Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2200020/SP (2025/0066873-5)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
RECORRENTE: ADRIANO SARTO TOMEI
RECORRENTE: ANDRE LUIZ SARTO TOMEI
ADVOGADOS: ROBERTO FALECK - SP029534
SAMUEL HENRIQUE CARDOSO - SP230127
RECORRIDO: ASSOCIACAO DOS PROPRIETARIOS DA RESTINGA VERDE
ADVOGADOS: ALTAIR CÉSAR RODRIGUES DIAS MARTINS - SP123048
SÍLVIA REGINA GARDINI MARTINS - SP284868
DECISÃO Trata-se de recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, interposto contra acórdão assim ementado (fl. 265): ASSOCIAÇÃO DE MORADORES — Cobrança de taxa a proprietário beneficiário dos serviços prestados pela associação — Admissibilidade — Serviços prestados em prol de todos moradores — Não contribuição que importa enriquecimento sem causa — Pedido de declaração de inexigibilidade desacolhido e mantido — Recurso desprovido. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 285-291). Após a fixação dos parâmetros para a cobrança de valores pelas associações de moradores pelo Supremo Tribunal Federal, o TJSP reapreciou a questão em acórdão assim resumido (fls. 434-435): ASSOCIAÇÃO DE MORA - TAXA DE MANUTENÇÃO - QUESTÃO QUE FOI APRECIADA NO RECURSO EXTRAORDIÁRIO N* 69591/SP (TEMA 492) PELO RITO REPETITIVO, QUE FIRMOU A TESE DE INCONSTUCIONALIDADE DA COBRANÇA POR PARTE DE ASSOCIAÇÃO DE TAXA DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO DE LOTEAMENTO IMOBILIÁRIO URBANO DE PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO ATÉ O ADVENTO DA LEI N. 13.465/17 OU DE ANTERIOR LEI MUNICIPAL QUE DISCIPLINE A MATÉRIA, COM A POSSIBILIDADE DE COTIZAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE IMÓVEIS, TITULARES DE DIREITOS OU MORADORES EM LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO A PARTIR DA VIGÊNCIA DA LEI - V. ACÓRDÃO QUE NEGOU PROVIMENTO AO APELO E MANTEVE A R. SENTENÇA, QUE JULGOU IMPROCEDENTE O PEDIDO - INTERPOSIÇÃO DE RECURSO PELA PARTE VENCIDA - READEQUAÇÃO AO DECIDIDO PELA SUPREMA CORTE PARA O FIM DE JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE A AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DÍVIDA ANTERIOR À VIGÊNCIA DA LEI A PARTIR DO ADVENTO DA LEI N” 13.465/17 HÁ EXIGIBILIDADE DA DÍVIDA - SENTENÇA MODIFICADA - RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Os embargos de declaração foram rejeitados (fls. 454-461). Em suas razões (fls. 337-364), a parte recorrente aponta dissídio jurisprudencial e violação dos seguintes dispositivos legais: (a) art. 535 do CPC/1973, por negativa de prestação jurisdicional; e (b) arts. 66, I, do CC/2002, 3º e 7º do Decreto-Lei n. 271/1967, 4º, I, 7º, II e III, 9º, § 2º, III e IV, 17, 18 e 22, §§ 1º e 2º, da Lei n. 6.766/1979, 8º da Lei n. 4.591/1964, 144 e 180, V e VII, da Constituição do Estado de São Paulo, 167, letra 17, da Lei n. 6.015/1973, 24, I, e §§ 1º a 4º, e 5º, II e XX, da Constituição Federal, sustentando, em síntese, que a associação não pode cobrar taxa condominial, pois não se trata de obrigação propter rem, e que a cobrança é indevida e ilegal (fls. 337-364). Segundo afirma, "o que existe é simples loteamento regularmente aprovado, jamais um condomínio, legalmente instituído e constituído. Inexiste a Instituição e a Convenção de Condomínio, mas mero Estatuto de sociedade civil. Não há, por igual, discriminação de partes comuns, do domínio de todos os proprietários do loteamento" (fl. 346). Destaca que, "para a formação de um condomínio formal e regular, habilitado da capacidade de cobrar dos condomínios a taxa condominial mensal, faz-se necessário que o condomínio esteja formalmente instituído e constituído na forma do preceituado pela Lei 6.015/73" (fl. 346). Assevera a existência de diferenças entre loteamento fechado, loteamento especial, loteamento em condomínio e condomínio horizontal. Argumenta que "o fechamento das vias de circulação, por ato do loteador ou associação de moradores, com ou sem aprovação do Município, vulnera o art. 17 da Lei 6766/79 e o art. 180, VII, da Carta Paulista, na medida em que, subtraindo-as da fruição geral, altera a destinação, os objetivos e a finalidade congênitos dessas áreas, predispostas que estão para atender ao público indistintamente" (fl. 357). Pondera que, "para que seja cobrado taxa condominial, deve-se ter um condomínio regulamentado pela Lei 4.591/64. De outro lado, a taxa associativa somente poderá ser cobrada quando houver - no presente caso - associação de moradores plenamente constituída sob os ditames da Lei 6.766/79" (fl. 360), aduzindo que "a Associação dos Proprietários da Restinga Verde, por ser uma Associação não é condomínio, por ser Associação não poderá NUNCA cobrar taxa condominial" (fl. 360). Busca o recebimento do especial "nos efeitos suspensivo e devolutivo" (fl. 337). Contrarrazões não apresentadas (fl. 408). O recurso foi admitido na origem. É o relatório. Decido. Na origem, trata-se de ação declaratória de inexigibilidade de cobrança de taxa condominial ajuizada por André Luiz Sarto Tomei e Adriano Sarto Tomei contra a Associação dos Proprietários da Restinga Verde. Os autores alegam que são proprietários de um lote no bairro Restinga Verde, em São Roque, desde 1977 e que não podem ser cobrados pela associação, pois adquiriram o imóvel antes da formação do loteamento e nunca foram convidados a integrar a entidade. A sentença proferida pelo Juízo de primeira instância julgou improcedente o pedido dos autores, concluindo que eles "devem contribuir mensalmente para a manutenção do loteamento administrado pela associação" (fl. 200). A decisão baseou-se no princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, considerando que os autores usufruem dos serviços prestados, como vigilância e manutenção, e que a escritura dos autores menciona expressamente a obrigação de pagamento da contribuição. Em sede de apelação, o Tribunal de Justiça de São Paulo deu provimento parcial ao recurso de apelação de André Luiz e Adriano, ora recorrentes, para "julgar parcialmente procedente a ação de exigibilidade de dívida anterior à Lei n. 13.465/2017, observando-se a possibilidade de cobrança de valores após a sua vigência, respeitada a prescrição quinquenal (artigo 206, § 5º, I, do Código Civil). Sucumbência recíproca, com o rateio das custas e despesas processuais entre as partes. Fixam-se os honorários advocatícios em 20% do valor dado à causa "(fl. 439). Inicialmente, cumpre esclarecer que não cabe ao Superior Tribunal de Justiça manifestar-se acerca de suposta violação de dispositivos constitucionais, sob pena de usurpação da competência do Supremo Tribunal Federal. Da mesma forma, não é cabível a interposição de recurso especial sob a alegação de ofensa à Constituição do Estado de São Paulo, por não se enquadrar no conceito de lei federal. O conteúdo do art. 535 do CPC/1973 não foi analisado pela Corte local. Incidente, portanto, a Súmula n. 211 do STJ por falta de prequestionamento. Além disso, o dispositivo do CPC/1973 estava revogado na data da publicação do acórdão recorrido, o que também revela a deficiência do especial quanto a tais artigos, atraindo a Súmula n. 284 do STF. Ainda que assim não fosse, os recorrentes limitaram-se a apontar violação do referido artigo, não especificando, de forma clara e precisa, como e em que medida o acórdão recorrido o teria afrontado. Portanto, incide por analogia a Súmula n. 284 do STF. Com relação à tese de impossibilidade de cobrança da taxa associativa, o recurso merece prosperar. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça já havia sedimentado, sob o rito dos recursos repetitivos, a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsps n. 1.280.871/SP e n. 1.439.163/SP, relator para acórdão Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 11/3/2015, DJe 22/5/2015 - Tema 882/STJ). Além disso, é pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" da cobrança do encargo por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal obrigação. A propósito: PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. ACEITAÇÃO. 1. Ação de cobranças de taxas associativas. 2. É pacífica a jurisprudência desta Corte a respeito da impossibilidade de "aceitação tácita" sobre a cobrança do encargo cobrado por associação de moradores, sendo indispensável que o adquirente do terreno manifeste adesão inequívoca ao ato que instituiu tal encargo. 3. A Terceira Turma deste STJ já definiu que a anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. 4. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.076.328/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 4/9/2023, DJe de 6/9/2023.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. GRATUIDADE DE JUSTIÇA. PRESUNÇÃO DE VERACIDADE DA DECLARAÇÃO DE HIPOSSUFICIÊNCIA. REVALORAÇÃO DAS PROVAS. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 7/STJ. CONTROVÉRSIA SUFICIENTEMENTE DELIMITADA. TEMA 882/STJ. TEMA 492/STF. TAXAS DE ASSOCIAÇÃO. REGISTRO DE CONTRATO-PADRÃO. INEXISTÊNCIA. ANUÊNCIA. AUSÊNCIA. TAXA INDEVIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO. [...] 4.Conjugando as teses fixadas para o Tema 492/STF e o Tema 882/STJ, conclui-se que, nos casos de imóveis adquiridos posteriormente à vigência da Lei 13.465/17, as taxas associativas são devidas desde que haja registro do ato constitutivo da obrigação (contrato-padrão) no Cartório do Registro de Imóveis ou anuência do proprietário. 5. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 1.967.124/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 20/3/2023, DJe de 23/3/2023.) AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. COBRANÇA DE TAXA DE MANUTENÇÃO OU DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE PROPRIETÁRIOS NÃO ASSOCIADOS. IMPOSSIBILIDADE. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DESCONFORMIDADE COM O ENTENDIMENTO DA SUPREMA CORTE. TEMAS 492/STF E 882/STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. No julgamento do RE 695.911/SP, o Supremo Tribunal Federal, reconhecendo a repercussão geral da matéria (Tema 492/STF), firmou a tese de ser "inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". 2. No mesmo sentido, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça já havia sedimentado, sob o rito dos recursos repetitivos, a tese de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (REsps 1.280.871/SP e 1.439.163/SP, Relator para acórdão Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, DJe de 22/5/2015 - Tema 882/STJ). 3. No caso, todas as taxas cobradas pelo autor são relativas a meses posteriores a março de 2015 e consta nos autos que os réus desfiliaram-se da associação autora em 2007, razão pela qual é indevida a cobrança de taxas de manutenção mencionadas na inicial. Por isso o provimento do recurso especial e a reforma do acórdão recorrido. 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.912.500/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023.) Entretanto, o TJSP reconheceu a legalidade da cobrança das taxas associativas vencidas após a vigência da Lei n. 13.465/2017, entendendo que essa possibilidade passou a ser automática, sem a necessidade de cumprimento de requisitos adicionais, conforme o seguinte excerto (fls. 437-439 - grifou-se): A questão foi apreciada pela Suprema Corte, que fixou os parâmetros para a cobrança de valores pelas associações de moradores (tema 492). O imóvel foi adquirido em 30/07/1977 (fls. 03 e 21) e os adquirentes são cobrados pelas taxas de manutenção pela associação de moradores, que foi constituída para as melhorias na localidade. Da redação do tema, é possível extrair duas interpretações sobre a permissão de cobrança de taxas associativas. Uma, à qual não me filio, interpreta que é necessário atender a uma das duas condições listadas, quais sejam, aderência ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou o registro do ato constitutivo da obrigação no competente Registro de Imóveis, independentemente de a autorização legislativa advir de lei municipal ou da Lei n° 13.465/17. A outra, majoritária nesta C. Câmara e à qual me perfilo, entende que as condições acima mencionadas devem ser observadas apenas em relação à autorização legislativa advinda de lei municipal, de forma que, com a advento da Lei n° 13.465/17, as cobranças passaram a ser constitucionais independentemente do adimplemento daqueles requisitos. [....] Desta forma, mostra-se constitucional a cobrança de taxas de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado a partir do advento da Lei n° 13.465/17. Assim, impõe-se a reforma do acórdão recorrido para alinhá-lo ao entendimento desta Corte Superior. Ante o exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa extensão, DOU-LHE PROVIMENTO para determinar o retorno dos autos ao TJSP, a fim de que este analise a controvérsia à luz do entendimento firmado nesta decisão. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA