Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2894542/SP (2025/0106725-3)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: AL JUNDIAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADO: GEOVANNA SEGATTO DE MOURA - SP434231
AGRAVANTE: MACERATA ADMINISTRACAO E PARTICIPACAO LTDA
ADVOGADOS: LUCIANE CRISTINA LEARDINE LUIZ DEL ROY - SP150758
LUIZ GUSTAVO BUSANELLI - SP150223
FERNANDO MOREIRA DRUMMOND TEIXEIRA - SP373436
AGRAVADO: KEFREN EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA.
ADVOGADO: MARIA LAURA PINOTI JUNQUEIRA - SP392656
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto da decisão que inadmitiu o recurso especial no qual AL JUNDIAÍ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. e MACERATA ADMINISTRAÇÃO E PARTICIPAÇÃO LTDA. se insurgiram, com fundamento no art. 105, inciso III, alíneas a e c, da Constituição Federal, contra o acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo assim ementado (fls. 736-737): Apelação - Compromisso de venda e compra - Ação de cobrança de multas - Sentença de parcial procedência - Apelo das rés - Preliminares - Prejudicialidade externa - Inocorrência - Processo movido pela ré Alphaville em face da concessionária Autoban julgado improcedente – Julgamento do apelo naqueles autos não influencia neste julgamento ante a responsabilidade contratual das rés - Caso fortuito/força maior – Inocorrência - Excludente que não se presta a elidir a responsabilidade pelo atraso da construtora - Súmula 161 do TJSP – Legitimidade passiva Inocorrência - Atuação conjunta das fornecedoras na cadeia de consumo - Mérito - Atraso na entrega do bem, superando o prazo de tolerância – Imposição da cláusula de multa moratória que, entretanto, não deve ser cumulada com multa compensatória com base no mesmo fato gerador - Prevalência da penalidade de 0,5% sobre o montante pago, por mês de atraso, correspondente à indenização por lucros cessantes, sob penalidade de “bis in idem” – Afastamento da multa de 1% sobre o valor atualizado do contrato – Juros de mora que não se confundem com multa moratória possibilidade de cumulação – Sentença reformada em parte Recurso parcialmente provido - Os embargos de declaração opostos foram rejeitados (fls. 655 e 738-739). No recurso especial, aduz a parte recorrente, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 393 do Código Civil, 884 do Código Civil e 43-A da Lei n. 4.591/1964. Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais. Sem contrarrazões ao recurso especial (fl. 814). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 824-826), o que ensejou a interposição do presente agravo. Não apresentada contraminuta do agravo. É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Em suas razões de recurso especial, a parte recorrente buscou a reforma do acórdão para: (i) reconhecer caso fortuito/força maior (art. 393 do Código Civil); (ii) afastar enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); (iii) aplicar o art. 43-A da Lei n. 4.591/1964; e (iv) sanar dissídio jurisprudencial quanto à exclusão de responsabilidade por atos administrativos de terceiros e quanto à impossibilidade de lucros cessantes automáticos em imóvel não edificado (fls. 754-761). O Tribunal de origem, em decisão da Presidência da Seção de Direito Privado, negou seguimento ao recurso especial com base no regime de repetitivos do Superior Tribunal de Justiça (Tema 577; REsp n. 1.300.418/SC) e afastou a violação do art. 393 do Código Civil (fls. 824-826). Examinando-se, porém, o conteúdo do acórdão recorrido, verifica-se que a controvérsia foi decidida a partir de premissas fáticas e contratuais firmadas pelo Tribunal a quo: reconheceu-se atraso superior a três anos, desconsiderou-se a tese de fortuito externo ligado à negativa da concessionária Autoban, invocou-se a Súmula n. 161 do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre entraves administrativos como risco do negócio e ajustou-se a incidência de cláusulas penais do contrato, afastando a compensatória por bis in idem e mantendo a moratória com juros (fls. 740-746). O voto foi claro ao afirmar: “Assim, as consequências pelo atraso decorrente do entrave causado pela Autoban recaem única e exclusivamente na responsabilidade das recorrentes, que disponibilizaram os lotes sem a certeza de que o acesso seria liberado” (fl. 742); e, ainda: “Aplicável ao caso concreto a Súmula 161 deste Egrégio Tribunal de Justiça […] inafastável a mora das rés pelo atraso na entrega completa do empreendimento” (fls. 742-743). No capítulo contratual, assentou: “A cláusula 11, §6º […] prevê a cumulação de multa moratória […] e compensatória […] o que se deve afastar, vez que decorrente do mesmo fato gerador […] sob penalidade de ‘bis in idem’”, mantendo-se apenas “a multa moratória […] limitada a 10% do valor pago […] incidente a partir de 29.03.2018 […] até a efetiva entrega” (fls. 742-746). Nessa moldura, a pretensão recursal, ao sustentar ocorrência de caso fortuito/força maior por ato administrativo equivocado, o rompimento do nexo causal, a vedação de enriquecimento sem causa e a aplicação do art. 43-A da Lei n. 4.591/1964, demandaria, necessariamente, o reexame do conjunto fático-probatório (causas do atraso, cronograma, entraves administrativos, adequações de projeto e via de acesso) e a reinterpretação das cláusulas contratuais que regulam as penalidades e sua cumulação. Incidem, portanto, os óbices das Súmulas n. 7/STJ e n. 5/STJ, cujos enunciados dispõem, respectivamente: “A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial” e “A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial”. A propósito, o acórdão recorrido não se limitou a aplicar dispositivos legais de modo dissociado das provas; ao contrário, fixou premissas que afastaram o fortuito externo como “acontecimento externo, mas próprio da atividade econômica da apelante e jamais poderia ser considerado superveniente e imprevisível ou inevitável” (fl. 741), reforçando, com precedentes internos, a conclusão de que “pretensos embaraços de ordem burocrática constituem risco do negócio” e que “construtora deve prever os entraves administrativos” (fls. 744-745). A revisão dessas premissas demanda incursão indevida em matéria fática. Incide, portanto, a Súmula 7/STJ. No ponto em que as recorrentes invocam a jurisprudência da Quarta Turma no REsp n. 2.015.374/SP — no sentido de que, “na hipótese de imóvel não edificado, o atraso na entrega do bem por culpa da construtora não gera lucros cessantes automáticos, de modo que compete ao autor a prova da ocorrência desse tipo de dano” (fls. 832-833) —, cumpre notar que o Tribunal de origem, longe de presumir lucros cessantes típicos de aluguel, tratou a multa moratória contratual de 0,5% como “correspondente à indenização por lucros cessantes”, limitando-a a 10% do valor pago (fls. 742-746), afastando a compensatória e mantendo a cumulação de juros por possuírem naturezas diversas. A pretensão de afastar essa cláusula penal, por suposto excesso ou inadequação ao regime de imóvel não edificado, demandaria, igualmente, interpretação contratual e revaloração de fatos, atraindo, mais uma vez, as Súmulas n. 5/STJ e n. 7/STJ, e esbarra no entendimento consolidado no Tema Repetitivo n. 970/STJ acerca da vedação de cumulação de multa moratória e compensatória pelo mesmo fato, ponto em que o acórdão recorrido se alinhou (fls. 742-746). Por fim, o recorrente pleiteia que se analise a divergência jurisprudencial apontada. Isso, contudo, não se mostra possível, pois os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do art. 105 da CF impedem a análise recursal pela alínea "c" do mesmo dispositivo constitucional, ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica. Nesse sentido, é o que os seguintes julgados demonstram: XI - Prejudicado o exame do recurso especial interposto pela alínea c do permissivo constitucional, pois a inadmissão do apelo proposto pela alínea a por incidência de enunciado sumular diz respeito aos mesmos dispositivos legais e tese jurídica. (AgInt no AREsp n. 1.985.699/SP, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 6/8/2024, DJEN de 23/12/2024.) 5. É pacífico o entendimento desta Corte superior de que os mesmos óbices impostos à admissão do recurso pela alínea "a" do permissivo constitucional impedem a análise recursal pela alínea "c", ficando prejudicada a apreciação do dissídio jurisprudencial referente ao mesmo dispositivo de lei federal apontado como violado ou à tese jurídica. (AgInt no AREsp n. 2.683.103/PR, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 9/12/2024, DJEN de 12/12/2024.) Assim, não tendo a parte agravante trazido fundamento ou fato novo a ensejar a alteração do referido entendimento, a negativa de conhecimento do presente recurso é medida que se impõe. Ante o exposto, com fundamento no art. 932, III, do Código de Processo Civil, conheço dos agravos para não conhecer do recurso especial, por incidência das Súmulas 5/STJ e 7/STJ. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro em 2% os honorários anteriormente fixados em desfavor da parte recorrente Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS