Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2886274/GO (2025/0094477-4)
RELATOR: MINISTRO PRESIDENTE DO STJ
AGRAVANTE: SPE - BOA VISTA APARECIDA LTDA
ADVOGADO: KLAUS EDUARDO RODRIGUES MARQUES - GO029917
AGRAVADO: MARCELO MIRANDA DE MORAIS
AGRAVADO: MARISA GOMES DA CRUZ
ADVOGADO: DANIEL MELQUISEDEQUE DE SOUZA - GO036982
DECISÃO Cuida-se de Agravo apresentado por SPE - BOA VISTA APARECIDA LTDA à decisão que não admitiu seu Recurso Especial. O apelo, fundamentado no artigo 105, III, alínea "a", da CF/88, visa reformar acórdão proferido pelo TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS, assim resumido: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. CLÁUSULA PENAL. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1.APELAÇÃO CFVEL INTERPOSTA CONTRA SENTENÇA QUE DECLAROU A RESCISÃO DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS E CONDENOU A PARTE RÉ Ã RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS, COM DEDUÇÃO DE 10% A TÍTULO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS E DE CORRETAGEM. A SENTENÇA FIXOU HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS COM BASE NO VALOR DA CAUSA. A APELANTE PLEITEIA A DECLARAÇÃO DE CULPA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES PELA RESCISÃO, APLICAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL DE 20% OU, SUBSIDIARIAMENTE, A REDUÇÃO DA MULTA PARA 3,33% E A FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A QUESTÃO EM DISCUSSÃO CONSISTE EM (I) SABER SE A RESCISÃO CONTRATUAL DECORRE DA CULPA EXCLUSIVA DOS COMPRADORES; (II) DEFINIR O PERCENTUAL DE RETENÇÃO SOBRE OS VALORES PAGOS, A TÍTULO DE DESPESAS ADMINISTRATIVAS E CORRETAGEM; E (III) DETERMINAR A BASE DE CÁLCULO PARA OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, SE SOBRE O VALOR DA CAUSA OU SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A RESCISÃO CONTRATUAL DECORREU DA INADIMPLÊNCIA DOS COMPRADORES, O QUE AUTORIZA A RETENÇÃO DE PARTE DOS VALORES PAGOS, LIMITADA A 10%, CONFORME ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL CONSOLIDADO. 4. O PERCENTUAL DE 10% APLICADO PELO JUÍZO DE ORIGEM ESTÁ EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA, QUE ADMITE RETENÇÕES ENTRE 10% E 25% EM CASOS DE RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. 5. QUANTO AOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS, DEVE PREVALECER A BASE DE CÁLCULO SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO, CONFORMEPREVISTO NO ART. 85, §2° E §11, DO CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS FIXADOS EM 10% SOBRE O PROVEITO ECONÔMICO (fls. 392/393). Quanto à controvérsia, pela alínea "a" do permissivo constitucional, a parte recorrente alega violação do art. 421, parágrafo único, do CC, no que concerne à necessidade de manutenção da multa compensatória de 20% sobre os valores pagos pela parte recorrida fixada no contrato de promessa de compra e venda de imóvel, trazendo a seguinte argumentação: O acórdão deve ser reformado porque fere o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual, institutos protegidos pelo art. 421, parágrafo único, do CC. Trata-se de contrato anterior à Lei dos Distratos. Portanto, não acobertado pela mencionada norma. Contudo, o contrato está amparado pela jurisprudência do STJ, que considerou como razoáveis as retenções entre 10% e 25% dos valores pagos nas compras e vendas, senão vejamos: [...] Deve-se sopesar que quando da construção desse entendimento, o Tribunal levou em conta os reflexos nos negócios imobiliários, o que torna indiscutível que os parâmetros atendem às duas pontas envolvidas nesses negócios. Sendo assim, não há que se falar em revisão do contrato uma vez que não há qualquer excepcionalidade, visto que o percentual previsto em contrato está em consonância com a jurisprudência do STJ. Com efeito, é defeso ao Tribunal invalidar contratação havida dentro dos limites legais, sob pena de cometer dirigismo, tal qual ocorreu no caso concreto. A consequência desse dirigismo excessivo é a sensação de insegurança que o mercado experimenta, pois mesmo quando fixa cláusulas em harmonia com a interpretação dos Tribunais, essas são consideradas inválidas. Portanto, o acórdão impugnado não deve prevalecer, uma vez inexistir a excepcionalidade que autoriza a revisão contratual, nos termos do art. 421, parágrafo único, do CC (fls. 400/401). É o relatório. Decido. Quanto à controvérsia, o Tribunal a quo se manifestou nos seguintes termos: Abstrai-se dos elementos dos autos que é incontroverso que a rescisão contratual foi motivada pela inadimplência dos autores/Compradores, em razão das dificuldades financeiras que inviabilizaram a continuidade do negócio nos termos avençados. Sob essa perspectiva, estabelecida a responsabilidade dos autores/Compradores pela rescisão, emerge o direito de retenção pela ré/Vendedora de determinado porcentual sobre a importância paga, como forma de indenizá-la pelos prejuízos e encargos inerentes ao empreendimento. O instrumento particular de promessa de compra e venda foi firmado entre as partes. Tal avença previa em caso de inadimplência/rescisão (cláusula terceira), as seguintes deduções: 1) Despesas administrativas de 20% sobre o valor pago pelos compradores; 2) Despesas de comercialização de 5% sobre o valor do contrato. Anota-se que a cláusula penal constitui pacto acessório, de natureza pessoal, por meio do qual as partes contratantes, com o objetivo de estimular o integral cumprimento da avença, determinam previamente uma penalidade a ser imposta ao devedor na hipótese de inexecução total ou parcial da obrigação, ou de comprimento desta em tempo e modo diverso do pactuado. [...] A cláusula penal compensatória, contudo, deve ser fixada em porcentual que não demonstre excessividade, sob pena de causar desequilíbrio contratual, motivo pelo qual pode ser alterado. Isso porque a cláusula de retenção afigura-se como uma forma justa e razoável de indenizar o vendedor pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas, comercialização, corretagem, tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, dentre outros. Incumbe considerar a aplicação do disposto no artigo 413 do Código Civil, acaso preenchidas as hipóteses previstas no mencionado dispositivo, norma de ordem pública, que prevê: [...] Ademais, vale pontuar, que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de permitir retenções, a título de despesas administrativas, nos percentuais entre 10% a 25% do montante pago pelo comprador, quando houver resolução do compromisso de compra e venda por culpa do comprador, como aconteceu na espécie, sendo que a dedução das despesas administrativas, já inclui a despesa de comercialização, sob risco de penalizar os compradores duas vezes pela desistência do negócio. [...] Nessa linha de raciocínio, com supedâneo no Código de Defesa do Consumidor e nas disposições do artigo 413 do Código Civil, a multa penal deve ser equitativa e deve permitir vantagem razoável ao fornecedor, com intuito de evitar, assim, a abusividade e a ofensa ao equilíbrio contratual. Dessarte, levando-se em consideração as especificidades do caso em testilha e tendo em vista que a vendedora ficará com a propriedade do imóvel, podendo renegociá-lo, constata-se que a retenção do percentual em 10% (dez por cento) do montante pago pelos compradores, mostra-se razoável e proporcional, além de permitir a indenização devida à vendedora pelas despesas gerais do rompimento unilateral do contrato, sem lhe ocasionar o enriquecimento sem causa. [...] Nesse entendimento, merece parcial procedência os pedidos iniciais, para determinar a rescisão contratual, por culpa dos compradores, mediante a restituição dos valores pagos, após a dedução do montante de 10% (dez por cento), a título de despesas administrativas, corrigido monetariamente pelo INPC (índice mais favorável aos consumidores), a partir do desembolso de cada parcela, e juros de mora de 1% ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão (Tema nº 1.002/STJ) (fls. 383/389). Assim, incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ, porquanto a pretensão recursal demanda reexame de cláusulas contratuais e reexame do acervo fático-probatório juntado aos autos. Nesse sentido: "Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória e a interpretação de cláusulas contratuais (Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça)" (AgInt no AREsp n. 2.243.705/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023). Confiram-se ainda os seguintes julgados: AgInt no AREsp n. 2.446.415/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, DJEN de 20/3/2025; REsp n. 2.106.567/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJEN de 5/3/2025; AgInt no AREsp n. 2.572.293/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, DJEN de 13/12/2024; AgInt no AgInt no AREsp n. 2.560.748/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, DJe de 22/11/2024; REsp n. 1.851.431/SC, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, DJe de 7/10/2024; REsp n. 1.954.604/MG, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, DJe de 21/3/2024; AgInt no REsp n. 1.995.864/PB, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, DJe de 20/10/2023. Ante o exposto, com base no art. 21-E, V, do Regimento Interno do Superior Tribunal de Justiça, conheço do Agravo para não conhecer do Recurso Especial. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários de advogado em desfavor da parte recorrente em 15% sobre o valor já arbitrado nas instâncias de origem, observados, se aplicáveis, os limites percentuais previstos nos §§ 2º e 3º do referido dispositivo legal, bem como eventual concessão de justiça gratuita. Publique-se. Intimem-se. Presidente
HERMAN BENJAMIN