Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
REsp 2201651/CE (2025/0080888-4)
RELATOR: MINISTRO MARCO BUZZI
RECORRENTE: PERICLES ARNOBIO ANDRADE AGUIAR
ADVOGADOS: BRUNO MIGUEL COSTA FELISBERTO - CE016700
DANIEL SOUSA PAIVA - CE016205
JOAO PACHECO TEIXEIRA NETO - CE048421
RECORRIDO: ANTONIO FELIPE SOUSA BARROS
RECORRIDO: FRANCISCO WENDERSON BARROS DA SILVA
RECORRIDO: JOAO VITOR BARROS DA SILVA
ADVOGADO: DEFENSORIA PÚBLICA DO ESTADO DO CEARÁ
DECISÃO Trata-se de recurso especial, interposto por PERICLES ARNOBIO ANDRADE AGUIAR, nos termos do art. 105, III, “c”, da Constituição Federal, em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Ceará, assim ementado (fls. 301-302, e-STJ): EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. IMPOSSIBILIDADE. NECESSIDADE DE PRÉVIA RESCISÃO JUDICIAL DO CONTRATO. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto pelos herdeiros de Francisco Antônio Daniel da Silva contra a sentença prolatada pelo Juízo da 31ª Vara Cível da Comarca de Fortaleza, que, nos autos da ação de reintegração de posse c/c perdas e danos n° 0137230-78.2019.8.06.0001, manejada por Pericles Arnobio Andrade Aguiar, julgou parcialmente procedente os pleitos autorais. 2. Cinge-se a controvérsia em verificar o acerto da sentença recorrida que determinou a reintegração de posse do autor no imóvel descrito na exordial. 3. O fato de estar a parte demandada inadimplente, por si só, não caracteriza esbulho possessório, posto que este ocorre quando alguém tem sua posse tomada de forma injusta, clandestina ou irregular, mas sem o uso de força. No caso dos autos a parte recorrente foi imitida na posse do imóvel de forma legítima e pacífica em decorrência do contrato de compra e venda. Encontrar-se em estado de devedor não implica dizer que houve esbulho possessório apto a justificar a reintegração requerida na inicial. 4. Este egrégio Tribunal de Justiça já se manifestou, em consonância com jurisprudência do STJ, no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.” Precedentes: AgInt no AR Esp 734.869/BA; Resp 620787/SP; AgRg no Resp 1337902/BA, AgRg no Resp 1292370/MS; AgRg no Resp 969.596/MG. 5- Recurso conhecido e provido. Embargos de declaração rejeitados (fls. 381-392, e-STJ). Em suas razões recursais (fls. 404-424, e-STJ), aponta o insurgente dissídio jurisprudencial com relação aos arts. 127, 476 e 477, do Código Civil, defendendo a “possibilidade de reintegração da posse do imóvel em havendo cláusula resolutiva expressa e comprovação da notificação extrajudicial do promitente comprador inadimplente”. Após contrarrazões (fls. 549-568, e-STJ) e de decisão admitindo o recurso na origem (fls. 570-578, e-STJ), os autos ascenderam a esta egrégia Corte de Justiça. É o relatório. Decido. A irresignação merece prosperar. 1. Aponta o recorrente a existência de dissídio jurisprudencial em relação aos arts. 127, 476 e 477 do Código Civil, defendendo a “possibilidade de reintegração da posse do imóvel em havendo cláusula resolutiva expressa e comprovação da notificação extrajudicial do promitente comprador inadimplente”. O Tribunal de origem assim decidiu a questão (fls. 306-309, e-STJ): Cuida-se de ação de reintegração de posse c/c perdas e danos cuja causa de pedir repousa no inadimplemento da obrigação pelo promitente comprador. Com base no art. 481, do Código Civil de 2002, “pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro”. [...] Ao compulsar os autos, depreende-se que as partes firmaram contrato particular de promessa de compra e venda referente ao imóvel descrito na exordial, no valor de R$ 14.100,00 (catorze mil e cem reais), a ser pago em 60 (sessenta) parcelas de R$ 235,00 (duzentos e trinta e cinco reais. À vista disso, é fato incontroverso que o polo passivo encontra-se na pendência de integralizar do valor pactuado. [...] Em contrapartida, o fato de estar a parte demandada insolvente, por si só, não caracteriza esbulho possessório, considerando que este ocorre quando alguém tem sua posse tomada de forma injusta, clandestina ou irregular, mas sem o uso de força. [...] No caso dos autos a parte recorrente foi imitida na posse do imóvel de forma legítima e pacífica decorrente do contrato de compra e venda. Encontrar-se em estado de devedor não implica dizer que houve esbulho possessório apto a justificar a reintegração requerida na inicial. Este egrégio Tribunal de Justiça já se manifestou, em consonância com jurisprudência do STJ, no sentido de ser "imprescindível a prévia manifestação judicial na hipótese de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente cláusula resolutória expressa, diante da necessidade de observância do princípio da boa-fé objetiva a nortear os contratos.” Precedentes: AgInt no AR Esp 734.869/BA; Resp 620787/SP; AgRg no Resp 1337902/BA, AgRg no Resp 1292370/MS; AgRg no Resp 969.596/MG. Verifica-se que o acórdão recorrido, no ponto, destoa da jurisprudência desta Corte, segundo a qual "inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente". Confira-se a ementa do julgado: RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL COM CLÁUSULA DE RESOLUÇÃO EXPRESSA - INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR QUE NÃO EFETUOU O PAGAMENTO DAS PRESTAÇÕES AJUSTADAS - MORA COMPROVADA POR NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL E DECURSO DO PRAZO PARA A PURGAÇÃO - INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS QUE JULGARAM PROCEDENTE O PEDIDO REINTEGRATÓRIO REPUTANDO DESNECESSÁRIO O PRÉVIO AJUIZAMENTO DE DEMANDA JUDICIAL PARA A RESOLUÇÃO CONTRATUAL - INSURGÊNCIA DO DEVEDOR - RECLAMO DESPROVIDO. Controvérsia: possibilidade de manejo de ação possessória fundada em cláusula resolutiva expressa decorrente de inadimplemento de contrato de compromisso de compra e venda imobiliária, sem que tenha sido ajuizada, de modo prévio ou concomitante, demanda judicial objetivando rescindir o ajuste firmado. Violação ao artigo 535 do CPC/73 inocorrente na espécie, pois a Corte local procedeu à averiguação de toda a matéria reputada necessária ao deslinde da controvérsia, apenas não adotou a mesma compreensão almejada pela parte, acerca da resolução da lide, o que não enseja omissão ou contradição no julgado. A ausência de enfrentamento da matéria objeto da controvérsia pelo Tribunal de origem, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o acesso à instância especial, porquanto não preenchido o requisito constitucional do prequestionamento, atraindo o enunciado da Súmula 211/STJ, notadamente quando a parte não cuidou de alegar negativa de prestação jurisdicional no ponto, isto é, ao indicar a violação do artigo 535 do CPC/73, não suscitou a existência de omissão do acórdão recorrido na análise dos dispositivos. Inexiste óbice para a aplicação de cláusula resolutiva expressa em contratos de compromisso de compra e venda, porquanto, após notificado/interpelado o compromissário comprador inadimplente (devedor) e decorrido o prazo sem a purgação da mora, abre-se ao compromissário vendedor a faculdade de exercer o direito potestativo concedido pela cláusula resolutiva expressa para a resolução da relação jurídica extrajudicialmente. Impor à parte prejudicada o ajuizamento de demanda judicial para obter a resolução do contrato quando esse estabelece em seu favor a garantia de cláusula resolutória expressa, é impingir-lhe ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, desprestigiando o princípio da autonomia da vontade, da não intervenção do Estado nas relações negociais, criando obrigação que refoge o texto da lei e a verdadeira intenção legislativa. A revisão do valor estabelecido a título de honorários nos termos do artigo 20, § 4º do CPC/73, só é permitido quando o montante fixado se mostrar ínfimo ou exorbitante, o que não se verifica no caso em exame, levando-se em conta a complexidade da causa, o trabalho realizado pelo causídico e o valor envolvido na demanda, circunstâncias segundo as quais o reexame implicaria em revolvimento do conjunto fático dos autos, providência vedada ao STJ ante o óbice contido no enunciado 7 da Súmula desta Casa. Recurso especial conhecido em parte e, na extensão, desprovido. (REsp n. 1.789.863/MS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 10/8/2021, DJe de 4/10/2021.) [grifou-se] Conforme extrai-se do voto condutor do referido julgamento, proferido pelo ora signatário, concluiu-se "prescindível o intento de demanda/ação judicial nas hipóteses em que existir cláusula resolutória expressa e tenha a parte cumprido os requisitos para a resolução da avença", permitindo-se o ajuizamento de ação possessória. Desse modo, o entendimento do Tribunal local contraria a jurisprudência desta Corte Superior sobre a matéria, merecendo prosperar a irresignação do recorrente, para determinar o retorno dos autos à origem, a fim de que proceda uma nova análise da causa, à luz da recente jurisprudência desta E. Corte. 2. Ante o exposto, com fulcro no art. 932 do CPC c/c Súmula 568 do STJ, dou provimento ao recurso especial, nos termos da fundamentação supra. Publique-se. Intime-se. Relator
MARCO BUZZI