Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
EDcl nos EDcl no REsp 2201619/SP (2025/0075562-7)
RELATOR: MINISTRO RAUL ARAÚJO
EMBARGANTE: HM 09 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA
ADVOGADOS: BRUNO BORIS CARLOS CROCE - SP208459
YURI FERNANDES LIMA - SP216121
EMBARGADO: ROMARIO ALBUQUERQUE DOS SANTOS
ADVOGADOS: PEDRO RUBIA DE PAULA RODRIGUES - SP319062
NAUR JOSÉ PRATES NETO - SP406958
DECISÃO Trata-se de embargos de declaração opostos por HM 09 EMPREENDIMENTO IMOBILIARIO LTDA contra decisão monocrática proferida por esta Relatoria às fls. 375-379, que conheceu do recurso especial, mas negou-lhe provimento, integrada pela decisão de fls. 396-399, que acolheu os embargos de declaração, para sanar omissão, sem efeito modificativo. Nas razões do recurso, a parte embargante sustenta, em síntese, haver omissão quanto à "forma de aplicação da disposição do artigo 27, da Lei n.º 9.514/97, declarando se a restituição parcial dos valores deve ser ou não efetuada após a realização do leilão extrajudicial, apurando o valor a ser ressarcido de forma proporcional, a depender do valor da arrematação, a fim de que a Embargante, parte não responsável pela resilição, não seja prejudicada em decorrência da conduta do Embargado." (Fl. 404). Ao final, requer sejam acolhidos os presentes embargos, sanando-se a referida omissão. Apresentada impugnação pela parte embargada às fls. 410-412. É o relatório. Decido. Os embargos de declaração têm como objetivo sanar eventual existência de erro material, obscuridade, contradição ou omissão no julgado (CPC/2015, art. 1.022). É inadmissível a sua oposição para rediscutir questões tratadas e devidamente fundamentadas na decisão embargada, já que não são cabíveis para provocar novo julgamento da lide. Extrai-se, do caderno processual, que Romário Albuquerque dos Santos, ora embargado, propôs uma ação declaratória de distrato cumulada com pedidos de restituição de valores pagos e de tutelas provisórias de urgência contra HM 09 Empreendimento Imobiliário SPE LTDA. O autor alegou dificuldades financeiras e aumento das parcelas do contrato de compra e venda de um terreno, solicitando a rescisão do contrato e a restituição de 80% dos valores pagos, além da comissão de corretagem. Também pediu a concessão de justiça gratuita e a suspensão dos pagamentos das mensalidades do lote, argumentando que a alienação fiduciária no contrato estava desvirtuada, devendo ser aplicada a legislação consumerista (fls. 1-12). Na sentença, o juiz deferiu a tutela de urgência, determinando a suspensão dos pagamentos das parcelas. A decisão reconheceu a rescisão do contrato por culpa do autor, permitindo à requerida reter 25% dos valores pagos, com a devolução do restante em parcela única. A sentença aplicou o Código de Defesa do Consumidor, afastando a Lei nº 9.514/97, devido ao desvirtuamento da alienação fiduciária. A comissão de corretagem não foi restituída, pois foi considerada legítima (fls. 186-196). A parte apelante, HM 09 Empreendimento Imobiliário SPE LTDA, nas razões de apelação, sustentou, em síntese, que a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva do apelado, e que o contrato está em conformidade com a legislação específica, a Lei nº 9.514/97, que rege a alienação fiduciária. A apelante argumenta que a sentença não poderia ter declarado a nulidade de qualquer cláusula do contrato, pois todas estão de acordo com a lei. Além disso, defende que a sentença violou a liberdade de contratar das partes ao afastar a aplicação da Lei de Alienação Fiduciária e ao aplicar o Código de Defesa do Consumidor, sustentando que, para a rescisão contratual, deve ser realizado um leilão extrajudicial do bem, conforme previsto na legislação especial, e não apenas a restituição de valores pagos. Subsidiariamente, a apelante aponta contradições na sentença, especialmente em relação à responsabilidade pelos encargos do imóvel, requerendo que, caso a sentença seja mantida, seja declarada a responsabilidade do apelado pelos custos do cancelamento do registro da alienação fiduciária e pelos encargos do imóvel, além de indenização à apelante até a reintegração da posse O Tribunal de origem deu parcial provimento ao recurso da apelante. O acórdão reafirmou a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, permitindo a rescisão do contrato e a restituição de valores, independentemente de leilão extrajudicial, devido à ausência de inadimplemento contratual. A retenção de 25% dos valores pagos foi mantida, e a ré foi autorizada a reter os custos do cancelamento do registro da alienação fiduciária. O Tribunal a quo, deu parcial provimento aos aclaratórios opostos por HM 09 Empreendimento Imobiliário SPE LTDA, fixando a taxa de fruição em 0,5% do valor do bem, devido pela ocupação do imóvel pelo recorrido desde a constituição em mora até a efetiva reintegração. Além disso, determinou que as despesas e impostos incidentes sobre o imóvel são de responsabilidade do recorrido enquanto na posse do terreno, devido ao caráter propter rem das obrigações (fls. 315-317). Nas razões do recurso especial, a parte ora embargante sustentou, em síntese, que o acórdão recorrido contrariou o artigo 421 do Código Civil e o artigo 27 da Lei nº 9.514/97, ao não aplicar a Lei de Alienação Fiduciária no caso em questão, desconsiderando a liberdade contratual exercida pelo recorrido ao firmar o contrato. Argumentou que a rescisão contratual não pode ocorrer com a simples devolução de valores pagos, devendo ser realizado leilão extrajudicial do bem, conforme previsto na legislação especial. Subsidiariamente, defendeu a reforma do acórdão recorrido para fixar a taxa de fruição em, pelo menos, 1% do valor atualizado do contrato, com o fim de restituir a Recorrente pelo tempo em que não esteve em posse do lote respectivo. O embargante se insurge contra decisão monocrática proferida por esta Relatoria (fls. 375-379), que conheceu do recurso especial, mas negou-lhe provimento, com base no entendimento do STJ, no sentido de que a realização de leilão extrajudicial do bem não isenta a empresa vendedora de restituir, total ou parcialmente, os valores pagos pelos adquirentes de unidades imobiliárias, a depender de quem deu causa à rescisão contratual, nos termos da Súmula 543/STJ. Nos embargos de declaração opostos às fls. 382-386, a embargante afirmou que houve omissão na decisão monocrática ao não analisar o pedido subsidiário de majoração da taxa de fruição do imóvel para 1% do valor atualizado do contrato, como forma de compensação pelo tempo em que não esteve em posse do lote. Além disso, alegou obscuridade quanto ao tempo e modo de restituição dos valores pagos, solicitando esclarecimento sobre se a restituição parcial deve ocorrer após a realização do leilão extrajudicial, conforme o artigo 27 da Lei nº 9.514/97, para evitar prejuízo à embargante, que não foi responsável pela resilição contratual. Os embargos foram acolhidos para sanar omissão, sem efeito modificativo, sendo destacado que "O Tribunal admitiu a cumulação da retenção com a taxa de fruição. Todavia, a quo orientação do Superior Tribunal de Justiça não admite a taxa de fruição sobre terreno sem edificação, como no caso." (Fl. 397), concluindo que "Dessa forma, para que não haja reformatio in pejus, a taxa de fruição é o ponto do acórdão proferido pelo Tribunal a quo que não deve ser alterado." (Fl. 398). Nos presentes embargos de declaração (fls. 403-406), a parte ora embargante sustenta que a decisão é omissa quanto à "forma de aplicação da disposição do artigo 27, da Lei n.º 9.514/97, declarando se a restituição parcial dos valores deve ser ou não efetuada após a realização do leilão extrajudicial, apurando o valor a ser ressarcido de forma proporcional, a depender do valor da arrematação, a fim de que a Embargante, parte não responsável pela resilição, não seja prejudicada em decorrência da conduta do Embargado." (Fl. 404). Todavia, não há que se falar em omissão, porquanto a decisão foi clara quanto ao ponto em questão. Esta Relatoria concluiu pela conformidade do acórdão com a jurisprudência desta Corte. Como asseverado pelo Tribunal de origem, apesar da Lei de Alienação Fiduciária prever a realização de leilão do imóvel em caso de inadimplemento do comprador para saldar o débito e restituir eventual valor excedente, essa regra não se aplica quando não há inadimplemento e consolidação extrajudicial da propriedade ao credor fiduciário. Nessa situação, é possível aplicar o Código de Defesa do Consumidor (CDC), permitindo a rescisão do contrato e a restituição imediata de valores, sem a necessidade de leilão extrajudicial. No caso concreto, como destacado, não houve inadimplemento contratual até o ajuizamento da ação, o que impede a consolidação da propriedade fiduciária em nome da credora e autoriza o desfazimento do contrato por interesse do adquirente, com a devolução de valores. É evidente, pois, a ausência de omissão, obscuridade e contradição, apta a amparar a oposição dos aclaratórios na hipótese vertente. Diante do exposto, rejeito os embargos de declaração. Publique-se. Relator
RAUL ARAÚJO