Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2886696/RJ (2025/0095273-8)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: CARLOS JOSE SABOIA DANTAS
ADVOGADO: MARCIO LOBIANCO CRUZ COUTO - RJ119515
AGRAVADO: DERCIO DE PAULO DIAS
ADVOGADOS: JOÃO DARC COSTA DE SOUZA MORAES - RJ119081
DENISE DIAS JANIQUES - RJ123470
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por CARLOS JOSE SABOIA DANTAS contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO cuja ementa guarda os seguintes termos (fls.165): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PLEITO RECONVENCIONAL. RETENÇÃO DE BENFEITORIAS. CLÁUSULA EXPRESSA FIXANDO A FORMA DE COMPENSAÇÃO. IMPROCEDÊNCIA. MANUTENÇÃO. 1. Pleito de reforma da sentença de improcedência do pedido reconvencional de indenização de benfeitorias realizadas durante o contrato de locação residencial. 2. Apenas a parte ré interpôs apelação. Julgamento que se limitará a apreciar o pedido de anulação da sentença, para a produção da prova pericial pleiteada a fim de comprovar as benfeitorias realizadas, e consequente condenação do autor ao pagamento de 70% do custo total, e o pedido alternativo de fixação do termo final da locação na data da entrega das chaves (08/05/2023), restando preclusas as demais questões decididas na sentença e não impugnadas pelas partes. 3. Rejeição da preliminar de nulidade da sentença por não ter sido produzida a prova pericial que visava apurar a benfeitoria realizada no imóvel. 4. A tese do reconvinte, ora apelante, não encontra amparo nos contratos e acordos firmados entre as partes, em que ficou expressamente acertado que o locatário (apelante) custearia 70% do valor total da obra de construção do telhado (benfeitoria), sem qualquer previsão de direito de retenção ou ressarcimento de tal despesa, ressalvada a hipótese de rescisão do contrato de locação antes do término do prazo de 30 (trinta) meses inicialmente previsto, o que não ocorreu. 5. Uma vez que o apelante não tem direito ao ressarcimento dos valores gastos com benfeitorias, a produção de prova pericial para comprovação de tais despesas é absolutamente desnecessária, não havendo que se cogitar de cerceamento de defesa ou anulação da sentença de improcedência de tal pleito. 6. Ademais, como o locatário não tinha direito ao ressarcimento de benfeitorias não há que se falar em legítimo exercício do direito a retenção do imóvel, e fixação do termo final do contrato locação na data da entrega das chaves em juízo, mas sim a contar de 11/02/2023, quando findou o prazo para devolução do imóvel (40 dias) que lhe foi concedido na notificação premonitória enviada pelo locador em 12/01/2023, comunicando o desejo de reaver o imóvel locado, caracterizando a denúncia vazia de contrato de locação residencial por prazo indeterminado. DESPROVIMENTO DO RECURSO. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 203). No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil, porquanto, apesar da oposição de embargos de declaração, o Tribunal de origem teria deixado de se pronunciar sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia. Aduz, no mérito, que o acórdão recorrido contrariou as disposições contidas nos artigos 1.219 do Código Civil e 206, § 5º, I, do mesmo diploma legal, além de violar cláusulas contratuais que, segundo afirma, não afastariam seu direito de retenção. Sustenta, em síntese, que arcou integralmente com o custo da benfeitoria realizada no imóvel locado, ainda que a avença previsse divisão proporcional entre as partes, o que lhe conferiria direito de ressarcimento e consequente retenção do imóvel até o adimplemento da obrigação pelo locador. Alega, ainda, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, em razão do indeferimento da prova pericial requerida. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls.251-258). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 260-266), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 278-285). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Inicialmente, afasto a alegação de negativa de prestação jurisdicional e ausência de fundamentação. O acórdão recorrido, lavrado pela Egrégia 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, enfrentou de forma objetiva e fundamentada todas essas questões. A alegação de omissão, portanto, não encontra amparo fático nem jurídico, razão pela qual deve ser afastada. Com efeito, quanto à necessidade de produção de prova pericial, o julgado deixou claro que o julgamento do pedido de indenização por benfeitorias independe de prova técnica, haja vista que o próprio contrato firmado entre as partes estabeleceu de forma clara e inequívoca a responsabilidade de cada parte pelos custos da obra, bem como a ausência de qualquer cláusula prevendo ressarcimento ao locatário, ora agravante, na hipótese de cumprimento regular do pacto locatício. Transcreve-se o seguinte trecho do voto condutor do acórdão recorrido (fls.169): Destarte, considerando que o apelante não tem direito ao ressarcimento dos valores gastos com benfeitorias, a produção de prova pericial para comprovação de tais despesas é absolutamente desnecessária, não havendo que se cogitar de cerceamento de defesa ou anulação da sentença. Quanto à alegada inaplicabilidade da cláusula contratual de renúncia ao ressarcimento de benfeitorias, também foi objeto de apreciação expressa no acórdão recorrido, que fundamentou a inexistência de direito à indenização ou retenção nas disposições contratuais firmadas entre as partes. A cláusula, longe de representar renúncia tácita ou abusiva, foi reconhecida como resultado de avença bilateral, negociada e executada voluntariamente pelas partes, estando ausente qualquer vício de vontade ou de desequilíbrio contratual. Como se depreende (fls.168): Com efeito, o argumento do apelante não encontra amparo nos contratos e acordos firmados entre as partes, vide a cláusula acima transcrita, em que claramente ficou acertado que o Locatário (apelante) custearia 70% (setenta por cento) do valor total da obra de construção do telhado, sem qualquer previsão de direito de retenção ou ressarcimento de tal despesa, ressalvada a hipótese de rescisão do contrato de locação antes do término do prazo de 30 (trinta) meses inicialmente previsto, o que não ocorreu. Além disso, quanto à suposta violação ao artigo 1.219 do Código Civil, que trata do direito de retenção pelas benfeitorias necessárias realizadas pelo possuidor de boa-fé, a Corte estadual também se manifestou expressamente. E o fez para afastar a incidência do referido dispositivo, por ausência dos requisitos fáticos e jurídicos que lhe confeririam aplicabilidade ao caso concreto. Confira-se (fls.169): Tendo em vista que o locatário não tinha direito ao ressarcimento de benfeitorias não há que se falar em legítimo exercício do direito a retenção do imóvel, e fixação do termo final do contrato locação na data da entrega das chaves em juízo, mas sim a contar de 11/02/2023, quando findou o prazo para devolução do imóvel (40 dias) que lhe foi concedido na notificação premonitória enviada pelo locador em 12/01/2023, comunicando o desejo de reaver o imóvel locado, caracterizando a denúncia vazia de contrato de locação residencial por prazo indeterminado. O acórdão, portanto, não ignorou a tese do direito de retenção, mas a afastou expressamente, com base na existência de pacto contratual expresso que estabelecia que o locatário arcaria com parte da benfeitoria em contrapartida à prorrogação do contrato de locação, não sendo cabível qualquer compensação, retenção ou reembolso ao final da avença. De tudo quanto se expôs, extrai-se que não há qualquer omissão no julgado, mas sim decisão judicial fundamentada, que enfrentou de forma clara, coerente e motivada todas as questões relevantes suscitadas pelo recorrente, mesmo que contrariamente aos seus interesses. Ademais, importa salientar que eventual reforma do entendimento esposado pelo v. acórdão recorrido demandaria, inexoravelmente, o reexame do conteúdo do contrato de locação celebrado entre as partes, notadamente no que tange à cláusula que estipulou a responsabilidade proporcional pelo custeio da benfeitoria (telhado de alvenaria), bem como à ausência de previsão contratual de ressarcimento ou direito de retenção, salvo na hipótese específica de rescisão antecipada, a qual, não ocorreu no caso sub judice, conforme esclarecido pelo Tribunal a quo. Na hipótese vertente, a apreciação das teses recursais passa, necessariamente, pela interpretação da avença locatícia firmada entre os litigantes e pela valoração das circunstâncias fáticas que embasaram a conclusão do julgado recorrido. Trata-se, portanto, de matéria insuscetível de conhecimento na estreita via do Recurso Especial, que não se presta ao reexame do conjunto probatório dos autos, tampouco à reapreciação do sentido e alcance de cláusulas contratuais específicas, sob pena de usurpação da competência das instâncias ordinárias e violação da estrutura recursal delineada constitucionalmente. Assim, não há como conhecer do Recurso Especial, porquanto a pretensão do agravante esbarra em óbices jurisprudenciais consolidados do Colendo Superior Tribunal de Justiça, consubstanciados nos enunciados sumulares 5 e 7. A propósito: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. BENFEITORIAS E ACESSÕES REALIZADAS. INCORPORAÇÃO AO VALOR PATRIMONIAL DO IMÓVEL LOCADO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS E REEXAME DE ELEMENTOS FÁTICO-PROBATÓRIOS DOS AUTOS. NÃO CABIMENTO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Em ação revisional de locação comercial, as benfeitorias e acessões realizadas no imóvel pelo locatário incorporam-se ao domínio do locador, proprietário do bem, e devem refletir o valor patrimonial do imóvel locado. Incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2. Incidem as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ quando a questão discutida no recurso não foi objeto de prequestionamento pela instância ordinária, não obstante a oposição de embargos de declaração. 3. Aplicam-se as Súmulas n. 5 e 7 do STJ na hipótese em que o acolhimento das teses defendidas no recurso especial reclama a intepretação de cláusulas contratuais e o reexame dos elementos fático- probatórios dos autos. 4. Agravo interno desprovido.(STJ - AgInt no REsp: 2060898 SC 2023/0079462-0, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 04/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 06/09/2023) Logo, diante da necessária incursão na seara fático-probatória e contratual para acolhimento das razões recursais, impõe-se o reconhecimento do impedimento legal à admissão do apelo especial, consoante iterativa jurisprudência do STJ. Ante o exposto, conheço do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial e, na parte conhecida, negar-lhe provimento. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da causa. Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS