Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2795807/SP (2024/0431309-1)
RELATOR: MINISTRO JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
AGRAVANTE: JARDIM DOS COQUEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA
ADVOGADO: MICHELLE CABRERA HALLAL - SP209959
AGRAVADO: CLEITON FABIANO DA SILVA
ADVOGADO: HENRIQUE ZINATO DEMARCHI - SP278778
DECISÃO Trata-se de agravo em recurso especial interposto por JARDIM DOS COQUEIROS EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA. contra a decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na incidência das Súmulas n. 83 do STJ e no art. 1.030, I, b, e V, do CPC, em razão do Recurso Especial repetitivo n. 1300418/SC (Tema 577) e pela ausência de contrariedade aos arts. 32-A da Lei n. 6.766/79 e 402 do Código Civil (fls. 261-264). Alega a parte agravante que os pressupostos de admissibilidade do recurso especial foram atendidos. Na contraminuta, a parte agravada aduz que o recurso especial interposto não merece conhecimento, pois não houve a alegada violação dos artigos mencionados, tampouco restou comprovada a alegada divergência jurisprudencial, além de requerer a majoração dos honorários sucumbenciais da parte recorrida fixados em instância anterior (fls. 300-302). O recurso especial foi interposto com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em apelação nos autos de ação de rescisão contratual de aquisição de lote de terreno. O julgado foi assim ementado (fls. 185-189): Ação de rescisão de compromisso particular de compra e venda de lote [empreendimento “Jardim dos Coqueiros”, Barretos/SP], cumulada com o pedido de devolução de valores – Procedência parcial em juízo de primeiro grau – Pretensão recursal à retenção de 25% das quantias liquidadas – Razoabilidade do perdimento de 20% dos valores desembolsados, com a restituição de 80% em virtude da duração da relação estabelecida [dez anos] – Negócio jurídico pactuado anteriormente a Lei 13.786/18 – Inaplicabilidade das modificações pontuais introduzidas no art. 32-A da Lei 6.766/79 – Incidência do IGP-M afastada – Aplicação da Tabela Prática desta Corte para a correção dos valores a serem restituídos – Taxa de fruição indevida – Terreno não ocupado ou executada edificação na área – Inexistência de prejuízo ao titular da propriedade/loteador – Precedente do Superior Tribunal de Justiça – Impertinência da fixação de termo inicial para a obrigação de devolução dos valores – Possibilidade de ser iniciado o cumprimento provisório de sentença – Manutenção da disciplina da sucumbência arbitrada na origem – Recurso provido, em parte. Os embargos de declaração opostos foram decididos nesses termos (fls. 251-253): Embargos de declaração – Caracterizada a omissão no julgado – Necessidade de atualização da base de cálculo para o cômputo dos honorários de advogado – Pretensão de compensação do crédito decorrente da verba honorária arbitrada em benefício do patrono do réu/embargante com o valor a ser percebido pelo autor/embargado – Descabimento – Litigante agraciado com o benefício da gratuidade – Embargos acolhidos, em parte, com efeitos modificativos. No recurso especial, a parte aponta, além de divergência jurisprudencial, violação dos seguintes artigos: a) 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979, porque estabelece a incidência e retenção da taxa de fruição para lotes independente de edificação (fls. 192-214); b) 402 do Código Civil, pois o direito à taxa de fruição decorre da privação do imóvel ao vendedor e do que ele deixou de lucrar com sua indisponibilidade (fls. 192-214). Sustenta que o Tribunal de origem divergiu ao indeferir a taxa de fruição pelo período de ocupação e/ou disponibilização do lote, em dissonância com o entendimento de outros Tribunais, como o TJMG na Apelação Cível n. 1.0000.20.552211-3/001 (fls. 203-205). Requer o provimento do recurso para reconhecer a contrariedade e negativa de vigência ao art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979 e 402 do Código Civil, reformando o acórdão proferido para deferir o abatimento da taxa de fruição de 0,75% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, além dos demais abatimentos deferidos, condenando o recorrido aos ônus da sucumbência (fl. 214). Nas contrarrazões, a parte recorrida aduz que o recurso especial interposto não merece conhecimento, pois não houve a alegada violação dos artigos mencionados, tampouco foi comprovada a alegada divergência jurisprudencial, além de requerer a majoração dos honorários sucumbenciais da parte recorrida fixados em instância anterior (fls. 257-260). É o relatório. Decido. O recurso não reúne condições de êxito. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, entendeu que deve prevalecer, como retenção de parte dos valores pagos pelo comprador, o percentual de 25%, por ser adequado e suficiente para indenizar o vendedor e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Confira-se a ementa do julgado: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019, destaquei.) No corpo do acórdão, a Ministra relatora destacou que "há nos dias de hoje enorme dispersão na jurisprudência dos Tribunais Estaduais [...]. Na maioria dos casos, o percentual de retenção é fixado pelo tribunal de origem de forma aleatória, em 10% 15% ou 20%, desprezando os termos do contrato, com base apenas na jurisprudência (na prática, tabelamento) de cada câmara, em atenção a supostas "circunstâncias da causa" não descritas, e sequer referidas, no acórdão". Concluiu, então, que "é salutar que haja um padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência de um dos contratantes, na hipótese de ausência de peculiaridade relevante segundo a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça" (destaquei). Enfatizou ainda que "o referido percentual, sob a perspectiva da segurança jurídica, representa uma sinalização aos contratantes, a orientação de padrão-base aceitável de cláusula penal de retenção de valores em caso de desistência imotivada pelo comprador, cujo limite deve ser observado, sob pena de intervenção na autonomia da vontade das partes. A estipulação dentro do limite proposto, vale dizer, de no máximo 25%, a contrario sensu, deve ensejar respeito à vontade dos contratantes, caso não seja efetivamente demonstrada a existência de abusividade, por qualquer circunstância específica, particular, a qual deve ser mencionada pelo tribunal de origem para fugir ao percentual estabelecido no contrato e ao parâmetro da jurisprudência consolidada deste Tribunal (Segunda Seção, EAg 1.138.183/PE)" (destaquei). Assim, o parâmetro de retenção fixado, no máximo em 25% do valor pago pelo adquirente, é adotado quando "ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018" que enseje reparação. Nesse sentido: CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 182 DO STJ. RECONSIDERAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. DISTRATO. ABUSIVIDADE. REVISÃO. POSSIBILIDADE. CDC. APLICABILIDADE. RETENÇÃO. RAZOABILIDADE. AGRAVO INTERNO PROVIDO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido pronuncia-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação do recurso especial que alega violação do art. 1.022 CPC/2015, mas não demonstra, clara e objetivamente, qual o ponto omisso, contraditório ou obscuro do acórdão recorrido que não teria sido sanado no julgamento dos embargos de declaração. 3. "É cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, apesar de ter havido a quitação ampla, geral e irrevogável, se tenha constatado a existência de cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta aos ditames do CDC e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual" (AgInt no REsp 1809838/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/08/2019, DJe 30/08/2019). 4. Segundo a jurisprudência do STJ, "o adquirente de unidade imobiliária, mesmo não sendo o destinatário final do bem e apenas possuindo o intuito de investir ou auferir lucro, poderá encontrar abrigo da legislação consumerista com base na teoria finalista mitigada se tiver agido de boa-fé e não detiver conhecimentos de mercado imobiliário nem expertise em incorporação, construção e venda de imóveis, sendo evidente a sua vulnerabilidade. Em outras palavras, o CDC poderá ser utilizado para amparar concretamente o investidor ocasional (figura do consumidor investidor)" (REsp n. 1.785.802/SP, Relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/2/2019, DJe 6/3/2019). 5. "Em caso de extinção de contrato de promessa de compra e venda por atuação do promitente comprador, é razoável que a devolução do valor pelo promitente vendedor ocorra com retenção 10% a 25% das prestações pagas a título de indenização pelas despesas decorrentes do próprio negócio" (AgInt no REsp 1729761/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/12/2018, DJe 06/12/2018). 6. Agravo interno a que se dá provimento para reconsiderar a decisão da Presidência desta Corte e negar provimento ao agravo nos próprios autos. (AgInt no AREsp n. 1.878.330/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 30/8/2021, DJe de 1/9/2021.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. APLICAÇÃO DA SÚMULAS 282 E 356/STF. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. ABUSIVIDADE DA RETENÇÃO PREVISTA NO CONTRATO. SÚMULA 83/STJ. HONORÁRIOS. DISTRIBUIÇÃO DE SUCUMBÊNCIA. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. 1. Não se admite o recurso especial, quando não ventilada, na decisão proferida pelo tribunal de origem, a questão federal suscitada (Súmulas 282 e 356/STF). 2. "Não se conhece do recurso especial pela divergência, quando a orientação do tribunal se firmou no mesmo sentido da decisão recorrida" (Súmula 83/STJ). 3. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.897.446/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 28/8/2023, DJe de 31/8/2023.) Em outras palavras, a fixação de um parâmetro para a retenção de parte dos valores a serem restituídos ao comprador para indenizá-lo de eventuais prejuízos e desestimular o rompimento unilateral do contrato, visando, assim, promover segurança jurídica e atender aos primados da boa-fé objetiva e da função social do contrato, não deve inviabilizar a correção de eventual abusividade contratual constatada em desfavor do consumidor a ensejar reparação, o que deve ser feito de forma motivada. No caso, o Tribunal de origem, soberano na análise dos fatos e provas dos autos e na interpretação de cláusulas contratuais, concluiu, diante das peculiaridades do caso concreto, que a retenção de 20% do valor efetivamente pago pela unidade imobiliária se mostrava razoável, notadamente porque a construtora não se desincumbira de demonstrar que suas despesas administrativas superaram o valor correspondente. Verifica-se, assim, que a conclusão adotada na origem não destoa da orientação do STJ. Ademais, para rever a conclusão adotada na origem e acatar a tese recursal de que caberia a retenção de 25% dos valores a serem restituídos ao promitente comprador, seria imprescindível interpretar cláusulas contratuais e reexaminar o conjunto fático-probatório dos autos, medidas vedadas em recurso especial, em face dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. No tocante à fixação da taxa de fruição, é imprescindível que haja comprovação da existência de edificação no terreno adquirido, conforme se depreende do julgado abaixo: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL (LOTE). TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante entendimento desta Corte Superior, tratando-se de terreno sem edificação e não havendo prova de realização de qualquer benfeitoria no lote, bem como ausente qualquer comprovação de prejuízo efetivo, não há que se falar em indenização a título de fruição do imóvel (REsp 1.863.007/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 23/3/2021, DJe 26/3/2021). [...] 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 1.940.543/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/10/2022, DJe de 21/10/2022.) O acórdão recorrido encontra-se em consonância com o entendimento do STJ de que é incabível a cobrança de taxa de fruição em contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, o que ocorre no caso em apreço, uma vez que a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Incide na espécie a Súmula n. 83 do STJ. Nesse sentido: DIREITO CIVIL E BANCÁRIO. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. IMÓVEL NÃO EDIFICADO. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento. O recurso especial foi interposto por loteadora com fundamento no art. 105, III, a e c, da Constituição Federal, contra acórdão que tratou de ação de rescisão contratual cumulada com ressarcimento de quantias pagas por benfeitorias em imóvel. 2. O Tribunal de Justiça de origem deixou de admitir o recurso especial ao argumento de incidência dos enunciados n. 83 da Súmula do STJ e 284 da Súmula do STF. O agravo foi conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negou-lhe provimento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 3. A questão em discussão consiste em saber se a taxa de fruição é devida em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, e se a existência de benfeitorias no imóvel, alegadamente incontroversa, impacta a decisão sobre a taxa de fruição. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. O Tribunal local manifestou-se satisfatoriamente sobre a questão da prestação jurisdicional, inexistindo omissão quanto à aplicação dos arts. 341 e 374 do CPC/2015. 5. A decisão recorrida refletiu o entendimento do STJ de que é incabível a cobrança de taxa de fruição em contratos de promessa de compra e venda de lote não edificado, pois a resilição não enseja enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 6. A alegação de que a existência de benfeitorias é fato incontroverso não altera o fundamento da decisão, que se baseia na ausência de edificação no terreno para afastar a taxa de fruição. IV. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO. (AgInt no AREsp n. 2.643.764/MT, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, julgado em 24/2/2025, DJEN de 28/2/2025.) CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. TAXA DE OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO. TERRENO NÃO EDIFICADO. COBRANÇA INDEVIDA. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Decisão agravada reconsiderada, pois ficou demonstrado que houve a impugnação específica dos fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial. 2. A jurisprudência desta Corte Superior possui entendimento no sentido de "ser indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, uma vez que a resolução não enseja nenhum enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor" (REsp 2.113.745/SP, Relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024, DJe de 17/5/2024). 3. Estando a decisão de acordo com a jurisprudência desta Corte, o recurso encontra óbice na Súmula 83/STJ, que incide pelas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional. 4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e negar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.676.950/MS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 4/11/2024.) No que se refere à alínea c, a incidência de óbices sumulares quanto à interposição pela alínea a do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Nesse sentido: AgInt no REsp n. 2.054.387/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023, DJe de 23/8/2023; AgInt nos EDcl no REsp n. 1.998.539/PB, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 3/4/2023, DJe de 11/4/2023; e AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022, DJe de 1º/9/2022. Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do § 11 do art. 85 do CPC, majoro, em 10% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, os honorários advocatícios em favor da parte ora recorrida, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos no § 2º do referido artigo e ressalvada eventual concessão de gratuidade de justiça. Publique-se. Intimem-se. Relator
JOÃO OTÁVIO DE NORONHA