Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2859606/AC (2025/0036762-5)
RELATORA: MINISTRA MARIA ISABEL GALLOTTI
AGRAVANTE: RIO MIX COMERCIO LTDA
ADVOGADOS: GEORGE CARLOS BARROS CLAROS - AC002018
GABRIEL BRAGA DE OLIVEIRA CLAROS - AC004387
AGRAVANTE: RESIDENCIAL SPORTS GARDENS DA AMAZONIA SPE LTDA
ADVOGADOS: ANTONIO DE MORAES DOURADO NETO - PE023255
FELIPE VARELA CAON - SP407087
AGRAVADO: LUCIANA DE MENDONCA FREIRE
AGRAVADO: JOAO WILKER RODRIGUES DE SOUSA
ADVOGADO: DANIEL DE MENDONÇA FREIRE - AC005318
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por Rio Mix Comércio LTDA-ME (Habitar Imobiliária), em razão da não admissão do recurso especial, interposto com fundamento no art. 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Acre (TJAC), que, em ação indenizatória, deu parcial provimento ao seu recurso de apelação, mantendo a condenação ao pagamento de indenização por danos materiais, nos termos da seguinte ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. VÍCIO DE CONSENTIMENTO. REPARAÇÃO EM DANOS MORAIS. APELOS CONHECIDOS E PARCIALMENTE PROVIDOS. 1. O contrato de compra e venda poderá ser anulado quando comprovado que houve vício de consentimento no ato de sua celebração, conforme disposto no art. 171, II, do Código Civil. 2. O simples desfazimento de avença contratual tratando-se de contrato de compra e venda em razão de extemalidade omitida nas tratativas, por si só, não enseja em reparação por danos morais. 3. Apelos conhecidos e parcialmente providos. Alega a recorrente, em síntese, que o acórdão recorrido violou o art. 171, inciso II, do Código Civil, ao reconhecer a existência de vício de consentimento na celebração do contrato de compra e venda do imóvel. Argumenta, também, que houve cerceamento de defesa, pois as provas por ela apresentadas comprovariam que os recorridos já tinham conhecimento prévio da localização do aterro de inertes e, ainda assim, optaram por concretizar a compra do imóvel. Além disso, teria havido violação ao princípio da boa-fé objetiva e ao dever de lealdade contratual, uma vez que os recorridos, após perceberem uma suposta desvalorização do empreendimento, buscaram a rescisão do contrato sob o argumento de omissão de informações. Haveria, por fim, violação aos princípios da segurança jurídica e da livre manifestação da vontade, pois o tribunal de origem teria aplicado entendimento contrário à jurisprudência consolidada sobre o tema, atribuindo responsabilidade indevida à recorrente sem comprovação de dolo ou erro substancial. Não foram apresentadas contrarrazões ao recurso especial. Assim delimitada a controvérsia, passo a decidir. Cuida-se, neste caso, de ação ajuizada por Luciana de Mendonça Freire e João Wilker Rodrigues de Souza contra Rio Mix Comércio Ltda. (Habitar Imobiliária), Residencial Sports Gardens da Amazônia SPE Ltda. e Sugoi S.A. (fls. 01/15), visando à rescisão contratual por vício de vontade, com devolução de valores pagos e indenização por danos morais, sob a alegação de que não foram informados sobre a proximidade do imóvel adquirido com um aterro de inertes. Em primeira instância, a magistrada julgou procedente em parte o pedido (fls. 418/430), reconhecendo a rescisão do contrato por culpa exclusiva dos fornecedores e determinando a devolução integral dos valores pagos pelos autores, além da fixação de indenização por danos morais no valor de R$ 8.000,00 para cada um dos autores. Interpostas apelações, o Tribunal de Justiça do Estado do Acre deu parcial provimento aos recursos, mantendo a rescisão contratual, mas afastando a indenização por danos morais, sob o fundamento de que os autores não chegaram a tomar posse do imóvel e, portanto, não experimentaram abalos que justificassem a reparação extrapatrimonial. A partir das alegações apresentadas pela recorrente, verifico que o acórdão merece reforma. Quanto à suposta violação ao art. 171, inciso II, do Código Civil, sustenta a recorrente que as provas foram indevidamente valoradas, levando à equivocada rescisão do contrato. Por outro lado, o Tribunal de origem, ao enfrentar o acervo probatório, decidiu no seguinte sentido (fls. 638/640): Sob essa perspectiva examino as provas que foram amealhadas aos autos. Primeiro, a testemunha Alexssandro disse que João Wilker tinha total ciência do aterro e que este seria desativado, sendo que no stand de vendas aparecia como ficaria após arborizado; inclusive pontua que Wilker assistiu um vídeo onde se mostrava todo entorno do empreendimento, contudo, o citado vídeo não foi jungido aos autos (pp. 384/386). Segundo, a testemunha Wanderson corrobora Alexssandro dizendo que todos os clientes, inclusive os autores receberam informação da existência do aterro (pp. 384/386). Terceiro, a testemunha Silas Simões frisa que o material de marketing não frisou os pontos irrelevantes que não afetariam a habitabilidade do empreendimento, p. ex., o aterro, visto que seria vedado a retratação de área que não integra a obra; entretanto, o banner mostra claramente outros pontos que não dizem respeito ao empreendimento, a saber, estádio, shopping, tribunal de justiça etc. (pp. 333/356, 384/386 e 602). Quarto, a testemunha Neuzicleia apresenta versão distinta das primeiras testemunhas ao dizer que adquiriu o imóvel em um feirão da Caixa Econômica Federal, frisando que a única coisa que soube é que o empreendimento ficava próximo ao shopping, faculdades, estádio, mas nada lhe foi dito a existência de um aterro em suas proximidades. Disse ainda que não havia qualquer menção ao aterro no banner de divulgação do empreendimento, só sabendo do aterro por terceiros após concretizar a compra (pp. 384/386). A partir disso, entendo que as duas primeiras testemunhas afirmam que os autores tinham ciência do aterro, a terceira é enfática em dizer que tal informação foi propositadamente omitida no material de marketing e a quarta que assim como os autores, não teve ciência prévia do aterro. Disso surge a dúvida, quem está com a verdade? Tentando reconstruir o que há de provas, observo que o mapa de localização do empreendimento (p. 602), corrobora com a versão dos autores e das testemunhas Silas e Neuzicleia quanto a inexistir informações do lixão na proximidade do imóvel. Apesar das testemunhas Alexssandro e Wanderson dizerem que todos os compradores tinham ciência do aterro e que Wilker assistiu a um vídeo mostrando o entorno da obra (pp. 384/386), até o momento não se juntou tal vídeo. O único vídeo que vi é um vídeo publicitário e nele não consta qualquer informação a respeito do lixão (https://drive. google. eom/file/d/lY DwHjAT DdehMJ Ha6VwlTpQuccY Vux88v/view7us p=drivesdk, p. 614). Também não pude deixar de atentar para o documento de p. 357 que faz menção ao aterro e frisa que ele fica próximo ao empreendimento; contudo, não consta data de publicação, muito menos que ele foi previamente dado ao conhecimento dos autores antes da celebração do contrato, pouco contribuindo para análise do caso. Outrossim, os trechos dos depoimentos citados às pp. 549/550 são prova de que os apelados/autores não tinham ciência prévia da existência de um aterro a menos de 200 metros de sua unidade, posto que qualquer pessoa mediana caso soubesse da situação jamais teria celebrado o contrato de compra e venda. Desse modo, entendo que os apelantes/demandados não conseguiram comprovar o conhecimento prévio dos autores/apelados de que tinham total ciência da existência do aterro de inertes a menos de 200 metros do empreendimento e que este tinha vista para lá. Isso, por si só, deixa evidente o vício de consentimento, uma vez que se tivessem conhecimento dessa circunstância, certamente não teriam celebrado o contrato de compra e venda, pelo que a sentença, nesse ponto, não merece reforma. Alterar a conclusão a que chegou o Tribunal de origem, no que se refere ao dever de informar dos vendedores/construtores, bem como ao vício de consentimento existente, demandaria, necessariamente, o reexame de fatos e provas, inviável em recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ. Por outro lado, assiste razão à recorrente ao sustentar que a responsabilização solidária pelo vício de consentimento reconhecido foi indevida. Conforme alegado pela recorrente (fl. 652), 21 - Contudo, não consta no julgado prova de qualquer falha na prestação de serviço de corretagem. Muito pelo Contrário. Vez que tratava-se apenas de intermediadora na venda do negócio das demais rés, portanto, tornando-se hipossuficiente na capacidade técnica de provar, apresentou todos os elementos de prova possiveis e aptos a comprovar a ausência de falha na prestação de serviço de corretagem. A tese encontra amparo na jurisprudência desta Corte, conforme exemplifica o julgado abaixo: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. LUCROS CESSANTES PRESUMIDOS. TERMO FINAL. ENTREGA DO IMÓVEL AO ADQUIRENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 83/STJ. CORRETORA. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. 1. A jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma" (REsp 1.729.593/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, Segunda Seção, DJe de 27.9.2019). 2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil. 3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente. 4. Agravo interno parcialmente provido para dar parcial provimento ao recurso especial. (AgInt no REsp n. 1.779.271/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, relatora para acórdão Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/6/2021, DJe de 25/6/2021.) A corretora, portanto, não pode ser responsabilizada solidariamente pelos danos decorrentes do descumprimento contratual da incorporadora caso sua atuação se limite à intermediação da venda, sem qualquer envolvimento na incorporação, construção do imóvel ou na cadeia de fornecimento. Observo, no caso, que, embora se afirme de maneira genérica (fl. 636), o Tribunal de origem não apontou, de forma específica, falhas na prestação do serviço de corretagem, nem demonstrou a existência de um vínculo econômico que justifique a atribuição de responsabilidade. Além disso, embora os compradores, em caso de rescisão contratual por culpa exclusiva dos fornecedores, possuam o direito de devolução integral dos valores pagos pelo comprador, "o que inclui a comissão de corretagem" (EDcl no Aglnt no AREsp 1220381/DF, Rei. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 29/10/2019, DJe 20/11/2019), referida consequência não atrai a responsabilidade, por si só, da corretora, cabendo, em regra, à construtora/incorporadora responder pelos valores devidos. Em face do exposto, conheço do agravo para dar provimento ao recurso especial a fim de julgar improcedente o pedido de responsabilização da recorrente no caso concreto. Responderão os autores pelo pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos moldes do previsto no art. 85, §§ 1º e 2°, I a IV, do CPC. Intimem-se. Relator
MARIA ISABEL GALLOTTI