Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2133231/RJ (2024/0109166-8)
RELATOR: MINISTRO TEODORO SILVA SANTOS
RECORRENTE: ERICK CESANE GENUNCIO SALES MOREIRA
ADVOGADO: MATEUS PEIXOTO TERRA - RJ152142
RECORRIDO: INSTITUTO BRASILEIRO DO MEIO AMBIENTE E DOS RECURSOS NATURAIS RENOVAVEIS-IBAMA
RECORRIDO: DELTA CONSTRUCOES SA EM RECUPERACAO JUDICIAL
ADVOGADO: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
DECISÃO Trata-se de recurso especial interposto por ERICK CESANE GENUNCIO SALES MOREIRA, com fundamento no art. 105, inciso III, alínea a, da Constituição da República, contra o acórdão prolatado pelo TRIBUNAL REGIONAL FEDERAL DA 2.ª REGIÃO na Apelação Cível n. 5042387-04.2022.4.02.5101/RJ, assim ementado (fl. 168): PROCESSO CIVIL. EMBARGOS DE TERCEIROS ASSENTADOS EM POSSE. PROMESSA PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. DATA DE AQUISIÇÃO DO IMÓVEL. PROVA DO PAGAMENTO DO PREÇO E DA POSSE. IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO. Pleito supostamente escorado no entendimento de que a posse do promitente comprador pode ser defendida via embargos de terceiros, conforme orientação da súmula nº 84 do STJ. Em tese isso é possível, mas não quando há ausência de prova de pagamento integral do preço de aquisição do imóvel em data anterior à constrição judicial, aliada, ademais, à ausência de prova de anterior posse. Compromisso de compra e venda particular, não levado a registro, e sem reconhecimento de firma. Falta de apoio à tese dos embargos de terceiro. Não há demonstração de pagamento integral do preço, declaração de imposto de renda e nem prova da posse exercida sobre o imóvel anterior à constrição. Apelação do IBAMA provida. Apelação do embargante sobre honorários prejudicada. Consta dos autos que a parte ora recorrente opôs "embargos de terceiro em face do IBAMA – INSTITUTO DO MEIO AMBIENTE E DOS RECURSOS NATURAIS RENOVÁVEIS e OUTRO, visando o levantamento da penhora do imóvel situado na Rua Sidney Vasconcelos Aguiar n. 1047, bloco B, apartamento 1502, Glória, Macaé/RJ, inscrito no 2º RGI de Macaé sob a matrícula 28.581" (fl. 112). O Juízo singular julgou procedente o pedido para desconstituir a penhora realizada sobre o referido imóvel. Irresignadas, apelaram as partes. O Tribunal de origem deu provimento ao recurso do IBAMA para reformar a sentença e julgar improcedente o pedido. A apelação do ora recorrente foi julgada prejudicada (fls. 163-168). Os subsequentes embargos de declaração opostos contra o referido julgado foram rejeitados (fls. 198-202). Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega ofensa ao art. 1.022 do CPC, ao argumento de que o "acórdão recorrido não se manifestou sobre pontos essenciais da lide, suscitados pelo Recorrente" (fl. 212). Sustenta contrariedade ao art. 206 do Código Civil, pois, "[c]onsiderando-se os vencimentos em 30/03/2007 e 30/04/2007, o débito estaria prescrito em maio de 2012. É possível, ainda, que se considere o maior prazo prescricional previsto no Código Civil, do art. 205" (fl. 216). Argumenta que foram violados os arts. 677 e 678 do CPC, pois teria sido comprovada a posse sobre o imóvel em momento anterior à constrição. Contrarrazões às fls. 229-233. O recurso especial foi admitido (fl. 249). É o relatório. Decido. De início, registro que o acórdão recorrido não possui as omissões suscitadas pela parte recorrente. Ao revés, apresentou, concretamente, os fundamentos que justificaram a sua conclusão no sentido de que, "[e]mbora não houvesse, à época do negócio, qualquer indisponibilidade ou medida constritiva sobre o imóvel, não há prova do pagamento integral do preço pactuado, e principalmente, não há prova de anterior posse do bem, o que afasta a incidência da súmula 84 do STJ" (fl. 164). Outrossim, ao rejeitar os embargos de declaração opostos na origem, a Corte a quo salientou que "não houve omissão com relação à alegada prescrição do débito relativo ao pagamento do preço do imóvel, simplesmente porque a matéria jamais foi alegada ou debatida anteriormente, e nem seria o caso de examiná-la, pois os envolvidos seriam outros, e sem discussão de fatos outros, com o credor, isso não pode ser pronunciado, de modo que a matéria deveria ser discutida na via própria" (fl. 200). Como é cediço, o Julgador não está obrigado a rebater, individualmente, todos os argumentos suscitados pelas partes, sendo suficiente que demonstre, fundamentadamente, as razões do seu convencimento. No caso, existe mero inconformismo da parte recorrente com o resultado do julgado proferido no acórdão recorrido, que lhe foi desfavorável. Inexiste, portanto, ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.381.818/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023; AgInt no REsp n. 2.009.722/PR, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 3/10/2022, DJe de 6/10/2022. De outra parte, confira-se o seguinte trecho do acórdão impugnado (fls. 164-166; grifos diversos do original): No caso, a constrição deve ser mantida. Embora não houvesse, à época do negócio, qualquer indisponibilidade ou medida constritiva sobre o imóvel, não há prova do pagamento integral do preço pactuado, e principalmente, não há prova de anterior posse do bem, o que afasta a incidência da súmula 84 do STJ. De fato, o embargante alega ter adquirido o imóvel em 2005, quitado em 2007, anos antes da inscrição em Dívida Ativa e da propositura da execução fiscal em 2018. O contrato de promessa particular de compra e venda é datado de 30 de novembro de 2005, e contém assinatura de uma testemunha. Não há, porém, reconhecimento de firma ou qualquer outro meio oficial de se aferir a data ali aposta (Evento 1, OUT3). A data da promessa até pode ser chancelada por elementos posteriores, como carta enviada pela construtora/vendedora, datada de 05 de dezembro de 2005, na qual parabeniza o adquirente pela compra e confirma o envio do contrato particular, memorial descritivo, minuta de convenção de condomínio e planta da unidade adquirida, com dados para futuros contatos (Evento 1, OUT6). O valor total da compra foi de R$ 145.650,00, do qual R$ 550,00 foi pago a título de sinal por meio de cheque indicado no documento, e o montante de R$ 45.100,00 foi pago a título de entrada, no ato da promessa, mediante cheque n.º 721561, banco 356, ag. 0190. O saldo remanescente, de R$ 100.000,00, seria dividido em 17 parcelas mensais e sucessivas de R$ 5.882,35, a serem corrigidas, a partir de dezembro de 2005. Há menção à incorporação imobiliária na forma da Lei n.º 4.561/64 (cláusula 2.3), bem como ao futuro financiamento da construção pela Caixa Econômica Federal (cláusula 4.1), e ao prazo de 14 meses para entrega da obra a contar da escritura definitiva (cláusula 5.1) e eventual prorrogação por 180 dias. Ou seja, aí se mostra que o empreendimento ainda não estava pronto e não havia posse. Quanto ao pagamento do preço, há autenticação do pagamento do sinal, mediante cheque de R$ 45.121,11 (Evento 1, OUT4, p. 01, com acréscimo da tarifa bancária), em 30 de novembro de 2005. Constam ainda os boletos das prestações vencidas a partir de dezembro de 2005 até fevereiro de 2007 (p. 02/15), todas com autenticação mecânica de pagamentos, somando 14 parcelas. Faltam, portanto, as três últimas parcelas pactuadas. De acordo com a cláusula 5.6 da promessa, o adquirente só seria imitido na posse com o recebimento das chaves após a regularização de eventuais obrigações em aberto. Eventuais atrasos, segundo a cláusula 6.1 e seguintes, poderiam ensejar a interpelação e cobrança, ou a rescisão contratual, com retenção de valores e multas, e ainda eventual leilão extrajudicial (Evento 1, OUT3, p. 08 e 10). O embargante apresentou prova de que não há débito de IPTU entre os anos de 2008 a 2021, e que consta atualmente como contribuinte perante a Prefeitura de Macaé, em 2021 (Evento 1, OUT5). Não há prova, porém, de tal titularidade nos anos anteriores. Em junho de 2007, a construtora enviou carta em que afirma a proximidade do término da construção e avisa da futura convocação para vistoria da unidade e preparação da documentação (Evento 1, OUT7). A dívida executada foi inscrita em 2018, mesmo ano de propositura da execução fiscal. A devedora foi citada em janeiro de 2019 (Evento 09 dos autos principais). O termo de penhora das unidades do empreendimento foi lavrado em 20 de maio de 2022 (cf. Evento 1, OUT10). Intimado a apresentar suas declarações de imposto de renda desde 2008, o embargante afirmou não ter feito a declaração em todo o período (Evento 7, PET1). Tais negócios, porém, tem de ser declarados. E isto é estranho, a par de eventual omissão fiscal. Em suma, essas são as provas que instruem os embargos. Não há, portanto, prova da posse ou da entrega das chaves, talvez porque nem tenha existido o pagamento integral do preço. Não há comprovante do pagamento de cotas condominiais, ou da efetiva ocupação do imóvel, seja pelo próprio adquirente, ou alguém por ele autorizado, como eventual locatário. E muitos documentos poderiam fazê-lo. Além disso, o embargante disse na inicial ter domicílio noutro endereço (Rua Joaquim Rosa, n.º 197, Parque Aeroporto, Macaé/RJ). É claro, ele pode ter mais de um imóvel, mas precisa mostrar posse anterior à constrição. Por ocasião da primeira tentativa de penhora, em outubro de 2021, o Oficial de Justiça certificou que visitou o local várias vezes e conversou com os moradores das unidades a serem penhoradas, o que poderia indicar a presença do embargante no apartamento 1.502 objeto desta lide (Evento 107 da execução fiscal). Confira-se: [...] No entanto, a mera entrega dos documentos que instruem a inicial (Evento 108, CERT9 a 11, dos autos principais), numa das diversas vezes que o Oficial de Justiça compareceu no empreendimento, não é suficiente para a prova da anterior posse do imóvel. E isto seria fácil, por meios diversos. Da documentação fornecida ao Oficial de Justiça, nota-se que alguns moradores obtiveram suas declarações de quitação de suas unidades, dois deles em 2008 (Evento 108, CERT5 e 6), outro em 2012 (Evento 107, CERT7) e outro ainda em 2020 (Evento 107, CERT 9, todos da execução fiscal). Ou seja, mesmo no caos financeiro em que se situava a DELTA CONSTRUÇÕES S/A, a prova da quitação foi entregue a quem a requereu, desde que tivesse efetuado o pagamento devido. No entanto, o embargante somente comprovou ter procurado a construtora após a tentativa de penhora, em outubro de 2021, por mensagem eletrônica dirigida à atual SALGUEIRO CONSTRUÇÕES S/A, em busca da documentação do imóvel (Evento 1, OUT8, destes embargos). A solicitação não foi atendida e não há prova de que tenha procurado a vendedora em data anterior. É provável, portanto, que o embargante não obteve sua declaração de quitação exatamente porque não efetuou o pagamento integral do preço à época pactuada. Ora, quem alega ter a posse de imóvel desde 2007, supondo que o imóvel tenha sido entregue na data prevista - o que nem sequer foi esclarecido na inicial, certamente teria melhor prova a apresentar. O embargante não apresentou justificativa para a falta de outros documentos ou dos comprovantes do pagamento das parcelas faltantes para aquisição do bem. Na verdade, sempre insistiu no pagamento integral, não demonstrado. Também não disse o motivo de não ter incluído a compra em suas declarações de imposto de renda, ou de não ter procurado antes a vendedora para regularizar sua situação, como vários vizinhos o fizeram. Ou seja, as provas apresentadas pelo embargante residem apenas em contrato particular de promessa de compra e venda, não levado a registro, sem reconhecimento de firma, e comprovante do pagamento de apenas parte do preço avençado. Não é sequer necessário adentrar na discussão relativa à Súmula n.º 375 do STJ e à prova da má-fé. Isto porque não restou suficientemente provada a anterior alienação do bem, mediante o pagamento integral do preço. E a prova era ônus da parte autora, ab initio, como fato constitutivo do direito (artigos 373, I, 444, 445 e 677, todos do CPC). Assim, embora seja correto apontar que os adquirentes não sofram afetação pela dívida contraída pela construtora, a eles alheia, e por execução movida contra a construtora, é certo que eles são responsáveis pelo pagamento de sua própria dívida, contraída para a aquisição do imóvel que pretendem liberar. Afinal, na qualidade de compradores (ou promitentes, conforme o caso), somente fazem jus aos plenos direitos decorrentes da promessa de compra e venda quando quitado o preço. E a diferença pode prejudicar os credores da DELTA, não apenas o credor ora exequente. Se nem comprovam ter efetuado o pagamento, não se pode simplesmente levantar o gravame incidente sobre a unidade, sob pena de enriquecimento em detrimento do credor e, em última análise, da coletividade. Se cada adquirente final das unidades construídas (e aqui há menção a recursos do Sistema Financeiro da Habitação para as obras) decidisse não cumprir com sua parte da avença, quando o imóvel está entregue e a construtora é insolvente, jamais as construtoras honrariam nem em parte seus vários credores (pois não receberiam os pagamentos de cada unidade vendida) e nem poderiam sair da recuperação e a reação em cadeia (a começar pelas instituições financeiras) implicaria o colapso do sistema. Assim, não se aplica ao caso o entendimento consolidado pela súmula n.º 84 do STJ, pois não há prova de quitação integral do preço, ainda que o débito remanescente não fosse, à época, de grande monta em relação ao valor do imóvel. O promitente comprador não se preocupou em continuar o pagamento das parcelas faltantes ou, caso o tenha feito e apenas não logrou encontrar os comprovantes, não se preocupou em requerer a documentação de quitação da vendedora/construtora. E ainda que superados todos esses aspectos, não há prova da alegada posse sobre o imóvel, anterior à constrição. Não há documentos que comprovem a ocupação do imóvel, como contas de fornecimento de água, gás, energia elétrica, telefonia etc. Não houve tentativa anterior de regularizar sua aquisição, nem mesmo prova do recebimento das chaves, e o negócio não foi declarado em imposto de renda. E nem isso, isoladamente, seria suficiente por si só para comprovar a posse, mas certamente seria um bom elemento a acrescentar às demais provas, que infelizmente não existem no caso. Novamente se volta à ideia reitora do enunciado 621 da súmula do Supremo Tribunal Federal: não enseja Embargos de Terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis. E, como já dito, revela-se impossível aplicar à hipótese a súmula n.º 84 do STJ, diante das falhas e das deficiências das provas apresentadas. A improcedência do pedido é de rigor. Nos termos do entendimento consolidado na Súmula n. 84 do STJ, "É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro". No entanto, no caso em tela, o Tribunal de origem expressamente consignou que, "[e]mbora não houvesse, à época do negócio, qualquer indisponibilidade ou medida constritiva sobre o imóvel, não há prova do pagamento integral do preço pactuado, e principalmente, não há prova de anterior posse do bem, o que afasta a incidência da súmula 84 do S TJ" (fl. 164). Assim, para se concluir de modo diverso, seria necessário o reexame das provas, o que é vedado pela Súmula n. 7 do STJ. Nesse sentido: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. CONSTRIÇÃO JUDICIAL. COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. POSSE. NÃO COMPROVAÇÃO. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULAS N. 83 E 568 DO STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. [...] 4. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela ausência de comprovação da propriedade ou da posse do imóvel. Entender de modo contrário demandaria nova análise dos demais elementos fáticos dos autos, inviável em recurso especial, ante o óbice da referida súmula. [...] 6. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.860.903/RO, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 29/5/2023, DJe de 2/6/2023; sem grifos no original.) PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. VIOLAÇÃO DE SÚMULA. NÃO ENQUADRAMENTO NO CONCEITO DE LEI FEDERAL. VEDADA ANÁLISE NO ÂMBITO DO STJ. EXECUÇÃO FISCAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. IMÓVEL. CONSTRIÇÃO JUDICIAL. COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. POSSE. NÃO COMPROVAÇÃO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ. ALÍNEA "C". PREJUDICADA. [...] 2. Hipótese em que o Tribunal de origem, com base no substrato fático-probatório dos autos, concluiu não estar comprovada a posse do agravante sobre o imóvel penhorado. Dessa forma, desconstituir tal premissa requer, necessariamente, o reexame de fatos e provas, o que é vedado ao STJ por esbarrar no óbice da Súmula 7/STJ. [...] 4. Recurso Especial não provido. (REsp n. 1.656.491/SP, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 28/3/2017, DJe de 20/6/2017; sem grifos no original.) Por fim, destaco que o Tribunal de origem, apesar da oposição de embargos de declaração, não apreciou as teses recursais vinculadas à suposta ofensa ao art. 206 do Código Civil, motivo pelo qual está ausente o necessário prequestionamento, nos termos da Súmula n. 211 do STJ. Além disso, ao sustentar a suposta violação ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, a parte recorrente não suscitou a omissão das aludidas teses, a fim de que fosse constatado o eventual vício, indispensável, inclusive, para fins de configuração do prequestionamento ficto de matéria estritamente de direito, nos termos do art. 1.025 do Estatuto Processual. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.076.255/RJ, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023; AgInt no REsp n. 2.049.701/SP, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 21/12/2023. Ademais, ao rejeitar os embargos de declaração opostos na origem, a Corte a quo salientou que "[n]ão se poderia dizer prescrita a dívida quem nem sequer é parte nestes embargos (a vendedora/construtora), e que pode ter elementos de prova a apresentar quanto à cobrança e a causas suspensivas. Além disso, a alegação de prescrição nesta fase contraria toda a tese dos embargos de terceiros, de que o preço foi inteiramente quitado" (fl. 200). O referido fundamento, suficiente, por si só, para dar suporte à conclusão do Tribunal de origem, não foi impugnado nas razões do apelo nobre. Portanto, incide, no ponto, o óbice da Súmula n. 283 do STF. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.290.902/SP, relator Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, julgado em 18/12/2023, DJe de 20/12/2023; AgInt no REsp n. 2.101.031/RJ, relatora Ministra Regina Helena Costa, Primeira Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 7/12/2023. Ante o exposto, CONHEÇO PARCIALMENTE do recurso especial e, nessa parte, NEGO-LHE provimento. Em atenção ao disposto no art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já arbitrado (fl. 167), respeitados os limites estabelecidos nos §§ 2º e 3º do mesmo artigo, bem como eventual concessão da gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Relator
TEODORO SILVA SANTOS