Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
Agravante: Maria de Fátima Ferreira de Almeida
Agravados: Cleusi Aparecida Ferreira, Fabiano Dezordi, Fernando Lopes dos Santos, Joelma Chomen, Jorginho Ferreira, José Nael dos Santos, José Szemanski Filho, Maria de Lourdes Alves dos Anjos, Marilene Kokoten Lopes dos Santos e marli de Oliveira Fonseca Szemanski
Interessados: Órgão julgador: 18ª Câmara Cível Relator: Desembargador Luiz Henrique Miranda
Agravante: a) a ação foi ajuizada porque o primeiro Réu, José Szemanski Filho, não aceita a correta delimitação da propriedade e colocação da cerca e, não bastasse, ainda colocou à venda parte da propriedade sua (da Agravante); b) por se tratar de ação demarcatória, não se aplica ao caso o artigo 501 do Código Civil, estando flagrantemente equivocado o entendimento do Juízo de 1º grau; c) o que pretende “é justamente identificar e demarcar os limites de sua propriedade, contígua ao dos Requeridos, sendo que, conforme consta do estudo técnico apresentado, o primeiro Requerido não aceita os verdadeiros limites da propriedade”, e não o aumento ou complementação da área que adquiriu, muito menos a resolução do contrato ou até mesmo o abatimento proporcional do preço; d) quando adquiriu o imóvel, não existia cerca dividindo a propriedade e, pelo Agravado, foi postergada demasiadamente a demarcação por ele prometida, a ser demonstrada por cerca; assim, “em razão da a necessidade de colocar a cerca, para que o cavalo da Requerente deixasse de incomodar os demais requeridos, não viu alternativa e colocou uma cerca, a qual vem sendo contestada pelo primeiro requerido, inclusive por meio de ameaças”; e) “ainda que a cerca não seja redirecionada, conforme identificado e sugerido pela equipe técnica contratada e permaneça exatamente onde se encontra na atualidade, ainda sim é imperioso o processamento da presente demanda, haja vista que será necessário realizar o georreferenciamento da propriedade, para retificar a matrícula, a qual, muito embora preveja um total de área de 20.000 m², encontra-se com as coordenadas geodésicas de forma totalmente errada, encontra-se com as coordenadas geodésicas de forma totalmente errada, tendo em vista que o trabalho realizado pelo técnico contratado pelo primeiro Requerido, não está dentro das normas exigidas, eis que a técnica utilizada não é aceita nos órgãos competentes, conforme confessado pelo primeiro Requerido”; f) “conforme informado desde a exordial, a medição realizada quando da aquisição da propriedade, foi realizada com o mais alto grau de má-fé, eis que foi utilizado uma técnica muito ultrapassada, a qual não é mais aceita para a confecção de georreferenciamento na atualidade, visto que muito embora o mapa informa uma área de 20.000 m², caso fossem respeitadas tais coordenadas, resultaria em uma área de apenas 16.000 m², o que impediria até mesmo o desmembramento da propriedade”; g) “é de suma importância destacar que o fato de a Requerente ter adquirido a propriedade do primeiro Requerido, não lhe tira o direito de demarcar sua propriedade corretamente e muito menos a limita única e exclusivamente a aplicação do artigo 500 e 501 do Código Civil”, inexistindo no ordenamento jurídico proibição a que a ação demarcatória seja movida contra aquele que vendeu a propriedade, máxime porque não existia a cerca dividindo a propriedade e o Agravado não aceita que ela seja colocada; h) a ação demarcatória não está sujeita a prazo prescricional; i) é necessária a concessão de liminar para que tanto o Requerido, como as imobiliárias e/ou corretores de imóveis, se abstenham em anunciar ou vender a propriedade, até que seja devidamente determinado os limites corretos da propriedade, ora sub judice”; j) “cabe destacar que mesmo que diante da presente ação de demarcação de terra, a cerca permaneça exatamente no mesmo lugar onde se encontra no presente momento, será necessária determinação judicial para que o georreferenciamento seja finalizado, visto a demarcação originária, feita pelo primeiro requerido e o técnico contratado pelo mesmo, apresentam inconsistências que impedem a certificação da área”; Concluindo, pugna pela reforma da decisão recorrida e pela antecipação dos efeitos da tutela recursal. Sucintamente relatado, decido. Admito o processamento do recurso, que foi interposto tempestivamente, tem amparo no artigo 1.015, II e 356, § 5º do CPC e contou com o preparo devido. Delibero sobre o pedido de tutela recursal, esclarecendo que o faço a partir de uma primeira análise do caso, de modo que as conclusões a serem expostas não prevalecerão, necessariamente, quando do julgamento do caso pelo Colegiado. Controverte-se, essencialmente, se decidiu com acerto o Juízo de 1º grau ao extinguir parcialmente o processo, por entender que a Agravante, por vias transversas – ou seja, pela demarcação do imóvel que adquiriu de um dos Agravados – busca a complementação da área do imóvel, direito do qual já teria decaído. Colhe-se dos autos de origem, em especial da certidão da matrícula n. 40.795 do 3º RI (mov. 1.9), aberta em 19/07/2021, que os Agravados José Szemanski Filho e Marli de Oliveira Fonseca Szemanski eram proprietários de um imóvel identificado como “terreno rural, situado no imóvel denominado ‘LAGEADINHO ou LAGEADO GRANDE’, n/cidade, com área de 45.929,00m2, ou seja, 4 hectares e 59 ares e 29 centiares de terras”. De acordo, também, com a certidão da referida matrícula, José e Marli se desfizeram progressivamente do imóvel. Neste sentido, 4.049,14m2 foram vendidos para Jorginho Ferreira e Cleusa Aparecida Ferreira (R-2), 5.303,55m2 para Fernando Lopes dos Santos e Marilene Kokoten Lopes dos Santos, que, por seu turno, revenderam a Fabiano Dezordi e Joelma Chomen Dezordi (R-3 e R-5) e 16.411,00m2 foram vendidos para José Nael dos Anjos e Maria de Lourdes Alves dos Anjos (R-4). Portanto, segundo informa a citada matrícula, dos 45.929,00m2 que tinham, José e Marli se desfizeram de 25.763,69m2 (4.049,14m2 + 5.303,55m2 + 16.411,00m2), restando-lhes 20.165,31m2. Os Agravados José Szemanski Filho e Marli de Oliveira Fonseca Szemanski também foram proprietários de um imóvel identificado como “Terreno rural, situado no imóvel denominado ‘LAGEADINHO ou LAGEADO GRANDE’, n/cidade, com a área de 20.000,00m2, ou seja, 02 hectares de terras”, objeto da matrícula 40.794, do qual se desfizeram ao vende-lo para a Agravante Maria de Fátima Ferreira de Almeida (R-1-40.794). A contrário das aquisições feitas pelas pessoas nominadas na matrícula 40.795, que tiveram por objeto frações ideais de um imóvel a ser mantido em condomínio entre todos e os alienantes, a Agravante comprou imóvel certo e individualizado, assim descrito na matrícula, no tocante aos limites e confrontações: “tem como ponto de partida um marco de madeira de lei cravado no centro da linha férrea da Rede Ferroviária e terras de Edson Krusheviski. Deste ponto segue com azimute AZ 308o05’51” e mediu-se 127,38 metros. Deste ponto segue com mesma confrontação com azimute AZ 304o24’10” e mediu-se 47,87 metros até o Rio Bananas. Deste ponto segue acompanhando o referido Rio Bananas e mediu-se 156,49 metros. Deste ponto segue confrontando com José SzemanskiFilho com azimute AZ 154o32’17” e mediu-se 257,15 metros até o centro da linha férrea e mediu-se 30,00 metros até encontrar o marco onde teve início e encerra a demarcação deste perímetro. – Tudo em acordo com memorial descritivo, expedido por Edson Henrique Banczek-CFTA 42669014968 – INCRA EJG. TRT BR20210707458”. Para justificar a propositura da ação demarcatória, disse a Agravante, na petição inicial: A área adquirida pela parte Autora é proveniente do desmembramento da matrícula nº 38.379 do 3º SRI de Guarapuava, haja vista que a Autora adquiriu apenas 20.000,00m² de uma área total de 65.929,00m². Desde o início das negociações o Sr. JOSÉ SZEMANSKI FILHO, primeiro Requerido, se comprometeu em entregar 20.000,00m² de área, no entanto, uma vez que a Autora, sem conhecimento ou noção quanto ao tamanho real de uma propriedade com essas dimensões, acreditou que o então proprietário lhe entregaria a propriedade de fato com as medidas pactuadas. Em 13/05/2021, já com o negócio fechado, a Autora pediu ao primeiro Requerido, que este aumentasse um pouco a medida da frente do terreno, para que esta ficasse com um pouco mais de 30 metros de frente, haja vista que inicialmente a negociação tratava de apenas 30 metros de frente, o que foi cumprido pelo primeiro Requerido, tendo em vista que na atualidade a propriedade consta com uma frente pouco maior que 30 metros. Conforme consta da Atas Notariais, na qual constam as conversas entre a Autora e o primeiro Requerido, o mesmo se comprometeu em realizar a medição, por meio da contratação de agrimensor, contratação essa custeada pela Autora, afirmando que a Autora ficaria com a frente um pouco maior do que 30 metros, para que o terreno ficasse com uma frente mais bonita. Desde o início da realização do negócio jurídico, a Autora solicitou ao primeiro Requerido que fosse realizada a colocação de cerca na propriedade, visto que desde o início o primeiro Requerido solicitou que a mesma não fizesse sozinha. muito embora o primeiro Requerido sempre prometesse que a cerca seria colocada, como ainda ajudaria na colocação da mesma, uma vez que isto havia ficado acordado entre as partes, já que ambos seriam beneficiados, o Requerido jamais cumpriu com o combinado, tendo apenas protelado, cada vez mais, apresentando sempre uma nova desculpa para não fazê-lo. Sem alternativa, necessitando de uma resolução o mais rápido possível em relação a colocação da cerca na propriedade, a Autora, que, muito embora tivesse uma ideia de onde a cerca seria colocada, em decorrência de alguns marcos colocados pelo agrimensor, quando da confecção do mapa para levar a registro, chamou um profissional para fazer a delimitação da área, pois a mesma queria colocar a cerca no lugar correto. Nessa oportunidade, com a medição realizada por profissional contratado, respeitando os marcos existentes, a Autora teve a amarga surpresa de que a demarcação da propriedade não estava correta, uma vez foi constatado pelo Engenheiro Florestal, RAUL FRANCISCO POCHENEK, que a propriedade estava com 16.122,89m², a despeito de o negócio firmado entre as partes ter tido por objeto uma propriedade de 20.000m2. A primeira constatação quanto a divergência da área, se deu em 09/09/2022, conforme Atas Notariais e áudios acostados, cabe destacar que a Autora, além do fato de que já estava aguardando a possibilidade de colocação da cerca desde o início da compra da propriedade, encontrava-se em uma situação de urgência, já que tinha que colocar a cerca para não ter mais problemas em razão de seu cavalo na propriedade. Em razão da constatação de uma diferença significativa, dos marcos colocados pelo Sr. EDSON HENRIQUE BANZECK, quando da realização do mapa inicial, se iniciou uma verdadeira batalha para que o primeiro Requerido comparecesse no local, e pudesse ser realizada nova constatação por um terceiro profissional, para verificar efetivamente o local correto para a colocação da cerca na propriedade. O primeiro Requerido sempre insistiu que a demarcação da área deveria ser feita considerando O MEIO DO RIO E A LINHA FÉRREA, o que é absolutamente inaceitável. Em 12/05/2023, foi realizado trabalho técnico especializado, onde restou comprovado não somente que a cerca colocada na propriedade pela parte Autora, não estava invadindo a propriedade vizinha, como ainda que a propriedade da Autora encontra-se com área menor do que aquela de fato por ela adquirida. Isso porque, foi possível constatar que a propriedade da parte Autora, na atualidade encontra-se com apenas 19.567,00m2. O vendedor insiste que a marcação da propriedade deveria ser feita desde a linha férrea, mesmo consciente do absurdo dessa alegação, porquanto desconsidere a necessidade de respeitar, naquele local, 10 metros de área de domínio pertencente à Ferroeste. Tanto o primeiro Requerido quanto o agrimensor que o acompanhava, passaram a afirmar que o filho da Autora teria acompanhado a medição inicial e que este sabia que a demarcação havia sido realizada desde a linha férrea, o que não condiz com a verdade. A parte Autora não possui conhecimento técnico para demarcação de propriedade, e uma vez que foi desde o início da negociação, o Sr. EDSON HENRIQUE BANZECK que é agrimensor, contratado para delimitar a área, assim este deveria ter informado as partes, sobre a impossibilidade de demarcar a propriedade desde a linha férrea, isso porque ninguém pode vender algo que não lhe pertence. Desta forma, a equipe técnica, respeitando todos os padrões legais, apresentou o estudo realizado, sugerindo que a cerca avançasse aproximadamente 80 cm do marco já colocado no ato da constatação por eles realizada, com isso a propriedade da Autora, de matrícula nº 40.794, ficaria, finalmente com os 20.000,00m2, conforme negócio jurídico firmado entre as partes. Lado outro, foi identificado pela parte Autora que o primeiro Requerido está anunciando nova venda da propriedade de matrícula nº 40.795, conforme consta no site da Terra Imobiliária. Conforme consta do anúncio de venda, a propriedade anunciada possui área de 20.120,00m²; todavia, de acordo com o mapa apresentado no site, este está se sobrepondo a propriedade da parte Autora, conforme estudo realizado pela equipe técnica. Ademais, conforme pode se verificar, a propriedade originária possuía um total de 65.929,00m², após o desmembramento em razão da aquisição de 20.000,00m² pela Autora, restou 45.929,00m², que hoje estão abrangidos pela matrícula nº 40.795 do 3º SRI de Guarapuava. Nessa senda, considerando todas as vendas realizadas, de pequenas porções de parte da propriedade, ao primeiro Requerido restaria apenas possui 14.861,76m2, restando assim comprovado a sobreposição da área, no que diz respeito ao anúncio de venda supramencionado. Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de uma coisa à outra (comprador), mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro, conforme leciona o art. 481 do CC. Assim, o negócio jurídico de compra e venda entre as partes é válido, sendo possível reclamar os vícios constantes em tal contrato. Nesta senda, uma vez que não foi entregue a parte Autora os 20.000,00m2 conforme escritura pública de compra e venda, registrada sob a matrícula de nº 40.794 do 3º SRI de Guarapuava, bem como o Códex Civil, em seu artigo 1.297 preceitua que o proprietário tem o direito de cerca sua propriedade, o ordenamento jurídico pátrio assegura a parte Autora a legitimidade de propor AÇÃO DE DEMARCAÇÃO DE TERRAS PARTICULARES para ver seu lídimo direito resguardado. Pois bem. O artigo 1.297 do Código Civil confere ao proprietário o direito de constranger seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados. Em reforço, diz o artigo 569, I do CPC caber a ação demarcatória “para obrigar o seu confinante a estremar os respectivos prédios, fixando-se novos limites entre eles ou aviventando-se os já apagados”. No caso sob análise, parece proceder o entendimento da magistrada de 1º grau no sentido de que, a pretexto de demarcar seu imóvel e fixar os limites que o separam do imóvel vizinho (aos quais se referem as matrículas 40.794 e 40.795, respectivamente), busca a Autora/agravante ser reparada pelo fato de não ter a posse dos 20.000m2 que comprou de José Szemanski Filho e Marli de Oliveira Fonseca Szemanski, dos quais recebeu apenas 16.122,89m² (ou 19.567,00m2). Todavia, na linha do que também ponderou a ilustre magistrada a quo, a ação demarcatória não se presta a esse fim, mas apenas à atribuição de certeza quanto ao traçado da linha divisória preexistente quando desaparecidos, destruídos, apagados ou indevidamente deslocados os marcos que a sinalizavam, causando confusão entre os proprietários das áreas lindeiras. In casu, ao que parece ao menos, a Agravante comprou coisa certa, ou seja, imóvel cuja localização espacial já era referenciada na matrícula respectiva e identificada por marcos, a despeito de no local não existir cerca ou de sua área total ser inferior à indicada no registro imobiliário. Portanto, ao menos em uma análise inicial do caso, decidiu com acerto o Juízo de 1º grau, uma vez que a Agravante não pretende restabelecer o traçado de linha divisória que vigia e que se tornou incerta, e sim reposiciona-la, a fim de que o contrato de compra e venda que celebrou com os Agravados José Szemanski Filho e Marli de Oliveira Fonseca Szemanski seja adequadamente cumprido, para que possa usufruir dos 20.000m2 que lhe foram prometidos, ainda que isso implique na diminuição da área do imóvel vizinho (o da matrícula 40.795). É claro que, em sendo admitido o processamento do pedido da Agravante, seu imóvel, objeto da matrícula 40.794, será demarcado, com o estabelecimento preciso da linha que o separa do da matrícula 40.795. Ocorre que, para justificar a demarcação, a Agravante defende a incorreção do posicionamento da linha divisória atual, instituída antes da compra do imóvel, pretendendo claramente desloca-la, de modo a que possa se apropriar de uma parte do imóvel vizinho e, com isso, recompor seu próprio imóvel, para fazê-lo finalmente medir 20.000m2. Em outras palavras, pretende vale-se a Agravante da ação demarcatória como sucedâneo de ação condenatória, para obter dos vendedores – e, por extensão, daqueles que, junto dele, são condôminos do imóvel 40.795 – a complementação da parte dos 20.000m2 que ele ficou obrigado a entregar e que faltou. Mas, como decidiu com aparente acerto o Juízo de 1º grau, a ação para obtenção da complementação da área está sujeita a prazo decadencial de um ano (Código Civil, artigo 501), não observado pela Agravante, configurando obstáculo ao processamento de seu pedido. Não há impedimento, frise-se, a que o comprador maneje ação demarcatória contra o vendedor, na hipótese de este ser proprietário do imóvel vizinho e de a divisa entre eles ser incerta. O que não se admite é que a ação de demarcação seja utilizada como sucedâneo de ação indenizatória para a complementação da área total da coisa certa adquirida, quando esta, ao ser medida, se revelar menor do que deveria ser, sem que a causa disso tenha sido a alteração indevida da posição da linha divisória. Neste caso, a despeito de o imóvel comprado pela Agravante não contar com cerca na época da compra, havia, como ela própria admitiu na petição inicial, “uma ideia de onde a cerca seria colocada, em decorrência de alguns marcos colocados pelo agrimensor” – o agrimensor que elaborou o memorial descritivo adotado para a abertura da matrícula – só sendo descoberto a posteriori que a manutenção do traçado original implicaria no não alcance da área comprada (20.000m2), situação que em tese daria direito a exigir sua integralização, não fosse a extinção dele pela decadência, passível de ser reconhecida de ofício (CPC, artigo 332, § 1º e 487, II). A real intenção da Agravante de ser compensada pela metragem de terreno que de fato não recebeu, embora prevista no contrato (e informada erroneamente na matrícula), fica ainda mais claro quando sustenta que a parte faltante está no imóvel objeto da matrícula matrículas 40.795. Ora, tanto ele quanto o imóvel da matrícula 40.794 se originaram do fracionamento do imóvel ao qual se referia a matrícula 38.379, sendo a ambos dadas descrições suficientemente precisas. Portanto, ao buscar a demarcação de seu imóvel, a fim de que alcance a área de 20.000m2, busca a Agravante refazer a divisão do imóvel originário, celebrada quando ainda não era dona, para, mediante demonstração de que a área total dele era inferior à que resultou de sua cisão em dois, imputar a diferença na outra matrícula, ao invés de suportar o prejuízo sofrido pela incoincidência da área que comprou e a que recebeu, não obstante esta, com as características atuais, já constasse da matrícula. Resumindo, parece ter decidido com acerto o Juízo de 1º grau, razão pela qual
Conclusão - TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ 18ª CÂMARA CÍVEL Agravo de instrumento n. 0066377-92.2024.8.16.0000 Origem: 3ª Vara Cível de Guarapuava
Trata-se de agravo de instrumento manejado em face da decisão proferida pela Meritíssima Juíza de Direito Aneiza Vanessa Costa do Nascimento ao mov. 46.1 dos autos n. 0012368-24.2023.8.16.0031, da ação demarcatória movida pela Agravante contra os Agravados, por meio da qual, reformando outra que proferira (a de mov. 32), extinguiu parcialmente o processo, sob o fundamento de ter aquela decaído do direito de requerer a complementação da área adquirida. Transcrevo os fundamentos da decisão recorrida: 2. A parte autora foi intimada para se manifestar previamente sobre a decadência do direito de requerer a complementação da área adquirida, conforme artigo 501, do Código Civil (mov. 39). Conforme já citado anteriormente, os artigos 500 e 501, ambos do Código Civil, dispõem sobre o direito de complementação de área adquirida ad mensuram ou ad corpus, com previsão de prazo decadencial de 1 ano, contados do registro da área adquirida:... Nos fundamentos dos embargos de declaração de mov. 42 a parte autora se manifestou e sustentou que a sua pretensão é de demarcação de terras em face do réu, para correta delimitação das áreas entre vizinhos e que não se trata de relação entre vendedor e comprador. Embora a parte autora tenha dado o nome de ação demarcatória de terras particulares, promoveu a ação sustentando que adquiriu do réu José Szemanski Filho uma área de 20.000,00m², da área maior de 65.929,00m², matriculada sob n. 38.379, no 3º SRI de Guarapuava, e que registrou sua propriedade na matrícula imobiliária 40.795, do 3º SRI de Guarapuava, desmembrada da anterior. Sustentou que o trabalho de demarcação foi realizado pelo agrimensor na presença apenas do réu e que acreditou na demarcação feita, mas que posteriormente constatou que sua área tem de fato apenas 19.567,00m². Mencionou que constatou a divergência de área quando contratou profissional para instalar cercas conforme os marcos colocados pelo agrimensor do réu. Assim sendo, conforme alegações da parte autora, constata-se que a área adquirida foi entregue devidamente demarcada e que, após a instalação de cercas erguidas conforme os marcos colocados, a parte autora constatou a divergência de área a menor. Portanto, a pretensão da autora é de modificação da demarcação de sua área, por decorrência de divergência entre a área registrada e por ela adquirida do réu, com base na área de fato apurada após serviço técnico de agrimensura por ela contratado, constatando-se evidente pretensão de complementação da área adquirida do réu. Porém, a parte autora registrou o título de propriedade, no dia 19 de julho de 2021 (mov. 1.8), mas ajuizou a presente ação somente no dia 1º de agosto de 2023, portanto, muito após o prazo decadencial de 1 ano para proposição da ação. Assim sendo, constata-se a decadência do direito da parte autora para requerer a complementação de área adquirida, mediante modificação dos marcos existentes no imóvel. A ação deve prosseguir apenas com relação ao pedido de reparação de danos materiais e morais, formulado em face do primeiro réu José Sczemanski Filho. 2.1. Posto isso, JULGO PARCIALMENTE EXTINTO o processo, com resolução de mérito, conforme artigo 485, inciso II, do Código de Processo Civil e artigo 501, do Código Civil, apenas com relação à pretensão de modificação dos marcos demarcatórios existentes na área adquirida pela parte autora, para complementação da área, bem como com relação aos réus Marli de Oliveira Fonseca Szemanski, Jorginho Ferreira, Cleusi Aparecida Ferreira, Fernando Lopes dos Santos, Marilene Kokoten Lopes dos Santos, José Nael dos Anjos, Maria de Lourdes Alves dos Anjos, Fabiano Dezordi e Joelma Chomen Dezordi.... 3. Diante da extinção do processo com relação ao pedido de demarcatório, e atendidos os requisitos previstos nos artigos 319 e 320 do CPC, com relação ao pedido de reparação de danos, e se fazendo presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, recebo em parte a petição inicial, sob o procedimento comum. Inconformada, alega a indefiro o pedido de liminar. Intimem-se, facultado aos Agravados apresentar contrarrazões, querendo, em quinze dias úteis. Curitiba, 09 de julho de 2024. Desembargador Luiz Henrique Miranda Relator