Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2881367/PR (2025/0086626-2)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: PLAENGE IMÓVEIS LTDA
ADVOGADOS: ANDRE LUIZ BETTEGA D`AVILA - PR031102
FREDERICO RICARDO DE RIBEIRO E LOURENCO - PR029134
LETÍCIA MARTINS DE FRANÇA - PR065469
RENE TOEDTER - PR042420
AGRAVADO: ELIZABETH WICHERT
ADVOGADOS: DANIEL SINGER - PR076184
THIAGO BARCIK LUCAS DE OLIVEIRA - PR073954
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por PLAENGE IMÓVEIS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que a parte agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ cuja ementa guarda os seguintes termos (fls. 342-343): APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. COMPETÊNCIA ESPECIALIZADA (ART. 110, ALÍNEA VIII – “B” DO RI-TJPR). AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RECIBO DE QUITAÇÃO INTEGRAL DO PREÇO PACTUADO. REQUERIDA - INCORPORADORA QUE CONDICIONA A QUITAÇÃO AO CUMPRIMENTO DE CONTRATO COM O IRMÃO DA TERCEIRA BENEFICIADA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA COM INVERSÃO DA MULTA CONTRATUAL EM FACE DA REQUERIDA. INSURGÊNCIA DA REQUERIDA. 1. A adjudicação compulsória é direito do promissário comprador, desde que preenchidos os requisitos necessários, quais sejam: a existência de obrigação derivada de contrato de promessa de compra e venda de imóvel e o pagamento integral do preço pactuado. Demonstrada a integral quitação do valor pactuado em contrato e a implementação da condição pactuada, impõe-se a procedência do pedido formulado. 2. A aplicação da penalidade imposta à apelante deve ser mantida, pois não é razoável que a apelante condicione a outorga da escritura ao negócio jurídico firmado com o irmão da apelada, uma vez que o recibo de quitação em nada dispôs acerca da revogabilidade do recibo fornecido em caso de possível inadimplência e terceiro. 3. A terceira de boa-fé, neste caso, a própria apelada – de cujus, desconhecia os fatos não revelados até então (pelo menos não restou comprovado o contrário disto por parte da apelante), não tendo que ser atingida pelo resultado de ação ajuizada anos após a consagração do negócio, já que a ela resguarda o direito de adjudicação compulsória, nos moldes do art. 1.418 do Código Civil. 4. A multa equivalente a 1% ao mês do valor atualizado do contrato é proporcional, a contar de 25 de novembro de 2011, data em que encerrou o prazo de 360 dias do “habite-se” até a data de publicação da decisão de primeiro grau – conforme estatuído no contrato de compra e venda de mov. 1.6 do recurso, cuja apuração se dará em sede de liquidação de sentença. 5. Multa fixada que não poderá exceder o valor da obrigação principal devidamente corrigia, conforme preceitua o artigo 412 do Código Civil. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, PARCIALMENTE PROVIDO. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 375-380). No recurso especial, a parte recorrente alega ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz que o acórdão contrariou as disposições contidas no artigo 927, III, do CPC, por errônea aplicação da tese repetitiva do Tema 971/STJ. Sustenta ausência de fundamentação adequada no acórdão dos embargos de declaração com relação ao cumprimento da obrigação principal, entrega da unidade e posse desde 2011; ao marco inicial da mora, ante a notificação de 2022; à inadequação da tese de "terceiro de boa-fé" aplicada à recorrida. Sustenta, ainda, que a inversão da cláusula penal é admitida apenas "nos casos de inadimplemento da construtora em virtude de atraso na entrega do imóvel em construção objeto do contrato ou de promessa de compra e venda", delimitação do Tema 971/STJ, o que não ocorreu no caso em exame, pois a unidade foi entregue e a posse conferida à adquirente desde 2011. Aponta que a outorga da escritura está condicionada ao desfecho de ação própria envolvendo o irmão da parte recorrida, cuja solução definirá a exigibilidade do sal do devedor ou sua quitação, por esse motivo não há recusa injustificada nem mora ex re antes da notificação de 2022. Aponta divergência jurisprudencial. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 415-441). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 453-459), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 484-509). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, uma vez que o Tribunal de origem, ao dar parcial provimento à apelação do ora recorrente, fundamentou o acórdão nos seguintes termos (fls. 346-350): Primeiramente, impende salientar que aplicável, na espécie, o Código de Defesa do Consumidor ao presente feito, ante a existência de relação de consumo, como bem destacado pelo juízo porém, tal reconhecimento não pressupõe inversão a quo, automática do ônus da prova, e, ia, é certa por não restar caracterizada situação de hipossuficiência negativa para inversão do ônus da prova. No tocante a alegação da apelante de que a presente de manda depende da conclusão da ação de rescisão contratual ajuizada pela mesma em face de Sr. Marcos Wichert, irmão da apelada, a mesma não merece acolhida. Verifica-se que a decisão a qual encontra-se pendente não afeta o direito adquirido da apelada, posto que oriundas de relações de objeto e partes diferentes, conforme se denota da ação de rescisão de contrato ajuizada pela apelante em face de Marcos (00269817.92.2014.8.16.0001/002747249.2023.8.16.0001) Recurso Especial Cível, pendente de julgamento. Denota-se que o negócio realizado entre a apelante e o irmão da apelada não envolveu a de, que apenas foi beneficiada da apelante que aceitou cujus por mera liberalidade a proposta do Sr. Marcos Wichert em dar quitação ao saldo devedor do apartamento 602 - Edifício Parc Evian, equivalente a R$482.234,05. Oportuno destacar, que nos autos do processo nº 00269817.92.2014.8.16.0001, a apelante pede ressarcimento ao Sr. Marcos Wichert da quantia de R$482.234,05 - quitação dada em favor da apelada, ou seja, ausente a participação da apelada – aqui representada pelo espólio - no negócio jurídico firmado. As demandas não são conexas nem há que se falar em continência, o saldo devedor deverá ser intentado em face de Marcos Wichert e não da apelada Elizabeth Wichert. Ademais, como bem pontuado pelo juízo de primeiro grau: “A sentença proferida nos autos mencionados reconheceu a validade da resolução do contrato e condenou o réu Marcos à devolução dos valores adiantados. Todavia a sentença foi reformada e a ação foi julgada improcedente, condenando-se a Plaenge a cumprir com as obrigações da escritura pública. O Recurso Especial interposto pela Requerida não foi admitido e o Agravo está pendente de julgamento. Independente do resultado do julgamento do recurso, reitero os termos da decisão de que o mov. 44, em face da qual a Requerida não recorreu, no sentido de que mesmo dor contrato firmado por Marcos com a Requerida seja rescindido, eventual saldo devedor deverá ser buscado de Marcos” sublinhei. Neste sentido, não há razão para suspender o feito, como pretendido pela ora apelante. No mérito, verifica-se que o recibo dado em favor da de cujus, demonstra a quitação do contrato entabulado entre ela e a ora apelante, não tendo a recorrente tomado as providências necessárias para a elaboração da escritura pública do imóvel, já que, ante a quitação, é de direito sua outorga, sem qualquer ônus. Conforme recibo de quitação (1.16) a apelante concordou – sem condicionantes - em dar por quitada dívida da irmã do apelado, Sra. Elizabeth Wichert (), em valor de cujus aproximado de R$482.234,05 referente ao saldo em aberto do preço de aquisição realizada em paralelo por outro imóvel de construção vide mov. 55.1 - pág. 3. O recibo referido, declara a quitação, e oportuno destacar, que não houve qualquer condição imposta pela apelante a Sra. Elizabeth ( para que o termo de quitação de cujus) obtivesse validade consoante as ações de seu irmão em outra negociação. Assim, entende-se que ainda que haja divergências entre a apelante e o irmão da apelada, isso não afeta o direito da apelada, já que terceira de boa-fé, sem qualquer prova contrária a isto, conforme preceitua o artigo 13 do Código Civil, ao dizer que “os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua concedendo o entendimento de que a boa-fé se presume, e a má-fé deve celebração”, ser provada. Partindo deste ponto, entende-se que se aplica aqui o princípio da força vinculante das convenções que consagra a ideia de o contrato, uma vez obedecidos os requisitos legais, torna-se obrigatório entre as partes, que dele não podem se desligar senão por outra avença em tal sentido. Desta forma, demonstrado que houve o pagamento integral do valor estipulado para a compra do bem (apartamento de nº 602 do Edifício Parc Evian, localizado na Rua Elvira Haupt Grotzner, 69), através do recibo de quitação, confere a apelada aqui representada, o direito de obter a documentação necessária para o registro da propriedade do bem, de maneira que não pode ser prejudicada em razão do negócio jurídico firmado entre a apelante/incorporadora e o irmão da apelada, vez que não há elo entre as ações, conforme já fundamentado. Ao que tudo indica, a terceira de boa-fé, neste caso, a própria apelada Elizabeth Wichert – não pode ser atingida pelo resultado de ação ajuizada anos após a consagração do de cujus, negócio, já que a ela resguarda o direito de adjudicação compulsória, nos moldes do art. 1.418, CC, in verbis: [...] Logo, não pode a apelante alegar exceções para se eximir de cumprir o pacto firmado, notadamente quando a parte contrária já cumpriu com sua parte da obrigação. Reconhecido o dever da apelante em cumprir o contrato, bem como outorgar a escritura de compra e venda em favor da apelada, tem-se que assertivo o entendimento proferido em primeiro grau quanto à possibilidade de inversão da multa contratual, senão vejamos: “Conforme se verifica dos itens acima transcritos, a Requerida também possui a obrigação contratual de outorgar a escritura pública, no prazo de 120 dias da solicitação do adquirente. “No entanto, inexiste qualquer penalidade expressa para o não cumprimento da obrigação pela Requerida, o que autoriza a inversão pretendida pela Requerente, com fulcro no tema repetitivo 971 do STJ. Acerca do assunto, o Superior Tribunal de Justiça -STJ, por ocasião do julgamento do REsp nº. 1.631.485, em sede de recurso repetitivo, fixou a seguinte tese vinculante: [...] In casu, restou demonstrado nos autos que a apelante possui obrigação contratual, qual seja, a de outorgar a escritura pública no prazo de 120 dias – o que não cumpriu, o que se amolda perfeitamente a hipótese aqui enfrentada. Dessa forma, é devido pela apelante o valor da multa diária, já que o recibo de quitação foi emitido em 20 de setembro de 2010 e o “habite-se” em 30 de novembro de 2010, enquanto a ação de rescisão contratual apenas foi ajuizada em 30 de julho de 2014. Com isso, a apelante deixou de cumprir com a sua obrigação, ensejando, por sua vez, na penalidade prevista no item 8.1.7 do contrato – mov. 1.6 do recurso. Não há que se falar em limitar a incidência da cláusula penal para a partir da notificação efetuada em dezembro de 2022, como requereu a apelante, pois a apelada não obteve o recibo de quitação condicionada a qualquer obrigação em relação à Marcos, situação esta discutida na demanda processual nº 0026817-92.2014.8.16.0001. Logo, o conjunto probatório acostado nos autos comprova a existência de recibo que menciona que o preço foi integralmente pago, de modo que correta a sentença que julgou procedentes os pedidos requeridos na inicial, para determinar a adjudicação do imóvel em questão em favor da ora apelada. Sendo assim, não merece reforma proferido o decisum pelo juízo singular, devendo mantida a multa equivalente a 1% ao mês do valor ser atualizado do contrato, a contar de 25 de novembro de 2011, data em que encerrou o prazo de 360 dias do “habite-se” até a data de publicação da decisão de primeiro grau. No entanto, em que pese seja correta a condenação da multa conforme fixado, verifica-se 412 do Código Civil não permite que o valor da pena exceda ao da obrigaçãoque o artigo principal devidamente atualizada. Trata--se de neutralizar o excesso que não se tolera nem mesmo respeitando o princípio da liberdade das convenções. Uma multa, que é uma obrigação acessória, não poderia ser quantificada em expressão monetária superior ao da obrigação principal. Complementando, o artigo 413, do Código Civil disciplina que: [...] In casu, não se pode desconsiderar que a obrigação foi cumprida parcialmente pela parte apelante, tendo em vista que após fornecer o recibo de quitação também forneceu a posse do imóvel para a compradora, ficando pendente, tão somente, a transferência do imóvel. Além disso, não se desconsidera que o apelante em contestação nada postulou a respeito de limitação da multa em caso de conversão a seu desfavor, no entanto, não se mostra viável permitir que o devedor seja condenado a um ônus excessivo, causando em contrapartida, eventual enriquecimento indevido do credor. Permitir tal condenação iria diretamente em desencontro com os ditames legais, os quais precisam ser cumpridos, motivo pelo qual, limito a condenação imposta ao valor máximo da obrigação principal devidamente atualizada, montante este que se encontra em consonância com o artigo 412 do Código Civil e cuja apuração se dará em sede de liquidação de sentença (grifo nosso). O acórdão dos embargos de declaração recebeu a seguinte fundamentação (fls. 377-378): Da análise dos autos, entretanto, não é possível constatar qualquer defeito processual passível de ser sanado na decisão embargada. Sobre a alegação de omissão de que a obrigação principal foi devidamente cumprida, com a entrega das chaves tempestivamente, o que ensejaria o afastamento da aplicação da multa invertida, não comporta acolhimento, tendo em vista que a decisão colegiada é clara em afirmar que o ora embargante possuía obrigação contratual de outorgar a escritura pública no prazo de 120 (cento e vinte) dias, o qual não cumpriu e, por este motivo, restou devido a aplicação de multa prevista no item 8.1.7 do contrato (mov. 1.6), conforme se observar a seguir (mov. 22.1): [...] Notável que o cerne do debate jurídico que ocasionou a aplicação da multa se respalda no inadimplemento da obrigação de outorgar a escritura pública e não na data da entrega das chaves, conforme suscitado pelo embargante. Além disso, sobre a argumentação de que o Tema nº 971/STJ se aplica somente na hipótese de que a incorporadora não cumpre o contrato com a entrega do empreendimento na data estipulada, igualmente restou esclarecido na decisão colegiada (mov. 22.1, fls. 07/08) sobre o tema, visto que o entendimento estabelecido no voto proferido é de que haveria a possibilidade de inversão da multa contratual quando inexiste penalidade expressa para o não cumprimento da obrigada do ora embargante, com fulcro no referido Tema, sendo assertivo, inclusive, o entendimento proferido em primeiro grau. Assim, devem ser rechaçados os argumentos suscitados pelo recorrente, por se tratar de mera rediscussão da matéria, com intuito de modificação da decisão colegiada. Sob o mesmo viés, acerca da argumentação de obscuridade na definição da data da constituição em mora do ora embargante, deve ser rejeitada, em virtude de que a decisão colegiada restou nítida ao fixar a data de 25 de novembro de 2011, inclusive justificando sua motivação, inexistindo obscuridade a ser sanada sobre a temática, porém para fins argumentativos, cita-se trecho da decisão colegadiada (mov. 22.1): [...] Desse modo, não se vislumbrando nenhuma obscuridade, apenas mero inconformismo com o teor da decisão. Ainda, a respeito da alegação de obscuridade sobre a não caracterização da ora embargada como terceira de boa-fé, tendo em vista que ela litiga contra o seu irmão acerca da nulidade da escritura pública do mesmo imóvel, pondera-se que em nada suscitou o embargante, em suas razões recursais em sede de Apelação (mov. 73.1 dos autos de origem), acerca da suposta oposição da embargada ser terceira de boa-fé, bem como a decisão colegiada apresentou os devidos fundamentos sobre a questão, mesmo o recorrente não concordando. Vejamos (mov. 22.1): [...] Resta evidente, portanto, que os argumentos apresentados se tratam de mera rediscussão da matéria, impossibilitando seu acolhimento. [...] Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. O Tribunal de origem concluiu no sentido de que, à luz das cláusulas contratuais (prazo de 120 dias para outorga e penalidade prevista no item 8.1.7) e das provas dos autos (recibo de quitação, datas de emissão do “habite-se”, entrega de posse e boa-fé da adquirente), é devida a adjudicação e a inversão da cláusula penal com termo inicial em 25/11/2011. Desse modo, considerando a fundamentação do acórdão objeto do recurso especial, os argumentos utilizados pela parte recorrente somente poderiam ter sua procedência verificada mediante o necessário reexame de matéria fático-probatória e interpretação das cláusulas contratuais, procedimentos vedados a esta Corte, em razão dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ. A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 12% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intimem-se. Relator
HUMBERTO MARTINS