Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2178846/SP (2024/0400391-9)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
RECORRENTE: FABIO JUNIOR CASTILHO
RECORRENTE: JOICE CRISTINA DE ARAUJO CASTILHO
ADVOGADOS: WELLINGTON SOARES - SP381369
ÉVELYN PÓVOA DOS SANTOS FLÔRES - SP470403
RECORRIDO: SETPAR JARDIM VISTA BELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO: LEANDRO GARCIA - SP210137
AGRAVANTE: SETPAR JARDIM VISTA BELA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS SPE LTDA
ADVOGADO: LEANDRO GARCIA - SP210137
AGRAVADO: FABIO JUNIOR CASTILHO
AGRAVADO: JOICE CRISTINA DE ARAUJO CASTILHO
ADVOGADOS: WELLINGTON SOARES - SP381369
ÉVELYN PÓVOA DOS SANTOS FLÔRES - SP470403
DECISÃO Cuida-se de recurso especial, interposto por FABIO JUNIOR CASTILHO e JOICE CRISTINA DE ARAÚJO CASTILHO, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, no intuito de reformar acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (fls. 388-395 e-STJ), assim ementado: COMPRA E VENDA - Rescisão do contrato - Desfazimento do negócio por culpa do comprador (inadimplemento) - Reconhecimento - Taxa de fruição - Configuração - Terreno edificado - Indenização pela construção erigida Cabimento - Juros moratórios - Incidência a partir do trânsito em julgado - Recurso do réu para majoração da retenção - Possibilidade - Sentença reformada, apenas, nesta parte - Recurso dos autores improvido, provido parcialmente o do réu. Nas razões do especial (fls. 431-461 e-STJ), os insurgentes alegam, além de dissídio jurisprudencial, violação aos artigos 4º, 47, 51, incisos II e IV, §1º, inciso III e 53, do CDC e artigos 413 e 884 do Código Civil. Aduz, em suma, ser indevida a condenação à taxa de fruição, pois o imóvel ainda não estava habitável. Defende que a taxa de fruição, somada à retenção, pela construtora, do percentual de 25% dos valores pagos pelos recorrentes, implicará a perda total dos valores adimplidos, ensejando o enriquecimento sem causa da parte contrária. Apresentadas contrarrazões (fls. 566-580 e-STJ), o apelo extremo foi admitido na origem (fls. 587-593 e-STJ). É o relatório. Decide-se. A pretensão recursal não merece prosperar. 1. O Tribunal de origem manteve a condenação dos ora recorrentes ao pagamento de taxa de fruição em 0,5% do valor do contrato, nos seguintes termos: (fl. 392-393 e-STJ): Cumpre observar que a taxa de fruição é cabível, uma vez que o terreno é edificado. O montante fixado em 0,5% do preço do contrato, por mês ocupado sem contribuição, deve ser ratificado, pois, a porcentagem vem sendo aplicada em casos análogos. Observando-se, apenas, que se o montante ultrapassar o quanto pago, não gerará crédito para a Incorporadora afastando-se, assim, a tese da impossibilidade de perda total de valores, em função do tempo de uso do imóvel sem contraprestação. Quanto à alegação de ser indevida a taxa de fruição porque o imóvel ainda não estava habitável, tal situação fática não foi descrita na sentença e no acórdão, de modo que seu exame demandaria necessário revolvimento do acervo fático-probatório, providência vedada no âmbito do recurso especial, dado o óbice da Súmula 7/STJ. Ressalte-se que os recorrentes não opuseram embargos de declaração visando sanar eventual omissão do aresto estadual, o que inviabiliza o exame de possível negativa de prestação jurisdicional. Outrossim, a jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, na hipótese em que o promitente comprador deixa de pagar a prestação e continua usufruindo do imóvel, enseja ao promitente-vendedor o direito à indenização pelo uso do imóvel durante o período de inadimplência. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. TAXA DE FRUIÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DA POSSE DO IMÓVEL. 1. Discute-se nos autos acerca do termo inicial de incidência da indenização pela ocupação do imóvel no caso de rescisão contratual. 2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou jurisprudência no sentido de que rescindido o contrato, as partes retornam ao estado anterior, o que resulta no pagamento de indenização pelo tempo em que houve a ocupação do imóvel, ou seja, desde a data da transferência da posse ao comprador. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no REsp n. 2.046.731/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024, DJe de 22/11/2024.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS E INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TAXA DE FRUIÇÃO. CABIMENTO. INDENIZAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE OCUPAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu do recurso. II. Razões de decidir 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 3. No caso concreto, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente, quanto à necessidade de maior redução da cláusula penal, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial. 4. "A resolução do contrato de compra e venda de imóvel implica a fixação de indenização pela ocupação do bem desde a sua posse" (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.087.828/SP, Relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023, DJe de 6/12/2023). III. Dispositivo 5. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 2.108.306/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024, DJe de 7/11/2024.) Assim partindo do contexto fático delineado no acórdão, verifica-se que o entendimento adotado está em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, fazendo incidir a Súmula 83/STJ. 2. No tocante à retenção dos valores pagos pelos adquirentes à construtora, observa-se que o percentual fixado pelo Tribunal de origem (20%) é inferior àquele definido pela Segunda Seção do STJ como cabível quando ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, que é de 25%. A respeito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. LOTE DE TERRENO URBANO. INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES. SÚMULA N. 7 DO STJ. LOTE NÃO EDIFICADO. COBRANÇA DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO ANTES DA LEI N. 13.786/08. VIABILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. NÃO PROVIDO. 1."Incabível a cobrança de taxa de fruição nas hipóteses em que o objeto do contrato de promessa de compra e venda é um lote não edificado. Precedentes" (AgInt no REsp n. 1.934.702/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022, DJe de 17/8/2022). Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2. A Segunda Seção do STJ, ao apreciar o REsp 1.723.519/SP (Relatora Ministra ISABEL GALLOTTI), reafirmou o entendimento de que, nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por conveniência do comprador, ausente qualquer peculiaridade na apreciação da razoabilidade da cláusula penal contida nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente, conforme anteriormente estabelecido no julgamento dos EAg 1.138.183/PE (Relator Ministro SIDNEI BENETI, DJe de 4.10.2012), por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor incorporador das despesas gerais realizadas e do rompimento unilateral imotivado do contrato. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.077.588/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.) Ademais, "É viável a cumulação da multa fixada na cláusula penal com a taxa de ocupação (AgInt no REsp n. 2.063.082/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 4/3/2024, DJe de 7/3/2024.) Incide, portanto, o teor da Súmula 83/STJ também nesse ponto. Acrescente-se que a tese referente ao cabimento da redução proporcional da cláusula penal e de enriquecimento ilícito da recorrida não foi enfrentada pelo Tribunal de origem, tampouco foram opostos embargos declaratórios para provocar a manifestação do órgão julgador sobre o tema. Ausente, portanto, o necessário prequestionamento da matéria, fazendo incidir o teor das Súmulas 282 e 356 do STF no ponto. Nesse contexto de ausência de deliberação da Corte local sobre o tema, a análise das razões apresentadas pela parte recorrente, quanto à necessidade de maior redução da cláusula penal, demandaria o revolvimento do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, dado o óbice da Súmula 7/STJ. 3. Por fim, de acordo com o entendimento do STJ, a incidência dos óbices sumulares aplicados pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Nesse sentido: AgInt no AREsp n. 2.589.825/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 25/9/2024. 4. Do exposto, não conheço do recurso especial. Por conseguinte, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor já fixado na origem, observado, se for o caso, o disposto no art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI