Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
APELANTE: BARRAMARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E ADM LTDA e outros (2) Advogado(s): ANTONIO PINTO MADUREIRA (OAB:BA3569)
APELADO: PATRICIA MARTINS MOREIRA e outros Advogado(s): CARLOS JOSE CALASANS DA FONSECA SILVA (OAB:BA15850) SENTENÇA
PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DA BAHIA 4ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS Processo: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL n. 8006548-37.2021.8.05.0103 Órgão Julgador: 4ª V DOS FEITOS DE REL. DE CONS. CIVEIS E COMERCIAIS DE ILHEUS
Trata-se de Ação de Desfazimento de Negócio Jurídico c/c Reintegração de Posse com Pedido de Antecipação dos Efeitos da Tutela, ajuizada por BARRAMARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA, LÍGIA VALADARES DE ALMEIDA e ALINE DE ALMEIDA MARTIN em face de PATRÍCIA MARTINS MOREIRA e LUIZ FELINTO DA SILVA. Narram os autores que, através do Sr. Francisval Santos Souza, assessor do escritório do Dr. Antonio Pinto Madureira na regularização fundiária dos lotes integrantes do Loteamento Barramares, venderam aos réus duas áreas remanescentes da matrícula nº 436 do Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Ilhéus/BA, pelo valor de R$ 260.000,00 (duzentos e sessenta mil reais), mediante "Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda" firmado em 07/11/2019. Alegam que os cheques dados para pagamento do valor ajustado foram devolvidos pela alínea 11 (sem provisão de fundos), caracterizando crime de estelionato. Afirmam que os réus, ao tomarem posse das duas glebas, promoveram alteração fraudulenta da denominação social da empresa Barramares, mudando-a de "BARRAMARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA" para "BARRAMARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA", bem como alteraram sua sede. Sustentam que, com base nessa alteração, os réus se apossaram abruptamente de todo o loteamento Barramares, abrindo novas ruas e invadindo áreas institucionais e de reserva florestal. Por fim, requerem a antecipação da tutela para: a) reintegração dos autores na posse do loteamento Barramares; b) suspensão dos efeitos do substabelecimento outorgado pelo Dr. Antonio Pinto Madureira em favor do réu. No mérito, pedem a resolução do instrumento particular de compromisso de compra e venda, com declaração de sua absoluta nulidade. Indeferida a tutela de urgência (ID 167524772). A ASSOCIAÇÃO COMUNITÁRIA DOS MORADORES DA VILA BARRAMARES requereu sua admissão como assistente litisconsorcial (ID 167793725), o que foi deferido pela decisão de ID 528445209. Os autores aditaram a inicial (ID 176384445) para acrescentar um cheque no valor de R$ 26.000,00 e retificar o valor da causa para R$ 286.000,00. Os réus apresentaram contestação (ID 237156014), suscitando preliminarmente: a) ausência de pressupostos de constituição e desenvolvimento válido do processo, alegando que o advogado dos autores não possui legitimidade para representá-los, pois substabeleceu sem reservas todos os poderes ao réu LUIZ FELINTO DA SILVA; b) ilegitimidade ativa, sustentando que a empresa BARRAMARES teve seu contrato e quadro societário alterados na JUCEB, deixando de figurar como sócias a segunda e terceira autoras; c) inépcia da petição inicial por falta do pedido. No mérito, argumentam que não houve fraude, mas exercício regular dos poderes conferidos pelo substabelecimento, e que a compra e venda constitui ato jurídico perfeito e acabado. Ressaltam que a cláusula quarta do contrato estipulou expressamente que os cheques foram recebidos em caráter "pro soluto", tendo dado plena quitação aos promitentes compradores, imprimindo à avença irrevogabilidade e irretratabilidade. Alegam que os cheques não foram pagos em razão da existência de débitos de IPTU de responsabilidade da promitente vendedora. Réplica apresentada (ID 240595734). Em manifestação de ID 287507541, os réus alegaram a existência de litispendência com o processo nº 8006546.67.2021.8.05.0103. Houve juntada de acordo (ID 392292784) seguido de pedido de homologação (ID 393726426), que não foi homologado pela decisão de ID 528445209 devido a irregularidades na representação processual das partes. Os autores informaram a alteração cadastral da empresa BARRAMARES e requereram sua exclusão do polo ativo da demanda (ID 524541171), o que foi indeferido pela decisão de ID 528445209. Finalmente, os autores juntaram a procuração por instrumento público (ID 528476371) outorgada por Lígia Valadares de Almeida a Gláucia de Almeida Mastenbroek, regularizando a representação processual. É o relatório. Fundamento e decido. Da ilegitimidade ativa e ausência de pressupostos processuais A preliminar de ilegitimidade ativa suscitada pelos réus não merece acolhimento. Conforme já decidido na decisão interlocutória de ID 528445209, se os autores afirmam que houve alteração fraudulenta na denominação social e composição societária da empresa BARRAMARES, esta é a principal interessada na demanda, devendo permanecer no polo ativo. Por sua vez, alegam os réus que o Dr. Antonio Pinto Madureira teria substabelecido sem reservas os poderes que lhe foram outorgados pelas autoras, transferindo-os aos réus, e, por isso, não teria legitimidade para representá-las em juízo. Ocorre que o substabelecimento sem reserva de poderes efetuado extrajudicialmente não impede que sejam outorgadas procurações para que o advogado substabelecente atue judicialmente, uma vez que tratam-se de instâncias distintas. Tendo as autoras juntado aos autos todas as procurações necessárias para que o advogado Antônio Pinto as represente em juízo, não há que se falar em ausência de capacidade postulatória e irregularidade da representação processual. Assim, rejeito as preliminares de ilegitimidade ativa e ausência de pressupostos processuais. Da inépcia da inicial Os réus alegam inépcia da petição inicial por falta de pedido. Contudo, da análise da peça vestibular, verifica-se que as autoras formularam pedidos claros e específicos, inclusive requerendo, no mérito, a resolução do contrato de compromisso de compra e venda. Segundo o art. 330, § 1º, do CPC, considera-se inepta a petição inicial quando: I - lhe faltar pedido ou causa de pedir; II - o pedido for indeterminado, ressalvadas as hipóteses legais em que se permite o pedido genérico; III - da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão; IV - contiver pedidos incompatíveis entre si. Nenhuma dessas hipóteses está configurada no caso em análise, uma vez que a petição inicial contém pedido e causa de pedir determinados, com narração lógica dos fatos e pedidos compatíveis entre si. Rejeito, portanto, a preliminar de inépcia da petição inicial. Da litispendência Os réus alegaram litispendência com o processo nº 8006546.67.2021.8.05.0103, em trâmite na 2ª Vara Cível desta Comarca. Contudo, em consulta ao referido processo, verifiquei ter sido esse extinto sem resolução do mérito pela desistência. Desta forma, sem elementos que evidenciem uma outra lide com identidade entre as partes, causa de pedir e pedido, rejeito a alegação de litispendência. Afastadas as preliminares, e sem requerimento de dilação probatória, passo ao julgamento antecipado do mérito, na forma do art. 355, I, do CPC. O cerne da controvérsia consiste em determinar se há fundamentos para o desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de duas áreas remanescentes da matrícula nº 436, em razão da devolução dos cheques por insuficiência de fundos, bem como pela alegada apropriação indevida de todo o loteamento Barramares pelos réus, mediante alteração societária supostamente fraudulenta. DA DEVOLUÇÃO DOS CHEQUES E SEUS EFEITOS NO NEGÓCIO JURÍDICO O contrato de promessa de compra e venda estipulado entre as partes dispõe: CLÁUSULA QUARTA: Tendo o PROMITENTE VENDEDOR recebido o valor ajustado, através dos cheques acima especificados em caráter PRO-SOLUTO, tendo dado plena quitação à PROMITENTE COMPRADORA, da mesma forma, imprime a presente avença a IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE, transmissíveis a seus herdeiros e sucessores (…) Sabe-se que, em regra, os cheques são títulos de crédito emitidos com natureza pro solvendo, ou seja, não há novação da relação que deu causa à emissão do título, de forma que o negócio jurídico que originou a cártula se mantém inalterado. Neste caso, o adimplemento da obrigação de pagar o título é requisito necessário à quitação da dívida prevista no contrato. No entanto, é possível que as partes decidam alterar a natureza do cheque para que seja emitida em caráter pro soluto, de forma que a simples emissão da cártula pelo devedor, com o consequente recebimento pelo credor, tem o efeito de novação, extinguindo a obrigação anterior e criando uma nova relação jurídica. Sílvio de Salvo Venosa bem esclarece sobre o tema: "Válido também é o preço traduzido em títulos de crédito: letras de câmbio, notas promissórias, cheques. A venda será pro soluto quando a entrega das cártulas representa pagamento definitivo. Os cheques ou outros títulos representam, nesse caso, outra dívida. Se emitidos e recebidos na modalidade pro soluto, serão títulos autônomos, que se desgarram do negócio subjacente. Se o pagamento em títulos é efetuado pro solvendo, somente se terá o pagamento como ultimado quando liquidados os valores dos títulos de crédito. Destarte, na venda com pagamento pro solvendo, sem provisão de fundos o cheque ou não honrada a promissória no vencimento, é possível a rescisão do contrato. Recebido o pagamento na modalidade pro soluto, os títulos possuem perfeita autonomia, dentro dos princípios cambiais, desvinculam-se do negócio, que não mais pode ser atingido. Deve, portanto, o vendedor ressalvar expressamente que recebe os títulos pro solvendo se quiser manter aberta a via da rescisão contratual na hipótese de inadimplemento. Quando não existe menção expressa, cumpre examinar a intenção das partes e os usos e costumes no caso concreto." ( "Direito Civil", Vol. III, 7a edição, Ed.Atlas, 2007, pág. 14/15). Confira-se ainda o entendimento dos tribunais pátrios: NOTA PROMISSORIA PRO SOLUTO COMPENSACAO EMITIDA A NOTA PROMISSORIA PRO SOLUTO, DESVINCULA-SE DO NEGOCIO JURÍDICO SUBJACENTE. CONSIDERA-SE PRO SOLUTO A NOTA PROMISSORIA QUE INTEGRA O PRECO, COM QUITACAO NO CONTRATO. DESCABE, NO CASO, A EXCECAO CAUSAL. NAO SE COMPENSAM CREDITOS DE NATUREZA DIVERSA. (TJ-RS - AC: 186006128 RS, Relator: Lio Cezar Schmitt, Data de Julgamento: 04/03/1986, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia) NOTA PROMISSORIA PRO SOLUTO. NEGOCIO SUBJACENTE. AUTONOMIA. SE A NOTA PROMISSORIA INTEGRA O PRECO, DADA A QUITACAO NO CONTRATO, TEM-SE QUE E EMITIDA PRO SOLUTO. EMITIDO O TITULO PRO SOLUTO, DESVINCULA-SE DO NEGOCIO JURÍDICO SUBJACENTE, ADQUIRE PLENA AUTONOMIA, NAO CABENDO A EXCECAO CAUSAL. (TJ-RS - AC: 185002896 RS, Relator: Lio Cezar Schmitt, Data de Julgamento: 12/03/1985,) COMPRA E VENDA DE IMÓVEL Pedido de rescisão contratual diante inadimplência dos compradores Não cabimento - Notas promissórias emitidas para pagamento do valor total do imóvel, com intenção de liberação das partes - Na interpretação do contrato denota-se a vontade dos contratantes de quitação da obrigação, tendo os títulos sido emitidos com caráter "pro soluto" Negócio perfeito e acabado - Carência decretada por falta de interesse de agir Extinção da ação - Artigo 267, inciso VI do Código de Processo Civil - RECURSO PROVIDO, por fundamento diverso.(TJ-SP - APL: 00001239820088260266 SP 0000123-98.2008.8.26.0266, Relator.: Elcio Trujillo, Data de Julgamento: 25/06/2013, 10ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 27/06/2013). Extraem-se dos entendimentos acima esposados que Escritura pública de compra e venda com cláusula pro soluto é negócio jurídico perfeito e acabado Com efeito, no caso em análise, ainda que os cheques tenham sido devolvidos por insuficiência de fundos, os vendedores assumiram esse risco ao aceitá-los em caráter pro soluto, não podendo agora pretender o desfazimento do negócio jurídico sob tal fundamento, sem que tenham demonstrado qualquer defeito ou invalidade do negócio jurídico, conforme artigos 138 a 167, do Código Civil, não tendo o autor se desincumbindo do ônus da prova. Portanto, levando em consideração que a cláusula quarta do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel previu que os cheques seriam emitidas em caráter pro soluto, dando-se plena quitação, caberia ao autor ter ajuizado a competente ação de execução de título extrajudicial ou ação de cobrança. Logo, o não pagamento dos títulos de crédito não pode ser utilizado como argumento para a rescisão do contrato que já foi devidamente quitado no momento das emissões dos cheque, devendo o pedido de rescisão contratual ser rejeitado. DO SUBSTABELECIMENTO E SEUS EFEITOS As autoras sustentam que os réus, após adquirirem apenas duas glebas de terra, promoveram alteração fraudulenta da denominação social da empresa BARRAMARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E ADMINISTRAÇÃO LTDA. para BARRAMARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E CONSTRUÇÕES LTDA., apossando-se indevidamente de todo o loteamento. Os réus, por sua vez, argumentam que agiram dentro dos poderes que lhes foram substabelecidos pelo advogado das autoras, sendo suas ações legítimas. Da análise da cláusula quarta do contrato de compra e venda, verifica-se que o Dr. ANTONIO PINTO MADUREIRA substabeleceu ao réu LUIZ FELINTRO DA SILVA "todos os poderes que lhe foram conferidos por BARRAMARES EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS E ADMINISTRACAO LTDA., através da procuração por instrumento público, lavrada no dia 1° de fevereiro de 2011." Já a cláusula quinta do mesmo contrato ampliou significativamente o escopo desse substabelecimento, estabelecendo que: "Da mesma forma, transmite ao SUBSTABELECIDO todas as condições de administração da totalidade do Loteamento Barramares, podendo regularizar áreas vendidas anteriormente ao presente contrato e tudo mais exercer e praticar para o bom e fiel desempenho do SUBSTABELECIMENTO." Posteriormente, conforme documento juntado aos autos, o substabelecimento foi formalizado em cartório em 13/12/2019, quando o Dr. ANTONIO PINTO MADUREIRA substabeleceu TOTALMENTE a "FELINTRO LUIZ DA SILVA" (com inversão de nome, embora mantendo o mesmo CPF) TODOS OS PODERES que lhe foram outorgados pela empresa. De acordo com o art. 667 do Código Civil, "O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente." No caso em análise, não há qualquer indicação de que o substabelecimento tenha sido realizado sem autorização ou em contrariedade aos interesses dos mandantes. Pelo contrário, o substabelecimento foi expressamente mencionado no próprio contrato de compra e venda, com caráter irrevogável e irretratável, evidenciando que fazia parte do negócio jurídico entabulado entre as partes. Além disso, o substabelecimento foi formalizado por instrumento público, conferindo-lhe presunção de veracidade e legitimidade. Ressalto que, apesar de a análise dos documentos juntados aos autos ter demonstrado que efetivamente houve alteração na denominação social e no quadro societário da empresa BARRAMARES, conforme informado pelas próprias autoras (ID 524541171), tal alteração foi efetuada dentro dos limites dos poderes conferidos pelo substabelecimento (cláusulas quarta e quinta da promessa de compra e venda) Assim, tenho por válido e eficaz o substabelecimento outorgado pelo Dr. Antonio Pinto Madureira em favor do réu LUIZ FELINTO DA SILVA, o que inclusive justifica as alterações societárias e cadastrais realizadas na empresa BARRAMARES, não havendo que se falar em fraude ou esbulho possessório.
Ante o exposto, REJEITO os pedidos formulados pelos autores, Condeno os autores e a assistente litisconsorcial ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 20% (vinte por cento) sobre o valor atualizado da causaobservado o elevado grau de zelo, o bom trabalho prestado e o longo tempo exigido para a prestação do serviço, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Com isso, julgo extinto o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC. Certificado o trânsito em julgado, intimem-se as partes para manifestação no prazo de 15 dias e, havendo pedido de cumprimento de sentença, altere-se a classe processual e promova-se conclusão. Caso contrário, arquive-se, observadas as cautelas legais. Publique-se. Intimem-se. Cumpra-se. Ilhéus/BA, data do sistema. ANTONIO LOPES FILHO JUIZ DE DIREITO