Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2854505/MG (2025/0046637-0)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: GRAN ROYALLE LAGOA SANTA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S/A
ADVOGADO: LUCAS GARCIA CADAMURO - SP333473
AGRAVADO: ENIO SCALIONI MENDONCA
AGRAVADO: ROSANGELA CALDEIRA MENDONCA
ADVOGADO: RAFAELA MOREIRA AVELAR E OUTRO(S) - MG192925
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por GRAN ROYALLE LAGOA SANTA EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO S.A. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS cuja ementa guarda os seguintes termos (fl.295): EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO – COMPRA E VENDA DE LOTE – DESISTÊNCIA IMOTIVADA DOS COMPRADORES – POSSIBILIDADE – INADIMPLEMENTO – CLÁUSULA PENAL – PERCENTUAL DE RETENÇÃO – PARÂMETRO FIXADO PELO STJ. - A cláusula de irretratabilidade não é óbice à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel celebrado em âmbito de relação de consumo, sem embargo, uma vez pactuada a irretratabilidade, a desistência imotivada do promissário comprador caracteriza inadimplemento. - A cláusula penal compensatória pactuada para a hipótese de inadimplemento absoluto do comprador incide no caso de desistência imotivada do negócio, assegurando ao vendedor o direito de reter uma parcela do montante pago; entretanto, é cabível a redução equitativa do valor da penalidade, quando verificada a excessividade, ex vi do art. 413, do Código Civil. - O STJ firmou entendimento no sentido de que “no tocante à cláusula penal fixada no contrato, nas hipóteses de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do comprador, que o percentual de retenção pelo vendedor pode ser de até 25% do total da quantia paga.” (AgInt no AREsp 1387317/SP, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 01/06/2020, D Je 15/06/2020). Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 321-324) No recurso especial, a parte recorrente alega, preliminarmente, ofensa aos arts 489 e 1.022, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia, especialmente por não aplicar a Taxa Selic como índice de atualização monetária e juros de mora, conforme entendimento recente do STJ (fls. 339-341). Aduz, no mérito, violação dos arts. 413, 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884 do Código Civil; art. 5º da Lei n. 9.514/97; art. 25 da Lei n. 6.766/79; art. 32 da Lei n. 4.591/64; arts. 1º, §1º; 2º e 3º, da Lei n. 13.874/19. Argumenta que a relação contratual é regida pela Lei n. 9.514/97, afastando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor (fls. 334-335). Defende que o percentual de retenção deve ser de 25% conforme previsto no contrato e jurisprudência do STJ, ao invés dos 15% fixados pelo Tribunal a quo (fls. 336-338). Sem contrarrazões ao recurso especial (fls.351, 325, 353, 354). Sobreveio juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls.355-357), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fl. 372-379). É, no essencial, o relatório. A decisão agravada não merece reforma. Com efeito, o Tribunal de origem analisou detidamente o recurso especial interposto, devendo a decisão de admissibilidade ser mantida por seus próprios fundamentos. Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem ao negar provimento a apelação solucionou a lide em conformidade ao que foi apresentado em juízo, especialmente porque asseverou que: "a aplicação da taxa SELIC como índice de contabilização de juros, como defende a embargante, não fora aduzida anteriormente pela recorrente, sequer de forma subsidiária em recurso, razão pela qual tal alegação nas razões dos embargos declaratórios representa manifesta inovação recursal". (fl. 323). Portanto, verifica-se que o acórdão recorrido possui fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. Ademais, observa-se que, em relação à apontada ofensa aos demais artigos, o recurso especial não merece prosperar porquanto encontra óbices nas Súmulas n. 7 e 83 do Superior Tribunal de Justiça. O Tribunal de origem decidiu a controvérsia em harmonia com a jurisprudência do STJ e alterar o decidido no acórdão impugnado, no que se refere a existência de peculiaridade que ensejou na redução do percentual de retenção, exige o reexame de fatos e provas, o que é vedado, em recurso especial, pela Súmula n. 7 do STJ. A propósito, cito o seguinte precedente: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.) AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. PARTICULARIDADES. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5, 7 E 83/STJ. DIVERGÊNCIA PREJUDICADA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Não há ofensa ao art. 1.022 do CPC/2015, porquanto o Tribunal de origem decidiu a matéria de forma fundamentada. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, os argumentos invocados pelas partes, quando tiver encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio. 2. Com efeito, quando do julgamento do REsp n. 1.723.519/SP, rel. Min. Maria Isabel Gallotti, DJe 2/10/2019, ficou estabelecido que, nos contratos de compra e venda de imóvel anteriores à Lei n. 13.786/2018, havendo rescisão contratual pelo promitente comprador, é garantida, em favor do promitente vendedor, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, salvo peculiaridade do caso concreto, que autorize a fixação em percentual menor. Incide, no ponto, o óbice da Súmula 83/STJ. 2.1. Na hipótese, rever a conclusão do Tribunal de origem (acerca da existência de particularidade a justificar a redução do parâmetro jurisprudencial) demanda o reexame das provas produzidas no processo e de termos contratuais, o que é defeso na via eleita, nos termos dos enunciados n. 5 e 7 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça. 3. De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a incidência da Súmula n. 7/STJ impossibilita o conhecimento do recurso especial por ambas as alíneas do permissivo constitucional, porquanto não é possível encontrar similitude fática entre o acórdão recorrido e os arestos paradigmas, uma vez que as suas conclusões díspares ocorreram não em virtude de entendimentos diversos sobre uma mesma questão legal, mas sim de fundamentações baseadas em fatos, provas e circunstâncias específicas de cada processo. 4. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "interpretando o art. 1.043, incisos I e III, do CPC, firmou a orientação de que decisão monocrática não pode ser adotada como paradigma para fins de comprovação da divergência" (AgInt nos EAREsp 1.185.827/ES, Rel. o Ministro Jorge Mussi, Corte Especial, julgado em 22/6/2021, DJe 24/6/2021). 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp n. 2.635.950/MS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 21/10/2024, DJe de 28/10/2024.) Ante o exposto, nego provimento ao agravo em recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15%, sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS