Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2201708/SP (2025/0081150-7)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
RECORRENTE: COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SAO PAULO - CDHU
ADVOGADO: FRANCIANE GAMBERO - SP218958
RECORRIDO: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL VISTA VERDE
ADVOGADO: ANA LÚCIA PEREIRA DIAS - SP077722
DECISÃO Cuida-se de recurso especial interposto por COMPANHIA DE DESENVOLVIMENTO HABITACIONAL E URBANO DO ESTADO DE SAO PAULO - CDHU, com amparo nas alíneas "a" e "c" do permissivo constitucional, o qual visa reformar acórdão exarado pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, assim ementado (fl. 177-178, e-STJ): APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDA DE CONDOMÍNIO. SENTENÇA QUE, APLICANDO A TESE JURÍDICA ESTABELECIDA NO RESP 1345331/RS (TEMA 886), RECONHECEU A ILEGITIMIDADE PASSIVA “AD CAUSAM” DA PROMITENTE VENDEDORA PARA RESPONDER PELO DÉBITO POSTERIOR AO MOMENTO EM QUE O PROMISSÁRIO COMPRADOR É IMITIDO NA POSSE DO IMÓVEL. APELO SUBSISTENTE. JURISPRUDÊNCIA DO TRIBUNAL DE SUPERPOSIÇÃO QUE EVOLUIU NO SENTIDO DE QUE, UMA VEZ DEMONSTRADO QUE O ADQUIRENTE FOI IMITIDO NA POSSE DO IMÓVEL E COM A COMPROVAÇÃO DE QUE O CONDOMÍNIO TIVERA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA TRANSAÇÃO, HÁ LEGITIMIDADE PASSIVA CONCORRENTE DE AMBOS OS CONTRATANTES PARA RESPONDEREM POR DESPESAS CONDOMINIAIS RELATIVAS AO PERÍODO EM QUE A POSSE FOI EXERCIDA PELO ADQUIRENTE, TUDO COMO FORMA DE GARANTIR A MANTENÇA DO CONDOMÍNIO, O QUE PASSA PELA CAPTAÇÃO DAS RECEITAS DESTINADAS À ESSA MANUTENÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. ENCARGOS DE SUCUMBÊNCIA INVERTIDOS, SEM A MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DE ADVOGADO. Interposto recurso especial (fls. 188-196, e-STJ), a parte insurgente aponta violação dos arts. 927, III, do CPC. Sustenta, em síntese, sua ilegitimidade passiva ad causam. Contrarrazões às fls. 201-205, e-STJ. Em juízo prévio de admissibilidade (fls. 206-207, e-STJ), o apelo foi admitido, ascendendo os autos a esta Corte de Justiça. É o relatório. Decido. A irresignação merece prosperar. 1. O Tribunal de origem, ao negar provimento ao recurso da insurgente, adotou os seguintes fundamentos (fl. 179-182, e-STJ): É certo que a controvérsia em questão na causa sobre quem tem legitimidade vendedor ou adquirente para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se trata de compromisso de compra e venda não levado a registro, foi afetada para julgamento pelo regime de recursos repetitivos (Tema 886/STJ), sendo fixadas as seguintes teses para os efeitos do art. 927 do CPC/2015: [...] Ocorre que, após o julgamento do referido tema repetitivo, a jurisprudência do tribunal de superposição evoluiu no sentido de que, uma vez demonstrado que o adquirente foi imitido na posse do imóvel, e com a comprovação que o condomínio tivera inequívoca ciência da transação, há legitimidade passiva concorrente de ambos os contratantes para responderem por despesas condominiais relativas ao período em que a posse foi exercida pelo adquirente, tudo como forma de garantir ao condomínio a sua mantença, o que passa pela captação das receitas que conduzam à essa manutenção. [...] Diante desse contexto, em sendo inequívoca a legitimidade concorrente da ré, e em não havendo prova do pagamento do débito nem de qualquer outro fato extintivo, modificativo ou impeditivo do direito de crédito do condomínio autor cuja constituição e valor restaram devidamente comprovados nos autos, a procedência do pedido é medida que se impõe. O aludido julgado destoa da jurisprudência deste Tribunal Superior. A jurisprudência do STJ possui entendimento no sentido de que "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador." (REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 8/4/2015, DJe de 20/4/2015.). Nesse mesmo sentido, confiram-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIÊNCIA. SÚMULA 284/STF. DÍVIDAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. TEMA 886 STJ. 1. Ação de cobrança de débitos condominiais. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, provido. (REsp n. 2.170.446/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025, DJEN de 20/2/2025.) CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TAXA CONDOMINIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PERÍODO ANTERIOR À POSSE DO TERCEIRO ADQUIRENTE. LEGITIMIDADE PASSIVA DO VENDEDOR. INCIDENCIA DA SÚMULA N. 83/STJ. RECURSO DESPROVIDO. 1. A Segunda Seção desta Corte, em recurso especial julgado sob o rito dos recursos repetitivos, decidiu que: "a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de compra e venda, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador" (REsp n. 1.345.331/RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, julgado em 8/4/2015, DJe 20/4/2015). 3. O Tribunal de origem concluiu que a dívida exequenda remetia a período em que terceiros/adquirentes não haviam sido imitidos na posse do imóvel. A recorrente, por outro lado, não demonstra que o condomínio teria efetiva ciência da compra e venda do imóvel. Alterar as conclusões do acórdão recorrido demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 4. Incidência da Súmula 83/STJ. 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.118.071/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 23/9/2024, DJe de 26/9/2024.) 2. Ante o exposto, com amparo no art. 932 do CPC/2015 c/c a Súmula 568/STJ, dou provimento ao recurso especial a fim de reestabelecer os termos fixados na sentença de fls. 96-99, e-STJ. Publique-se. Intimem-se. Relator
MARCO BUZZI