-408). Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. A despeito da decisão proferida pelo Ministro Presidente da Comissão Gestora de Precedentes, favorável à classificação do presente recurso como representativo da controvérsia, peço vênia para não acolher a afetação deste recurso especial. Entendo que, no caso, a controvérsia não está bem delimitada pelas instâncias ordinárias. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de GEANE DE FREITAS MOREIRA. A parte autora alegou ser cabível a rescisão do compromisso de compra e venda de lote no Residencial Cidade Jardim em razão do inadimplemento das prestações pela adquirente (fls. 306-307). O Juízo de primeira instância julgou procedentes os pedidos da parte, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição das parcelas pagas, com correção monetária, autorizando retenção de 10% (dez por cento) por despesas e 10% (dez por cento) a título de multa compensatória. Além disso, também condenou a parte recorrida ao pagamento de taxa de fruição de 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) mensal, limitada a 50% (cinquenta por cento) do valor restituído (fl. 306). O Tribunal de origem, dando parcial parcial provimento à apelação da parte recorrida, afastou a taxa de fruição por configurar bis in idem, com aplicação analógica do Tema 970. A propósito, trecho do acórdão recorrido (fls. 311-315): Noutra ponta, quanto à taxa de fruição, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelada, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil, in verbis: (...) No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último. A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa compensatória e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição no percentual 0,25%, limitado a 50% (cinquenta por cento) sobre o valor a ser restituído à título de parcelas pagas, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracteriza vedado bis in idem. A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação: (...) Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prever cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória. Nesse cenário, verifico que a natureza da controvérsia não trata de cumulação de cláusula penal compensatória/moratória, nos moldes do Tema Repetitivo 970 do STJ, com taxa de fruição. Entendo que o referido tema não se aplica ao caso. A tese firmada no julgamento no caso do Tema 970 do STJ foi a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Essa tese foi firmada a partir da seguinte questão: Definir acerca da possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda. Assim, a questão jurídica delimita a aplicação da tese ao dispor que não é possível cumular lucros cessantes com cláusula penal nos casos envolvendo inadimplemento do vendedor em razão de atraso na entrega do imóvel. A hipótese dos autos, no entanto, é distinta, na medida em que trata de resolução do contrato ocorreu em razão do inadimplemento do comprador, como o próprio Tribunal de origem delimitou no acórdão recorrido (fl. 326): O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. Além disso, da decisão do Tribunal de origem, que admitiu o recurso como representativo de controvérsia, verifico que ficou consignado que "se trata de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não edificado (lote/terreno)" (fl. 387). Da análise dos autos, contudo, percebe-se que o Juízo de primeira instância consignou que o lote foi parcialmente edificado (fls. 231-238): Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte da adquirente, fato incontroverso nos autos. (...) O consentimento foi livre e consciente, sendo que desde fevereiro de 2017 a parte ré não honra com os pagamentos. (...) Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos ou por estar o bem em sua disponibilidade. (...) Nesse cenário e tendo em vista que o bem não foi restituído ao autor, parece-me justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido da ré, não tendo a parte demandada afastado essa pretensão. Nesse sentido, entendo que o percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato, relativo à fruição do imóvel prevista no contrato firmado entre as partes mostra-se adequado e razoável, levando-se em consideração o tempo de ocupação e o período de inadimplência. (...) Portanto, em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, mesmo que o uso tenha sido apenas potencial, já que o imóvel estava em sua disponibilidade. A parte ré alegou em contestação a existência de benfeitorias no lote, mas as fotografias juntadas demonstram uma construção mal edificada, sem qualquer aproveitamento econômico. Ademais, cumpre destacar que a jurisprudência desta Corte não veda a cumulação de percentual de retenção com taxa de fruição, na medida em que ambas possuem finalidade distintas. A retenção é, em geral, fixada para recompor despesas administrativas, sendo aplicável nos casos de inadimplemento do comprador. Já a taxa de fruição visa remunerar o uso e gozo econômico do imóvel durante o período de ocupação, evitando o enriquecimento sem causa daquele que permaneceu na posse do bem sem a correspondente contraprestação. Não há, assim, bis in idem de forma automática, como entendeu o Tribunal de origem com base no Tema 970/STJ, que não se aplica ao caso, mas sim a recomposição de prejuízos autônomos, de modo que a cumulação mostra-se compatível com os princípios da vedação ao enriquecimento ilícito, da função social do contrato e do equilíbrio contratual. Assim, este recurso especial, por tratar de questões distintas e que exorbitam a tese delimitada na proposta de afetação, não contém argumentação e discussão precisa e abrangente a respeito da tese delimitada, o que representa um óbice à seleção deste recurso como representativo de controvérsia (art. 1.036, § 6º, do CPC). Em face do exposto, rejeito a indicação deste recurso especial como representativo de controvérsia, com fundamento no artigo 256-E, I, do RISTJ, e no artigo 1.036, caput e § 1°, do CPC. Em cumprimento ao disposto no art. 256-G, § 1º, do RISTJ, comunique-se o teor desta decisão aos eminentes Ministros integrantes da Segunda Seção, ao Tribunal de origem e ao Ministério Público Federal. Intimem-se. Relator MARIA ISABEL GALLOTTI

02/06/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO REsp 2205183/PA (2025/0103487-6) RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI RECORRENTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO017394 RECORRIDO: GEANE DE FREITAS GONCALVES ADVOGADOS: RODRIGO MATOS ARAUJO - PA016284 HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA016834A FRANCYELLE PIETRO PESSOA - PA26074A HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES - PA22137A DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas “a” e “c” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra acórdão assim ementado (fls. 304-305): APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. 2-Mérito: 2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. 2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. 2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. 2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação. 2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. Os embargos de declaração opostos pela B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA foram rejeitados (fls. 355-358). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 402 do Código Civil. Sustenta a possibilidade de cumulação da cláusula penal e da taxa de fruição, sob pena de violação do art. 402 do Código Civil, afirmando que a tese do Tema 970 permite a cumulação quando a soma não superar o valor equivalente ao locativo do imóvel, devendo este funcionar como limitador. Decorreu o prazo sem apresentação de contrarrazões (fl. 385). Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de GEANE DE FREITAS MOREIRA. A parte autora alegou ser cabível a rescisão do compromisso de compra e venda de lote no Residencial Cidade Jardim em razão do inadimplemento das prestações pela adquirente (fls. 306-307). O Juízo de primeira instância julgou procedentes os pedidos da parte, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição das parcelas pagas, com correção monetária, autorizando retenção de 10% (dez por cento) por despesas e 10% (dez por cento) a título de multa compensatória. Além disso, também condenou a parte recorrida ao pagamento de taxa de fruição de 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) mensal, limitada a 50% (cinquenta por cento) do valor restituído (fl. 306). O Tribunal de origem, dando parcial parcial provimento à apelação da parte recorrida, afastou a taxa de fruição por configurar bis in idem ante a multa compensatória, com aplicação analógica do Tema 970. A propósito, trecho do acórdão recorrido (fls. 311-315): Noutra ponta, quanto à taxa de fruição, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelada, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil, in verbis: (...) No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último. A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa compensatória e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição no percentual 0,25%, limitado a 50% (cinquenta por cento) sobre o valor a ser restituído à título de parcelas pagas, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracteriza vedado bis in idem. A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação: (...) Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prever cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória. O fundamento do acórdão recorrido para deixar de aplicar a taxa de fruição não prospera, na medida em que o Tema 970/STJ foi aplicado indevidamente ao caso. A tese firmada no âmbito do referido tema foi a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Essa tese foi firmada a partir da seguinte questão: Definir acerca da possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda. Assim, constata-se que a questão jurídica delimita a aplicação da tese ao dispor que não é possível cumular lucros cessantes com cláusula penal nos casos envolvendo inadimplemento do vendedor em razão de atraso na entrega do imóvel. A hipótese dos autos, no entanto, é distinta, na medida em que trata de resolução do contrato ocorreu em razão do inadimplemento do comprador, como o próprio Tribunal de origem delimitou no acórdão recorrido (fl. 326): O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. Além disso, como regra, vale destacar que não é inviável a cumulação de percentual de retenção com a taxa de fruição, na medida em que ambas possuem finalidades distintas. A retenção é, em geral, fixada para recompor despesas administrativas, sendo aplicável nos casos de inadimplemento do comprador. Já a taxa de fruição visa remunerar o uso e gozo econômico do imóvel durante o período de ocupação, evitando o enriquecimento sem causa daquele que permaneceu na posse do bem sem a correspondente contraprestação. Não há, assim, bis in idem de forma automática, como entendeu o Tribunal de origem, mas sim a recomposição de prejuízos autônomos, de modo que a cumulação mostra-se compatível com os princípios da vedação ao enriquecimento ilícito, da função social do contrato e do equilíbrio contratual. Com efeito, para contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, como no caso, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que não seria possível a cobrança da taxa de fruição em se tratando de lote não edificado, em virtude da ausência de efetiva utilização do bem. Confiram-se: CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel quando se tratar de terreno sem edificação. 2. No caso dos autos, houve o desfazimento de promessa de compra e venda de lote com edificação, fazendo-se necessária a fixação da respectiva taxa de ocupação, a ser calculada em liquidação de sentença. 3. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para permitir a cobrança da taxa de ocupação. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS JULGADA IMPROCEDENTE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DAS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento jurisprudencial das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pelo fato de ter tido a posse do imóvel, pelo tempo em que o contrato teve vigência, quando, como no caso concreto, tratar-se de um lote (terreno) que não foi edificado. Em tal hipótese, não há falar em enriquecimento ilícito. Aplicação da Súmula 83/STJ. 2. Reverter as conclusões do Tribunal local acerca da ausência de constituição em mora da parte adversa - para acolher a pretensão recursal no moldes em que pretendido - demandaria necessariamente a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, ante os óbices dispostos nas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 29/6/2023.) Na hipótese dos autos, verifica-se que o contrato foi celebrado, de fato, antes da vigência da Lei nº 13.786/18, bem como que o lote estava parcialmente edificado. O Juízo de primeira instância, quanto ao ponto, indicou expressamente que era incontroverso o inadimplemento da parte adquirente, bem como que o lote foi parcialmente edificado (fls. 231-238): Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte da adquirente, fato incontroverso nos autos. (...) O consentimento foi livre e consciente, sendo que desde fevereiro de 2017 a parte ré não honra com os pagamentos. (...) Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos ou por estar o bem em sua disponibilidade. (...) Nesse cenário e tendo em vista que o bem não foi restituído ao autor, parece-me justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido da ré, não tendo a parte demandada afastado essa pretensão. Nesse sentido, entendo que o percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato, relativo à fruição do imóvel prevista no contrato firmado entre as partes mostra-se adequado e razoável, levando-se em consideração o tempo de ocupação e o período de inadimplência. (...) Portanto, em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, mesmo que o uso tenha sido apenas potencial, já que o imóvel estava em sua disponibilidade. A parte ré alegou em contestação a existência de benfeitorias no lote, mas as fotografias juntadas demonstram uma construção mal edificada, sem qualquer aproveitamento econômico. Com efeito, por se tratar de imóvel edificado, ainda que parcialmente, e de resolução de contrato de compra e venda, celebrado antes da Lei nº 13.786/18, por culpa do comprador, é cabível a condenação da parte recorrida ao pagamento da taxa de fruição. Quanto ao ponto, destaco jurisprudência desta Corte no âmbito da qual esta Quarta Turma entendeu ser cabível a taxa de fruição em caso semelhante: CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel quando se tratar de terreno sem edificação. 2. No caso dos autos, houve o desfazimento de promessa de compra e venda de lote com edificação, fazendo-se necessária a fixação da respectiva taxa de ocupação, a ser calculada em liquidação de sentença. 3. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para permitir a cobrança da taxa de ocupação. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024.) No voto proferido no âmbito do REsp 2.060.869/SP, no precedente mencionado, o Ministro Raul Araújo ainda esclareceu que o lote foi parcialmente edificado, consignando que "o Tribunal a quo concluiu pela impossibilidade de condenação da parte ora agravada ao pagamento de taxa de ocupação do imóvel, por se tratar de terreno apenas parcialmente edificado". Assim, conclui-se ser cabível a taxa de fruição, nos termos da sentença, por se tratar de lote edificado. Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para restabelecer os termos da sentença quanto à condenação ao pagamento da taxa de fruição. Intimem-se. Relator MARIA ISABEL GALLOTTI

Petição (Petição (outras))

04/12/2025, 16:00

Protocolo de Petição

04/12/2025, 15:05

Petição (Petição (outras))

01/10/2025, 17:06

Protocolo de Petição

01/10/2025, 16:54

Publicacao/Comunicacao Intimação REsp 2205183/PA (2025/0103487-6) RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI RECORRENTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO017394 RECORRIDO: GEANE DE FREITAS GONCALVES ADVOGADOS: RODRIGO MATOS ARAUJO - PA016284 HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA016834A FRANCYELLE PIETRO PESSOA - PA26074A HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES - PA22137A Processo distribuído pelo sistema automático em 30/09/2025.

01/10/2025, 00:00

Conclusão (para decisão)

30/09/2025, 16:03

Redistribuição

30/09/2025, 15:00

Publicação

30/09/2025, 00:43

Recebimento

29/09/2025, 13:25

Remessa (outros motivos)

29/09/2025, 13:15

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

29/09/2025, 01:31

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO REsp 2205183/PA (2025/0103487-6) RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DA COMISSÃO GESTORA DE PRECEDENTES RECORRENTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO017394 RECORRIDO: GEANE DE FREITAS GONCALVES ADVOGADOS: RODRIGO MATOS ARAUJO - PA016284 HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA016834A FRANCYELLE PIETRO PESSOA - PA26074A HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES - PA22137A DESPACHO O Tribunal de Justiça do Estado do Pará admitiu como representativos da controvérsia os Recursos Especiais n. 2.205.183/PA e 2.211.209/PA, nos moldes do art. 1.036, § 1º, do Código de Processo Civil, com a seguinte delimitação da questão jurídica: À luz do art. 402 do Código Civil e da tese nº 970 do Superior Tribunal de Justiça, é possível conciliar, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote/terreno), a indenização pela fruição/ocupação do imóvel e cláusula penal moratória/compensatória? Os artigos 256 ao 256-D do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça (RISTJ) dispõem sobre as atribuições da sua presidência para despachar, antes da distribuição, em recursos indicados pelos tribunais de origem como representativos da controvérsia. Contudo, essas prerrogativas foram delegadas à Presidência da Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas, mediante a Portaria STJ/GP 59, de 5 de fevereiro de 2024. Assim, determinei a abertura de vista dos autos ao Ministério Público Federal e a intimação das partes para que se manifestassem sobre a possível afetação dos referidos recursos ao rito dos repetitivos. A Procuradoria-Geral da República se pronuncia favoravelmente à afetação em parecer assim ementado (fl. 400): RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA QUESTÃO ASSIM DELIMITADA: "À LUZ DO ART. 402 DO CÓDIGO CIVIL E DA TESE Nº 970 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, É POSSÍVEL CONCILIAR, NA RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE/TERRENO), A INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO IMÓVEL E CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA/COMPENSATÓRIA”. MULTIPLICIDADE DE DEMANDAS SOBRE A MATÉRIA. ADEQUADA AFETAÇÃO COMO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. 1. À luz do art. 402 do Código Civil e da tese nº 970 do Superior Tribunal de Justiça, é possível conciliar, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote/terreno), a indenização pela fruição/ocupação do imóvel e cláusula penal moratória/compensatória. 2. Pela afetação do presente recurso como representativo da controvérsia. A parte recorrente manifesta-se favoravelmente à afetação do presente recurso, ao mencionar que (fls. 406-407): Nesse sentido, a parte concorda com a admissibilidade do presente recurso especial como representativo da controvérsia, tendo em vista que a matéria nele tratada possui relevante repercussão jurídica e está presente em diversos feitos de natureza idêntica, sendo necessária a uniformização da jurisprudência por esta Corte Superior. Ademais, a controvérsia envolve questão de direito repetitiva e sem solução pacificada, preenchendo, portanto, os requisitos legais e regimentais para o processamento sob o rito dos recursos repetitivos. Diante do exposto, requer-se o acolhimento da presente manifestação para os fins devidos, pugnando-se pelo acolhimento da admissibilidade como representativo da controvérsia do presente recurso especial. A parte recorrida se posiciona pela não admissão do feito como representativo da controvérsia, aduzindo que (fl. 409): Na origem (juízo de primeiro grau), houve julgamento antecipado do mérito sem oportunizar as partes, sobretudo, a parte recorrida/ré o direito a produção probatória em fase de instrução e julgamento. Em instância recursal inicial, julgamento da apelação, o Tribunal de Origem teve como questão central recursal questão jurídica diversa da apontada no Recurso Especial, pois, fora discutido – contraditório como garantia de influência - a caracterização da prévia rescisão contratual e a consequente viabilidade de retomada da posse direta do imóvel, assim como o direito de retenção da posse do imóvel enquanto a parte recorrida/promitente vendedora não fosse indenizada pelas benfeitorias. E, apenas como fundamento decisório complementar a questão em torno da retenção de valores e taxa de fruição, conforme leitura detida e pormenorizada dos recursos de apelação, ou seja, o processo como um todo não detém condições de admissibilidade a partir do critério do contraditório enquanto vetor de análise para afetação em recurso repetitivo como o feito mais adequado para discussão. Considerando esse breve relato, entendo ser o caso de submissão do recurso à sistemática dos repetitivos. De início, entendo necessário retificar a delimitação da questão jurídica em debate nestes autos, para ser assim delimitada: definir se é possível a cumulação de taxa de fruição e multa penal compensatória/moratória na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem edificação. Conforme consignado na decisão de admissibilidade do recurso especial (fls.385-389), o caso foi analisado à luz da ratio decidendi do Tema n. 970/STJ, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão. Assim constou da decisão: No que se refere o item III, o acórdão tratou da matéria, apoiado na “ratio decidendi” do recurso nº 1.635.428, que sedimentou a tese 970, afirmando categoricamente a proibição da cumulação de lucros cessantes ou mesmo a taxa de fruição pelo período da mora, com a cláusula penal moratória. Não obstante, o Tribunal de origem ressaltou que a matéria apresenta uma especificidade que a distingue do citado tema, porquanto o imóvel objeto da resolução do contrato de compra e venda trata-se de lote não edificado (fl. 387): Além disso, há uma sutileza nos autos que merece ser observada, que é o fato de que se trata de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não edificado (lote/terreno), cuja jurisprudência contemporânea do Superior Tribunal de Justiça e posterior à tese 970, indica tratamento específico para tal, afastando a taxa de fruição nessa hipótese e aplicando o teor da situação súmula 83 [...] Quanto ao caráter multitudinário da controvérsia, observa-se, com base na pesquisa de jurisprudência realizada no portal do STJ, a existência, até o momento, de 78 acórdãos proferidos pelos Ministros das Terceira e Quarta Turmas sobre temática similar. No que diz respeito à cláusula penal, os julgados desta Corte Superior apontam no sentido de que “havendo rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por opção do comprador, a vendedora tem direito à cláusula penal, que será apurada em percentual sobre os valores pagos, e não a partir do valor total do negócio”. Quanto à taxa de fruição, o posicionamento é pela impossibilidade de cobrança de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. Nessa linha, cito os seguintes julgados: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de redução da cláusula penal de retenção dos valores pagos, nos casos de distrato por iniciativa do comprador de contrato de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.821.480/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. [...]6. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALORES PAGOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. AFERIÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. HONORÁRIOS. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. CONDENAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. [...]5. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, havendo rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por opção do comprador, a vendedora tem direito à cláusula penal, que será apurada em percentual sobre os valores pagos, e não a partir do valor total do negócio. Precedentes. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. Conforme a orientação sedimentada no âmbito desta Corte, "na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição" (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021). [...]11. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.110.844/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) Registro, também, que a matéria foi divulgada no Informativo de Jurisprudência n. 718, de 22 de novembro de 2021, o que demonstra que o STJ vem decidindo repetidamente a matéria. A esse respeito, destaco o seguinte trecho (grifei): Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação. [...] No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. Entretanto, em consonância com essa orientação, a jurisprudência desta Corte salienta que "não se pode deferir reparação por lucros cessantes se estes, em casos como o dos autos, configuram-se como dano hipotético, sem suporte na realidade em exame, da qual não se pode ter a previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro anterior e concreto capaz de configurar a potencialidade de lucro" (REsp 846.455/MS, 3ª Turma, DJe 22/04/2009), pois "não se compreende[m] nesta rubrica danos hipotéticos, baseados em mera expectativa de ganho, a depender de fatos eventuais e circunstâncias futuras" (EDcl no AgRg nos EDcl no REsp 790.903/RJ, 4ª Turma, DJe 10/02/2014). No caso, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que se auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. Assim, entendo demonstrada a multiplicidade da controvérsia, bem como a sua relevância, de modo a justificar a deliberação desse processo à sistemática dos recursos repetitivos por essa Corte Superior. Dessa forma, a submissão deste processo, admitido como representativo da controvérsia na origem, com a proposta de reafirmação do entendimento estabelecido pelas Turmas componentes da Segunda Seção, conferirá maior racionalidade aos julgamentos e, em consequência, estabilidade, coerência e integridade à jurisprudência, conforme idealizado pelos arts. 926 e 927 do Código de Processo Civil. Ademais, a análise da questão à luz da sistemática dos repetitivos indicará aos presidentes e vice-presidentes dos tribunais de origem, responsáveis pelo juízo de admissibilidade, que poderão negar seguimento (art. 1.030, I, do CPC) a recursos especiais que tratem da mesma matéria processual ou encaminhar ao órgão colegiado que proferiu eventual julgado contrário à tese fixada pelo STJ (art. 1.030, II, do CPC) para eventual juízo de retratação. Isso ensejará o cabimento de agravo interno para o próprio tribunal, e não mais o agravo em recurso especial, conforme estabelecido no § 2º do art. 1.030 do CPC. Esse procedimento previsto no Código de Processo Civil, restringe a recorribilidade extraordinária ao Superior Tribunal de Justiça para reanalisar processos que veiculem mesma questão jurídica decidida sob o rito dos repetitivos, e confere a devida força ao efeito vinculante que a legislação conferiu aos precedentes do STJ. A solução procedimental dos recursos repetitivos prevista no CPC certamente contribui para amenizar fatores que incitam a divergência jurisprudencial e, em consequência, a litigiosidade. A técnica processual do recurso repetitivo é um bom instrumento para isso. Nas palavras de Teresa Arruda Alvim e Bruno Dantas: Quanto mais condições houver em certo país, em determinada época, de se criarem divergências jurisprudenciais - no Brasil, a pluralidade de tribunais, as diferenças culturais profundas entre as regiões do país, as nossas dimensões continentais, a legislação repleta de conceitos vagos e cláusulas gerais, e tantas outras causas -, mais necessárias serão as técnicas de uniformização. (ALVIM, Teresa Arruda; DANTAS, Bruno. Precedentes, Recurso Especial, Recurso extraordinário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 7ª Edição, 2024. - p. 166) Nesse sentido, por meio da construção de um precedente vinculante no STJ será possível que se poderá alcançar os ideais de isonomia e de segurança jurídica, pois confere maior definitividade ao pronunciamento da Corte, alcançando verdadeiramente os casos futuros, com consequências diretas na restrição de recorribilidade perante as instâncias de origem e neste Tribunal. À vista do exposto, com fundamento no art. 256-D do RISTJ c/c arts. 2º e 3° da Portaria STJ/GP 59, de 5 de fevereiro de 2024, distribua-se este recurso, excepcionando-se o Presidente da respectiva Seção. Publique-se. Presidente da Comissão Gestora de Precedentes e de Ações Coletivas MOURA RIBEIRO

Ato ordinatório

26/09/2025, 15:50

Documentos

DESPACHO / DECISÃO

•02/06/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO REsp 2205183/PA (2025/0103487-6) RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI RECORRENTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO017394 RECORRIDO: GEANE DE FREITAS GONCALVES ADVOGADOS: RODRIGO MATOS ARAUJO - PA016284 HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA016834A FRANCYELLE PIETRO PESSOA - PA26074A HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES - PA22137A DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto, com base nas alíneas “a” e “c” do inciso III do art. 105 da Constituição Federal, por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA contra acórdão assim ementado (fls. 304-305): APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. 2-Mérito: 2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. 2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. 2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. 2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação. 2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. Os embargos de declaração opostos pela B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA foram rejeitados (fls. 355-358). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 402 do Código Civil. Sustenta a possibilidade de cumulação da cláusula penal e da taxa de fruição, sob pena de violação do art. 402 do Código Civil, afirmando que a tese do Tema 970 permite a cumulação quando a soma não superar o valor equivalente ao locativo do imóvel, devendo este funcionar como limitador. Decorreu o prazo sem apresentação de contrarrazões (fl. 385). Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, na origem, de ação de rescisão contratual com reintegração de posse e indenização por perdas e danos ajuizada por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA em face de GEANE DE FREITAS MOREIRA. A parte autora alegou ser cabível a rescisão do compromisso de compra e venda de lote no Residencial Cidade Jardim em razão do inadimplemento das prestações pela adquirente (fls. 306-307). O Juízo de primeira instância julgou procedentes os pedidos da parte, declarando rescindido o contrato e determinando a restituição das parcelas pagas, com correção monetária, autorizando retenção de 10% (dez por cento) por despesas e 10% (dez por cento) a título de multa compensatória. Além disso, também condenou a parte recorrida ao pagamento de taxa de fruição de 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) mensal, limitada a 50% (cinquenta por cento) do valor restituído (fl. 306). O Tribunal de origem, dando parcial parcial provimento à apelação da parte recorrida, afastou a taxa de fruição por configurar bis in idem ante a multa compensatória, com aplicação analógica do Tema 970. A propósito, trecho do acórdão recorrido (fls. 311-315): Noutra ponta, quanto à taxa de fruição, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelada, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil, in verbis: (...) No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último. A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa compensatória e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição no percentual 0,25%, limitado a 50% (cinquenta por cento) sobre o valor a ser restituído à título de parcelas pagas, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracteriza vedado bis in idem. A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação: (...) Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prever cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória. O fundamento do acórdão recorrido para deixar de aplicar a taxa de fruição não prospera, na medida em que o Tema 970/STJ foi aplicado indevidamente ao caso. A tese firmada no âmbito do referido tema foi a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. Essa tese foi firmada a partir da seguinte questão: Definir acerca da possibilidade ou não de cumulação da indenização por lucros cessantes com a cláusula penal, nos casos de inadimplemento do vendedor em virtude do atraso na entrega de imóvel em construção objeto de contrato ou promessa de compra e venda. Assim, constata-se que a questão jurídica delimita a aplicação da tese ao dispor que não é possível cumular lucros cessantes com cláusula penal nos casos envolvendo inadimplemento do vendedor em razão de atraso na entrega do imóvel. A hipótese dos autos, no entanto, é distinta, na medida em que trata de resolução do contrato ocorreu em razão do inadimplemento do comprador, como o próprio Tribunal de origem delimitou no acórdão recorrido (fl. 326): O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. Além disso, como regra, vale destacar que não é inviável a cumulação de percentual de retenção com a taxa de fruição, na medida em que ambas possuem finalidades distintas. A retenção é, em geral, fixada para recompor despesas administrativas, sendo aplicável nos casos de inadimplemento do comprador. Já a taxa de fruição visa remunerar o uso e gozo econômico do imóvel durante o período de ocupação, evitando o enriquecimento sem causa daquele que permaneceu na posse do bem sem a correspondente contraprestação. Não há, assim, bis in idem de forma automática, como entendeu o Tribunal de origem, mas sim a recomposição de prejuízos autônomos, de modo que a cumulação mostra-se compatível com os princípios da vedação ao enriquecimento ilícito, da função social do contrato e do equilíbrio contratual. Com efeito, para contratos celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, como no caso, a jurisprudência do STJ firmou-se no sentido de que não seria possível a cobrança da taxa de fruição em se tratando de lote não edificado, em virtude da ausência de efetiva utilização do bem. Confiram-se: CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel quando se tratar de terreno sem edificação. 2. No caso dos autos, houve o desfazimento de promessa de compra e venda de lote com edificação, fazendo-se necessária a fixação da respectiva taxa de ocupação, a ser calculada em liquidação de sentença. 3. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para permitir a cobrança da taxa de ocupação. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS JULGADA IMPROCEDENTE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. LOTE NÃO EDIFICADO. ACÓRDÃO EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. SÚMULA 83/STJ. REVISÃO DAS CONCLUSÕES DO ACÓRDÃO RECORRIDO. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E DO REEXAME DO ACERVO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Segundo o entendimento jurisprudencial das duas Turmas que compõem a Segunda Seção, em caso de rescisão do compromisso de compra e venda, por iniciativa do comprador, não é cabível o pagamento de taxa de ocupação ou de fruição pelo fato de ter tido a posse do imóvel, pelo tempo em que o contrato teve vigência, quando, como no caso concreto, tratar-se de um lote (terreno) que não foi edificado. Em tal hipótese, não há falar em enriquecimento ilícito. Aplicação da Súmula 83/STJ. 2. Reverter as conclusões do Tribunal local acerca da ausência de constituição em mora da parte adversa - para acolher a pretensão recursal no moldes em que pretendido - demandaria necessariamente a interpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos, providências vedadas no âmbito do recurso especial, ante os óbices dispostos nas Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. 3. Razões recursais insuficientes para a revisão do julgado. 4. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.270.435/GO, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/6/2023, DJe de 29/6/2023.) Na hipótese dos autos, verifica-se que o contrato foi celebrado, de fato, antes da vigência da Lei nº 13.786/18, bem como que o lote estava parcialmente edificado. O Juízo de primeira instância, quanto ao ponto, indicou expressamente que era incontroverso o inadimplemento da parte adquirente, bem como que o lote foi parcialmente edificado (fls. 231-238): Os documentos carreados aos autos evidenciam o inadimplemento contratual por parte da adquirente, fato incontroverso nos autos. (...) O consentimento foi livre e consciente, sendo que desde fevereiro de 2017 a parte ré não honra com os pagamentos. (...) Por fruição entende-se o proveito ou a utilização da coisa por quem detenha sua posse ou propriedade, aproveitando-lhe os produtos dali advindos ou por estar o bem em sua disponibilidade. (...) Nesse cenário e tendo em vista que o bem não foi restituído ao autor, parece-me justo o pagamento de percentual referente à fruição do imóvel, sob pena de enriquecimento indevido da ré, não tendo a parte demandada afastado essa pretensão. Nesse sentido, entendo que o percentual de 0,25% do valor atualizado do contrato, relativo à fruição do imóvel prevista no contrato firmado entre as partes mostra-se adequado e razoável, levando-se em consideração o tempo de ocupação e o período de inadimplência. (...) Portanto, em caso de rescisão contratual, é devida indenização pelo uso (fruição) do imóvel após o inadimplemento das prestações pelo adquirente, mesmo que o uso tenha sido apenas potencial, já que o imóvel estava em sua disponibilidade. A parte ré alegou em contestação a existência de benfeitorias no lote, mas as fotografias juntadas demonstram uma construção mal edificada, sem qualquer aproveitamento econômico. Com efeito, por se tratar de imóvel edificado, ainda que parcialmente, e de resolução de contrato de compra e venda, celebrado antes da Lei nº 13.786/18, por culpa do comprador, é cabível a condenação da parte recorrida ao pagamento da taxa de fruição. Quanto ao ponto, destaco jurisprudência desta Corte no âmbito da qual esta Quarta Turma entendeu ser cabível a taxa de fruição em caso semelhante: CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. RESCISÃO. CULPA DO COMPRADOR. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA. LOTE EDIFICADO. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte, não é cabível a cobrança de taxa de ocupação de imóvel quando se tratar de terreno sem edificação. 2. No caso dos autos, houve o desfazimento de promessa de compra e venda de lote com edificação, fazendo-se necessária a fixação da respectiva taxa de ocupação, a ser calculada em liquidação de sentença. 3. Agravo interno provido para dar parcial provimento ao recurso especial, apenas para permitir a cobrança da taxa de ocupação. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.060.869/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024, DJe de 4/6/2024.) No voto proferido no âmbito do REsp 2.060.869/SP, no precedente mencionado, o Ministro Raul Araújo ainda esclareceu que o lote foi parcialmente edificado, consignando que "o Tribunal a quo concluiu pela impossibilidade de condenação da parte ora agravada ao pagamento de taxa de ocupação do imóvel, por se tratar de terreno apenas parcialmente edificado". Assim, conclui-se ser cabível a taxa de fruição, nos termos da sentença, por se tratar de lote edificado. Em face do exposto, dou provimento ao recurso especial para restabelecer os termos da sentença quanto à condenação ao pagamento da taxa de fruição. Intimem-se. Relator MARIA ISABEL GALLOTTI

02/06/2026, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DESPACHO REsp 2205183/PA (2025/0103487-6) RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DA COMISSÃO GESTORA DE PRECEDENTES RECORRENTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA ADVOGADO: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - GO017394 RECORRIDO: GEANE DE FREITAS GONCALVES ADVOGADOS: RODRIGO MATOS ARAUJO - PA016284 HELDER IGOR SOUSA GONCALVES - PA016834A FRANCYELLE PIETRO PESSOA - PA26074A HAWLLYTON NOTA DE SOUSA GONCALVES - PA22137A DESPACHO O Tribunal de Justiça do Estado do Pará admitiu como representativos da controvérsia os Recursos Especiais n. 2.205.183/PA e 2.211.209/PA, nos moldes do art. 1.036, § 1º, do Código de Processo Civil, com a seguinte delimitação da questão jurídica: À luz do art. 402 do Código Civil e da tese nº 970 do Superior Tribunal de Justiça, é possível conciliar, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote/terreno), a indenização pela fruição/ocupação do imóvel e cláusula penal moratória/compensatória? Os artigos 256 ao 256-D do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça (RISTJ) dispõem sobre as atribuições da sua presidência para despachar, antes da distribuição, em recursos indicados pelos tribunais de origem como representativos da controvérsia. Contudo, essas prerrogativas foram delegadas à Presidência da Comissão Gestora de Precedentes, Jurisprudência e Ações Coletivas, mediante a Portaria STJ/GP 59, de 5 de fevereiro de 2024. Assim, determinei a abertura de vista dos autos ao Ministério Público Federal e a intimação das partes para que se manifestassem sobre a possível afetação dos referidos recursos ao rito dos repetitivos. A Procuradoria-Geral da República se pronuncia favoravelmente à afetação em parecer assim ementado (fl. 400): RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA QUESTÃO ASSIM DELIMITADA: "À LUZ DO ART. 402 DO CÓDIGO CIVIL E DA TESE Nº 970 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA, É POSSÍVEL CONCILIAR, NA RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE/TERRENO), A INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO DO IMÓVEL E CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA/COMPENSATÓRIA”. MULTIPLICIDADE DE DEMANDAS SOBRE A MATÉRIA. ADEQUADA AFETAÇÃO COMO REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. 1. À luz do art. 402 do Código Civil e da tese nº 970 do Superior Tribunal de Justiça, é possível conciliar, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote/terreno), a indenização pela fruição/ocupação do imóvel e cláusula penal moratória/compensatória. 2. Pela afetação do presente recurso como representativo da controvérsia. A parte recorrente manifesta-se favoravelmente à afetação do presente recurso, ao mencionar que (fls. 406-407): Nesse sentido, a parte concorda com a admissibilidade do presente recurso especial como representativo da controvérsia, tendo em vista que a matéria nele tratada possui relevante repercussão jurídica e está presente em diversos feitos de natureza idêntica, sendo necessária a uniformização da jurisprudência por esta Corte Superior. Ademais, a controvérsia envolve questão de direito repetitiva e sem solução pacificada, preenchendo, portanto, os requisitos legais e regimentais para o processamento sob o rito dos recursos repetitivos. Diante do exposto, requer-se o acolhimento da presente manifestação para os fins devidos, pugnando-se pelo acolhimento da admissibilidade como representativo da controvérsia do presente recurso especial. A parte recorrida se posiciona pela não admissão do feito como representativo da controvérsia, aduzindo que (fl. 409): Na origem (juízo de primeiro grau), houve julgamento antecipado do mérito sem oportunizar as partes, sobretudo, a parte recorrida/ré o direito a produção probatória em fase de instrução e julgamento. Em instância recursal inicial, julgamento da apelação, o Tribunal de Origem teve como questão central recursal questão jurídica diversa da apontada no Recurso Especial, pois, fora discutido – contraditório como garantia de influência - a caracterização da prévia rescisão contratual e a consequente viabilidade de retomada da posse direta do imóvel, assim como o direito de retenção da posse do imóvel enquanto a parte recorrida/promitente vendedora não fosse indenizada pelas benfeitorias. E, apenas como fundamento decisório complementar a questão em torno da retenção de valores e taxa de fruição, conforme leitura detida e pormenorizada dos recursos de apelação, ou seja, o processo como um todo não detém condições de admissibilidade a partir do critério do contraditório enquanto vetor de análise para afetação em recurso repetitivo como o feito mais adequado para discussão. Considerando esse breve relato, entendo ser o caso de submissão do recurso à sistemática dos repetitivos. De início, entendo necessário retificar a delimitação da questão jurídica em debate nestes autos, para ser assim delimitada: definir se é possível a cumulação de taxa de fruição e multa penal compensatória/moratória na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel sem edificação. Conforme consignado na decisão de admissibilidade do recurso especial (fls.385-389), o caso foi analisado à luz da ratio decidendi do Tema n. 970/STJ, de relatoria do Ministro Luis Felipe Salomão. Assim constou da decisão: No que se refere o item III, o acórdão tratou da matéria, apoiado na “ratio decidendi” do recurso nº 1.635.428, que sedimentou a tese 970, afirmando categoricamente a proibição da cumulação de lucros cessantes ou mesmo a taxa de fruição pelo período da mora, com a cláusula penal moratória. Não obstante, o Tribunal de origem ressaltou que a matéria apresenta uma especificidade que a distingue do citado tema, porquanto o imóvel objeto da resolução do contrato de compra e venda trata-se de lote não edificado (fl. 387): Além disso, há uma sutileza nos autos que merece ser observada, que é o fato de que se trata de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não edificado (lote/terreno), cuja jurisprudência contemporânea do Superior Tribunal de Justiça e posterior à tese 970, indica tratamento específico para tal, afastando a taxa de fruição nessa hipótese e aplicando o teor da situação súmula 83 [...] Quanto ao caráter multitudinário da controvérsia, observa-se, com base na pesquisa de jurisprudência realizada no portal do STJ, a existência, até o momento, de 78 acórdãos proferidos pelos Ministros das Terceira e Quarta Turmas sobre temática similar. No que diz respeito à cláusula penal, os julgados desta Corte Superior apontam no sentido de que “havendo rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por opção do comprador, a vendedora tem direito à cláusula penal, que será apurada em percentual sobre os valores pagos, e não a partir do valor total do negócio”. Quanto à taxa de fruição, o posicionamento é pela impossibilidade de cobrança de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. Nessa linha, cito os seguintes julgados: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL. DISTRATO. INICIATIVA DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. LEI Nº 13.786/2018. CONTRATO POSTERIOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. POSSIBILIDADE. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS. SÚMULAS NºS 5 E 7/STJ. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. COBRANÇA. IMPOSSIBILIDADE. 1. Discute-se nos autos acerca da possibilidade de redução da cláusula penal de retenção dos valores pagos, nos casos de distrato por iniciativa do comprador de contrato de compra e venda firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 2. O Superior Tribunal de Justiça firmou jurisprudência no sentido de que é possível a redução do percentual de retenção, previsto em cláusula penal ajustada dentro dos limites legais, nos casos em que se mostrar manifestamente abusivo, ainda que se trate de contrato firmado após a edição da Lei nº 13.786/2018. 3. Na hipótese, acolher a tese pleiteada pela agravante exigiria exceder os fundamentos do acórdão impugnado e adentrar no exame das provas e cláusulas contratuais, procedimentos vedados em recurso especial, a teor das Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 4. Nos termos da jurisprudência desta Corte, não cabe o pagamento de taxa de ocupação/fruição de imóveis não edificados. 5. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.821.480/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/8/2025, DJEN de 18/8/2025.) AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO JURÍDICO POR CULPA DO COMPRADOR. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI N. 13.786/2018. DIREITO DE RETENÇÃO DE VALORES. CLÁUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5, 7 E 83 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONHECIDO. DISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA N. 284 DO STF. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Inexiste negativa de prestação jurisdicional quando a corte de origem examina e decide, de modo claro e objetivo, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. É possível a revisão de cláusula penal, ainda que se trate de contrato firmado após a Lei n. 13.786/2018, que acrescentou o art. 32-A à Lei n. 6.766/1979, quando sua aplicação for manifestamente excessiva diante da natureza e finalidade do contrato, além de ser inviável a cobrança de taxa de fruição no caso de lote não edificado, em razão da não utilização do bem. 3. Rever o entendimento do tribunal de origem acerca das premissas firmadas com base na análise do instrumento contratual e do acervo fático-probatório dos autos atrai a incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. [...]6. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.100.901/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 4/9/2024.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DE DISPOSITIVO CONSTITUCIONAL. IMPOSSIBILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONTRATO E DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. BASE DE CÁLCULO. VALORES PAGOS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA N. 83/STJ. COBRANÇA DA TAXA DE FRUIÇÃO DE LOTE NÃO EDIFICADO. IMPOSSIBILIDADE. ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA. AFERIÇÃO. SÚMULA N. 7/STJ. HONORÁRIOS. BASE DE CÁLCULO. REVISÃO. CONDENAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. [...]5. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, havendo rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por opção do comprador, a vendedora tem direito à cláusula penal, que será apurada em percentual sobre os valores pagos, e não a partir do valor total do negócio. Precedentes. Inadmissível o recurso especial quando o entendimento adotado pelo Tribunal de origem coincide com a jurisprudência do STJ (Súmula n. 83/STJ). 6. Conforme a orientação sedimentada no âmbito desta Corte, "na hipótese de desfazimento de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado por interesse exclusivo dos adquirentes, é indevida a condenação dos consumidores ao pagamento de taxa de ocupação/fruição" (AgInt no REsp n. 1.941.068/SP, Relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/9/2021, DJe 29/9/2021). [...]11. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.110.844/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024, DJe de 22/8/2024.) Registro, também, que a matéria foi divulgada no Informativo de Jurisprudência n. 718, de 22 de novembro de 2021, o que demonstra que o STJ vem decidindo repetidamente a matéria. A esse respeito, destaco o seguinte trecho (grifei): Na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel residencial não edificado, o adquirente não pode ser condenado ao pagamento de taxa de ocupação. [...] No contrato de compra e venda de imóveis residenciais, o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência. Entretanto, em consonância com essa orientação, a jurisprudência desta Corte salienta que "não se pode deferir reparação por lucros cessantes se estes, em casos como o dos autos, configuram-se como dano hipotético, sem suporte na realidade em exame, da qual não se pode ter a previsão razoável e objetiva de lucro, aferível a partir de parâmetro anterior e concreto capaz de configurar a potencialidade de lucro" (REsp 846.455/MS, 3ª Turma, DJe 22/04/2009), pois "não se compreende[m] nesta rubrica danos hipotéticos, baseados em mera expectativa de ganho, a depender de fatos eventuais e circunstâncias futuras" (EDcl no AgRg nos EDcl no REsp 790.903/RJ, 4ª Turma, DJe 10/02/2014). No caso, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que se auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado. Assim, entendo demonstrada a multiplicidade da controvérsia, bem como a sua relevância, de modo a justificar a deliberação desse processo à sistemática dos recursos repetitivos por essa Corte Superior. Dessa forma, a submissão deste processo, admitido como representativo da controvérsia na origem, com a proposta de reafirmação do entendimento estabelecido pelas Turmas componentes da Segunda Seção, conferirá maior racionalidade aos julgamentos e, em consequência, estabilidade, coerência e integridade à jurisprudência, conforme idealizado pelos arts. 926 e 927 do Código de Processo Civil. Ademais, a análise da questão à luz da sistemática dos repetitivos indicará aos presidentes e vice-presidentes dos tribunais de origem, responsáveis pelo juízo de admissibilidade, que poderão negar seguimento (art. 1.030, I, do CPC) a recursos especiais que tratem da mesma matéria processual ou encaminhar ao órgão colegiado que proferiu eventual julgado contrário à tese fixada pelo STJ (art. 1.030, II, do CPC) para eventual juízo de retratação. Isso ensejará o cabimento de agravo interno para o próprio tribunal, e não mais o agravo em recurso especial, conforme estabelecido no § 2º do art. 1.030 do CPC. Esse procedimento previsto no Código de Processo Civil, restringe a recorribilidade extraordinária ao Superior Tribunal de Justiça para reanalisar processos que veiculem mesma questão jurídica decidida sob o rito dos repetitivos, e confere a devida força ao efeito vinculante que a legislação conferiu aos precedentes do STJ. A solução procedimental dos recursos repetitivos prevista no CPC certamente contribui para amenizar fatores que incitam a divergência jurisprudencial e, em consequência, a litigiosidade. A técnica processual do recurso repetitivo é um bom instrumento para isso. Nas palavras de Teresa Arruda Alvim e Bruno Dantas: Quanto mais condições houver em certo país, em determinada época, de se criarem divergências jurisprudenciais - no Brasil, a pluralidade de tribunais, as diferenças culturais profundas entre as regiões do país, as nossas dimensões continentais, a legislação repleta de conceitos vagos e cláusulas gerais, e tantas outras causas -, mais necessárias serão as técnicas de uniformização. (ALVIM, Teresa Arruda; DANTAS, Bruno. Precedentes, Recurso Especial, Recurso extraordinário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 7ª Edição, 2024. - p. 166) Nesse sentido, por meio da construção de um precedente vinculante no STJ será possível que se poderá alcançar os ideais de isonomia e de segurança jurídica, pois confere maior definitividade ao pronunciamento da Corte, alcançando verdadeiramente os casos futuros, com consequências diretas na restrição de recorribilidade perante as instâncias de origem e neste Tribunal. À vista do exposto, com fundamento no art. 256-D do RISTJ c/c arts. 2º e 3° da Portaria STJ/GP 59, de 5 de fevereiro de 2024, distribua-se este recurso, excepcionando-se o Presidente da respectiva Seção. Publique-se. Presidente da Comissão Gestora de Precedentes e de Ações Coletivas MOURA RIBEIRO

29/09/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO RECORRENTE: B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. (Representante: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/PA nº 10.652) RECORRIDO(A): GEANE DE FREITAS MOREIRA (Representante: HELDER IGOR SOUSA GONÇALVES - OAB/PA nº 16.834) DECISÃO PROCESSO ELETRÔNICO nº 0804133-38.2018.8.14.0040 RECURSO ESPECIAL Trata-se de RECURSO ESPECIAL (ID nº 22859455) interposto por B. R. A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., fundado no disposto na alínea "a" do inciso III do artigo 105 da Constituição Federal, contra acórdão(s) proferido(s) pela 2ª TURMA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, sob a relatoria do(a) Exmo.(a) Des.(a) LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES, assim ementado(s): “EMENTA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO. NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE OBSCURIDADE NO JULGADO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EMBARGOS REJEITADOS.” (ID nº 22417440) “APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (ID nº 19466899) A parte recorrente alegou, em resumo, violação ao disposto no artigo 402 do Código Civil, acerca da interpretação da tese nº 970 dos recursos repetitivos do Superior Tribunal de Justiça, defendendo a possibilidade de cumulação de taxa de fruição do imóvel e multa penal compensatória, quando esta não superar o valor equivalente ao locativo do imóvel. Não foram apresentadas contrarrazões (ID nº 23110382). É o relatório. Decido. De início, destaco que, segundo decisão do Superior Tribunal de Justiça (Enunciado Administrativo n.º 08), “a indicação, no recurso especial, dos fundamentos de relevância da questão de direito federal infraconstitucional somente será exigida em recursos interpostos contra acórdãos publicados após a entrada em vigor da lei regulamentadora prevista no art. 105, §2.º, da Constituição Federal”. Portanto, à falta da lei regulamentadora supramencionada, sigo na análise dos demais requisitos de admissibilidade. Pois bem, na hipótese vertente, os requisitos de admissibilidade do recurso foram satisfeitos, especialmente os relativos à tempestividade (o sistema registrou ciência do acórdão em 09/10/2024, o recurso foi interposto em 24/10/2024, sendo a data limite para manifestação assinalada no PJe para o dia 01/11/2024), ao exaurimento da instância (acórdão(s) – ID’s nº 22417440 e 19466899), à legitimidade da parte, à regularidade da representação (ID nº 2509970), ao interesse recursal e ao preparo (comprovante de pagamento de custas recursais - ID nº 22859457 – e guia de custas – ID nº 22859456), assim como foi atendido o disposto nos arts. 1.029 e 1.030, V, do Código de Processo Civil. Também foram impugnados especificamente os fundamentos da decisão recorrida, amoldando-se a impugnação ao disposto no art. 105, III, da Constituição Federal, salvo melhor juízo do tribunal competente para julgar o recurso (art. 255, § 4º, I, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça). Conforme dispõe o art. 256, § 2º, do Regimento Interno do STJ, o Tribunal de origem, no juízo de admissibilidade: “I - delimitará a questão de direito a ser processada e julgada sob o rito do recurso especial repetitivo, com a indicação dos respectivos códigos de assuntos da Tabela Processual Unificada do Conselho Nacional de Justiça; II - informará, objetivamente, a situação fática específica na qual surgiu a controvérsia; III - indicará, precisamente, os dispositivos legais em que se fundou o acórdão recorrido; IV - informará a quantidade de processos que ficarão suspensos na origem com a mesma questão de direito em tramitação no STJ; V - informará se outros recursos especiais representativos da mesma controvérsia estão sendo remetidos conjuntamente, destacando, na decisão de admissibilidade de cada um deles, os números dos demais; VI - explicitará, na parte dispositiva, que o recurso especial foi admitido como representativo da controvérsia.” Assim sendo, quanto ao item I, destaco que a questão de direito controvertida se refere à alegação de possibilidade de cumulação de taxa de fruição/ocupação do imóvel (lucros cessantes) e multa penal compensatória/moratória, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote/terreno), sem edificação, tendo como assunto mais adequado o do código 10496 – Promessa de Compra e Venda – da tabela unificada de assuntos processuais do Conselho Nacional de Justiça. Quanto ao item II, destaco o que consta do acórdão recorrido (ID nº 19466899): “No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último. A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa compensatória e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição no percentual 0,25%, limitado a 50% (cinquenta por cento) sobre o valor a ser restituído à título de parcelas pagas, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracteriza vedado bis in idem. A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação:” No que se refere o item III, o acórdão tratou da matéria, apoiado na “ratio decidendi” do recurso nº 1.635.428, que sedimentou a tese 970, afirmando categoricamente a proibição da cumulação de lucros cessantes ou mesmo a taxa de fruição pelo período da mora, com a cláusula penal moratória. Além disso, há uma sutileza nos autos que merece ser observada, que é o fato de que se trata de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel não edificado (lote/terreno), cuja jurisprudência contemporânea do Superior Tribunal de Justiça e posterior à tese 970, indica tratamento específico para tal situação, afastando a taxa de fruição nessa hipótese e aplicando o teor da súmula 83, conforme se verifica da ementa com o seguinte teor: “CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXA DE OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO. TERRENO NÃO EDIFICADO. COBRANÇA INDEVIDA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (...) 2. A jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento no sentido de "ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (...) 3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.676.950/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024.)” “(...) 2. A jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento no sentido de "ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor (...) (REsp 2.113.745/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024).” “(...) 1. A jurisprudência desta Corte é firme no sentido de ser indevida a taxa de fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, mesmo que tenha havido posterior construção pelo promitente-comprador, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento deste ou empobrecimento do vendedor. (...) (AgInt no REsp n. 2.025.121/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/6/2024, DJe de 26/6/2024.)” Destaca-se que, no recurso especial nº. 1. 882.172, o saudoso Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, então Presidente da Comissão Gestora de Precedentes, se posicionou pela possibilidade de envio de recursos representativos de controvérsia, ainda que a matéria já esteja sumulada ou consolidada na jurisprudência, pois a tese fixada em recursos repetitivos possui maior efetividade que as orientações contidas em súmulas ou jurisprudência consolidada, ensejando o cabimento do agravo interno para o próprio tribunal, e não mais do agravo em recurso especial, conforme estabelecido no § 2º do art. 1.030 do CPC. Sendo assim, preenchidos os requisitos objetivos e não incorrendo em hipótese de aplicação do art. 1.030, I a III, do CPC, admito o recurso especial, selecionando-o como representativo de controvérsia, nos termos do art. 1.036, § 1º, do CPC, para elevar à instância superior a seguinte questão: “À luz do art. 402 do Código Civil e da tese nº 970 do Superior Tribunal de Justiça, é possível conciliar, na rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote/terreno), a indenização pela fruição/ocupação do imóvel e cláusula penal moratória/compensatória?” Nesse momento, o sobrestamento/suspensão (art. 1.036, § 1º, do CPC) fica limitado aos processos em fase de admissibilidade dos recursos excepcionais, até a controvérsia ser afetada ao rito dos repetitivos, a partir do que o sobrestamento/suspensão seguirá o que for determinado pelo Superior Tribunal de Justiça. Deixo de indicar, em referência ao item IV do art. 256 do RISTJ, o número preciso de recursos sobrestados na Vice-Presidência, em razão de o trabalho de separar os casos que envolvem rescisão de contratos de construtoras e incorporadoras imobiliárias de edifícios de apartamentos e de loteamentos estar em curso, frisando que o Estado Pará é um estado de dimensões continentais e que tem muitos loteamentos em andamento. Antes do envio ao STJ, encaminhem-se os autos ao Núcleo de Gerenciamento de Precedentes e de Ações Coletivas (NUGEPNAC), para os devidos fins a que alude o disposto nas Resoluções nº 235, 286 e 444 do Conselho Nacional de Justiça. Em atenção ao item V do art. 256 do RISTJ, informo que o presente feito está sendo admitido em conjunto com o processo nº 0017078-27.2017.8.14.0040, que trata da mesma matéria. Em seguida, ao Superior Tribunal de Justiça com indicação e destaque de que o presente feito segue como representativo de controvérsia para afetação ao rito dos recursos repetitivos, em atenção ao item VI do art. 256 do RISTJ. Publique-se. Intimem-se. Belém/PA, data registrada no sistema. Desembargador LUIZ GONZAGA DA COSTA NETO Vice-Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Pará

10/03/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADO: GEANE DE FREITAS MOREIRA RELATOR(A): Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES EMENTA EMENTA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. OMISSÃO. NÃO VERIFICADA. AUSÊNCIA DE OBSCURIDADE NO JULGADO. REDISCUSSÃO DA MATÉRIA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EMBARGOS REJEITADOS. ACÓRDÃO Acórdão - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804133-38.2018.8.14.0040 Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os Desembargadores membros da 2ª Turma de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em Sessão Ordinária no Plenário Virtual, por unanimidade de votos, em conhecer do recurso de Embargos de Declaração interposto e rejeitá-los, nos termos do voto da Relatora. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora Relatora RELATÓRIO Trata-se de EMBARGOS DE DECLARAÇÃO opostos por B.R.A. EMPREENDIMENTOS, em face do Acórdão de ID n.º 19466899, proferido pela 2ª Turma de Direito Privado, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da Apelada GEANE DE FREITAS MOREIRA, nos seguintes termos: [...] “Do exame dos autos, verifica-se que sentença vergastada, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, deixou de fixar o dever de indenizar o requerido pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. Outrossim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que a medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação, com a ressalva de ter sido a reintegração já cumprida. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para afastar a condenação da requerida, ora apelante, ao pagamento da taxa de fruição, bem como para determinar o pagamento das benfeitorias por parte da autora, ora apelada, a ser apurado em sede de liquidação, mantendo a sentença nos seus demais termos.“ Em suas razões (ID nº. 19589378), o embargante sustenta, em suma, que houve contradição na decisão vergastada bem como omissões e obscuridades no referido acórdão. Requer ao final o provimento do recurso com a aplicação de efeito modificativo da decisão guerreada, pede ainda o pré-questionamento de todas as matérias ventiladas. Devidamente intimada, a parte contrária apresentou contrarrazões, pugnando pelo improvimento dos embargos (ID. nº. 19597442). É o relatório que encaminho à Secretaria para inclusão no plenário virtual. VOTO Conheço o presente recurso por estarem preenchidos os pressupostos de admissibilidade, razão pela qual passo a análise dos argumentos do Embargante. B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA apresentou os presentes embargos, pois entende que a decisão proferida foi contraditória, omissa e obscura, consoante argumentos contidos no recurso. Não lhe assiste razão. Explico. Os embargos declaratórios, a rigor, buscam extirpar as máculas contidas na prestação jurisdicional, servindo como meio idôneo à complementação do julgado, diante da obscuridade, contradição ou omissão da decisão, na forma prevista do artigo 1.022, incisos I e II, do Código Processo Civil. Assim, têm os embargos de declaração como objetivo, segundo o próprio texto do artigo supracitado, o esclarecimento da decisão judicial, sanando-lhe eventual obscuridade ou contradição, ou a integração da decisão judicial, quando for omitido ponto sobre o qual devia pronunciar-se o juiz ou tribunal, não se prestando a reabrir oportunidade de rediscutir a causa nos moldes antes propostos, ou seja, não se constitui este meio impugnativo, meio processual idôneo para que a parte demonstre, relutantemente, sua discordância com o julgado recorrido. Ou ainda, na lição de Humberto Theodoro Júnior: “Não se trata, destarte, de remédio para atender simples inconformismo de parte sucumbente, nem de veículo para rediscutir ou reapreciar questões já decididas. ” De início cumpre ressaltar que a função dos embargos de declaração, quando têm por fundamento a omissão, é somente a de afastar do decisum a falta de decisão sobre todas as questões de fato e de direito colocadas em discussão, isto é, submetidas à apreciação do julgador, não ficando a seu critério decidir determinadas questões e deixar de apreciar tantas outras. Assim, para que se caracterize a omissão, é necessário que o julgador tenha deixado de apreciar, no todo, ou em parte, as questões suscitadas pelas partes ou mesmo aquelas passíveis de exame ex officio. Já quando têm por fundamento a contradição, os embargos visam somente afastar do decisum a incoerência entre afirmações, ou afirmações de sentido inverso uma da outra. Segundo ANTÔNIO CARLOS ARAÚJO CINTRA, "a contradição consiste na afirmação e negação simultâneas de uma mesma coisa". Em razão dessa premissa, entendo que, nos presentes embargos, a pretensão recursal aviada não merece prosperar, pois, de fato, não há qualquer omissão a ser sanada na decisão. Posto isto, é evidente que o embargante busca apenas a reapreciação de matéria já apreciada, todavia os embargos de declaração não são adequados à reapreciação do mérito da demanda, já que o ordenamento pátrio destina-lhe o fim específico de integração dos julgados recorridos. Ressalto que “mesmo nos embargos de declaração com o fim de prequestionamento, devem-se observar os lindes traçados no art. 535 do CPC (obscuridade, dúvida, contradição, omissão e, por construção pretoriana integrativa, a hipótese de erro material). Esse recurso não é o meio hábil ao reexame da causa”. (REsp. n.º 11.465-0/SP, Rel. Min. Demócrito Reinaldo). Corroborando o raciocínio, trago julgado do STJ: PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. ART. 1.022 DO CPC/2015. VÍCIOS NÃO CONFIGURADOS. 1. Nos termos do que dispõe o artigo 1.022 do CPC/2015, cabem embargos de declaração contra qualquer decisão judicial para esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão de ponto ou questão sobre a qual devia se pronunciar o juiz de ofício ou a requerimento, bem como para corrigir erro material. 2. Conforme entendimento desta Corte, "a contradição que autoriza o manejo dos embargos de declaração é a contradição interna, verificada entre os elementos que compõem a estrutura da decisão judicial, e não entre a solução alcançada e a solução que almejava o jurisdicionado" (REsp 1.250.367/RJ, Rel. Min. Eliana Calmon, Segunda Turma, DJe de 22/8/2013). 3. Não há vício a ensejar esclarecimento, complemento ou eventual integração do que decidido no julgado, pois a tutela jurisdicional foi prestada de forma clara e fundamentada. 4. Embargos de declaração rejeitados. (EDcl no AgRg no REsp 1427222/PR, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 27/06/2017, DJe 02/08/2017) Ante o exposto, considerando inexistir os requisitos insculpidos no art. 1.022 e incisos do CPC/2015, REJEITO os presentes Embargos de Declaração. É o voto. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora Relatora Belém, 02/10/2024

08/10/2024, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA APELANTE: B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA APELADO: GEANE DE FREITAS MOREIRA RELATOR(A): Desembargadora LUANA DE NAZARETH AMARAL HENRIQUES SANTALICES EMENTA APELAÇÃO - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA: DESNECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE PROVA TÉCNICA E/OU TESTEMUNHAL – MATÉRIA UNICAMENTE DE DIREITO – PRELIMINAR REJEITADA – MÉRITO: PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – INADIMPLEMENTO DA APELANTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESILIÇÃO – RETORNO AO STATU QUO ANTE – POSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA COMPENSATÓRIA COM TAXA DE FRUIÇÃO – APLICAÇÃO ANALÓGICA DO TEMA 970 DO STJ – TAXA DE FRUIÇÃO QUE DEVE SER AFASTADA – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – CONDICIONAMENTO DA REINTEGRAÇÃO AO PAGAMENTO DA INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – IMPOSSIBILIDADE – REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA – RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 1-Preliminar de Nulidade de Sentença por Cerceamento de Defesa, rejeitada. Ação que se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. 2-Mérito: 2.1-O descumprimento contratual pela apelante, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. 2.2-Constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora, fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual total de 10% (dez por cento) do montante pago por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). 2.3-Havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, por aplicação analógica do Tema 970 do STJ, uma vez que esta também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. 2.4-Dever de indenizar a requerida pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. 2.5A medida reintegratória, na hipótese, é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a previa apuração do quantum em sede de liquidação. 2.6-Recurso conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação do apelante ao pagamento da taxa de fruição, bem como determinar o pagamento das benfeitorias por parte da apelada, mantendo a decisão vergastada nos seus demais termos. ACÓRDÃO Acórdão - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARÁ APELAÇÃO CÍVEL (198) - 0804133-38.2018.8.14.0040 Vistos, relatados e discutidos, acordam os Excelentíssimos Senhores Desembargadores, membros da 2ª Turma de Direito Privado deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, em turma, à unanimidade, em CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PARCIAL PROVIMENTO, nos termos do voto da Excelentíssima Desembargadora–Relatora. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES. Desembargadora-Relatora RELATÓRIO Tratam os presentes autos de recurso de APELAÇÃO interposto por GEANE DE FREITAS MOREIRA inconformada com a Sentença proferida pelo MM. Juízo da 2ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Parauapebas/Pa que, nos autos da AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE ajuizada contra si por B.R.A. EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., ora apelada, julgou procedente a pretensão esposada na inicial. A autora, ora apelada, ajuizou a ação acima mencionada, alegando ter realizado compromisso de compra e venda com a ré de um lote no Residencial Cidade Jardim, porém o adquirente deixou de pagar as prestações ajustadas e, embora notificado, não purgou a mora, razão pela qual pugnou pela rescisão do contrato com reintegração de posse, bem como pela incidência dos encargos previstos no contrato. O feito seguiu tramitação até a prolatação da sentença (ID Nº 2510025) que julgou procedente a pretensão esposada na inicial, no sentido de: 1. Declarar rescindido o contrato firmado entre as partes; 2. Reintegrar a autora na posse do imóvel, confirmando a liminar antes concedida; 3. Determinar a restituição das parcelas pagas (excluídos eventuais juros e multa de atraso) ao compromissário comprador em valor único (TEMA 577/STJ), sobre o qual deverá incidir apenas a correção monetária pelo IGPM, a partir de cada desembolso, podendo o vendedor reter 10% (dez por cento) deste valor à título de compensação por despesas com publicidade, tributárias, administrativas, dentre outras e 10% (dez por cento), à título de multa compensatória pela rescisão; 4. Condenar a parte ré ao pagamento de taxa de fruição, mensal, no percentual de 0,25% (vinte e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado da inadimplência até a efetiva desocupação limitado a 50% (cinquenta por cento) do valor restituído a título de parcelas pagas. Consta ainda do decisum, a condenação da ré ao pagamento de custas, despesas processuais e de honorários advocatícios, arbitrados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa. Inconformada, GEANE DE FREITAS MOREIRA apresentou recurso de Apelação (ID Nº. 2510029). Preliminarmente, suscita nulidade da sentença, afirmando a ocorrência de decisão surpresa, bem como não configuração de causa madura, fatos que lhe impuseram prejuízos à sua defesa ante a necessidade de audiência de instrução e julgamento e produção de provas, atinentes à indenização prévia das benfeitorias edificadas nos imóveis. No mérito, sustenta erro no julgamento da matéria, afirmando que a declaração de rescisão do contrato fora efetivada com efeito retroativo, o qual seria impossível ante seu direito ao reequilíbrio do valor das parcelas. Aduz ter interesse na manutenção da relação jurídica, desde que reequilibrada a forma de pagamento das parcelas e retirados os dispositivos que afrontam o Código de Defesa do Consumidor, acrescentando que o inadimplemento fora parcial e resultado da onerosidade excessiva do contrato. Ressalva não ter havido instrução probatória, fato que lhe impediu de demonstrar aspectos subjetivos da demanda, à vista das vicissitudes da avença à longo prazo e à luz da função social do contrato e da boa-fé. Informa que a questão controversa envolve direito à moradia e dignidade da pessoa humana, afirmando a necessidade de ser-lhe facultado o pagamento do contrato em parcelas compatíveis com a sua realidade atual e não, aproximadamente, 05 (cinco) ou 06 (seis) anos atrás, como técnica de interpretação mais favorável ao consumidor, uma vez que, ao tempo do deferimento, da liminar estava na posse do bem. Refuta a configuração de esbulho possessório decorrente do inadimplemento contratual, aduzindo que a sentença declarou rescindido o contrato a partir da concessão da liminar, enquanto a autora suscita a ocorrência de esbulho a partir do inadimplemento por rescisão automática, nos termos da cláusula 16 e, assim, não poderia haver a confirmação da liminar de reintegração de posse. Sustenta necessidade de anulação da fundamentação e da parte dispositiva no que tange à restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, pugnando pela interpretação mais favorável ao consumidor, uma vez que seu inadimplemento fora parcial, com a ressalva que as referidas cláusulas têm caráter abusivo e redundam em excessiva desvantagem ao consumidor. Defende o cabimento de prévia indenização das benfeitorias úteis e necessárias introduzidas durante o exercício legítimo e de boa-fé da posse do lote urbano, cuja quantificação deve ser arbitrada na fase de liquidação de sentença, após a aferição de seu valor por laudo técnico, com o escopo de recomposição das despesas mediante pagamento em parcela única, uma vez ser esta a interpretação mais favorável da cláusula 17ª. Em contrarrazões (ID Nº 2510041), a apelada B.R.A refuta todas as razões recursais trazidas pela recorrente, pugnando pela manutenção da sentença em todos os seus termos. Coube-me, por redistribuição, julgar o presente feito. É o Relatório que encaminho para inclusão no Plenário Virtual. VOTO JUÍZO DE ADMISSIBILIDADE Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso e passo a proferir voto. QUESTÕES PRELIMINARES Prima facie, passo a analisar a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa, aduzida pela requerida, ora apelante. PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA Consta das razões preliminares deduzidas pelo apelante a nulidade de sentença em razão do julgamento antecipado da lide, com decisão surpresa e antes da realização de audiência de instrução, obstando a produção de provas. Analisando os autos, verifica-se que a presente lide se restringe a análise do contrato firmado entre as partes, especialmente a observância ou não de suas disposições, onde não se faz necessária a realização de prova técnica e/ou testemunhal, posto que as questões levantadas se referem apenas a interpretação de previsões legais e jurisprudenciais em confronto com o pacto firmado, representando questões de direito. Ademais, é facultado ao juiz, de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao processo, indeferindo as que reputar desnecessárias ou protelatórias. Com efeito, observa-se que a inicial veio instruída com todas as provas necessárias ao julgamento da lide, asseverando ainda que a empresa apelada trouxe aos autos o contrato e outros documentos os quais permitem extrair os elementos necessários ao julgamento do pedido. Nessa senda, vejamos a orientação jurisprudencial pátria: APELAÇÃO CIVEL. DIREITO PRIVADO NÃO ESPECIFICADO. AÇÃO DE COBRANÇA. ENSINO PARTICULAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. As partes devem ter a oportunidade de produzir as provas que entenderem necessárias para o reconhecimento de seu direito, sob pena de cerceamento de defesa. No caso concreto, desnecessária a produção de prova oral, motivo pelo qual o julgamento antecipado da lide não implica cerceamento de defesa. [...]. APELAÇÃO DESPROVIDA. (TJ-RS - Apelação Cível Nº 70074804717, Décima Nona Câmara Cível, Relator: Marco Antonio Angelo, Julgado em 23/11/2017). (Grifei). APELAÇÃO CÍVEL. PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS. JULGAMENTO ANTECIPADO. CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. Não há cerceamento de defesa pelo julgamento antecipado da lide quando a matéria de mérito é unicamente de direito ou sendo de direito e de fato há prova suficiente para o julgamento do processo. Aplicação do art. 355, I, do CPC/15. - Circunstância dos autos em que a argüição preliminar é insubsistente. REIVINDICATÓRIA A ação reivindicatória funda-se no direito de seqüela e requisita prova do domínio do reivindicante, individualização do bem e posse injusta do réu. - Circunstância dos autos em que presente os requisitos se impõe manter a sentença de procedência. RECURSO DESPROVIDO. (Apelação Cível Nº 70075680017, Décima Oitava Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: João Moreno Pomar, Julgado em 23/11/2017) (Grifo nosso) Desse modo, não há que se falar em nulidade da sentença por cerceamento de defesa, eis que as provas dos autos são suficientes para o julgamento da ação, restando controvertida apenas matéria de direito. Ante o exposto, REJEITO a PRELIMINAR DE NULIDADE DE SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA. MÉRITO Cinge-se a controvérsia recursal a impossibilidade de rescisão do contrato e da reintegração de posse; a impossibilidade de incidência conjunta de cláusula penal e de taxa de fruição; bem como quanto ao direito de retenção do imóvel. Pelo que se depreende, o pedido de reintegração de posse e rescisão contratual formulado pela autora, ora apelada, teve origem no momento em que as partes firmaram termo de renegociação de dívida, proveniente do Contrato de Compromisso de compra e Venda de Lote/Terreno, tendo acordado o pagamento no ato da assinatura do valor de R$ 800,00 (oitocentos reais) e o restante do saldo devedor de 95 (noventa e cinco) parcelas mensais de R$ 463,38 (quatrocentos e sessenta e três reais e trinta e oito centavos), com vencimento em 01/12/2016, salientando a requerente, ora apelada, que a requerida se tornou inadimplente a partir da 1ª parcela da renegociação, vencida em 01/12/2016, tendo sido devidamente notificado para purgar a mora e continuar o financiamento, mas a devedora manteve-se inadimplente Feitas essas considerações, passo à análise das questões deduzidas pelas partes. DO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL E DA REINTEGRAÇÃO DE POSSE Com feito, acerca da reintegração de posse, de pronto, cumpre registrar que o descumprimento contratual pelo requerido, consubstanciado na falta de quitação das prestações mensais pela compra do imóvel restou incontroverso nos autos, de sorte que, reconhecido o inadimplemento, configurado está o ato ilícito capaz de caracterizar o esbulho no qual se fundamenta o pleito de reintegração de posse postulado pela parte empresa autora/apelada. Assim, o esbulho ventilado nos autos independe da existência de ato físico de violência ou clandestinidade, visto que a precariedade que qualifica a posse exercida pelo requerido, oriunda de seu inadimplemento, é suficiente para atestar a ilicitude de sua presença no imóvel indicado nos autos. Desse modo, tem-se que, diante da inadimplência, a previsão contida nas cláusulas 15º, 16º e 17º do contrato de compra e venda do imóvel, que, dentre outras disposições, autoriza a rescisão do contrato no caso de atraso no pagamento de 03 (três) parcelas, ou, quando transcorrido 60 (sessenta) dias após o vencimento de qualquer parcela, resta incontroverso o direito da empresa autora à rescisão do contrato, com a consequente devolução do bem e reintegração da posse em seu favor. Corroborando o entendimento supra, vejamos o precedente pertinente ao tema: PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C COBRANÇA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. RESCISÃO QUE SE IMPÕE. RECURSO NÃO PROVIDO. [...]. Restou caracterizado o inadimplemento contratual por parte dos réus, que não provaram a quitação total do preço avençado. O Código Civil de 2002 prestigia a manutenção dos negócios jurídicos, de sorte que a nulidade do contrato de compra e venda não impede a sua conversão em promessa de compra e venda, conforme permitido pelo art. 170 do CC/02. Não violação ao artigo 108 do CC. Diante do inadimplemento substancial da obrigação, inadimplemento até mesmo confessado, bem como da ausência de purga da mora pelos devedores, impõe-se a rescisão contratual e consequente reintegração na posse, bem como pagamento pela utilização do imóvel. Correta a decisão que rescindiu o contrato em razão do inadimplemento dos réus. Ato contínuo, uma vez rescindido o contrato de promessa de compra e venda do imóvel, sua consequência lógica é a reintegração da parte autora na posse do bem, pois, uma vez reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir. Majoração dos honorários recursais para 12% sobre o valor da condenação. Recurso não provido.(TJ-RJ - APL: 00377180820148190011, Relator: Des(a). Lindolpho Morais Marinho, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Julgamento: 29/01/2019).(Grifo nosso). No mesmo sentido, decidiu esta Colenda Turma em julgado recente de caso similar, cujo voto condutor foi de minha relatoria: PROCESSUAL CIVIL – APELAÇÃO EM AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE/TERRENO – PRELIMINAR: NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA, REJEITADA – MATÉRIA EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO – MÉRITO: INADIMPLEMENTO DA RECORRENTE – CARACTERIZAÇÃO – RESCISÃO DO CONTRATO DETERMINADA PELO MAGISTRADO A QUO – REINTEGRAÇÃO DE POSSE – DECORRÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO – POSSIBILIDADE DE RETENSÃO DE PARTE DAS PARCELAS PAGAS POR PARTE DA RECORRIDA – INDENIZAÇÃO PELA FRUIÇÃO – LEGALIDADE – INDENIZAÇÃO PELAS BENFEITORIAS – POSSIBILIDADE - RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJ-PA – APC 0006608-34.2017.814.0040. Relatora Desa. Maria de Nazaré Saavedra Guimarães. Segunda Turma de Direito Privado. Julgado em 01/09/2020).(Grifo nosso). In casu, a empresa recorrida forneceu os elementos de prova suficientes a demonstrar a inadimplência contratual da requerida, enquanto esta, por seu turno, não comprovou ter adimplido tal obrigação, o que por si só já é fato suficiente para justificar a rescisão contratual, tendo em vista constar no contrato cláusula resolutiva por inadimplência, conforme já mencionado alhures. Dito isso, uma vez caracterizado o inadimplemento contratual, nos termos em que se revela o contrato pactuado entre os litigantes, impõe-se a rescisão do ajuste, observando-se, contudo, a devolução dos valores pagos pelo requerido até o encetativo da inadimplência, com as devidas retenções. DA RETENÇÃO DE VALORES E DA TAXA DE FRUIÇÃO No tocante a alegação da requerida de que em relação a restituição das parcelas pagas, cláusula penal e taxa de fruição, o magistrado teria adotado interpretação menos favorável ao consumidor, em inobservância ao art. 47 do CDC, impõe-se tecer alguns esclarecimentos: Como é sabido, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Súmula 543, perfilhou entendimento no sentido de ser justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. STJ – Súmula 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. O texto da súmula pacificou o entendimento de que quando a vendedora der causa a rescisão deverá restituir a integralidade do valor pago em uma única parcela e de imediato, porém no caso da rescisão motivada pelo promitente comprador a devolução deve ser parcial. Assim, plenamente viável a retenção de parte das parcelas pagas em caso de resolução contratual em razão de inadimplemento contratual do consumidor comprador. No caso sub examine, constatado que a resilição do contrato em comento decorreu do inadimplemento da compradora fixou o magistrado primevo a retenção de valores no percentual de 10% (dez por cento) dos valores pagos por esta, patamar que se encontra dentro do limite consagrado pelo próprio STJ para a hipótese, que é de 25% (vinte e cinco por cento). Nesse sentido, vejamos precedente jurisprudencial da Corte da Cidadania: DIREITO CIVIL PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. CABIMENTO. RETENÇÃO DE ATÉ 25% EM BENEFÍCIO DO VENDEDOR.1. A rescisão de contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de admitir a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas - que pode variar de 10% a 25% - como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados. Precedentes.2. No caso, o Tribunal a quo, com base no contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a previsão de perda da totalidade das parcelas pagas seria abusiva (fl. 165), devendo ser retidos 10% sobre esse valor, percentual que reputou suficiente para reparar todos os prejuízos da empresa recorrente. Incidência da Súmula 7 do STJ. 3. Recurso especial a que se nega seguimento. (STJ - Resp n° 1269059 SP 2011/0158858-9, Relator: Ministro Luís Felipe Salomão, Data de Publicação: DJ 17/06/2015). (Grifo nosso). Noutra ponta, quanto à taxa de fruição, deve ser destacado que esta possui como fato gerador a posse, uso e gozo exercidos por terceiro sobre o bem da apelada, isto porque, a aplicação da taxa de fruição objetiva estabelecer o equilíbrio no desfazimento do negócio, buscando o retorno ao status quo ante, sob pena de configurar-se o enriquecimento imotivado, critério este acolhido no direito pátrio, por aplicação dos arts. 884 a 886 do Código Civil, in verbis: Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Art. 886. Não caberá a restituição por enriquecimento, se a lei conferir ao lesado outros meios para se ressarcir do prejuízo sofrido. No caso em comento, oportuno destacar que o contrato firmado pelas partes prevê indenização, a título de ressarcimento pela ocupação, exploração e aluguel do lote/terreno (fruição), durante o período compreendido entre a data da assinatura e rescisão deste contrato ou a devolução da posse precária à vendedora, considerando o que ocorrer por último. A sentença recorrida, por sua vez, condenou a requerida ao pagamento da multa compensatória e da taxa de fruição. Ocorre que, a condenação à taxa de fruição no percentual 0,25%, limitado a 50% (cinquenta por cento) sobre o valor a ser restituído à título de parcelas pagas, cumulado com a condenação ao pagamento da multa compensatória, caracteriza vedado bis in idem. A respeito da matéria, o Superior Tribunal de Justiça pacificou entendimento, por meio dos Recursos Especiais Representativos de Controvérsia n° 1.635.428/SC (Tema 970), de proibição da cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, visto estas terem a mesma finalidade de indenizar o consumidor pelo adimplemento tardio da obrigação: RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. NOVEL LEI N. 13786/2018. CONTRATO FIRMADO ENTRE AS PARTES ANTERIORMENTE À SUA VIGÊNCIA. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO DE ADESÃO. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. NATUREZA MERAMENTE INDENIZATÓRIA, PREFIXANDO O VALOR DAS PERDAS E DANOS. PREFIXAÇÃO RAZOÁVEL TOMANDO-SE EM CONTA O PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA. CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES. INVIABILIDADE.1. A tese a ser firmada para efeito do art. 1.036 do CPC/2015, é a seguinte: A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.2. No caso concreto, recurso especial não provido.(STJ. REsp n° 1.635.428/SC. Segunda Seção. Min. Rel. Luis Felipe Salomão. Data do julgamento 22/05/2019. DJe 25/06/2019).(Grifo nosso) Assim, é defeso pleitear indenização por lucros cessantes pelo período da mora, quando o contrato prever cláusula penal moratória, de modo que, analogamente não pode a empresa autora pleitear taxa de fruição pelo período de mora do consumidor, dado que já existe cláusula penal com a mesma finalidade indenizatória/compensatória. Dessa forma, pela ratio decidendi do Acórdão n° 1.635.428/SC, que sedimentou o Tema 970 pelo Superior Tribunal de Justiça, entende-se que a cumulação de tal parcelas restou impossibilitada (AgRg no REsp n° 1.179.783/MS, de 26/04/2016). Nesse contexto, vejamos precedente da deste Egrégio Tribunal, in verbis: APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. DESFAZIMENTO CONTRATUAL. SENTENÇA QUE DETERMINOU A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS COM RETENÇÃO DE DESPESAS PREVISTAS CONTRATUALMENTE. PEDIDO PARA MAJORAR A MULTA COMPENSATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO DO IMÓVEL. APLICABILIDADE DA RATIO DECIDENDI DO ACÓRDÃO QUE FIRMOU O TEMA 970. PARCELA DE CUNHO INDENIZATÓRIO TAL COMO A CLÁUSULA PENAL. CUMULAÇÃO IMPLICA EM BIS IN IDEM. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.(TJ/PA – AP 2020.00715745-15, 212.319, Rel. JOSE ROBERTO PINHEIRO MAIA BEZERRA JUNIOR, Órgão Julgador 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO, Julgado em 02-03-2020, Publicado em 04-03-2020).(Grifo nosso). Assim, havendo multa compensatória no sentindo de fixar em patamar razoável a indenização, não cabe se falar em cumulação com a taxa de fruição, uma vez que, esta, também se caracteriza como parcela indenizatória, sob pena de configurar bis in idem. Destarte, em razão da impossibilidade de cumulação com a multa compensatória, impõe-se o afastamento da taxa de fruição na hipótese, devendo a sentença guerreada ser reformada neste ponto. DA INDENIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS E DO DIREITO DE RETENÇÃO No que atine à indenização pelas benfeitorias úteis e necessárias realizadas pela requerida, visto que a época da assinatura do pacto, o lote adquirido não possuía nenhuma acessão ou benfeitoria, tem-se ser induvidoso o dever de indenizá-las enquanto decorrência lógica da rescisão do contrato e reintegração de posse do vendedor. Nessa direção, vejamos o posicionamento dos Tribunais pátrios: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO COM PEDIDO DE ANTECIPAÇÃO DE TUTELA DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE DO IMÓVEL - INADIMPLEMENTO CONTRATUAL CONFESSADO PELOS REQUERIDOS (...) APELO 2 - BENFEITORIAS - DESNECESSIDADE DE PEDIDO VIA RECONVENÇÃO - CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO DO CONTRATO - RETORNO DAS PARTES AO "STATUS QUO ANTE" - APURAÇÃO DE VALORES EM FASE DE LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA - INEXISTÊNCIA DE OFENSA AO DISPOSTO NO ARTIGO 34 DA LEI 6.766/79. (...). III - Rescindido o contrato de compromisso de compra de venda de lote, a indenização por benfeitorias edificadas sobre o terreno é de cabimento automático - logo independendo de reconvenção ou pedido contraposto (quando possível) -, por se tratar de consequência lógica do acolhimento do pedido de rescisão do contrato (com o retorno das partes ao status quo ante) e assim deve ser a fim de se evitar o enriquecimento ilícito de uma parte em detrimento da outra. O seu valor pode e deve ser aferido em sede de liquidação de sentença. IV - Por conseguinte, não assiste razão no que diz respeito à ausência de comprovação da regularidade das benfeitorias à luz do artigo 34 da Lei 6.766/79. [...]. Todavia, a ausência de pagamento de indenização ou, ainda, compensação a título de benfeitoria, não suporta a mesma conclusão sob pena de enriquecimento ilícito. RECURSO DE APELAÇÃO 1 NÃO CONHECIDO. RECURSO DE APELAÇÃO 2 NÃO PROVIDO." (TJ-PR – AC 1162072-5, 11ª CC, Rel. Des. Gamaliel Seme Scaff, DJE: 17/03/2015).(Grifo nosso). Do exame dos autos, verifica-se que sentença vergastada, ao declarar rescindido o contrato entabulado entre os litigantes, deixou de fixar o dever de indenizar o requerido pelas benfeitorias realizadas no imóvel, cujo importe deve ser apurado em liquidação de sentença. Outrossim, entendo ser incabível o pedido da apelante de condicionar a reintegração de posse em epigrafe ao pagamento dos valores a serem recebidos a título de indenização pelas benfeitorias em comento, visto que a medida reintegratória na hipótese é uma mera decorrência lógica da resilição do ajuste, uma vez que reconhecido o inadimplemento, a causa que legitimava a permanência no bem deixou de existir, enquanto que a referida indenização, exige a prévia apuração do quantum em sede de liquidação, com a ressalva de ter sido a reintegração já cumprida. DISPOSITIVO Ante o exposto, CONHEÇO DO RECURSO E DOU-LHE PARCIAL PROVIMENTO, tão somente para afastar a condenação da requerida, ora apelante, ao pagamento da taxa de fruição, bem como para determinar o pagamento das benfeitorias por parte da autora, ora apelada, a ser apurado em sede de liquidação, mantendo a sentença nos seus demais termos. É COMO VOTO. Belém, datado e assinado digitalmente. LUANA DE NAZARETH A. H. SANTALICES Desembargadora Relatora Belém, 09/05/2024

13/05/2024, 00:00

—

Advogados / Representantes(16)

Petição (Petição (outras))

Protocolo de Petição

Petição (Petição (outras))

Protocolo de Petição

Conclusão (para decisão)

Redistribuição

Publicação

Recebimento

Remessa (outros motivos)

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Ato ordinatório

Todas as movimentações(39)

legal