Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2817476/SP (2024/0480060-0)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
AGRAVANTE: KALLAS INCORPORACOES E CONSTRUCOES S/A
ADVOGADO: JOSÉ FREDERICO CIMINO MANSSUR - SP194746
AGRAVADO: OSMANDO RAMOS DOS SANTOS
ADVOGADO: SERGIO BOTELHO INCAO - SP404232
DECISÃO Trata-se de agravo de decisão que inadmitiu recurso especial, fundado no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, interposto por KALLAS INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES S/A contra v. acórdão do eg. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado: Agravo de instrumento. Compromisso de compra e venda de imóvel. Aquisição na planta. Ação em que se discute a responsabilidade da construtora pela infiltração verificada na unidade adquirida. Decisão recorrida que afastou as teses de decadência e prescrição. Decisão acertada. Prazo quinquenal contido no art. 618 do CC que é de simples garantia, de todo modo apenas defendendo a agravante, de forma equivocada, que o prazo de 180 dias nele contido se iniciaria da entrega do imóvel. Prazo decadencial do CDC que, do mesmo modo, é contado a partir do aparecimento do vício, considerando seu caráter oculto. Prazo prescricional trienal contido no Código Civil que se aplica apenas às demandas envolvendo responsabilidade civil extracontratual. Prescrição que, no presente caso, é submetida ao prazo prescricional geral, decenal. Decisão mantida. Recurso desprovido. Nas razões do recurso especial, a parte recorrente alega ofensa aos arts. 206, §3º, e 618 do Código Civil, 26 e 27 do CDC. Sustenta, em síntese, que: a) houve a decadência do direito da parte recorrida; e b) a pretensão encontra-se prescrita, seja pelo prazo quinquenal ou trienal. É o relatório. Decido. A irresignação não merece prosperar. O Tribunal de origem, analisando as circunstâncias do caso, assim dirimiu a controvérsia: Com efeito, o autor celebrou contrato de promessa de compra e venda em 2015, tendo como objeto um apartamento na planta, construído pela agravante. As chaves, por sua vez, foram entregues apenas em 01/03/2018 (fls. 27). Sucede que, conforme narra o autor, e que encontra amparo a fls. 28 de origem, ele foi notificado pela administradora do condomínio em 29/07/2022, tendo sido então informado que possivelmente haveria uma infiltração em seu apartamento, afetando outras unidades, especialmente considerando que água estaria atingindo o quadro de energia, podendo ocasionar maiores danos. O autor, por sua vez, contratou uma empresa para identificar o local do vazamento, conforme documento datado de 09/08/2022 (fls. 29 de origem). Com a certeza sobre a origem da infiltração, o autor logo entrou em contato com a ré, em 10/08/2022 (fls. 33), obtendo a resposta negativa apenas em 25/08/2022, sendo informado de que o evento estaria fora da garantia (fls. 30 de origem). A ação, por sua vez, foi ajuizada logo em 27/08/2022. Pois, isto assentado, cumpre mencionar que, em relação aos prazos de garantia, não é dado às partes prever hipóteses de perda ou mitigação da garantia pela solidez ou segurança da obra, pois o prazo previsto no art. 618 do CC é, na redação do próprio dispositivo, irredutível, como, ademais, ensinam Gustavo Tepedino, Maria Celina Bodin de Moraes e Heloisa Barboza: “[O] CC tomou posição no debate ao apresentar redação distinta da lei anterior, determinando que o empreiteiro responderá durante o prazo irredutível de cinco anos. Pacificada a divergência, subtraiu o legislador a possibilidade de as partes interferirem no prazo, indicando tratar-se efetivamente de tema afeto ao interesse público. Não poderão os contratantes diminuir o prazo e, muito menos, suprimi-lo. Assume a disposição nítido caráter de imperatividade, de todo compatível com a razão de ser e finalidade da norma, isto é, a proteção integral da pessoa humana.” (Código Civil Interpretado, vol. II, 2ª ed., Rio de Janeiro: Renovar, 2012, p. 365). Sem contar, de resto, tratar-se de relação de consumo e, assim, em que incide a regra do artigo 25 e do artigo 51, I e IV, ambas do CDC. (...) Noutros termos e insista-se, já não fosse a incidência do CDC à espécie, não se considera estejam os vícios que se submetem ao prazo quinquenal de reclamo restritos àqueles relacionados a problemas em peças estruturais e vedações, por tal previsão restando contemplados quaisquer defeitos que afetem as condições habitacionais de maneira significativa, impedindo, por qualquer razão, o regular uso previsto das áreas entregues. Assim não fosse, privar-se-ia o ajuste da finalidade precípua a que se destina. Mais, também não se deve confundir o prazo quinquenal do art. 618 do CC, que é de garantia, com o direito à reparação pelos defeitos da obra, conforme o enunciado da Súmula 194 do STJ. E tudo sem se olvidar que, a bem dizer, a própria agravante não questiona a incidência em si do art. 618 do CC. O que ela pretende é contar o prazo de 180 dias para reclamação desde a entrega do imóvel. Contudo, conforme claramente prevê o parágrafo único de tal artigo, o prazo se inicia do aparecimento do vício ou defeito, que se deu em período inferior a 180 dias do ajuizamento da ação. E mais. Também não socorrem a ré os artigos do CDC por ela indicados. Afinal, entre a suspeita da infiltração, em 29/07/2022, e o ajuizamento da ação, em 27/08/2022, e isto sem se olvidar que a própria comunicação nesse meio-tempo obsta a decadência até a resposta negativa do fornecedor, nos termos do art. 26, §2º, I do CDC, não decorreram 90 dias. Ademais, tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial se inicia a partir de seu aparecimento, e não da entrega do imóvel, nos termos do art. 26, §3º do CDC. Por fim, o prazo prescricional trienal contido no Código Civil, indicado pela ré, se aplica apenas em casos de responsabilidade civil extracontratual. No presente caso, a responsabilidade é contratual, sujeita, portanto, à prescrição decenal. Sobre o tema, tem-se que a jurisprudência desta Corte se firmou no sentido de que "a pretensão de indenização por danos materiais, em razão de vícios estruturais ocultos no imóvel objeto de compra e venda, prescreve em 10 (dez) anos, pois constitui ação de natureza pessoal, sem prazo prescricional específico previsto em lei". (AgInt no AREsp n. 2.317.617/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/9/2023, DJe de 22/9/2023.) Ademais "a pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor" (AgInt no REsp n. 1.863.245/SP, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 27/8/2020). A propósito: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VÍCIO CONSTRUTIVO OCULTO. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PRAZO PRESCRICIONAL. ENTENDIMENTO DE ORIGEM EM HARMONIA COM A JURISPRUDÊNCIA. RECLAMAÇÃO DO CONSUMIDOR. AUSÊNCIA DE RESPOSTA. ÓBICE AO PRAZO DECADENCIAL. FUNDAMENTO NÃO ATACADO. SÚMULA N. 283/STF. 1. O Tribunal de origem consignou que a natureza da ação, dado seu cunho indenizatório, afastaria a ocorrência do prazo decadencial, que não teria incidência nas hipóteses de vícios construtivos, entendimento que se alinha à jurisprudência do STJ no sentido de que "a pretensão cominatória de obrigar a construtora às providências necessárias ao saneamento do vício construtivo não se confunde com a mera substituição de produto ou reexecução de serviço, de modo que não se sujeita ao prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor" (AgInt no REsp n. 1.863.245/SP, Relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, DJe de 27/8/2020). 2. "A pretensão de natureza indenizatória do consumidor pelos prejuízos decorrente dos vícios do imóvel não se submete à incidência de prazo decadencial, mas sim de prazo prescricional. Precedentes" (AgInt no AREsp n. 1.775.931/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 14/9/2023). 3. Outrossim, da análise das razões do recurso especial, observa-se que a recorrente limita-se a suscitar a incidência do prazo decadencial a partir da entrega do imóvel e deixa de impugnar o fundamento do acórdão recorrido no sentido de que "a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor obsta a decadência até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca", o que atrai a incidência da Súmula n. 283/STF: "É inadmissível o recurso extraordinário, quando a decisão recorrida assenta em mais de um fundamento suficiente e o recurso não abrange todos eles". 4. "Tratando-se de vício oculto do produto, o prazo decadencial tem início no momento em que evidenciado o defeito, e a reclamação do consumidor formulada diretamente ao fornecedor obsta o prazo de decadência até a resposta negativa deste" (REsp n. 1.303.510/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Terceira Turma, DJe de 6/11/2015). Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.174.028/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 29/2/2024.) Nesse contexto, estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso especial encontra óbice na Súmula 83/STJ. Ante o exposto, conheço do agravo para negar provimento ao recurso especial. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO