Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2609351/SP (2024/0119263-7)
RELATOR: MINISTRO RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA
AGRAVANTE: IMOBILIARIA DIMENSAO LTDA
ADVOGADO: RODRIGO CARLOS BISCOLA - SP202476
AGRAVADO: THIAGO DELVAIR SOLDO
ADVOGADO: SEM REPRESENTAÇÃO NOS AUTOS - SE000000M
DECISÃO Trata-se de agravo interposto por IMOBILIÁRIA DIMENSÃO LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial. O apelo extremo, com fundamento no artigo 105, III, alíneas "a" e "c", da Constituição Federal, insurge-se contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado: "Execução. Promitente vendedora de um terreno que executa o promitente comprador inadimplente. Decisão que negou o pedido de penhora do próprio terreno em razão da construção no local, uma vez que não consta de sua matrícula que ele esteja registrado em nome do executado. Manutenção. A promitente vendedora é a proprietária do lote de terreno sobre o qual foi erigida uma casa. Assim, não pretende a penhora dos direitos sobre um imóvel que o executado detém em relação a terceiro. O caso se resolve com a rescisão do contrato e revenda do lote a outrem com indenização das benfeitorias feitas pelo promitente comprador inadimplente. Em igual sentido as informações prestadas. Recurso desprovido" (e-STJ fl. 90). Não foram opostos embargos de declaração. No recurso especial, a recorrente alega, além de divergência jurisprudencial, violação do artigo 835, XII, do Código de Processo Civil, Sustenta que deve ser deferida a penhora sobre os direitos do imóvel objeto do compromisso de compra e venda e que há precedentes do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo - TJSP e de outros Tribunais de Justiça que admitem a penhora dos diretos sobre o imóvel. Sem as contrarrazões (e-STJ fl. 116), o recurso especial foi inadmitido, dando ensejo à interposição do presente agravo. É o relatório. DECIDO. Ultrapassados os requisitos de admissibilidade do agravo, passa-se ao exame do recurso especial. A insurgência merece prosperar. No caso, o Tribunal de origem manteve o indeferimento da penhora sobre os direitos que o executado possui sobre o imóvel objeto do compromisso de compra e venda por entender pela inviabilidade da penhora no caso em que o imóvel é o próprio bem negociado entre as partes e pela inexistência de registro do compromisso de compra e venda (e-STJ fls. 91-92). Contudo, este Superior Tribunal de Justiça já asseverou que "(...) não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada". A propósito: "PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC/15. OMISSÃO. PRIMAZIA DO JULGAMENTO DE MÉRITO. PENHORA. DIREITOS AQUISITIVOS DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ART. 835, XII, DO CPC/15. AUSÊNCIA DE REGISTRO DO CONTRATO. PENHORA SOBRE OS DIREITOS DERIVADOS DA RELAÇÃO OBRIGACIONAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES. EXEQUENTE QUE RECEBERÁ OS BENS NO ESTADO EM QUE SE ENCONTRAREM. DIREITO REAL OU PESSOAL. VIABILIDADE DA PENHORA QUANDO O EXEQUENTE FIGURA COMO PROMITENTE VENDEDOR DO IMÓVEL. ART. 857 DO CPC/15. CONSEQUÊNCIAS. SUB-ROGAÇÃO (CONFUSÃO ENTRE CREDOR E DEVEDOR) OU ALIENAÇÃO COATIVA DO BEM PENHORADO (PERCEPÇÃO DO QUANTUM DEVIDO). PRETENSÃO ACOLHIDA. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. 1. Execução de título extrajudicial, ajuizada em 28/4/2020, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 25/4/2022 e concluso ao gabinete em 4/8/2022. 2. O propósito recursal consiste em decidir se, nos termos do art. 835, XII, do CPC/15, a penhora pode recair sobre direitos aquisitivos derivados de contrato de promessa de compra e venda quando ausente registro da avença e quando o exequente for o proprietário/promitente vendedor do imóvel. 3. O CPC/15 autoriza a penhora dos direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia (art. 835, inciso XII). Constrição que não recai sobre o bem objeto do contrato, mas sobre os direitos - com expressão econômica - que derivam da relação obrigacional firmada pelo executado. Precedentes desta Corte. 4. A penhora de direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda independe do registro do negócio jurídico. O exequente, após os devidos atos expropriatórios, adquirirá os direitos aquisitivos penhorados no estado em que se encontrarem, sejam de caráter pessoal, sejam real - a depender da existência ou não do registro da avença. 5. No que tange às consequências da penhora sobre direitos aquisitivos, estabelece o art. 857 do CPC/15 que, 'feita a penhora em direito e ação do executado, e não tendo ele oferecido embargos ou sendo estes rejeitados, o exequente ficará sub-rogado nos direitos do executado até a concorrência de seu crédito'. Nos termos do §1º, pode o exequente preferir, ao invés da sub-rogação, a alienação judicial do direito penhorado. 6. Na situação de o executado ser o titular de direitos de aquisição de imóvel e o exequente ser o proprietário desse mesmo bem, podem ser de duas ordens as consequências da penhora sobre direitos aquisitivos: (I) ao escolher a sub-rogação, eventualmente, poderá ocorrer a confusão, na mesma pessoa, da figura de promitente comprador e vendedor, conforme art. 381 do CC/02; ou (II) ao optar pela alienação judicial do título, seguir-se-ão os trâmites pertinentes e o exequente perceberá o valor equivalente (art. 879 e seguintes do CPC/15). Nesta hipótese, o terceiro arrematante se sub-rogará nos direitos e obrigações decorrentes do contrato, tornando-se titular do crédito, e se apropriará do produto da cobrança do crédito e, uma vez satisfeito o crédito que arrematou, será obrigado a dar quitação ao devedor. 7. Não há, em tese, restrição legal para o deferimento da penhora dos direitos aquisitivos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda, ainda que o exequente seja o promitente vendedor/proprietário do imóvel e que a referida avença tampouco esteja registrada. Recorda-se, no ponto, a natureza instrumental da penhora, a constituir tão somente pressuposto para os ulteriores atos executivos. 8. Trata-se de conclusão que privilegia os interesses do credor, sem onerar sobremaneira o devedor (art. 805 do CPC/15). No ponto, obstar o exequente de penhorar os direitos aquisitivos coloca-o em desvantagem frente a eventuais credores, uma vez que é a partir do ato de constrição propriamente dito que exsurge a preferência na execução de tais direitos (art. 797, caput, CPC/15). 9. Hipótese em que o acórdão recorrido decidiu que não há como penhorar direitos aquisitivos de contrato de compra e venda quando o exequente figura como proprietário/promitente vendedor do imóvel objeto da avença. Necessidade de reforma do decisum. 10. Recurso especial conhecido e provido para determinar a penhora sobre os direitos aquisitivos decorrentes do contrato de promessa de compra e venda" (REsp 2.015.453/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 28/2/2023, DJe de 2/3/2023 - grifou-se). "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISPRUDENCIAL. ALEGAÇÃO GENÉRICA. SÚMULA Nº 284/STF. DIREITOS DO IMÓVEL. PENHORA. POSSIBILIDADE. DÍVIDA RELACIONADA AO PRÓPRIO BEM. SÚMULA 568/STJ. 1. Na hipótese, a alegação de negativa de prestação jurisdicional foi formulada de forma genérica, sem a especificação das supostas teses que deveriam ter sido examinadas pelo tribunal de origem, apresentando fundamentação deficiente, a atrair, por analogia, a Súmula nº 284/STF. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende ser possível a penhora sobre os direitos relativos ao imóvel objeto de compromisso de compra e venda no caso em que a execução da dívida for relativa ao próprio bem. Precedentes. 3. Agravo interno não provido" (AgInt no AREsp 2.584.947/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Terceira Turma, julgado em 16/12/2024, DJEN de 20/12/2024 - grifou-se). Desse modo, verifica-se que o acórdão recorrido divergiu o entendimento desta Corte Superior, quanto à possibilidade de penhora sobre os direitos relativos ao imóvel objeto do compromisso de compra e venda. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento para determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para examine o pedido de penhora sob o enfoque da jurisprudência desta Corte Superior. Publique-se. Intimem-se. Relator
RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA